Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Tero Lehtonen 23.5.2023:

Kaavoituksessa on laadittu 3.10.2022 päivätty ja 22.5.2023 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Alueen pinta-ala on n. 13,4 ha. Noin kolmannes alueesta on yksityisessä omistuksessa loppuosan ollessa kaupungin maata, josta osa on vuokrattuna viljelyskäyttöön.

Asemakaavaa muutetaan siten, että Naantalin pikatien pohjoispuolelle voidaan sijoittaa liike- ja toimistotiloja, tilaa vievää kauppaa, asuinkerrostaloja sekä virkistysalueita. Ehdotus pohjautuu luonnosvaiheessa esitettyyn periaatteeseen kolmesta Naantalin pikatien suuntaisesta vyöhykkeestä; kaupalliset toiminnot, kerrostaloasuminen ja puisto. Uuden liikerakentamisen räystäskorkeus on rajoitettu +14 metriin. Rinteeseen upotettujen pihakansien päälle sijoittuvien asuinkerrostalojen kerroslukuna on IV, minkä lisäksi niissä on harjakatollinen ullakkokerros. Pitkämäenkaaren pohjoispuolella on lisäksi kolme pistetaloa kerrosluvuiltaan VI, VII ja VIII.

Lähtökohtana on, että alueelle jää edelleenkin vapaa-alueita asukkaiden virkistyskäyttöön. Kaupungin sisääntuloteiden kaupunkikuvaan ja jalankulkuyhteyksien muodostumiseen liikekeskuksen alueella kiinnitetään erityistä huomiota. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä on selvitetty myös suunnitellusta maankäytöstä aiheutuvia vaikutuksia liikenneverkkoon. Liikenneratkaisujen toimivuutta, liikenteen sujuvuutta ja liikenneturvallisuutta on lisätty uusin katu- ja risteysjärjestelyin sekä parantamalla kävely- ja pyöräilyreittejä.

Kaavaehdotuksen kokonaisrakennusoikeus on 66 480 kerrosalaneliömetriä (kem²), josta 30680 kem² (46 %) on asumista ja 35800 kem² (54 %) kaupallisia toimintoja varten. Asumiselle osoitettu rakennusoikeus on kauttaaltaan uutta ja kaupallisille toiminnoille on osoitettu 3900 kem² uutta rakennusoikeutta (n. 12 % lisäys). Kaavamuutoksen myötä alueelta poistuu laskennallisesti 48327 m² teollisuusrakentamisen rakennusoikeutta, josta suurinta osaa ei ole koskaan käytetty.

Suojeltavia rakennuksia ei ole.

Alueelle sijoittuisi arviolta noin 600 uutta asukasta.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu kiinteistölautakunnan 2.4.2003 § 213 SRV Viitoset Oy:lle myöntämään suunnitteluvaraukseen, jota jatkettiin 30.6.2006 asti, sekä seuraaviin asemakaavanmuutosanomuksiin:

• ​Kiinteistö Oy Turun Pitkämäentie 13 (26.6.2001)
• Turun Kiinteistölaitos (15.11.2005)
• SRV Viitoset Oy (5.6.2006)
• Kiinteistö Oy Turun Noutotukku (26.2.2007)
• Turun Seudun Osuuspankki (31.3.2008)

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma julkaistiin 10.4.2006, ja sitä täydennettiin 7.4.2010.

Alueen kaavoituksen vireille tulosta kuulutettiin 14.10.2006. Aloituskokous viranomaisille pidettiin 18.10.2006.

​19.8.2008 § 514 Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 4.6.2008 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

4.10.2011 § 420 Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi Pitkämäen ja Kähärin kaupunginosiin laaditun 1.9.2011 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen vaihtoehdon 1.

​28.10.2014 § 314 Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti rajata suunnittelualuetta siten, että Pitkämäenkadun itäpuoliset alueet jäävät siitä pois. Poisrajatuista alueista muodostettiin oma kaavahanke, ”Kähärin puistotie” (kaavatunnus 4/2019). Samalla päivitettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa.

​3.10.2022 päivätty, 1.9.2011 luonnoksen vaihtoehdon 1 pohjalta valmisteltu asemakaavaehdotus vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle 10.10. – 8.11.2022, samalla se asetettiin julkisesti nähtäville 10.10.-8.11.2022.

Lausuntoja saatiin yhteensä kymmenen, joista kolme määräajan jälkeen.

