Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 25.1.2023:

Kaavoitus on laatinut yhdessä Turun Ratapihan Kehitys Oy:n, VR-Yhtymä Oy:n ja FCG Arkkitehdit Oy:n kanssa 28.8.2020 päivätyn, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun sekä 12.1.2023 muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen.

Nykytilanne

Kaavamuutosalueella sijaitsee Logomon tapahtumatalo, eri-ikäisiä rautatietoimintaan liittyviä varikko- ja huoltorakennuksia sekä osa junien lähtölaitureista. Alue on pääosin tasaista ratapiha- ja varikkoaluetta.

Ratapiha-alueen ylittää kävely- ja pyöräilysilta, Humalistonsilta, Köydenpunojankatu ja Ratapihankatu ovat osa kaupungin keskustan pääkatuverkostoa. Alue sijaitsee vajaan kilometrin päässä Kauppatorilta luoteeseen.

Osa suunnittelualueesta kuuluu Turun rautatieympäristöt -nimiseen valtakunnallisesti arvokkaaseen rakennettuun kulttuuriympäristöön. Alue on osa toimivaa ratapihaa ja osa tärkeää henkilö- ja tavaraliikenteen matkaketjua. Ratapihan läpi kulkee vaarallisia kemikaaleja sisältäviä junia ja kemikaalijunia järjestellään ratapihalla.

Alueen pinta-ala on n. 17,1 ha.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavanmuutoksessa keskeinen osa alueesta osoitetaan liike- ja toimistorakennusten sekä majoitus-, kulttuuri-, viihde- ja urheilutoimintoja palvelevien rakennusten korttelialueeksi (KYU-1), jolle on mahdollista sijoittua monitoimiareena ja elämyskeskus sekä liike-, toimisto- ja majoitustiloja. Rakennusoikeutta on yhteensä 76 750 k-m².

Logomon ja tontin 8 rakennukset käsittävän palvelurakennusten korttelialueen (P-1) pääkäyttötarkoitus säilyy nykyisellään. Logomon tapahtumatalon rakennusoikeus säilyy nykyisenä. Tontille 8 osoitetaan lisää rakennusoikeutta 800 k-m². Konepajanaukiolle sallitaan 50 pysäköintipaikan sijoittaminen.

Köydenpunojankadun varteen sekä alueen länsiosaan Resiinaraitin varrella sijaitsevan pysäköintitalon itäpuolelle sijoittuu kaksi asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialuetta (AL-1 ja AL-2). AL-1-korttelialueen asuinrakennukset ovat 12-15 -kerroksisia ja AL-2 -korttelialueen 8-20 -kerroksisia. AL-korttelialueilla rakennusoikeutta on yhteensä 72​000 k-m².

Ratapihankadun varteen sijoittuu liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K-1), jolla on rakennusoikeutta 20​000 k-m². Rakentaminen on kuusikerroksista.

Ratapihan raide- ja laiturialueet säilyvät rautatiealueena (LR-1). Loppuosa kaava-alueesta on katualueita. Ratapihan ylittää varaus uudistettavalle Humalistonsillalle, laadukkaalle jalankulun ja pyöräilyn yhteydelle, joka toimii osana areenan ja elämyskeskuksen kansipihaa.

Kaava-alueen kokonaisrakennusoikeus on 199360 k-m², josta uutta rakennusoikeutta on 166​350 k-m². Kaava-alueella on kuusi suojeltua rakennusta, joiden rakennusoikeudellinen kerrosala on yhteensä 32​610 k-m².

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on parantaa kaupungin vetovoimaa mahdollistamalla monipuolisen ja kaupunkikuvallisesti korkealaatuisen elämys- ja tapahtumakeskittymän, siihen liittyvien toimintojen ja niiden edellyttämien liikennejärjestelyjen laadukas toteuttaminen kaikilla liikkumismuodoilla sekä korkeatasoisen asuinrakentamisen lisääminen laajentuvalla keskusta-alueella. Tavoitteena on alue, joka toimii osana olevaa kaupunkirakennetta ja yhdistää ratapihan jakamia kaupunginosia toisiinsa.

Suunniteltu rakentaminen ja toiminnot parantavat kaupungin vetovoimaa, eheyttävät yhdyskuntarakennetta ja vahvistavat keskustan elinvoimaa. Uusi rakentaminen muuttaa alueen kaupunkikuvaa varikkoalueesta tiiviiksi rakennetuksi alueeksi, joka muodostaa selkeän reunan ruutukaavakeskustalle, rata-alueelle ja Köydenpunojankadulle yhdessä Logomon ja rakenteilla olevan Fabriikin alueen kanssa. Alueelle esitetään ympäristöään korkeampaa rakentamista. Alueen sijainti suurimittakaavaisena ja liikenteellisesti keskeisenä saapumisen ympäristönä kestää ympäristöään korkeamman rakentamisen. Valtakunnallisesti arvokkaan rautatieympäristön (RKY-alue) arvoja on huomioitu mm. määräyksellä museoviranomaisten kuulemisesta rakennushankkeissa, mahdollistamalla monipuoliset uudet käyttötarkoitukset veturitalliin, jättämällä suojeltujen rakennusten ympäristöön väljyyttä sekä kaavamääräyksillä kaupunkiympäristön ja rakennusten laadusta.

​Hankkeen keskeinen sijainti tukee kestävillä kulkutavoilla eli jalan, pyörällä ja joukkoliikenteellä liikkumista. Hankkeen liikennetuotoksesta noin 60 % arvioidaan saapuvan kestävillä kulkutavoilla. Kaavan toteuttaminen parantaa kävelyn ja pyöräilyn yhteyksiä alueen, Pohjolan ja keskustan välillä, kun uusi Humalistonsilta rakentuu.

​Kaavan toteuttaminen lisää liikennettä Köydenpunojankadulla ja Köydenpunojankaarella sekä Aninkaistensillan ja Köydenpunojankadun sekä Koulukadun risteyksissä. Liikennemäärät voivat olla suuria hetkittäin esim. suurten tapahtumien päättyessä. Tapahtumien päättyessä muu katuverkon autoliikenne on merkittävästi vähäisempää kuin ruuhka-aikoina, mistä johtuen liikenne pääsee purkautumaan puolen tunnin aikana.

​Alueen suurtapahtumien (5500-8000 henkilöä) aikana 60-80 % autoista (500-1300 autoa) pitää pysäköidä muualle kuin kaava-alueelle. Yli 5500 henkilön tapahtumissa etenkin arki-iltoina pysäköintipaikat täyttyvät ratapiha-alueen suunnitelluissa pysäköintilaitoksissa, jolloin osa pysäköinnistä sijoittuu ydinkeskustaan, esimerkiksi P-Louheen ja Toriparkkiin.

​Alue sijaitsee vaarallisten kemikaalien järjestelyratapihan vieressä. Kaavatyön aikana on tehty turvallisuusselvityksiä, joiden perusteella kaavaan on lisätty turvallisuutta parantavia ja riskiä pienentäviä kaavamääräyksiä.

Kaavaprosessin aikana on tehty useita selvityksiä mm. liikenteen, kaupunkikuvan, turvallisuuden, varjostuksen sekä melun ja tärinän osalta. Kaavan vaikutuksia on arvioitu tehtyjen selvitysten ja viranomaisyhteistyön pohjalta.

Kaavan tavoitteita on esitelty tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 4.3 ja vaikutuksia on kohdassa 5.4.

​Kaavaprosessin vaiheet

Yksityinen kehittäjäryhmä (Turun Ratapihan Kehitys Oy) on tehnyt yhdessä kiinteistön omistajan VR-Yhtymä Oy:n kanssa aloitteen Turku Ratapiha -työnimellä kulkevasta hankkeesta. Turku Ratapiha -hankkeen sisältönä on luoda ratapiha-alueelle 2020-luvun kiinteistö- ja kaupunkikehityskonsepti, jossa huipputeknologia ja palveludesign yhdistyvät synnyttämään mittavan elämys- ja tapahtumakeskittymän.

Kaupunki, VR-Yhtymä Oyj (VR) ja Turun Ratapihan Kehitys Oy (TRK) allekirjoittivat 11.12.2017 kumppanuussopimuksen Turun ratapiha-alueen ja asema-alueen kaavoituksen käynnistämisestä sekä alueen kehittämisestä perustuen kaupunginhallituksen päätökseen 20.11.2017 § 501.​ Sopimuksella on käynnistetty kehitys- ja kaavoitusvaihe, jonka toimenpiteiden aiheuttamat kustannukset aloitteen tekijät ovat sitoutuneet kustantamaan.

VR ja TRK allekirjoittivat hankkeen asemakaavoitusvaiheen aikana 7.3.2018 kiinteistökaupan esisopimuksen VR:n omistamien maa-alueiden siirtymisestä TRK:n omistukseen. Kiinteistökaupan esisopimus kuitenkin raukesi samanaikaisesti kumppanuussopimuksen kanssa 31.12.2021. Kumppanuusopimusta on jatkettu 30.6.2023 asti kaupunginvaltuuston päätöksellä 13.6.2022 § 146.

