Konsernihallinto, lakipalvelut, lakimies Jenna Härkönen 11.5.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Kaistarniemen kylän (059), korttelin 22 tontti 1, pinta-ala 18 060 m².

Osoite: Kaistarniementie 30

Hakija

TVT Asunnot (0872109-9)

Rakennushanke

Poikkeamislupaa haetaan kiinteistön rakentamattomalle osalle. Suunnitelma koostuu kaksikerroksisista rivitaloista sekä näitä palvelevista pysäköintirakennuksista.

Uusi rakentaminen kohdentuu kiinteistön luoteispuolelle, jonne rakennetaan 6 kpl kaksikerroksisia rivitaloja sekä kiinteistön kaakkoisosaan, jonne rakennetaan 3 kpl kaksikerroksisia rivitaloja. Uusien asuinrakennusten autopysäköintiä varten toteutetaan ajotien yhteyteen ajoneuvopysäköintiä.

Rakennettava kerrosala yhteensä 3600 k-m². Asuntoja yhteensä 32 kpl. Autopaikkoja yhteensä 68 kpl.

Esitetty suunnitelma poikkeaa osin voimassa olevasta asemakaavasta (Kaistarniemi 53/2002) johtuen ARA-hankkeen tiukoista kustannustavoitteista.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 24.1.2004. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

A-1: Asuinrakennusten korttelialue. Korttelialueelle saa sijoittaa enintään 48 asuntoa. Korttelin suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota rakennusten sopeuttamiseen Friskalanlahden avaraan maisemaan.

5500: Rakennusoikeus kerrosalaneliömetreinä.

II: Alleviivattu luku osoittaa ehdottomasti käytettävän kerrosluvun.

s: Luonnonmukaisena hoidettava alueen osa.

s-1: Luonnonmukaisena hoidettava alueen osa.

Säilytettävää puustoa saa täydentää alueelle tyypillisillä pensas- ja puulajeilla.

MUITA MÄÄRÄYKSIÄ KOSKIEN A-1-KORTTELIALUETTA:

Julkisivujen pintarakenteet tulee olla paikallarakennettuja. Julkisivuverhouksena tulee pääasiallisesti käyttää punatiiltä tai rappausta, jonka värisävy sopeutuu maisemaan. Kattokulman on oltava 20 astetta tai pienempi.

Korttelialueella saadaan enintään 20 % kunkin rakennusalan rakennusoikeudesta käyttää ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavaan rakentamiseen.

Asuinhuoneiston 1. kerroksen lattiapinnan korkeusaseman tulee olla vähintään 700 mm pihan pintaa korkeammalla.

Pääasiallisesti maanpinnan alapuolella sijaitseviin kellarikerroksiin saa rakentaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja sekä ympäristövaikutuksiltaan toimistotiloihin verrattavia tiloja korttelialueella muutoin sallitun rakennusoikeuden ylittäen.

Väestönsuojan saa rakentaa kokonaan maanalaisena rakennusalan ylittäen korttelialueelle osoitetun enimmäisrakennusoikeuden estämättä.

Kellarin lattiataso ei saa ulottua korkeustason +2,46 (N2000) alapuolelle.

Terassit ja parvekkeet saavat ulottua rakennusalan yli.

Kortteliin tulee laatia pihasuunnitelma, josta ilmenevät istutukset, kalusteet ja pintamateriaalit. Oleskelualueet tulee esittää yli 40 m:n etäisyydelle Kaistarniementien keskilinjasta mitattuna.

AUTOPAIKAT:

1,5 autopaikkaa/ asunto ja lisäksi 1 vierasautopaikka/ 7 asuntoa.

Asuntojen autopaikat sijoitetaan pääasiallisesti pihakatua reunustavien rakennusten 1. kerroksiin. Vieraspaikat sekä asuntojen autopaikat toissijaisesti saadaan sijoittaa ohjeellisen ajoradan alueelle selvästi niille pihasuunnitelmassa osoitettuihin paikkoihin.

Poikkeukset MRL 58 §:

-​ Rakentaminen osoitetun rakennusalan ulkopuolelle.

-​​ Rakentaminen istutettaville sekä luonnonmukaisena hoidettaville alueen osille (s ja s-1).

-​ Terassien ja parvekkeiden rakentaminen niin, että ne ulottuvat osittain istutettaville sekä luonnonmukaisena hoidettaville alueen osille (s ja s-1).

