Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Salla Leino ja FCG Oy, 12.6.2023:

Kaupunkisuunnittelu on laatinut yhteistyössä alueen kiinteistönomistajien ja kaavakonsulttina toimivan FCG Finnish Consulting Group Oy:n kanssa 9.6.2023 päivätyn vaikutuksiltaan merkittävän asemakaavanmuutosluonnoksen VI kaupunginosan korttelin 19 tonteille 5, 6 ja 7 ja VII kaupunginosan korttelin 31 tontille 20 osoitteessa Ratapihankatu 20-26, Läntinen Pitkäkatu 19-25 sekä Ajurinkatu 1-2 sekä Ajurinkadulle.

Taustaa

Asemakaavanmuutokselle on nähty tarve sekä yksityisten kiinteistönomistajien ja -haltijoiden että kaupungin taholta. Kaavanmuutosaloitteen on tehnyt alueen kolme kiinteistönomistajaa ja -haltijaa. Kaavanmuutosaloitteen tekijät ovat aloitteissaan anoneet asemakaavan muuttamista teollisuustonttien käyttötarkoituksesta asuin- ja liikerakentamiseen ja rakennusoikeuden määrän nostamista. Kaupunki ja aloitteentekijät ovat 7.12.2020 allekirjoittaneet sopimuksen kaavan valmistelutyöstä. Sopimus on voimassa vuoden 2025 loppuun.

Nykytilanne

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 1,0 ha. Alue on yksityisessä omistuksessa kaupungin omistamaa Ajurinkadun katualuetta lukuun ottamatta.

Suunnittelualue sijaitsee keskeisellä paikalla ruutukaavakeskustan tuntumassa, vilkasliikenteisen pääkadun varrella. Alue on kokonaan rakennettua ympäristöä. Suunnittelualueeseen kuuluu asuin-. liike- ja toimistorakentamista sekä pienteollisuusaluetta.

Alueen vanhimmat rakennukset ovat 1800-1900-lukujen vaihteen kertaus- ja nikkarityylejä yhdistelevää puutaloarkkitehtuuria ja aikakaudelle tyypillistä hirsirakentamista edustavat puolitoistakerroksiset puutalot (19. korttelin tontti 5) ja 1930-luvulla rakennetut Valion entiset meijeri- ja toimitilarakennukset, joita on muutettu 1980-luvulla (19. korttelin tontit 6 ja 7). Korttelia on täydennetty 1940- ja 1950-luvulla toimitilarakennuksilla. Korttelin 31 tontilla 20 sijaitsee 1980-luvulla rakennettu 3-kerroksinen toimistorakennus.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa kaavanmuutosalue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi. Maankäytön, kestävän liikkumisen, asumisen, palvelujen ja työpaikkatoimintojen yhteensovittavaa kehittämistä tulee edistää kokonaisvaltaisella suunnittelulla. Suunnittelun tulee olla taajamakuvaa eheyttävää ja ominaispiirteet huomioivaa.

Voimassa olevassa yleiskaava 2020:ssa kaavanmuutosalue on keskustatoimintojen aluetta, jota sivuaa pääkatu. Hyväksytyssä (Kv 13.2.2023 § 27, ei lainvoimainen) yleiskaava 2029:ssä kaavamuutosalue on osoitettu keskustatoimintojen ja ydinkeskustan alueeksi. Keskustatoimintojen alueella alueen pääasiallisia toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto ja keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnot. Ydinkeskustan alue varataan Turun kaupunkialuetta palveleville keskustatoiminnoille. Alueen pääasiallisia toimintoja ovat julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto ja keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnot sekä keskustamainen asuminen. Kadunvarteen sijoittuvassa julkisivussa tulee katutasossa olla vähintään 50 % näyteikkunapinnalla varustettua liiketilaksi soveltuvaa tilaa.

Korttelin 19 tonteilla 5-7 on voimassa 3.7.1897 vahvistettu asemakaava. Näillä tonteilla rakennusoikeus määräytyy vuoden 1964 rakennusjärjestyksen perusteella ja ne on osoitettu teolliseen toimintaan. Korttelin 31 tontilla 20 on voimassa 4.6.1988 voimaan tullut asemakaava, jossa tontti on osoitettu asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.

