Konsernihallinto, lakipalvelut, lakimies Jenna Härkönen 6.2.2023:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

XXXXX , pinta-ala 4087 m².

Osoite: XXXXX

Hakija

XXXXX

Rakennushanke

-​ ​Asuinrakennus, 350 k-m².

-​​ Talousrakennus (sauna), 50 k-m².

-​​ Talousrakennus (2 autopaikkaa), 50 k-m².

-​​ Puretaan vapaa-ajan asunto 54 k-m² ja sauna 13 k-m².

​Kaavoitustilanne

​YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

​Alueella on voimassa Hirvensalon osayleiskaava (tullut voimaan 11.12.2021), jossa rakennuspaikkaa koskee kaavamääräys AP-1: Pientalovaltainen asuntoalue.

​Aluevaraus sisältää asuinkorttelit, kadut sekä lähipuistot.

​ASEMAKAAVA

​Alueella on vireillä asemakaavan laatiminen ( XXXXX ), jossa rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

​AO-2: Erillispientalojen korttelialue. Alle 50 k-m² talousrakennuksia saa sijoittaa myös rakennusalan ulkopuolelle, mutta kuitenkin vähintään 4 metrin päähän tontin rajoista.

1/2kII: Murtoluku roomalaisen numeron edessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen suurimman kerroksen alasta saa kellarikerroksessa käyttää kerrosalaan luettavaksi tilaksi.

​350 + t100: Lukusarja, jossa ensimmäinen luku ilmoittaa asuinkerrosalan neliömetrimäärän ja toinen luku talousrakennukselle varattavan kerrosalan neliömäärän.

Poikkeukset

-​ Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72.1 §).

-​​ Rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla ympärivuotiseen asumiseen osoitetun asuinrakennuksen kerrosala on yli 300 k-m² (RJ 13 §).

-​​ Rakennuksen rakentaminen alle 50 metrin etäisyydelle keskivedenkorkeuden mukaisesta rantaviivasta (RJ 14 §).

​Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

​Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tehtiin kaksi.

​Muistutuksissa on todettu, ettei poikkeamiselle ole erityisiä syitä eikä oikeudellisia edellytyksiä. Muistutuksien mukaan myönteinen poikkeamispäätös muodostaisi ennakkopäätöksen ja tarkoittaisi, että jatkossa haettaisiin poikkeuslupia kaavasuunnitelmassa esitetyn väljemmän rakentamissäädösten varjolla ilman, että tulevasta asemakaavasta on vielä varmuutta. Muistutuksissa on todettu, että myönteinen poikkeamispäätös asettaisi alueen kaikki maanomistajat keskenään eriarvoiseen asemaan, kun hakijoille sallittaisiin välittömästi rantaan tukeutuva ja merelle näkyvä rantarakentaminen ilman oikeusvaikutteista asemakaavaa. Muistutuksissa on myös nostettu esiin asemakaavoituksen tilanne ja se, miksi hakijat ovat hakeneet poikkeamislupaa tässä ajankohdassa ja tilanteessa. Lisäksi muistutuksissa ollaan huolissaan Harkkiontien yksityistien käyttämisestä rakennusaikana, koska tie on huonossa kunnossa ja rakentamisesta aiheutuva lisääntynyt liikenne voi aiheuttaa vaaratilanteita alueen asukkaille. Edelleen muistutusten mukaan poikkeamista harkittaessa rakennusoikeuden tulee perustua poikkeamispäätökseen eikä valmisteilla olevaan kaavaehdotuksessa esitettyyn suurempaan ja muilta säädöksiltään väljempään rakennusoikeuteen. Myös kiinteistön jätevesijärjestelmästä, maalämpökaivoista, ajoneuvojen sijainnista tontilla, rannan täyttämisestä ja pohjarakennustöiden ympäristövaikutuksista on huomautettu.

​Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Hakijan vastine muistutuksiin

​Hakija on antanut vastineensa muistutusten johdosta. Vastineen mukaan kaupunkiympäristölautakunta on 4.5.2021 hyväksynyt XXXXX asemakaavaehdotuksen ja päättänyt esittää sen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Nyt kysymyksessä oleva poikkeamishakemus on tehty tarkasti kaavaehdotusta mukaillen eikä poikkeamisen voida katsoa aiheuttavan MRL 171 §:n 2 momentin 2 kohdassa tarkoitettua haittaa. Poikkeaminen ei myöskään vaikeuta MRL 171 §:n 2 momentissa mainittujen tavoitteiden saavuttamista eikä johda säännöksessä tarkoitettuun ympäristöstä poikkeavaan rakentamiseen, miltä osin vastineessa on viitattu kaavaehdotuksen selostusosasta ilmeneviin selvityksiin. Edelleen kaavaselostuksesta ilmenee, että kaavoitus on viime vaiheessa käynyt kaikkien tonttien rakennusoikeudet läpi. Vastineen mukaan kun otetaan huomioon muun ohella se, että molempia naapurikiinteistöjä käytetään ympärivuotiseen asumiseen, poikkeamisten vähäisyys ja se, että kaavahanke on kohtuuttomalla tavalla viivästynyt, on olemassa erityiset syyt poikkeamisen myöntämiselle.