-​​ Autopaikkojen sijoittaminen tontilla uusien rakennusmassojen etupihoille ja olevan ajotien varteen sekä vähäisessä määrin istutettaville (s) sekä luonnonmukaisesti hoidettaville (s-1) alueen osille.

-​​ Julkisivun pintarakenteiden tehdasrakenteisina toteuttamisen salliminen.

-​​ Puuverhouksen hyväksyminen pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi.

-​​ Asuinrakennusten 1. kerroksen lattiakoron rakentaminen vaadittua korkeusasemaa matalammalle tasolle.

-​​ Kapeiden kävelyreittien rakentaminen uusien rakennusten käyttöä varten osittain istutettaviksi merkityille alueen osille.

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tehtiin yksi.

​Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

​Muistutus

​Muistutuksen tehnyt asunto-osakeyhtiö on liittänyt muistutuksensa yhteyteen muun ohessa tonttia koskevan kauppakirjan, kiinteistölautakunnan päätöksiä koskien tontin luovutusta ja tontinluovutuskilpailun voittajaehdotusta, lehtiartikkelin sekä hallinnanjakosopimuksen. Muistutuksen mukaan hakemuksen mukainen rakentaminen ei noudata kauppakirjan ehtoa valitusta tavoitetasosta tai kaupunkikuvallisesta laadusta. Muistutuksessa on katsottu, että poikkeamishakemuksessa esitetyt muutokset muun muassa jätehuoltojärjestelmään ovat vastoin hallinnanjakosopimusta. Lisäksi muistutuksessa on tuotu esiin, että kortteli liittyy Kiviniemenpuiston lähivirkistysalueeseen luonnonmukaisena hoidettavan metsänreunan välityksellä. VL-alueelle on ohjeellisesti merkitty erilliseksi osaksi sl-2 alue, jolla sijaitsee suojeltavaksi tarkoitettu luontotyyppi.

​Muistutuksen mukaan suunnitelmista ei käy riittävällä tasolla ilmi viherkertoimen kompensoiminen. Kaavan mukaan autokatosten rakentamiselle ei ole tarvetta, jolloin viherkatoiksi esitettyjä katoksia ei voida laskea kompensoinniksi. Muistuttajan näkemyksen mukaan s ja s-1 alueille rakentaminen vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista ja aiheuttaa haittaa alueiden käytön muulle järjestämiselle.

​Autopaikkojen osalta muistutuksessa on viitattu kaavamääräykseen autojen sijoittamisesta ja todettu, että mikäli rakennettaisiin kaavan mukaisesti, ei autopaikkoja tarvitsisi sijoittaa muuhun käyttöön varatulle alueelle. Lisäksi on huomautettu, että suunnitelmassa ylitetään kaavan vaatima uusien autopaikkojen määrä. Tämä yhdistettynä autopaikkojen kaavasta poikkeavaan sijoitukseen on vastoin kaavan vaatimaa Friskalanlahden avaraan maisemaan sopeuttamista.

​Julkisivun pintarakenteiden tehdasrakenteisena toteuttamisen sallimisen osalta on todettu, ettei poikkeamiselle ole perusteltua syytä. Puuverhouksen hyväksyminen pääasialliseksi julkisivumateriaaliksi ei edistä kaavan tavoittelemaa yhtenäistä rakennuskantaa. Muistutuksen mukaan kävelyreittien rakentaminen osittain istutettaviksi merkityille alueen osille on seurausta rakennusten ja autopaikkojen kaavasta poikkeavasta sijoittelusta, eikä suunnitelmasta käy ilmi, miten esteettömyys ja käytettävyys parantuisivat asemakaavan mukaiseen rakentamiseen verrattuna. Muistutuksen mukaan poikkeamista ei tule myöntää.