​Aluepelastuslaitos toivoi isompia tilavarauksia liittymä- ja nostopaikkakohdissa. Museokeskus totesi, ettei sillä ole huomautettavaa asemakaavanmuutoksesta. Tonttipalvelujen näkemyksen mukaan rakennusoikeutta tulisi lisätä korttelin 40 KM-1 -korttelialueella. Varsinais-Suomen ELY-keskuksen mukaan kaavaselostukseen on syytä korjata tarkistetun yleiskaavaehdotuksen mukaiset tiedot liikenteen merkinnöistä. Lisäksi ELY-keskus edellytti kaupungin varmistavan riittäviin selvityksiin perustuen, ettei kaavasta johtuva lisääntyvä liikenne aiheuta ruuhkautumista Naantalin pikatiellä ja edelleen aiheuta haitallisia vaikutuksia liikenteen sujuvuuteen valtatiellä 8. ELY-keskus edellytti myös ilmastovaikutusten arviointia sekä luo-1 -määräyksen täsmentämistä. Kasvatuksen ja opetuksen palvelukokonaisuus piti puutteellisina varhaiskasvatus- ja perusopetuspalveluiden käsittelyä. Turku Energian Sähköverkot Oy toivoi kaava-alueelle erillisiä tilavarauksia muuntamoille sekä siirtoehtoja oleville kaapeleille. Varsinais-Suomen liitto esitti huolensa kaavamuutoksen kaupunkikuvallisesta tasosta, viheralueiden vähenemisestä, Saukonojan uomasta, ilmastovaikutusten arvioinnista, Naantalin pikatien kuormittumisesta sekä autoilua tukevan ympäristön syntymisestä. Varsinais-Suomen liitto esitti myös, että kaavasuunnitelmaa tarkistetaan 2020-​luvun lähtökohdista niin liikkumisen,​kaupunkiympäristön laadun ja luontotasapainon kuin kaupunkikuvassa mahdollisesti vaikuttavien hajautettujen energiajärjestelmien sijoittamisen suhteen. Ympäristönsuojelu esitti tarkennuksia luo-1 -aluetta ja Saukonojaa koskeviin määräyksiin sekä pima-merkintöihin.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa (oheismateriaali 3).

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 10.10.-8.112022. Ehdotuksesta jätettiin yhteensä kahdeksan muistutusta, joista yksi määräajan jälkeen.

​Muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin liitteessä 2, Vastine muistutuksiin.

Lausuntojen ja muistutusten johdosta kaavaan on lisätty yhdyskuntatekniselle huollolle ET-1 ja muu-1 -alueet, korttelin 40 KM-1 -korttelialueen rakennusoikeus on nostettu 5000 kem²:iin (aiemmin 4500) ja määräyksiä on tarkistettu erityisesti luontoarvojen ja pilaantuneiden maiden suhteen. Lisäksi yhdessä liikennesuunnittelun kanssa on teetetty päivitetty liikenneselvitys (selostuksen liite 9). Selostusta on tarkistettu monin paikoin ja siihen on lisätty ilmastovaikutusten arviointi.

Tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

​Maankäyttösopimus

​Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 ja 13.2.2023 § 29 hyväksymien asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä.

Infrakustannukset ja kaavatalous

​Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Kun hanketiedon määrä on vähäinen ja kustannusarvio perustuu hankeosalaskentaan, hyväksytään asemakaavan hyväksymisen yhteydessä kaava-alueen infran kustannusarvion vaihteluväli (kv 13.2.2023 § 32). Asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvion vaihteluväli on 4-8 milj. euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen Pitkämäenkaari ja Alakylänkaari-nimisten katujen, Merikulmanpolku-nimisen jalankulku- ja pyöräilyväylän sekä Merikulmanpuiston rakentamisen. Lisäksi arviossa on mukana muutokset Pitkämäenkatuun, Merikulmantiehen, Alakyläntiehen sekä Naantalin pikatiehen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 20 %.

​Pitkämäen liikekeskuksen asemakaavasta arvioidaan syntyvän myyntituloa kaupungille pääoma-arvoin n. 9 milj. euroa ja tämän lisäksi yksityisiltä maanomistajilta perittävät maankäyttösopimuskorvaukset.

​Seuraava vaihe

​Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Pitkämäen liikekeskus

Liite 2​Vastine muistutuksiin

Oheismateriaali 1​Selostus Pitkämäen liikekeskus

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Pitkämäen liikekeskus

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot​

​Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 3.10.2022 päivätty ja 22.5.2023 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Pitkämäen liikekeskus esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle Pitkämäen liikekeskuksen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvion vaihteluväliksi 4-8 miljoonaa euroa (alv 0 %).

PäätösAsia pantiin pöydälle​ Jakobssonin Harjuniemen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 30.5.2023 § 192

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Ålandin kannattamana tekemästä ehdotuksesta äänin 7-5, 1 poissa.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Hellsten, Toivari, Kallio, Manni ja Pälve. Sundqvistin pöydällepanoehdotuksen puolesta äänesti häntä kannattaneen Ålandin lisäksi Kaunislahti, el-Khatib, Muurinen, Jakobsson ja Vierimaa.

Perho oli poissa kokouksesta.

Pöydältä 6.6.2023 § 209

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sundqvistin Ålandin kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä:

"Kaupunkiympäristölautakunta palauttaa kaavan uuteen valmisteluun siten, että asuminen sekä siihen kytkeytyvä puistoalue sekä liikerakentaminen eriytetään kahdeksi eri kaavaksi. Lautakunta näkee kaava-alueen tielinjaukset loogisina jakolinjoina, mutta kaavallisen toimivuuden vuoksi tulee tarkka jakolinjaus määritellä viranhaltijoiden toimesta palautuksen aikana.

