Ympäristölakimies Ville Erkkola ja lakimies Jenna Härkönen 16.5.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

XXXXX pinta-ala 16255 m².

Osoite: XXXXX

Hakija

XXXXX

Rakennushanke

-​ Yksiasuntoinen, yksikerroksinen asuinrakennus 160 k-m² ja talousrakennus 50 k-m².

​Kaavoitustilanne

​OSAYLEISKAAVA

​Alueella on voimassa Hirvensalon osayleiskaava (13/2007), joka on tullut voimaan 11.12.2021. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

​VL-1 Virkistysalue.

​Virkistyskäyttöön hyvin soveltuvia, pääosin metsäisiä alueita. Alueelle saa yksityiskohtaisemman suunnitelman pohjalta toteuttaa virkistystä palvelevia rakenteita, kuten leikkipuistoja ja pienkenttiä. Rakentamistoimenpiteillä ei saa olennaisesti muuttaa alueen luonnonympäristöä. Suunniteltaessa ulkoilureitin, leikkipuiston, pienkentän tai muun lähiliikuntapaikan rakentamista alueelle on neuvoteltava ympäristöviranomaisen kanssa. Alueelle ei saa rakentaa uusia rakennuksia. Olemassa olevien rakennusten korjaaminen ja vähäinen laajentaminen sallitaan.

​RA-1 Loma-asuntoalue.

​Olemassa olevalla rakennetulla rakennuspaikalla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 150 k-m². Ympärivuotiseen käyttöön hyväksytyn asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m². Alle 2 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 100 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 150 k-m². Yli 5 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 400 k-m².

​Päärakennuksen lisäksi olemassa olevalle rakennuspaikalle saa rakentaa saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että

- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin

​Uusia rakennuspaikkoja ei saa muodostaa.

​Poikkeukset

​-​ ​​Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72.1 §).

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

​Hakijalle on varattu mahdollisuus antaa vastineensa kielteisestä päätösehdotuksesta. Hakija on antanut vastineen, jossa on kyseenalaistettu se, että tila on muutettu osayleiskaavassa virkistysalueeksi ilman korvausta ja omistajalta kysymättä. Edelleen rakennusoikeutta on poistettu kiinteistöltä aiempaan kaavaan verrattuna omistajalta kysymättä. Vastineessa on tiedusteltu, luovuttaako kaupunki hakijalle vastineeksi rakennusoikeudella varustetun rantatontin Tammiston alueelta. Vastineen mukaan kaavoituksesta ja valitusmahdollisuudesta ei ole tiedotettu riittävästi. Vastineessa on lisäksi kyseenalaistettu se, että laiturin omaavalla maa-alueella ei ole minkäänlaista rakennusmahdollisuutta. Laituriin liittyvä tie ja RA-1 alue on neljä metriä leveä eikä sinne mahdu rakennusta.

​Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka

​Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon lounaisosassa Tammistontien eteläpuolella. Hakemuksessa on kyse ympärivuotiseen asumiseen tarkoitetun asuinrakennuksen (160 k-m²) ja talousrakennuksen (50 k-m²) rakentamisesta tilasta XXXXX lohkottavalle määräalalle. Tila muodostuu kahdesta vierekkäin olevasta palstasta. Tilan idän puoleisella palstalla on Haarlansalmeen rajoittuvaa rantaviivaa noin 100 metriä. Tällä rantaosuudella sijaitsee 295 k-m²:n suuruinen asuinrakennus. Nepontien varrella on useita ympärivuotiseen asumiseen käytettyjä kiinteistöjä. Hakemuksen mukaan talousvesi on tarkoitus ottaa omasta porakaivosta ja jätevedet käsitellä rakennuspaikalla saostussäiliöiden ja suodatinkentän avulla.

​Suunniteltu asuinrakennus on tarkoitus rakentaa lännen puoleiselle palstalle, joka on ennestään rakentamaton. Rakennuspaikka on muutoin kolmion muotoinen, mutta se ulottuu noin 4 metriä kapeana kaulana Haarlansalmen rantaan. Rakennuspaikka sijoittuu olemassa olevien rantarakennuspaikkojen taakse kiinteistöjaotuksellisesti toiseen riviin rannasta katsottuna.

Rakennuspaikka on pääosin merkitty 11.12.2021 voimaan tulleessa Hirvensalon osayleiskaavassa VL-1 virkistysalueeksi, jolle uusien rakennusten rakentaminen on kielletty. Rakennuspaikan kapea rantaan rajoittuva osa on merkitty RA-1 loma-asuntoalueeksi, jolle uusien rakennuspaikkojen muodostaminen on kielletty. Hakemuksen mukainen rakentaminen sijoittuu kokonaan virkistysalueeksi osoitetulle alueelle.

​Aiemmat lupahakemukset

​Hakija on hakenut samalle rakennuspaikalle poikkeamislupaa 255 k-m² kokoiselle asuinrakennukselle ja uudelleen erikseen 155 k-m² kokoiselle loma-asunnolle. Ympäristöministeriö on hylännyt hakemukset päätöksillään 3.11.1998 ja 28.6.1999. Jälkimmäisestä päätöksestä on valitettu korkeimpaan hallinto-oikeuteen, joka on hylännyt valituksen.

