Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi, kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski, kaupunginlakimies Riikka Lehtimäki, kaupunginlakimies Petra Einiö 10.2.2023:

Asian tausta

Kaupunki, VR-Yhtymä Oyj (jäljempänä VR) ja Turun Ratapihan Kehitys Oy (jäljempänä TRK) allekirjoittivat 11.12.2017 kumppanuussopimuksen Turun ratapiha-alueen ja asema-alueen kaavoituksen käynnistämisestä sekä alueen kehittämisestä perustuen kaupunginhallituksen päätökseen 20.11.2017 § 501. ​ Kyseisen sopimuksen voimassaolo päättyi 31.12.2021.

VR ja TRK allekirjoittivat hankeen asemakaavoitusvaiheen aikana 7.3.2018 kiinteistökaupan esisopimuksen VR:n omistamien maa-alueiden siirtymisestä TRK:n omistukseen. Kiinteistökaupan esisopimus kuitenkin raukesi samanaikaisesti kumppanuussopimuksen kanssa 31.12.2021.

Kumppanuuskaavoituksen tarkoituksena on, että TRK sitoutuu toteuttamaan areena- ja elämyskeskushankkeen edellyttämän infran kustannuksellaan kaupungin hyväksymien suunnitelmien mukaisesti ja kaupungin valvonnassa pois lukien vesihuollon ja energian verkostoinvestoinnit. Kaupunki ei osallistu yksityisen ratapihan kiinteistökehityshankkeen lähes 500 M€:n kokonaiskustannuksiin lukuun ottamatta kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 93 tekemää ehdollista periaatepäätöstä pääomasijoituksesta perustettavaan areenayhtiöön.

Turun kaupunginvaltuusto hyväksyi 13.6.2022 § 146 areena- ja elämyskeskushankkeen mahdollistamiseksi Turun kaupungin, VR:n ja TRK:n välisen kumppanuussopimuksen voimassaolon jatkamisen 30.6.2023 asti. Samaan kokonaisuuteen liittyen päätettiin tehdä Turun kaupungin ja VR:n välille kumppanuussopimus ja ehdollinen kiinteistönkauppa ratapiha-alueesta, mikäli TRK:n ja VR:n välinen kiinteistönkauppa ei toteutuisi.

Tällöin päätettiin, että mikäli kiinteistökauppa TRK:n ja VR:n välillä toteutuu 30.6.2023 mennessä, Turun kaupunki vie ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus VR:n ja kaupungin välillä on allekirjoitettu.

Turun kaupunki ja VR allekirjoittivat 29.8.2022 ratapihan alueen kumppanuussopimuksen ja ehdollisen kiinteistönkaupan, jonka tavoitteena on, että osapuolet käynnistävät ratapihan aluetta koskevan uuden kaavoituskumppanuuden ja Turun kaupunki ostaa konepajan ja rautatieaseman kiinteistön, mikäli TRK ei 2017 tehdyn kumppanuussopimuksen mukaisesti osta em. kiinteistöjä. Samalla allekirjoitettiin sopimus, jolla Turun kaupungin, VR:n ja TRK:n välisen kumppanuussopimuksen voimassaoloa jatkettiin 30.6.2023 asti.

Maankäyttösopimuksen ja yhdyskuntarakentamissopimuksen hyväksyminen

Kaupunki on laatinut Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja VR:n yhteisestä aloitteesta asemakaavanmuutosehdotuksen ”Turku Ratapiha” 2/2018.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan​ kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä. Maankäyttösopimuksella kaupungille perittävän korvauksen määrää laskettaessa otetaan​ huomioon muodostuvat yhdyskuntarakentamisen kustannukset sekä kiinteistöllä tapahtuva​ hankkeen kokonaistaloudellinen arvonmuutos.​ Asemakaavamuutoksessa on ehdotettu ja tullaan tekemään sellaisia liikenne- ja​ kunnallistekniikan investointeja, jotka edellyttävät maankäyttösopimuksen laatimista.​

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 93 ja 13.6.2022 § 146 päätösten mukaisesti päätettäväksi tuodaan nyt areena- ja elämyskeskushankkeeseen liittyvä maankäyttösopimus (liite 1).