Lautakunta edellyttää, että liikerakentamisen kaava tuodaan palautuksesta lautakunnan käsittelyyn pikaisella aikataululla. Asuinrakentamista sisältävän kaavaan osalta tulee kaava palautuksen aikana valmistella uudestaan siten, että kaava-alueen asuinrakentaminen toteutetaan nyt esitettyä pienempimittakaavaisena ja monimuotoisempana, aina pientaloista townhouse-tyyppisiin kaupunkipientaloihin ja korkeintaan 4-kerroksisiin pienpuukerrostaloihin. Alueen asumiseen tarkoitettua rakennusoikeutta tarkastetaan valmistelussa alaspäin uuden rakennuskannan mitoitukseen sopivaksi."

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Nieminen, Heinonen, Kallio, Perho, Bastman, Manni ja Pälve.

Sundqvistin tekemän palautusehdotuksen puolesta äänesti häntä kannattaneen Ålandin lisäksi Kaunislahti, el-Khatib, Muurinen ja Jakobsson.

Asian käsittely jatkui äänin 7-6.

Sundqvistin palautusehdotuksen perustelut:

"Pitkämäen liikekeskuksen kaava perustuu vuonna 2006 julkaistuun osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan. Liki parikymmentä vuotta kestäneen kaavoitusprosessin aikana on kaava-aluetta ympäröivien alueiden maankäyttö muuttunut huomattavasti. Samalla kerrostalomarkkinat ovat hiljentyneet suhdanteiden ja ylitarjonnan tuloksena. Tästä huolimatta ei kaavan tavoitteita tai vuonna 2011 hyväksyttyä kaavaluonnosta ole tuotu valmistelun jatkuttua poliittiseen käsittelyyn kaavatavoitteiden ajantasaisuuden varmistamiseksi.

Myös kaupungin asuntopoliittiset tavoitteet ovat muuttuneet, sillä valtuusto on tällä kaudella linjannut, että pientalotuotantoa nostetaan merkittävästi. Yksi syy asuntotuotantotavoitteiden muutokseen on epäsuhta väestörakenteessa: Turussa lapsiperheiden osuus kaikista perheistä on suurten kaupunkien pienin. Turun naapurikunnat taas ovat lapsiperheiden suosiossa. Vuonna 2006 julkaistun osallistumis- ja arviointisuunnitelman tavoitteiden mukaan valmisteltua kaavaa ei myöskään tässä valossa voi enää pitää kaupungin tavoitteiden mukaisena.

Vetovoimaisten asuinympäristöjen ja erilaisille asuntokunnille sopivien, houkuttelevien asuntojen tuottaminen on yksi vetovoimatekijä kuntien välisessä kilpailussa. Pientalot ovat perinteisesti lapsiperheiden suosiossa. Omakotitalon, kerrostalon ja rivitalon välimuotona pidettävät, Keski-Euroopalle tyypilliset, toisissaan kiinni olevat 2–3-kerroksiset townhouse-kaupunkipientalot taas ovat vaihtoehto uudenlaista urbaania asumista hakeville asukkaille. Townhousien tarjoamalla kaupunkimaisella pientalorakentamisella voidaan luoda juuri lapsiperheitä houkuttavaa pienimittakaavaista miljöötä ja vaihtelua kaupunkikuvaan.

Puukerrostalot taas ovat monesta ekologinen ja esteettinen vaihtoehto perinteiselle betonikerrostalorakentamiselle. Lisäksi ne ovat tutkitusti terveellisiä ja miellyttäviä asua. Kiristyvien päästövaatimusten asettaessa rakennusteollisuudelle kasvavia tarpeita kehittää rakentamista yhä ympäristöystävällisempään suuntaan, tekee lyhyempi rakennusaika, kevyempi materiaali sekä pienempi hiilijalanjälki puukerrostalojen rakentamisesta myös rakennusteollisuudelle houkuttelevan vaihtoehdon. Puukerrostalojen perinteisiä betonikerrostaloja pienempi hiilijalanjälki tukee myös Turun hiilineutraaliustavoitetta.

Asuinalueiden kaavoituksessa on siis syytä miettiä monipuolisempaa asuntotarjontaa ja viihtyisämpiä asumisympäristöjä. Pientalot, townhouse-tyyppiset kaupunkipientalot sekä pienpuukerrostalot monipuolistaisivat Pitkämäen alueelle nyt rakentuvaa uutta, raskasta ja vahvasti betonikerrostalovaltaista rakennuskantaa. Pientalojen, townhousien ja puukerrostalojen mahdollistamien uusien urbaanien asumismuotojen tuottaminen tarjoaa edellytykset alueen asuntotarjonnan monipuolistamiselle ja auttaa houkuttelemaan lapsiperheitä asettumaan Turkuun.

Samalla kun asuinrakentamisen osalta valmistellaan kaava uudelleen, ei kuitenkaan ole syytä hidastaa valtaväylän varteen sijoittuvan liikerakentamiskaavan etenemistä, sillä Turku tarvitsee toimeliaisuutta ja hyvien liikenneyhteyksien varteen sijoittuvia palveluja."

​

​​​