ympäristölakimies Nina Mattila 10.7 2023:

​Rakennuspaikka ja sen sijainti

​Kiinteistötunnus: 853-61-31-2

​Osoite: Juhana Herttuan Puistokatu 10

​Hakija

​Koy Ebbankulma

​Rakennushanke

​Asuinkerrostalo (6686 k-m², rakennusoikeudellinen kerrosala 5680 k-m²)

​Kaavoitustilanne

​ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

​AK-1: Asuinkerrostalojen korttelialue. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään kadulle.

Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta.

Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin 120 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

ap 100 %: Asemakaavamääräyksissä vaadituista autopaikoista tulee kortteliin sijoittaa vähintään suluissa olevan prosenttiluvun osoittama osuus. Muut autopaikat pitää sijoittaa LPA- tai KM-korttelialueelle enintään 300 metrin etäisyydelle korttelin rajasta.

Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala.

Pysäköintitiloissa ja -alueilla tulee varautua sähköautojen latauspisteisiin.

AK- ja AL-kortteleihin sijoitettavista autopaikoista vähintään 3/4 on toteutettava rakenteellisesti joko pihakannen (pi-a) alle tai rakennusten maantasokerroksiin. Mikäli autopaikkoja rakennetaan maanpäällisinä kattamattomana, pitää ne jakaa enintään 5 autopaikan ryhmiin, jotka on erotettu toisistaan pensailla tai vastaavilla istutuksilla. Tällaiset autopaikat on myös pinnoitettava nurmikivellä tai muulla vettä läpäisevällä päällysteellä.

Polkupyörien pysäköintiä ja säilytystä varten on varattava tilaa seuraavasti: 2 pyöräpaikkaa/asunto, 1 pyöräpaikka/palveluasunto sekä 1 pyöräpaikka/150 k-m² liike- ja toimistotilojen osalta. Näistä vähintään 50 % varten on kadun tasolla olevaan kerrokseen rakennettava säältä suojattu ja lukittava säilytystila. Kuhunkin AK- ja AL-kortteliin on lisäksi varattava tilat polkupyörien kunnostusta ja pesua varten. Pyöräkatokset on pyrittävä toteuttamaan viherkattoisina.

Poikkeukset (MRL 58 §)​

-​ ​ ​ ​ ​ ​ AK-1 tontille sijoitettavista autopaikoista 100 % on toteutettava rakenteellisesti joko pihakannen (pi-a) alle tai rakennusten maantasokerroksiin. Parkkikantta ei rakenneta kaavan mukaisesti. Autopaikat toteutetaan osin pihapaikkoina tontille ja osa osoitetaan naapuritontin pysäköintilaitoksesta. Suunnitelmassa toteutuu 18 % pihapaikkoina tontilla. Autopaikkamitoituksessa käytetään pysäköintiohjeen 3.2.1 mukaisia vähennysmahdollisuuksia.

-​ ​ ​ ​ ​ ​ ylitetään kaavaan merkittyjä rakennusaloja pihan puolella

-​ ​ ​ ​ ​ ​ piharakennuksen kerrosluku kaavasta poiketen I

-​ ​ ​ ​ ​ ​ rakennusoikeutta ylitetään sallittujen ylitysten lisäksi 80 k-m² / 1,43 %

-​ ​ ​ ​ ​ ​ istutusalueiden laajuus ja sijainnit poikkeavat kaavaan merkityistä alueista

-​ ​ ​ ​ ​ ​ rakennuksen katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus on yli 40 %, suunnitelmassa 63 %

-​ ​ ​ ​ ​ ​ piharakennuksen viherkatto toteutetaan maksaruohokatteella, jonka pidätyskerroksen paksuus on alle 70 mm.

-​ ​ ​ ​ ​ ​ rakennuksen sisäpihan puoleisissa julkissivuissa yhtenäiset parveketornit

-​ ​ ​ ​ ​ ​ korttelin hulevedet johdetaan maanalaisen hulevesiputkiston kautta hulevesiverkostoon​

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen​

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Viranomaisluvat ja lausunnot

​Liikennesuunnittelu: ehdollinen

Aluepelastuslaitos: ehdollinen

​Päätöksen perustelut​

Kyseessä on asuinkerrostalon uudisrakentaminen Herttuankulman alueelle. Merkittävin poikkeus koskee tontin autopaikoituksen osoittamista pääosin tontin ulkopuolelle. Autopaikoista 11 sijoitetaan pihapaikkoina tontille ja 44 (vähennyksen jälkeen) autopaikkaa toteutetaan rakenteellisesti korttelin 31 LPA-1 alueen pysäköintilaitokseen. Hakijalle on myönnetty aiemmin poikkeamispäätös (P 2022-1813) pysäköintirakennuksen toteuttamiseksi. Autopaikkamitoituksessa on sovellettu pysäköinnin mitoitusohjeen 3.2.1 kohdan mukaista 10 %:n vähennystä, koska pysäköintipaikat toteutetaan nimeämättöminä yli 200 autopaikan pysäköintilaitoksessa. Hakijan perustelujen mukaan suunnitelmalla saavutetaan vastaavat pihatoiminnot ja laajemmat istutettavat tontin alueet, kuin mitä asemakaavassa on osoitettu.​