Logomonsillan jatkuminen Ratapihankadun ylitse sisältyy 28.9.2015 hyväksyttyyn asemakaavaan. Kulku sillalle tulee sijoittumaan tämän kaavan alueelle, Ajurinkadun ja Ratapihan kulmaan.

Turun Ratapiha on toistaiseksi vielä VAK-järjestelyratapiha. Väylävirasto on rakentamassa Iso-Heikkilään, tavara-aseman kohdalle, uutta ratapihaa, johon VAK-toiminnot on tarkoitus siirtää vuonna 2025.

Selvitykset

Kaavamuutosalueella olevien rakennusten osalta on laadittu rakennushistoriaselvitykset (Ramboll 30.12.2021 ja 12.6.2023). Alueella sijaitsevat rakennukset muodostavat kolme kokonaisuutta: Työväen Asunto Oy Riennon kortteli puurakennuksineen, Valiocenter kahden aikakauden rakennuksineen ja Ajurinkadun toimistorakennus omanaan. Selvitysten mukaan Työväen Asunto Oy Riento on näistä arvokkain erityisesti eheytensä ja säilyneisyytensä sekä korkean ikänsä puolesta. Valiocenterin rakennuskokonaisuuden historialliset arvot liittyvät erityisesti meijeriteollisuuden historiaan sekä paikallisesti Turun Valion toimintaan ja kasvuun. Rakennushistorialliset arvot liittyvät 1920-luvun klassismin, funktionalismin ja jälkifunktionalismin arkkitehtuuriin ja verrattain korkeaan ikään, vaikka vanhimpia rakennuksia onkin muutettu merkittävästi. Ajurinkatu 2 toimistorakennuksella ei ole sellaisia kulttuurihistoriallisia arvoja, jotka edellyttäisivät suojelua, mutta sen säilyminen on toivottavaa.

Valiocenterin entisestä meijerirakennuksesta on laadittu rakenteiden kunnon arviointi (16.12.2022 Sirate Oy) ja korjattavuuden arviointi (7.2.2023 FCG Oy). Selvitysten perusteella rakennuksessa on painaumia sekä kosteus- ja mikrobivaurioita erityisesti rakennuksen kellarikerroksen tiloissa ja välipohjarakenteissa. Todettujen kosteus- ja mikrobivaurioiden ei kuitenkaan arvioida lähtökohtaisesti olevan esteenä rakennuksen korjaamiselle.

Prosessi

RandH Kiinteistöjen vuonna 2011 jättämään, korttelin 10 tontteja 6 ja 7 kaavamuutosaloitteeseen liitettiin Työväen asunto Oy Riennon 5.11.2019 jättämä aloite korttelin 19 tontille 5 sekä Kansallis-toimitilat Oy:n aloite 1.11.2019 korttelin 31 tontille 20.

Kaavoituksen esiselvitys valmistui 1.7.2020.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavamuutoksen tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 11.1.2022 § 6.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelman pohjalta kaupungin museokeskus ilmoitti kantanaan, että As Oy Riennon rakennukset tulee suojella ja että Valion liittyvien rakennusten osalta tavoite on, ettei tämä teollisuushistoriallinen vaihe kokonaan katoaisi ympäristöstä. OAS-vaiheessa jätettiin kolme mielipidettä, joissa tavoitteina on mm. alueen puukorttelin säilyttäminen, rakennusten korkeuden pitäminen alueen muuhun rakennuskantaan nähden samankaltaisena ja Logomonsillan liittyminen Ajurinkatuun.

Kaavamuutoksen tavoitteet

Kaavan tavoitteena on tutkia kiinteistöjen tulevaa käyttöä ja suunnitella täydentävää lisärakentamista osana Ratapihankadun uusiutuvaa rakennettua ympäristöä. Tonteille voi sijoittua asumista ja liike-/toimistotilaa siten, että huolehditaan viihtyisän asuinympäristön muodostumisesta mm. melusuojaus, viherkerroin ja pihojen valoisuus huomioiden.

Kaavan tavoitteena on:

-​ luoda terveellinen, turvallinen sekä viihtyisä elin- ja toimintaympäristö ratapihan riskit huomioiden

-​ tunnistaa nykyisten rakennusten arvot

-​ sovittaa rakentamisen määrä ja korkeus luontevasti rakennettuun ympäristöön ja kaupunkikuvaan

-​ alueen hyvä saavutettavuus, sujuvat liikkumisjärjestelyt, erityisesti kävely- ja pyöräily-yhteydet Logomosta ja elämyskeskuksesta keskustaan

-​ mahdollistaa Logomonsillan jatkaminen Ratapihankadun yli kiinni tontin 7 rakennukseen Ajurinkadun ja Ratapihankadun kulmassa sekä jalankulkureitin luonteva laskeutuminen katuverkkoon

-​ Ajurinkadun reunalla julkisluonteisen/kaupallinen toiminnan mahdollistaminen

Asemakaavanmuutosluonnos

Asemakaavanmuutoksen luonnosvaiheen aineistona toimii alueelle laadittu viitesuunnitelma (liite 1). Suunnitelma toteuttaa sekä hyväksytyn yleiskaavaehdotuksen että kaupunkiympäristölautakunnan päätösten mukaisia tavoitteita.

Rakentamisen tavassa lähtökohdaksi on otettu umpikorttelimainen korttelirakenne, mikä on luonteva ratkaisu keskusta-alueen kaupunkirakenteessa. Kerroskorkeudeltaan rakennukset ovat vaihtelevan korkuisia, mutta ns. päälinjaksi on otettu viereisen Ratapihankatu 18 kaavamuutoksessa käytetty Valion entisen meijerirakennuksen räystäslinjan korkeus. Kerroskorkeuden suhteen ei tavoitella tasaista vaan vaihtelevaa ilmettä, jossa alueen eri osissa toistuva räystäslinjakorkeus sitoo eri korkuiset rakennukset toisiinsa kokonaisuudeksi. Rakennusten korkeuden tulee vaihdella huomioiden sisäpihojen varjostus.

Logomonsillan päätteeseen Ajurinkadun ja Ratapihankadun kulmaan on osoitettu 9-kerroksinen rakennus, joka toimii alueen maamerkkinä ja korostaa sillan liittymäkohtaa. Rakennuksen käyttötarkoitus on jokin muu kuin asuinrakennus sen julkisemman luonteen vuoksi, esimerkiksi hotelli-, toimisto- tai liikerakennus. Yhteys sillalle on suunniteltu rakennuksen sisällä olevan hissi- ja porrasyhteyden kautta.

Ajurinkadun katualuetta levennetään 3-5 metriä, jotta jalankulku Logomon sillalle sujuisi luontevasti. Leveämpi katualue mahdollistaa samalla viihtyvyyttä lisäävät puuistutukset ja aukiomaisuus vahvistaa kävely-yhteyttä keskustasta Logomonsillalle ja Logomoon.

Korttelissa 19 tontin 5 (Työväen Asunto Oy Riennon tontti) rakennusoikeus on 7000 k-m² ja suurin sallittu kerrosluku VII. Rakennusten korkeudessa tulee huomioida kaupunkikuva ja sisäpihan varjostus siten, että rakennusmassaan muodostuu myös matalampia osia. Pysäköinti sijoitetaan pääasiassa pihakannen alle. Pysäköintikellari on yhteinen tonttien 6 ja 7 kanssa. Rakennusten sijoittuminen kadun varteen noudattaa viereisen tontin uudisrakentamista.

Korttelin 19 tonttien 6 ja 7 (Valiocenterin tontit) rakennusoikeus on 14000 k-m² ja mikäli Valion entinen meijerirakennus säilytetään 15000 k-m². Rakennusten suurin sallittu korkeusluku on III-IX. Korkein rakennusosa sijoittuu Ajurinkadun ja Ratapihankadun kulmaan, johon Logomonsilta liittyy. Ajurinkadun varteen sijoittuu 3-kerroksinen rakennusosa. Muutoin kerrosluku on enintään VII. Pysäköinti sijoittuu pääasiassa pihakannen alle, jonne on kulku Ajurinkadulta. Ajo pihakannelle on Läntiseltä Pitkäkadulta. Uudisrakennuksissa tulee olla kaupungin keskustaan kuuluva, elävä maantasokerros liiketiloineen.