Kumppanuussopimuksen tavoitteena on luoda edellytykset vetovoimaisen kaupunkikehityskohteen sijoittamiselle Pohjolan kaupunginosassa VR-Yhtymä Oy:n omistamalle ratapiha-alueelle. Kumppanuuskaavoituksen tarkoituksena on edelleen se, että TRK sitoutuu toteuttamaan elämyskeskushankkeen edellyttämän infran kustannuksellaan kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti ja kaupungin valvonnassa pois lukien vesihuollon ja energian verkostoinvestoinnit.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 6.2.2018 § 63. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 24.4.2018 § 200. Sen pohjalta käytiin Turun Ratapihan Kehitys Oy:n järjestämä arkkitehtuurikutsukilpailu, jolla etsittiin korkealaatuisia suunnitelmia ja ratkaisuvaihtoehtoja alueen rakentamiseen ja kaavoittamiseen. Kilpailu ratkesi 12.10.2018, jolloin arviointiryhmä valitsi kilpailun voittajaksi ehdotuksen ”Luoto”. Kaava-aluetta laajennettiin 24.4.2019 käsittämään Logomon tontti ja katualueet Logomon ympärillä ja tavoitteisiin lisättiin Turku ratapihan rakentamisen kytkeminen Logomoon. Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma ja kaavan täydennetyt tavoitteet hyväksyttiin kaupunkiympäristölautakunnassa 24.4.2019 § 168. ​

Kaavaehdotus on valmisteltu voittaneen Luoto-kilpailuehdotuksen pohjalta. Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.9.2020 - 20.10.2020 välisen ajan. Kaavaehdotuksesta saatiin 11 lausuntoa ja 6 muistutusta. Saatujen lausuntojen ja muistutusten sekä kaavoituksen aloitteentekijän tarkentuneiden tavoitteiden myötä kaavakarttaan ja kaavamääräyksiin tehtiin useita muutoksia, joiden vuoksi kaavaehdotus asetettiin uudelleen nähtäville. Tarkistetussa asemakaavaehdotuksessa korkeimpien asuinkerrostalojen korkeutta on laskettu alueen lounaiskulmassa, jonne esitetään yhtä uutta kerrostaloa. Asuinrakentamisen rakennusoikeus säilyy samana kuin aikaisemmin. Areenan ja elämyskeskuksen rakennusoikeutta on pienennetty, rata-alueen rajausta on laajennettu, kansialueen kokoa Veturitallin lähellä on pienennetty ja auto- ja pyöräpysäköintimääräyksiä tarkennettu.

Kaavaehdotus oli uudelleen nähtävillä 11.10. - 9.11.2021. Kaavaehdotuksesta saatiin 8 muistutusta sekä 8 lausuntoa ja kaksi kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden sisäistä kommenttia. Nähtävillä olon jälkeen saatiin yksi mielipide.

Kaavan lähtökohtia ja tavoitteita on esitelty osallisille yhteensä neljässä yleisötilaisuudessa kaavaprosessin eri vaiheissa.

​Muistutuksissa, mielipiteissä ja yleisötilaisuuksissa tuotiin esiin huoli liikenteen sujuvuudesta, huoltoliikenteen vaikutuksista, pysäköintipaikkojen riittävyydestä, kävelyn ja pyöräilyn yhteyksistä, viihtyisyydestä, rakentamisen myötä muuttuvista näkymistä sekä runsaan ja korkean rakentamisen soveltumisesta alueelle.

​Lausuntojen ja kaupunkiympäristön asiantuntijoiden kommenttien johdosta kaavamääräyksiin on lisätty kiinteistömuuntamon likimääräinen koko sekä tarkennettu kaavamääräystä viherkattojen kasvillisuudesta ja sr-2-suojelumääräystä. Viherkattoa ja istutuksia koskevaa määräystä täydennettiin siten, että istutusten tulee soveltua juurilasisiiven elinympäristöksi ja suunnitelmista on pyydettävä ympäristönsuojelun lausunto rakennuslupavaiheessa. Sr-2-määräykseen lisättiin katon ja kattorakenteiden säilymistä koskeva määräys sekä määräys mahdollisten kattoikkunoiden sovittamisesta historialliseen rakennukseen.

Kaava-aluetta on laajennettu kaavateknisistä syistä vastaamaan rata-alueelle vuonna 2021 voimaantulleen asemakaavan rajausta. Kapea-alainen laajentunut alue on osoitettu Vaunukadun katualueeksi.

​Muistutusten perusteella on muutettu Konepajanaukion kaavamääräystä sallimaan 50 pysäköintipaikan sijoittaminen aukiolle. Logomolle on poikkeamispäätöksellä myönnetty Konepajanaukion käyttö pysäköintiin määräajaksi 2028 asti. Konepajanaukion toteuttamisen laatuvaatimuksiin on lisätty vaatimus puuistutuksista ja laadukkaista materiaaleista. Logomon edustan kaavamääräyksiä on selkeytetty ja tapahtuma-aikaisen pysäköinnin määräyksiä on tarkistettu. Kaavakartalta poistettiin Logomon edustalla oleva ajo-1-merkintä, Vaunukadulta Logomon kiinteistöön ajoneuvoliittymää osoittava nuoli sekä määräykset yli 1500 hengen tapahtumien aikana vaadittavista lisäpaikoista.