Sopimusalue käsittää seuraavien kiinteistöjen alueita (liite 2):

- VR-Yhtymä Oy:n omistama Turun kaupunki kylän Konepaja 3:10 tila (853-514-3-10)

-​​ VR-Yhtymä Oy:n omistama Turun kaupunki kylän Rautatieasema 3:9 tila (853-514-3-9)

-​​ Suomen Valtion (Väylävirasto) omistama Turun asema pakkolunastusyksikkö (853-871-5-1)

-​​ Yleinen alue 71K (853-71-9901-0)

-​​ Turun kaupungin Pohjolan kaupunginosan korttelin 29 tontti 8 (853-71-29-8)

Maankäyttösopimuskorvauksena kiinteistönomistaja sitoutuu toteuttamaan Sopimusalueelle ”Turku Ratapiha” 2/2018 kaavan toteuttamisen edellyttämät yhdyskuntarakenteet vähintään kaupungin asettamien laatuvaatimusten mukaisesti (kaupunginvaltuusto 15.6.2020 § 93). Tämän hetken arvion mukaan infran rakentamisen kustannukset ovat noin 30 milj. euroa. Yhdyskuntarakenteiden toteuttamisvelvollisuus olisi ilman maankäyttösopimusta kaupungilla. Maankäyttösopimuksessa on esitetty esimerkkiluettelo rakentamisvelvoitteeseen liittyvistä yhdyskuntarakenteista. Rakentamisvelvoite pitää sisällään mm. Humalistonsillan. Hankkeeseen ryhtyvä vastaa Sopimusalueen toteuttamisesta asemakaavan mukaisessa laajuudessa siten, että vapaarahoitteisesta asuinrakentamisesta 70 % tulee olla valmiina yhdeksän (9) vuoden kuluessa kaavan lainvoimaisuudesta. Muun Sopimusalueen rakentamisen mukaan lukien yhdyskuntarakentamisen tulee olla valmiina seitsemän (7) vuoden kuluttua kaavan lainvoimaisuudesta.

Sopimuksessa on huomioitu käynnissä olevan Kupittaa-Turku ratahankkeen (KUTU)​ vaikutukset sopimusalueen toteuttamiseen siten, että mikäli KUTU-hankkeen joitakin osaa ei saada luovutettua areena- ja elämyskeskushankkeen käyttöön, kaupunki myöntää Hankkeeseen ryhtyvälle em. määräaikoihin pidennystä sen verran, että hankkeen toteutukselle jää asuinrakentamisvelvoitteen osalta 9 vuotta ja muun asemakaavan mukaisen rakentamisvelvoitteen osalta 7 vuotta.

Maankäyttösopimuksen mukaisten velvoitteiden täyttämisen vakuudeksi kiinteistönomistaja luovuttaa kaupungille 30 miljoonan euron suuruisen kiinteistökiinnityksen, joka kohdistuu Konepaja 3:10 tilaan (853-514-3-10). Kaupungin vakuus on toissijainen siten, että kiinteistönomistajalla on myöhemmin oikeus perustaa kiinnityksiä ja pantata niitä enintään 40 miljoonaan euroon asti paremmalla etusijalla kuin Turun kaupungin kanssa nyt sovittava kiinnitys. Vakuus palautetaan, mikäli maankäyttösopimus ei tule voimaan tai kaava ei saa lainvoimaa. Kaupungin toissijainen vakuus on neuvotteluiden lopputulos, jolla pyritään yhtäältä turvaamaan kaupungin asema, mikäli jokin maankäyttösopimuksen velvoite jäisi toteumatta, toisaalta sillä turvataan areena- ja elämyskeskushankkeen toteutuminen, kun hanke saa asettaa kiinteistön vakuudeksi kaupunkia paremmalla etusijalla enintään 40 milj. euroon asti.