Korttelin 31 tontilla 20 (Ajurinkatu 2) mahdollistetaan nykyisen 3-kerroksisen toimitilarakennuksen korottaminen kolmella lisäkerroksella. Rakennusoikeus tontilla on tällöin 6100 k-m². Mikäli rakennus korvataan kokonaan uudisrakentamisella, rakennusoikeus sille on 5700 k-m². Suurin sallittu kerrosluku on VI. Tontin pysäköinti sijoittuu rakennuksen kellarikerrokseen sekä pihakannen alle. Tontin käyttötarkoitus muuttuu asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi.

Autopaikkamitoitus on rakennusjärjestyksen mukainen, 1 ap/140 k-m² asuin- ja toimistokerrosalaa tai vähintään 1 autopaikka/ 3 asuntoa, myös pyöräpaikkamitoitus noudattaa rakennusjärjestystä. Kaava-alueen tonttien autopaikkoja saa sijoittaa myös korttelin ulkopuolella sijaitseviin pysäköintilaitoksiin 100 metrin etäisyydellä. Tämä tarkoittaa, että autopaikkoja voisi esim. sijoittaa Ratapihankadun toiselle puolen rakennettavaan pysäköintitaloon.

Arvio kaavan vaikutuksista

Kaavan vaikutusarviointi tehdään laadittavien selvitysten ja suunnitelmien sekä kaavaprosessin kuluessa saatavan palautteen perusteella. Kaavanmuutoksella nähdään olevan selkeitä vaikutuksia ainakin yhdyskuntarakenteeseen, liikenteeseen, kulttuurihistoriaan, kaupunkikuvaan ja maisemaan sekä alueen nykyisten asukkaiden ja naapurien elinympäristöön.

Kaavaluonnoksessa esitetään uudisrakentamista Riennon tontille rakennushistoriaselvityksestä ja museon kannanotosta poiketen. Ratkaisun perusteena on se, ettei As Oy Riennon rakennuskokonaisuus ole Turussa ainutlaatuinen, vaan mm. Portsassa ja Martissa on vastaavan tyyppisiä pihapiirejä laajemmassa ja autenttisemmassa puutaloympäristössä. As Oy Riennon pihapiiri sijaitsee ahtaassa kohdassa huomattavasti korkeampien rakennusten välissä, eikä Ratapihankadun varressa ole mahdollista toteuttaa laadukkaan asumisen edellyttämiä meluntorjunta- ja ilmanlaatutoimenpiteitä.

Valiokiinteistön ent. meijerirakennuksen sekä Ajurinkatu 2 osalta esitetään kaksitahoista kaavamääräystä, jolla pyritään edistämään nykyisen rakennuksen säilymistä ja/tai hyödyntämistä rakentamisessa. Tämä tukee kaupungin ilmastotavoitteita vähentämällä co2-päästöjä.

Näkymät kaava-alueen ympäristössä ja osassa ympäröivistä rakennuksista muuttuvat, koska nykyisten rakennusten tilalle tulee korkeampaa uudisrakentamista. Rakennusten toteutuminen toisaalta uudistaa katunäkymiä. Rakentaminen sopeutetaan ympäröivään kaupunkirakenteeseen kaavamerkinnöin ja -määräyksin. Ratapihankadun puolella tärkein mitoittava tekijä on korttelin yleinen räystäslinja kadunlinjassa. Ajurinkadun ja Ratapihankadun kulmaan sijoittuva korkeampi rakennus korostaa paikan merkitystä liikenteellisenä solmukohtana.

Suunniteltu rakentaminen toteuttaa tavoitetta joukkoliikenteeseen tukeutuvan kaupunkirakenteen tiivistämisestä. Kaupunkimainen asuinrakentaminen ja palvelujen painottuminen ydinkeskustan kävelyvyöhykkeelle edistää jalankulkuun ja joukkoliikenteeseen tukeutuvaa elämäntapaa. Kaavaratkaisulla parannetaan jalankulkuympäristön laatua ja jalankulkuyhteyksien sujuvaa liittymistä ympäröivään kaupunkirakenteeseen sekä Logomon ja Fabriikin asuinalueen saavutettavuutta ydinkeskustan suunnalta.