Lausunnot, muistutukset ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa.

Kaupungin, Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja maanomistajien (VR-Yhtymä Oy ja Väylä) kesken käytyjen kiinteistöteknisten neuvottelujen perusteella on ollut tarpeen tehdä vähäisiä tarkennuksia kaavaan. AL-2 - asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueen lounaisosan pysäköintiin, liikkumiseen ja hulevesien käsittelyyn varattu alueen osa on muutettu autopaikkojen korttelialueeksi LPA-1. Alueen toiminnot ja alueella olevat muut kaavamääräykset pysyvät samana. Ratapihankadun varren K-1- liikerakennusten korttelialuetta on pienennetty, koska autojunien lastaukseen ja K-1 korttelin huoltoon tarkoitettu ajo-2 alue on muutettu rautatiealueeksi. Muutokset on päivätty 12.1.2023.

​Toisen nähtävillä olon lausuntojen ja muistutusten perusteella sekä kiinteistöteknisistä syistä tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

​Kaavan toteuttamisen kustannukset

​Alueen maanomistajan ja kaupungin välillä laaditaan maankäyttösopimus ja hankesopimus, joilla maanomistaja sitoutuu toteuttamaan kustannuksellaan maankäyttösopimuskorvauksena asemakaava-alueen infrastruktuurin rakentamisen. Sopimuksista päätetään erikseen. Maankäyttösopimus ja hankesopimus tulevat voimaan, kun Turku ratapiha asemakaavaehdotus on kuulutettu voimaan.

​Turun Ratapihan Kehitys Oy on ilmoittanut vastaavansa koko alueen infrastruktuurin rakentamisesta kustannuksineen kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti mukaan lukien ratapihan ylittävä jalankulkusilta, Köydenpunojankadun liittymämuutokset, Logomon katujärjestelyt ja ratapiha-alueen jalankulku- ja pyöräilyväylät.

​Kaupunginvaltuusto on päättänyt 15.6.2020 § 93, että Turun kaupunki tekee periaatepäätöksen 30 milj. euron sijoituksesta areenayhtiöön edellyttäen, että päätöksessä määritellyt reunaehdot mm. rakentamisen, aikataulun ja rahoituksen osalta täyttyvät. Tavoitteena on, että periaatepäätös tuodaan päätöksentekoon kevään 2023 kuluessa.

​Alueen rakennuskelpoiseksi saattaminen edellyttää mm. teknisten verkostojen ja järjestelyraiteiden siirtoa sekä pilaantuneiden maiden kunnostamista. Maanomistaja vastaa näistä kustannuksista.

​Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä sekä hankesopimus asemakaavan toteuttamisen edellyttämistä infran toteuttamisesta on kaupungin ja maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

​Kaavan kuuluttaminen voimaan edellyttää sitä, että kiinteistökauppa alueesta VR:n ja TRK:n välillä on tehty voimassa olevan kumppanuussopimuksen mukaisesti.

Mikäli Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja VR-Yhtymä Oy:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä, käynnistävät Turun kaupunki ja VR uuden kaavoituskumppanuuden VR:n ratapiha-alueella omistamien kiinteistöjen Konepaja 3:10 ja Rautatieasema 3:9 kehittämiseksi kaupunginvaltuuston 13.6.2022 § 146 päätöksen mukaisesti.

​Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Turku ratapiha pvm 12.1.2023

Liite 2​Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1​Selostus Turku ratapiha 12.1.2023

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Turku ratapiha 12.1.2023

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 11.1.2022

Oheismateriaali 4​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot 2018-2022

Oheismateriaali 5​Kaavaehdotuksesta annetut muistutukset

Oheismateriaali 6​Nähtävillä olon jälkeen 23.1.2022 saapunut Toispual jokke ry:n mielipide​

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 28.8.2020 päivätty, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu sekä 12.1.2023 muutettu asemakaavanmuutosehdotus Turku ratapiha esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijaonmuutos: POHJOLA-29.-21.

PäätösAsia pantiin pöydälle Hellstenin Toivarin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti. Lisäksi lautakunta päätti järjestää katselmuksen kaava-alueelle ennen seuraavaa kokousta.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi. Perhon tilalla käsittelyyn osallistui Turunen.

Kokouksessa asiaa oli esittelemässä kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti.​

Asian esittelijänä toimi kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.

Pöydältä 31.1.2023 § 30

PäätösAsia pantiin pöydälle​ Hellstenin Ålandin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

​

Pöydältä 14.2.2023 § 46

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.​