​Vastine

​Hakija on lausunut asunto-osakeyhtiön tekemästä muistutuksesta. Lisäksi hakija on toimittanut erillisen vastineensa. Vastineen mukaan jätekatoksen yhteiskäytöstä on keskusteltu asunto-osakeyhtiön kanssa kahteen kertaan tuloksetta. Siltä osin kuin muistutuksessa on viitattu suojeltavaan alueeseen, on vastineessa todettu, että rakennuspaikalla ei ole SL-1 aluetta, vaan suojelualue on tontin Kaistarniementien eteläpuolisella alueella. Tontilla ei ole luonnonsuojelutavoitteita. Viherkertoimen osalta on todettu, että kerroin tullaan laskemaan rakennuslupavaiheessa. Autopaikkoja toteutetaan vaadittua enemmän, koska ollaan kaukana keskustasta ja monella on kaksi autoa. Myös sähköautojen lataus huomioidaan. Puuverhouksen osalta hakija on todennut, että tontilla sijaitsevissa nykyisissäkin taloissa on 1. kerroksen julkisivussa käytetty puurimoitusta, ja että julkisivumateriaali on rakennuslupa-asia. Edelleen vastineen mukaan asemaluonnoksia on esitetty asunto-osakeyhtiölle kolmesti, mutta kaikkia on vastustettu.

​Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon Kaistarniemessä. Osa tontista on jo aiemmin rakentunut. Hakemuksessa on kyse yhdeksän rivitalon ja näitä palvelevien pysäköintirakennusten uudisrakentamisesta. Tontilla sijaitsevissa olemassa olevissa rakennuksissa on nykyisillään 15 asuntoa ja hakemuksen mukaisella rakentamisella toteutetaan yhteensä 32 asuntoa lisää.

​Hakija on perustellut rakennusalan ulkopuolelle sekä istutettavalle ja luonnonmukaisena hoidettaville alueen osille rakentamista sillä, että jäljellä oleva rakennusoikeudellinen kerrosala on hankalasti käytettävissä, ja tällä ratkaisulla kerrosala saadaan kokonaisuudessaan hyödynnettyä. Uusilla rakennusmassoilla poiketaan harmonisesti jo rakennetusta rakennuskannasta kuitenkin niin, että uudet rakennukset sovitetaan tehokkaasti ja maisemaystävällisesti nykyiseen ympäristöönsä. Hakijan mukaan terassit ja parvekkeet sovitetaan rakennusten muotoihin, mikä parantaa esteettistä kokonaisuutta.

​Autopaikkojen osalta hakija on perustellut, että kaavan vaatima autopaikkalukumäärä toteutetaan uuteen rakennuskantaan nähden optimaalisimmalla tavalla. Julkisivumateriaalista poikkeamista hakija on perustellut mahdollisten tehdasvalmisteisten ulkoseinäelementtien hyödyntämisellä ja rakentamisen tehostamisella. Mahdollisuus käyttää sekä tiili- että puujulkisivuja mahdollistaa alueen luonnonmukaiseen ympäristöön sopivan rakentamisen. Puuverhous on mahdollista tarvittaessa sovittaa myös jo rakennetuissa rakennuksissa käytettyyn punatiiliverhoukseen. Hakijan mukaan asuinrakennusten 1. kerroksen lattiakoron rakentaminen vaadittua korkeusasemaa matalammalle tasolle helpottaa esteettömien asuntojen toteuttamista. Hakijan mukaan kapeiden kävelyreittien rakentaminen osittain istutettavaksi merkitylle alueen osalle parantaa alueen esteettömyyttä ja käytettävyyttä. Edellä esitetyn perusteella voidaan todeta, että poikkeamiselle on MRL 171 §:n mukainen erityinen syy.

​Vaikka rakentaminen tapahtuu osittain istutettavilla ja luonnonmukaisena hoidettavilla alueen osilla, jää tontille tästä huolimatta runsaasti istutuksia ja luonnonmukaisena säilyvää aluetta. Istutukset ja muu piha-alueen käyttö tulevat myöhemmin rakennuslupavaiheessa tarkentumaan, koska asemakaava edellyttää pihasuunnitelman laatimista. Kokonaisuutena arvioiden poikkeamiset eivät ole niin merkittävät, että niitä tulisi tutkia asemakaavalla. Lisäksi, kun otetaan huomioon hakijan esittämät erityiset syyt, voidaan poikkeamista pitää perusteltuna.

​Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1​Asemapiirros 11.11.2022

Oheismateriaali 1​Sijaintikartta

Oheismateriaali 2​Naapurin muistutus 19.4.2023

Oheismateriaali 3​Hakijan vastine 24.4.2023​

​Karttalinkki

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 11.11.2022 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 1150 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (1 kpl), yhteensä 1220 euroa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.

​​​