Asuinrakennuksen pohjapinta-alasta sijoittuu rakennusalan ulkopuolelle 240 m² ja ylitys suuntautuu pihan puolelle. Ylitys ei ole kaupunkikuvallisesti merkittävä. Hakijan suunnitelmassa esittämät istutusalueet poikkeavat asemakaavassa osoitetuista. Asemakaavassa istutettavaa aluetta on n. 590 m²:ä. Hakija toteuttaa istutettavaa aluetta n. 240 k-m²:ä ja istutettavaa nurmikivialuetta n. 230 m²:ä. Hakijan mukaan kaavassa istutettavaksi merkittyjä alueita ei ole mahdollista toteuttaa kokonaisuudessaan viheralueina. Tontin puiston puoleiselle sivulle on suunniteltu lähes koko tontin sivun mittainen istutusalue, joka liittyy luontevasti puistoalueeseen. Nostopaikat pelastusteineen rajoittavat huomattavasti tontin istutusalueiden laajuutta.​

Myös asemakaavan julkisivumääräyksistä poiketaan. Rakennuksen julkisivujen aukotukset noudattavat yläpuolisten kerrosten ikkunalinjoja. Hakijan mukaan aukkoja toteutetaan mahdollisimman paljon yhteistilojen käyttötarkoituksen ja toiminnan rajoissa. Umpinaisia seinäosia elävöitetään lisäksi materiaalivalinnoilla sekä köynnöskasveilla. Asemakaavan vastaisesti toteutettavat yhtenäiset parveketornit eivät sijaitse katujulkisivuissa, vaan ne on sijoitettu sisäpihan puolelle. Hulevesiä ei ohjata tontilta ylempänä sijaitsevan puiston keruualtaisiin vaan hulevesiverkostoon. Hakijan mukaan tulvatilanteessa hulevedet voisivat palautua sieltä takaisin tontille.

Hakemuksesta on pyydetty liikennesuunnittelun ja aluepelastuslaitoksen lausunnot. Annetut lausunnot on huomioitu päätöksessä ehdoilla. Osa lausunnoissa esille tuoduista asioista tulee ratkaistavaksi tarkemmin rakennuslupavaiheessa.​

Kaupunginvaltuusto on 6.2.2023 § 54 hyväksynyt asunto- ja maapolitiikan periaatteet, joiden mukaan ”Perheasuntojen osuuden tulee olla vähintään 25 % asuntojen määrästä (ei koske erityisasumista mm. opiskelija-asunnot). Tämä turvataan ensisijaisesti kaavamääräyksin, mutta voidaan liittää myös maankäyttösopimuksiin sekä poikkeamispäätöksien ja tontinluovutusehtoihin. Perheasunnoksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto, jonka minimipinta-ala on 63 h-m²”. Asunto- ja maapolitiikan periaatteet on hyväksytty hakemuksen vireille tulon jälkeen. Tonttipalveluiden ja hakijan välisessä esisopimuksessa on perheasuntoja koskeva kirjaus, joka on otettu myös poikkeamispäätöksen ehdoksi.​

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).​

Liite 1​Asemapiirros 24.4.2023​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:​

Päätös​Päätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 24.4.2023 päivätyn asemapiirroksen mukaiset​poikkeukset:

-​ ​ ​ ​ pihapaikat on pyrittävä osoittamaan pääasiassa vieraspaikoiksi ja lyhytaikaiseen​​ ​ ​ ​ asiointiin, vieraspaikkalaskelma on esitettävä

-​ ​ ​ ​ ​​ tonttiliittymien näkemätarkastelut tulee laatia ja istutusaltaiden kasvillisuuden korkeudet tulee määritellä​​ ​ ​ ​ tonttiliittymissä tulee huomioida katukorot Turun kaupungin toteutussuunnittelun ohjeistuksen mukaisesti

-​ ​ ​ ​​ ​ ​jätehuollon ajouratarkastelut tulee laatia

-​ ​ ​ ​ ​ ​ sisäänkäynneissä tulee huomioida katukorot ja ne tulee pyrkiä tekemään mahdollisimman esteettömiksi

-​ ​ ​ ​ ​ ​ tontin ulkopuolelle / naapurikiinteistöille osoitetuista pelastusteistä ja nostopaikoista on sovittava

-​ ​ ​ ​ ​ ​ Juhana Herttuan Puistokadun puoleinen puurivi tulee säästää

-​ ​ ​ ​ ​ ​ tontille toteutettavasta asuntokannasta tulee olla 20 % vähintään kahden makuuhuoneen asuntoja

-​ ​ ​ ​ ​ ​ autopaikkojen on oltava käytettävissä ennen rakennuksen käyttöönottoa

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (6 kpl), yhteensä 1570 euroa.

Päätöksen voimassaolo

​Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 19.7.2023.

​

Kaupunkiympäristöjohtajan varahenkilönä valvontajohtaja Leena Salmelainen:

​

Leena Salmelainen​valvontajohtaja

​Valitusosoitus on päätöksen liitteenä