Osapuolten välille on valmisteltu lisäksi yhdyskuntarakentamissopimus, jolla osapuolet sopivat tarkemmin areena- ja elämyskeskushankkeen edellyttämistä yhdyskuntarakentamisen toteuttamiseen liittyvistä ehdoista (liite 3). Yhdyskuntarakentamissopimuksessa asetetaan muiden muassa hankkeen urakoitsijan taloudellista asemaa koskevia vaatimuksia, edellytetään valittavalta urakoisijalta kokemusta vastaavista rakennushankkeista sekä julkisia hankintoja ja käyttöoikeussopimuksia koskevan lain (29.12.2016/1397) noudattamista. Hankkeeseen ryhtyjä vastaa aina hankkeen toteuttamisesta suhteessa kaupunkiin. Maankäyttösopimus ja yhdyskuntarakentamissopimus muodostavat yhden sopimuskokonaisuuden, jossa sopimusehto on pätevä riippumatta siitä, missä sopimuskokonaisuuden osassa asiasta on sovittu.

Kokonaisuuteen esitetään myös muutosta, joka johtuu siitä, että TRK ei voi sitoutua areena- ja elämyskeskushankkeeseen ilman varmuutta siitä, että ”Turku Ratapiha 2/2018” asemakaavanmuutosehdotuksen kaava saa lainvoiman. Tästä syystä TRK:n ja VR:n kiinteistönkauppa tehdään toteutuessaan ehdollisena kaavan lainvoimaisuudelle. Tämä tarkoittaa, että nyt hyväksyttäväksi esitettävän maankäyttösopimuksen ja yhdyskuntarakentamissopimuksen voimaantulo on sidottu sekä kaavan lainvoimaisuuteen että siihen, että kaava on kuulutettu voimaan. Kaupunki ei kuuluta kaavaa voimaan ennen kuin TRK:n ja VR:n välinen kiinteistönkauppa on toteutunut.

Turun kaupungin, TRK:n ja VR:n välistä kumppanuussopimuksen voimassaoloa on jatkettava siihen asti, kunnes ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaava on saanut lainvoiman. Sopimus päättyy, mikäli kaava ei valituksesta tai muusta syystä saa lainvoimaa. Lisäksi VR:n ja Turun kaupungin välisen kumppanuussopimuksen voimassaoloa on jatkettava. Mikäli TRK:n ja VR:n kiinteistönkauppa toteutuu 30.6.2023 mennessä, mutta kaava ei saa lainvoimaa valituksesta johtuen, osapuolille asetettuja kaikkia määräpäiviä lykätään siihen saakka, kunnes ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaava on lainvoimaisesti ratkaistu. Mikäli asemakaava kumoutuu valituksista johtuen tai se ei tule voimaan mistä tahansa muusta syystä, kyseiset määräpäivät siirtyvät asemakaavan lopullisesta lainvoimaisesta ratkaisusta kuudella (6) kuukaudella eteenpäin.​ Asia tuodaan erikseen omana asiakohtanaan päätettäväksi.

Mahdollisella areena- ja elämyskeskushankkeeseen kohdistuvalla valituksella ei ole vaikutusta siihen, että Turun kaupunki voi kuuluttaa voimaan asemakaavan muilta kuin Sopimusalueen valituksen alaisilta osin (osittainen täytäntöönpano).

Mikäli kaupunginvaltuusto ei hyväksy asemakaavaa, maankäyttösopimus ja yhdyskuntarakentamissopimus purkautuvat eikä osapuolilla ole toisiaan kohtaan mitään vaatimuksia näiden sopimusten purkautumisen johdosta.