​Myöhemmin samalle rakennuspaikalle on haettu suunnittelutarveratkaisua 157 k-m² kokoiselle asuinrakennukselle. Rakennuspaikka erosi aiemmista hakemuksista siten, että määräalaan ei kuulunut neljä metriä kapeaa Haarlansalmen rantaan ulottuvaa osuutta, jolloin rakennuspaikka ei ollut omarantainen. Lisäksi rakennuspaikkaan kuului 3800 m²:n osa pohjoispuolisesta tilasta. Turun hallinto-oikeus kumosi 22.2.2001 lautakunnan hyväksymän suunnittelutarveratkaisun, koska rakennuspaikan katsottiin sijaitsevan MRL 72.2 §:n mukaisella ranta-alueella, jolle kunnalla ei ole toimivaltaa myöntää poikkeusta.

Samalle rakennuspaikalle on myös vuonna 2003 haettu poikkeamispäätöstä 157 k-m²:n omakotitalon rakentamiselle. Lounais-Suomen ympäristökeskus on hylännyt hakemuksen päätöksellään 9.2.2004. Päätöksessä on muun ohella todettu, että hakemuksen mukaisessa rakentamisessa ei ole kyse vähäisestä lisärakentamisesta olemassa olevalla rakennuspaikalla, vaan kokonaan uuden rakennuspaikan muodostamisesta. Päätöksen mukaan yleiskaavaan perustumaton lisärakentaminen kyseisellä ranta-alueella edellyttää rakentamismahdollisuuksien selvittämistä asemakaavalla.

​Johtopäätökset

​Samalle hakijalle on myönnetty Nepontien varrelle kaksi uutta rakennuspaikkaa vuosina 2001 (S 42/200) ja 2011 (S 2011-112) sekä vuonna 2022 poikkeamispäätös (P 2022-667) talousrakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseksi asuinrakennukseksi. Tähän nähden hakemuksen hylkäämistä ei voida pitää kohtuuttomana.

Hakija on vastineessaan esittänyt, että osayleiskaavasta ja valitusmahdollisuudesta ei ole tiedotettu riittävästi. Edelleen on tiedusteltu, luovuttaako kaupunki hakijalle vastineeksi rakennusoikeudella varustetun rantatontin alueelta. Näiltä osin on todettava, että osayleiskaava on lainvoimainen ja voimassa ja osallistaminen kaavoituksen yhteydessä on järjestetty lain edellyttämällä tavalla. MRL 101 §:n mukaan jos maa on yleiskaavassa osoitettu käytettäväksi muuhun tarkoitukseen kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikä maanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttää hyväkseen aluettaan, kunta on velvollinen lunastamaan alueen tai suorittamaan haitasta korvauksen. Mahdollinen lunastus- tai korvausvelvollisuus tulee lain 102 §:n mukaan voimaan vasta, kun maanomistajan hakemus saada poikkeus rajoituksesta on hylätty ja päätös on saanut lainvoiman.

​Voimassa olevassa osayleiskaavassa on erikseen määritelty rakentamiseen varatut alueet sekä alueet, joille ei ole tarkoitus muodostaa uusia rakennuspaikkoja eikä sallia uudisrakentamista. Osayleiskaavan mukaan alueelle saa toteuttaa virkistystä palvelevia rakenteita, mutta näilläkään rakentamistoimenpiteillä ei saa olennaisesti muuttaa alueen luonnonympäristöä. Hakemuksen mukainen rakentaminen on siten voimassa olevan kaavan vastainen ja vaikeuttaa osayleiskaavan toteuttamista sekä tuottaa haittaa kaavoitukselle.

Kuten aiemmissa samaa rakennuspaikkaa koskevissa poikkeamispäätöksissä on todettu, hakemuksessa ei ole kysymys vähäisestä lisärakentamisesta olemassa olevalla rakennuspaikalla eikä vanhan asuin- tai talousrakennuksen korvaamisesta uudella vastaavalla rakennuksella. Hakemuksessa on kysymys uuden rakennuspaikan muodostamisesta. Osayleiskaavassa uusien rakennuspaikkojen muodostaminen loma-asuntoalueelle on kielletty. Lisäksi on huomattava, että valtaosa määräalasta on virkistysaluetta, jolle ei saa rakentaa uusia rakennuksia. Kyseisellä ranta-alueella lisärakentamista ei voida ratkaista poikkeamispäätöksellä. Olosuhteissa ei ole myöskään tapahtunut sellaista muutosta, joka vaikuttaisi aiempien samaa rakennuspaikkaa koskevien kielteisten päätösten lopputulokseen.

Hakija on vedonnut ainoastaan henkilökohtaisiin syihin, joita ei kuitenkaan voida pitää MRL:n edellyttäminä erityisinä syinä. Kun otetaan huomioon rakennuspaikan sijainti, kaavatilanne, kantatilan jo käyttämä rakennusoikeus, hakijalle aiemmin myönnetyt uudet rakennuspaikat, samaa rakennuspaikkaa koskevat hylätyt hakemukset sekä maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimus, hakemuksen mukaista poikkeamista ei voida myöntää.

​Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukainen poikkeaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 27.1.2016

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Hakijan vastine kielteiseen päätösehdotukseen 7.5.2023 (Salauksen peruste - Laki viranomaisten toiminnan julkisuudesta 24.1 § 32 kohta)​

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä hakemuksen.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 31.1 §:n mukaisesti 475 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (3 kpl), yhteensä 685 euroa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.