Mikäli asuin- ja liikerakennuksen korttelialueiksi osoitettavat tontit toteutuvat asumispainotteisesti, voi alueelle sijoittua arviolta 350 asukasta.

Liite 1​ ​Asemakaavanmuutosluonnos 9.6.2023

Oheismateriaali 1​OAS-vaiheen mielipiteet​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 9.6.2023 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Ajurinkatu pohjaksi.

​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sundqvistin Jakobssonin kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä:

"Kaupunkiympäristölautakunta päättää palauttaa kaavaluonnoksen uuteen valmisteluun seuraavalla ohjeistuksella:

Työväen Asunto Oy Riento puutalokortteli tulee suojella ja Valiocenterin rakennuskokonaisuuden historiallisten ja rakennushistoriallisten arvojen säilyminen kaupunkikuvassa tulee turvata nyt esitettyä paremmin. Luonnon monimuotoisuuden lisääminen kaava-alueella tulee lisäksi huomioida kaavan jatkovalmistelussa."

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Nieminen, Toivari, Kallio, Kaunislahti, Granqvist, Åland, Muurinen, Perho, Vierimaa, Manni ja Pälve.

Sundqvistin tekemän palautusehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Jakobsson.

Asian käsittely jatkui äänin 11-2.

Sundqvistin palautusehdotuksen perustelut:

"Kaavaluonnos ei toteuta lautakunnan kaavalle asettamaa tavoitetta nykyisten rakennusten arvon tunnistamisesta. Rakennushistoriaselvityksen mukaan Työväen Asunto Oy Riento puutalokortteli on yhtenäinen ja arvokas kokonaisuus säilyneisyytensä sekä korkean ikänsä puolesta. Puutalokortteli tulee näin ollen suojella kaavassa. Se, ettei As Oy Riennon rakennuskokonaisuus ole Turussa ainutlaatuinen, vaan mm. Portsassa ja Martissa on vastaavan tyyppisiä pihapiirejä laajemmassa ja autenttisemmassa puutaloympäristössä ei ole riittävä peruste esittää rakennushistoriallisesti arvokkaan kokonaisuuden purkamista, sillä korttelikokonaisuus on itsessään arvokas ja tuo alueelle vahvan rakennus- ja kulttuurihistoriallisen kerrostuman.

Valiocenterin rakennuskokonaisuuden historialliset arvot taas liittyvät erityisesti meijeriteollisuuden historiaan sekä paikallisesti Turun Valion toimintaan ja kasvuun. Rakennushistorialliset arvot liittyvät 1920-luvun klassismin, funktionalismin ja jälkifunktionalismin arkkitehtuuriin ja verrattain korkeaan ikään. Myös tämän rakennus- ja kulttuurihistoriallisen kerrostuman säilyminen katukuvassa tulisi varmistaa, eikä jättää sitä kaksitahoisen kaavamääräyksen varaan. Kaupungin museokeskus onkin jo osallistumis- ja arviointisuunnitelman pohjalta ilmoittanut kantanaan, että As Oy Riennon rakennukset tulee suojella ja että Valion liittyvien rakennusten osalta on tavoitteena, ettei tämä teollisuushistoriallinen vaihe kokonaan katoaisi ympäristöstä.

Rakennushistoriallisten arvojen lisäksi suojelu tukee nyt esitettyä luonnosta paremmin myös Turun kaupungin ilmastotavoitteita, sillä olemassa olevan rakennuskannan säilyttäminen ja peruskorjaus on tutkitusti elinkaariedullinen ilmastoteko purkamiseen ja uudisrakentamiseen verrattuna.

Luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tiivistyvässä kaupungissa taas on haaste, johon pystytään vastaamaan kaavoituksessa ottamalla luonto nykyistä paremmin huomioon maankäytössä erityisesti kaupunkien ja asuinalueiden suunnittelussa. Luonnon monimuotoisuutta pystytään edistämään tämän tyyppisissä kaavoissa esimerkiksi kirjauksin, jotka ohjaavat valitsemaan kotoperäisiä kasveja istutusalueille tai tarjoamaan linnuille pesäpaikkoja (mm. pääskynpesiä)."