Kaupungille luovutettavat maa-alueet ja yhdyskuntarakenteiden ylläpitovastuu

VR luovuttaa kaupungille osana maankäyttösopimuksen mukaista maankäyttösopimuskorvausta Turun kaupunki kylän Konepaja 3:10 (853-514-3-10) tilasta asemakaavaehdotuksessa katu-, virkistysalueiksi osoitetut alueet yhteensä noin 1350 m² ja Turun kaupunki kylän Rautatieasema 3:9 (853-514-3-9) tilasta asemaka²vaehdotuksessa asema-aukioksi noin 1333 m² suuruisen määräalan sekä Ratapihankaduksi osoitetun noin 3572 m² suuruisen määräalan. Määräalojen arvoksi on neuvotteluissa sovittu 127.000 euroa.

Luovutuksen kohteet on osoitettu kartalla M 47/3.2.2023 (liite 4).

Kaupungille siirtyy Sopimusalueen yhdyskuntarakenteiden ylläpito lukuun ottamatta areena- ja elämyskeskushankkeen vastuulle kuuluvia osia. Ylläpitovelvoite alkaa, kun yhdyskuntarakenteet on hyväksyttävästi vastaanotettu sekä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta hyväksytty käyttöönotettaviksi ja ne on hyväksyttävästi luovutettu kaupungille erillisessä luovutuskatselmuksessa. Osapuolten tulee tehdä erillinen sopimus ylläpitovastuun jakautumisesta. Maankäyttösopimus on voimassa, kunnes kaikki sen velvoitteet on täytetty ja ylläpitovastuuta koskeva erillinen sopimus tehty. Mikäli maankäyttösopimus purkautuu, purkautuu myös kiinteistönkauppa.

Toimivalta ja täytäntöönpano

Hallintosäännön 46 §:n 12)-kohdan mukaan lautakunta päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä, mutta ottaen huomioon asian merkittävyys, kaupunkiympäristölautakunta saattaa asian kaupunginhallituksen käsiteltäväksi.

Kuntalain 143 §:n mukaan päätös voidaan panna täytäntöön ennen kuin se on saanut lainvoiman. Täytäntöönpanoon ei kuitenkaan saa ryhtyä, jos oikaisuvaatimus tai valitus käy täytäntöönpanon johdosta hyödyttömäksi taikka jos oikaisuvaatimuksen käsittelevä toimielin tai valitusviranomainen kieltää täytäntöönpanon.

Liite 1​ ​Maankäyttösopimus liitteineen

Liite 2​Sopimusalue

Liite 3​Yhdyskuntarakentamissopimus liitteineen

Liite 4​Kartta M 47/3.2.2023

Kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että kaupunki

- hyväksyy liitteen 1 mukaisen maankäyttösopimuksen VR-Yhtymä Oy:n kanssa,

-​​ vaatii maankäyttösopimuksen ehtojen täyttämisen vakuudeksi arvoltaan 30 M€ kiinteistökiinnityksen, joka kohdistuu Konepaja 3:10 tilaan (853-514-3-10). Kaupungin vakuus on toissijainen siten, että kiinteistönomistajalla on myöhemmin oikeus perustaa kiinnityksiä ja pantata niitä enintään 40 M€ asti paremmalla etusijalla kuin Turun kaupungin kanssa nyt sovittava kiinnitys. Kiinteistönomistaja allekirjoittaa ja toimittaa sitovan kiinnityshakemuksen Maanmittauslaitokselle viimeistään maankäyttösopimuksen allekirjoituksen yhteydessä,

-​​ hyväksyy liitteen 3 mukaisen yhdyskuntarakentamissopimuksen VR-Yhtymän Oy:n kanssa,

-​​ valtuuttaa maankäyttöjohtajan allekirjoittamaan sopimukset ja tekemään niihin tarvittaessa täsmennyksiä ja muutoksia.

​Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta esittää kaupunginhallitukselle, että päätös pannaan täytäntöön sen lainvoimaisuutta odottamatta.

PäätösAsia pantiin pöydälle Hellstenin Ålandin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.​

Asian esittelijänä toimi kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi.