Konsernihallinto, lakipalvelut, lakimies Jenna Härkönen 29.5.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Mäntymäen kaupunginosan (31), korttelin 19 tontti 5, pinta-ala 8364 m².

Osoite: Vähäheikkiläntie 13

TVT Asunnot Oy hallinnoi rakennuspaikkaa vuokrasopimuksella. Rakennuspaikka on Turun kaupungin omistuksessa.

Hakija

TVT Asunnot Oy (0872109-9)

Rakennushanke

-​ Rakennetaan kaksi asuinkerrostaloa ja niitä palvelevat rakenteet.

-​ Talo 1, 4900 k-m², VI kerrosta.

-​ ​Talo 2, 3200 k-m², VI kerrosta.

-​​ Pihakansi, jonka alla autopysäköinti.

-​​ Polkupyöräkatokset.

-​​ Tonttiliittymän siirto. Asemapiirroksen mukaan tontille jää kaksi liittymää.

Asuinkerrostalot sijoittuvat tontilla Vähäheikkiläntien suuntaisesti. Toinen rakennus (talo 1) suuntautuu viistosti kohti tontin takaosaa ja naapuritonttia. Polkupyöräkatokset sijoitetaan asuinrakennusten päätyihin niin, että ne jäävät asuinrakennusten väliin. Toinen tonttiliittymä kulkee asuinrakennusten päädyissä olevien polkupyöräkatosten välistä. Osa autopaikoista sijoitetaan pihakannen alle, joka sijaitsee asuinrakennusten pohjoispuolella Käpytien varrella. Loput autopaikoista sijoitetaan maan tasoon tontin Vähäheikkiläntien puoleiseen reunaan.

Kaavoitustilanne

Alueella on voimassa 20.10.1955 voimaan tullut asemakaava, jossa rakennuspaikkaa koskee kaavamääräys:

Y / Rj44: Kortteli, jonka tonteille saa rakentaa yleisiä rakennuksia 14.8.1950 vahvistetun rakennusjärjestyksen 44 §:n mukaan.

Mainitun rakennusjärjestyksen 44 §:n mukaan tontille saa rakentaa huoneistoja vain yleisiä ja yleishyödyllisiä laitoksia varten sekä asuinhuoneita sellaista henkilökuntaa varten, jonka alituinen läsnäolo paikalla on laitoksen toiminnalle välttämättömän tarpeellinen.

Tontista saadaan käyttää rakentamiseen enintään 1/3. Rakennettu kerrosala ei yhteensä kuitenkaan saa olla suurempi kuin tontin pinta-ala.

Rakennuksen korkeus ei saa olla suurempi kuin viereisen kadun leveys, enintään kuitenkin 18 m.

Rakennuksen etäisyyden naapuritontin rajasta tulee olla vähintään yhtä suuri kuin rakennuksen korkeus. Kuitenkin rakennuksen saa rakentaa naapuritontin rajaan, jos se rakennetaan yhteen naapuritontilla sijaitsevan rakennuksen kanssa ja tällaisen rakentamisen katsotaan sopeutuvan korttelin tarkoituksenmukaiseen käyttöön.

Poikkeukset MRL 58 §:

-​​ Asuinrakennusten rakentaminen yleisen rakennuksen korttelialueelle.

-​ ​​ Rakennuksen korkeus ylittää kaavassa viitatun rakennusjärjestyksen 44 §:ssä mainitun 18 m vesikaton rakenteiden osalta (ylitys enintään 1800 mm).

-​ ​​ Kaksi tonttiliittymää (RJ 26 §).

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen​

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Yksi naapureista on jättänyt kielteisen muistutuksensa ja yksi ehdollisen lausuntonsa.

​Muistutuksen mukaan kyseisen kokoluokan muutos alueella tulisi tehdä asemakaavanmuutoksella. Vain asemakaavoituksella voidaan turvata riittävän laaja liikenteellinen turvallisuus- ja toimivuustarkastelu kohteen käyttäjämäärän selkeästi muuttuessa. Muistutuksessa on vastustettu poikkeuslupakäytännöllä edistettävää hanketta ja edellytetty laajempaa kaupunkikuvallista ja toiminnallista tarkastelua. Ehdollisessa lausunnossa on tiedusteltu hankkeen aikataulua ja sitä, tarkastetaanko naapurin rakennus ennen töiden aloittamista.

Hakija on antanut muistutukseen vastineensa. Vastineen mukaan rakentamisen määrä tai koko ei poikkea voimassa olevan asemakaavan mukaisesta sallitusta rakennusoikeudesta. Poikkeamispäätöksellä vahvistetaan, että tulevaisuudessa tontin pääkäyttötarkoitus on pelkästään asumista. Liikenteellisen turvallisuuden ja toimivuustarkastelun osalta vastineessa on todettu, että poikkeamispäätöksessä on esitetty ajoliittymän sijaintimuutos ja ajoliittymien välillä on enemmän etäisyyttä, mikä parantaa merkittävästi kevyen liikenteen turvallisuutta. Vastineen mukaan kaupunkikuvalliset- ja toiminnalliset asiat käsitellään rakennusluvan yhteydessä. Ehdollisen lausunnon osalta hakija on todennut, että rakennushanke pyritään käynnistämään kahden vuoden aikana.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Mäntymäessä tontilla, joka on asemakaavassa varattu yleisille rakennuksille. Tontilla sijaitsee ennestään asuinrakennus, joka on aiemmin poikkeamispäätöksellä muutettu yleisestä rakennuksesta asumiseen. Kyseinen asuinrakennus on tarkoitus purkaa ja tilalle rakentaa kaksi uutta asuinkerrostaloa.

Asemakaavassa viitatun rakennusjärjestyksen 44 §:n mukaan tontista saadaan käyttää rakentamiseen enintään kolmasosa eli tässä kohteessa 2788 m². Hakemuksen mukaisella rakentamisella peittopinta-ala jää tätä pienemmäksi (talot yhteensä n. 1390 m², pyöräkatokset ja pihakansi mukaan laskettuna kokonaisuus yhteensä n. 2300 m²). Rakennettava kerrosala ei myöskään ole suurempi kuin tontin pinta-ala ja vaatimus rakennuksen etäisyydestä naapuritontin rajaan toteutuu.

Hakemuksen mukaan rakennusten korkeus ylittää määräyksen mukaisen enintään 18 metriä, kuitenkin ainoastaan vesikaton rakenteiden osalta. Hakemuksen liitteenä olevassa asemapiirroksessa on esitetty, että ylitys on enintään 1800 mm. Tämän suuruista rakennuksen korkeuden ylittämistä voidaan vielä pitää hyväksyttävänä ja kokonaisuutena arvioiden vähäisenä huomioiden ympäröivien rakennusten korkeus.

Poikkeamishakemuksen liitteenä olevan asemapiirroksen mukaan asuinkerrostalot sijoittuvat tontilla Vähäheikkiläntien suuntaisesti. Toinen rakennus suuntautuu osittain viistosti kohti tontin takaosaa ja naapuritonttia 853-31-19-4. Naapuritonttia lähempänä olevan uudisrakennuksen etäisyys tontin rajaan on minimissään 15 metriä siinä kohtaa, jossa maapäällisiä kerroksia on viisi (lisäksi yksi maanalainen kerros) ja 18 metriä siinä kohtaa, jossa maanpäällisiä kerroksia on kuusi. Kyseisellä naapuritontilla sijaitsee kaksi asuinkerrostaloa, joiden kerrosluvuiksi on merkitty VII ja V. Näistä korkeampi ja nyt kyseessä olevaa rakennuspaikkaa lähempänä oleva asuinkerrostalo sijaitsee noin 15,5 metrin päässä tonttien välisestä rajasta.

Hakemuksen kohteena olevien uudisrakennusten korkeus sopeutuu ympäristöönsä etenkin, kun otetaan huomioon naapuritontilla sijaitseva, nyt kyseessä olevaa rakennuspaikkaa lähempänä oleva VII-kerroksinen asuinkerrostalo. Hakemuksen kohteena olevat rakennukset sijoittuvat naapuritontin rakennusten kanssa samaan linjaan ja samalle etäisyydelle tontin Vähäheikkiläntien puoleisesta rajasta, joten rakennukset sopeutuvat ympäristöönsä myös sijoittelunsa puolesta. Poikkeamishakemuksessa on esitetty maantasopysäköintiä tontin Vähäheikkiläntien puoleiseen reunaan. Sijoittelultaan vastaavaa maantasopysäköintiä on myös naapuritontilla. Edellä esitetty huomioon ottaen voidaan katsoa, että poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen sopeutuu ympäristöönsä ja erityisesti naapuritontin rakentamiseen. Jotta rakennusten sijoitus toteutuu asemapiirroksessa esitetyllä tavalla, puolletaan hakemusta ehdolla, että rakennukset tulee sijoittaa tontille asemapiirroksen mukaisesti samaan linjaan naapuritontin 853-31-19-4 rakennusten kanssa.

Naapurin muistutuksen mukaan tämän laajuinen hanke tulisi ratkaista asemakaavanmuutoksella. Hankkeen vaikutuksia ei voida kuitenkaan pitää niin merkittävinä, että asia tulisi ratkaista kaavalla. Tontilla on jo ennestään ollut asumista. Lisäksi on otettava huomioon, että myös viereiselle tontille on aiemmin myönnetty poikkeamispäätös kaavan mukaisesta käyttötarkoituksesta asumiseen ja kahden asuinkerrostalon rakentamiseen. Kaupunkikuvalliset asiat tarkentuvat rakennusluvan yhteydessä, mutta jo poikkeamispäätöksessä on syytä huolehtia riittävällä tavalla, että uudisrakennukset soveltuvat ympäristöönsä. Naapuritontilla 853-31-19-4 olevien rakennusten Vähäheikkiläntien puoleiset julkisivut ovat väritykseltään pääosin valkoisia. Ympäristöön soveltuvuuden kannalta on tärkeää, että uudisrakennukset ovat saman sävyisiä naapuritontin rakennusten kanssa. Hakemusta puolletaan ehdolla, että uudisrakennukset tulee sovittaa ympäristöönsä väritykseltään ja materiaaleiltaan. Julkisivujen pintarakenteet tulee olla paikallarakennettuja ja julkisivuvärityksen tulee olla vaalea.

Rakennuspaikkana oleva tontti on Turun kaupungin omistuksessa. TVT Asunnot Oy hallitsee tonttia vuokrasopimuksen perusteella. Tontin vuokrasopimus on päivitettävä poikkeamispäätöksen käyttötarkoitusta vastaavaksi viimeistään ennen rakennusluvan myöntämistä.

Asemakaavassa ei ole autopaikkojen määrää koskevaa vaatimusta. Koska kaavassa ei ole määräyksiä autopaikkamäärästä, noudatetaan voimassa olevan rakennusjärjestyksen (hyv. Kv 15.2.2021 § 29, tullut voimaan 1.3.2021) mukaista, kaupungin pysäköinnin linjauksiin (hyv. Kh 19.12.2019 § 455) perustuvaa mitoitusta. Rakennuspaikka sijoittuu kävely- ja pyöräilyvyöhykkeelle alle 3 km keskustasta (2. vyöhyke). Tällä vyöhykkeellä korkotuetun vuokra- ja asumisoikeustuotannon autopaikkavaatimus on 1 ap/135 k-m². Vieraspaikkoja kerrostalotuotannossa tulee osoittaa 1 ap/10 asuntoa. Pyöräpaikkoja tulee osoittaa 1/30 k-m², vähintään 1 alle 40 m² asuntoa kohti ja vähintään 2 yli 40 m² asuntoa kohti. Kerrostalojen ulkoiluvälinevarastoissa tai pyörävarastoissa on varattava tilaa erikoispyörille, 1 erikoispaikka/1000 k-m². Vähintään 50 % polkupyöräpaikoista tulee kerrostaloissa sijaita katetussa ja lukittavassa tilassa, joka on esteettömästi saavutettavissa ja jossa on runkolukittavat telineet. Sekä ulkona sijaitsevista asukkaiden paikoista että vieraspysäköintipaikoista 50 % tulee olla runkolukitsemisen mahdollistavia ja esteettömästi saavutettavissa.

Hakemuksessa on esitetty 70 autopaikkaa. Asemapiirroksen mukaan autopaikoista 28 sijoitetaan pihakannen alle ja loput pihalle. Asemapiirroksessa esitettyä autopaikkamäärää voidaan pitää riittävänä. Hakijan mukaan myös tontille toteutettavat pyöräpaikat ovat laskettu edellä mainitun mitoitusohjeen mukaisesti. Auto- ja pyöräpaikkojen riittävyyden varmistamiseksi hakemusta puolletaan ehdolla, että edellä mainittuja paikkoja on osoitettava tontille voimassa olevan Turun kaupungin rakennusjärjestyksen mukaisesti.

​Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 26 §:n mukaan tontille tai rakennuspaikalle saa rakentaa yhden ajoneuvoliittymän. Tontilla on kuitenkin jo ennestään ollut kaksi ajoneuvoliittymää. Poikkeamishakemuksen mukainen muutos ei siten muuta olemassa olevaa ajoliittymien määrää, vaan toisen ajoliittymän sijaintia. Muutoksella ajoliittymien välille jää enemmän etäisyyttä. Liikennesuunnittelulla ei ole ollut huomautettavaa liittymän sijainnin muutoksesta.

Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 8A § koskee tontin vihertehokkuutta ja tavoitetasoja Turussa. Tontin vihertehokkuuden tulee täyttää vihertehokkuuden tavoitetasot siniviherkertoimen menetelmällä ja sen viherkertoimen arvoasteikolla. Kerrostalotonteilla, johon tämän poikkeamishakemuksen mukainen käyttötarkoitus on rinnastettava, viherkertoimen tavoitetason tulee olla 0,8. Hakemusta puolletaan ehdolla, että rakennuslupavaiheessa on huolehdittava, että rakennusjärjestyksen mukainen viherkertoimen tavoitetaso täyttyy.

Rakennuspaikan melutasojen kannalta merkittävin melulähde on tonttia rajaavan Vähäheikkiläntien liikenne. Asemakaavanmuutosten Saga Kaskenpuisto II (2/2019) ja Vähäheikkiläntie 37 (7/2013) yhteydessä on teetetty meluselvitykset Vähäheikkiläntien liikenteestä. Kummankin meluselvityksen mukaan​ päiväajan keskiäänitasot kaava-alueilla ovat laajalti yli 55 dB(A) sekä silloisessa nykytilanteessa että ennustevuosien (2030 ja 2040) liikenteellä. Myös tässä kohteessa on syytä teettää meluselvitys, jotta voidaan kartoittaa tieliikenteen aiheuttama melutaso ja sen vaikutukset kohteessa. Näin saadaan myös määriteltyä meluntorjunnan tarve ja rakennusten julkisivujen mahdolliset ääneneristävyysvaatimukset. Hakemusta puolletaan ehdoilla, että rakennuslupavaiheessa hakijan on teetettävä meluselvitys. Asunnot ja pihan oleskelualueet tulee toteuttaa siten, että ne täyttävät valtioneuvoston päätöksessä (993/1992) annetut melutason ohjearvot. Päätöstä sovelletaan meluhaittojen ehkäisemiseksi ja ympäristön viihtyisyyden turvaamiseksi maankäytön, liikenteen ja rakentamisen suunnittelussa sekä rakentamisen lupamenettelyissä.​

​Päätöksen ehdot on esitetty hakijalle. Hakijalla ei ole ollut ehtoihin huomautettavaa.

​Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1​Asemapiirros 15.11.2022

Oheismateriaali 1​Sijaintikartta

Oheismateriaali 2​Naapurin muistutus 2.2.2023

Oheismateriaali 3​Hakijan vastine 14.2.2023​

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 15.11.2022 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset seuraavilla ehdoilla:

​-​ Uudisrakennukset tulee sovittaa ympäristöönsä väritykseltään ja materiaaleiltaan. Julkisivujen pintarakenteet tulee olla paikallarakennettuja ja julkisivuvärityksen tulee olla pääosin vaalea.

-​​ Rakennukset tulee sijoittaa tontille asemapiirroksen mukaisesti samaan linjaan naapuritontin 853-31-19-4 rakennusten kanssa.

-​​ Auto- ja pyöräpaikkoja on osoitettava tontille voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaisesti.

-​​ Rakennuslupavaiheessa on huolehdittava, että voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukainen viherkertoimen tavoitetaso täyttyy.

-​​ Rakennuslupavaiheessa hakijan on teetettävä meluselvitys, ja

-​​ Asunnot ja pihan oleskelualueet tulee toteuttaa siten, että ne täyttävät valtioneuvoston päätöksessä (993/1992) annetut melutason ohjearvot.

​Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1500 euroa.

​Päätöksen voimassaolo

​Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

​Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​