​Vastineen mukaan poikkeamisen myöntäminen ei muodosta ennakkopäätöstä, vaan poikkeamispäätökset perustuvat aina tapauskohtaiseen harkintaan. Yhdenvertaisuuden osalta on todettu, että yhdenvertaisuus- ja objektiviteettiperiaate puoltavat vahvasti poikkeamisen myöntämistä. Tältä osin vastineessa on viitattu siihen, että myös naapurikiinteistölle saunan rakentaminen on edellyttänyt poikkeamispäätöstä. Kaavoitustilanteen osalta on todettu, että kaava-asia tulee edelleen viivästymään. XXXXX käytöstä on todettu, että molempien naapurikiinteistöjen mittaviin, poikkeamispäätöksin toteutettuihin rakennushankkeisiin on käytetty XXXXX , joka on kestopäällystetty. Vastineen mukaan rakennusoikeuden määrästä poikkeaminen on vähäinen ja rakennukset tulevat keskemmälle kiinteistöä ja myös kauemmaksi rannasta kuin nykyiset. Jätevesijärjestelmän osalta on todettu, että rakennuspaikka varustetaan asianmukaisella jätevesien käsittelyjärjestelmällä, joka esitetään yksityiskohtaisesti rakennuslupavaiheessa. Vastineen mukaan ei ole esitetty mitään selvitystä siitä, että suunnitellut maalämpökaivot voisivat aiheuttaa naapureille haittaa. Ajoneuvot pysäköidään kiinteistön omalla alueella hakemuksesta ilmenevästi. Rannan kunnostus tehdään kaikilta osin XXXXX omalla alueella niin, ettei siitä aiheudu naapureille haittaa. Hakemuksesta ilmenee tilaan lunastetut vesijättöalueet eikä poikkeamislupahakemus ole tältä osin harhaanjohtava. Pohjarakennussuunnitelmat tehdään maaperätutkimuksen ja siitä saatavan perustustapalausunnon pohjalta. Pohjarakennustyöt tehdään vakiintunutta rakentamistapaa noudattaen ja niitä toteutettaessa otetaan huomioon myös naapuritonteille mahdollisesti aiheutuvan haitan eliminointi.

Viranomaisluvat ja lausunnot

Ympäristönsuojelu (jätevedet): ehdollinen

Lausunnon mukaan kiinteistö sijaitsee Turun kaupungin ympäristönsuojelumääräysten liitekartan 2 mukaisella ranta-alueella, jossa on määräysten 7.1 §:n mukaisesti noudatettava valtioneuvoston asetuksen (157/2017) 4 §:n mukaisia ohjeellisia puhdistustasoja pilaantumiselle herkillä alueilla. Jätevesien käsittelyjärjestelmät ja puhdistettujen jätevesien purkupaikka on sijoitettava maastoon vähintään 20–50 metrin etäisyydelle talousvesikaivosta (maastosta ja maaperästä riippuen), 20 metrin etäisyydelle vesistöstä tai merestä ja 5 metrin etäisyydelle tontin rajasta. Pohjavesitason yläpuolelle tulee jättää minimissään yksi metri. Ympäristönsuojeluviranomainen tai sen määräämä viranhaltija voi hakemuksesta myöntää poikkeuksen edellä mainituista suojaetäisyysvaatimuksista, mikäli poikkeamisesta ei arvioida aiheutuvan ympäristön pilaantumisen tai terveyshaitan vaaraa. Mikäli kiinteistölle rakennetaan lattiakaivollinen autotalli/-katos tulee lattiakaivoon asentaa riittävä öljyn- ja hiekanerotin. Käymäläjätevesille tarkoitetun umpisäiliön tulee olla varustettu täyttymishälyttimellä. Umpisäiliön tyhjentämisen on oltava mahdollista kaikkina vuodenaikoina, myös kelirikkoaikana.

Vakituiseen asumiseen käytetyn asunnon jätevesijärjestelmän saostussäiliöt tai pienpuhdistamon lietesäiliöt on tyhjennettävä lietteestä vähintään kerran vuodessa. Tehdasvalmisteisissa jätevesijärjestelmissä lietteenpoisto on tehtävä valmistajan antamien ohjeiden mukaan edellä mainittuja vähimmäisvelvoitteita useammin. Kiinteistön omistaja tai haltija vastaa rakennuksen ja siihen liittyvien järjestelmien kunnosta ja ylläpidosta. Jätevesien käsittelyjärjestelmää tulee ylläpitää ja huoltaa säännöllisesti puhdistusvaatimusten täyttämiseksi. Jätevesien käsittelyssä tulee huomioida muodostuvan jäteveden määrä, sekä ennakoida mahdollisuuksien mukaan tulevia muutoksia (elinkaariajattelu). Sauna ja uima-allas sijoittuvat tulvaherkälle ranta-alueelle, mikä tulee erityisesti huomioida suunnittelussa. Maalämpökaivon osalta on huomioitava, että Turun kaupungin ympäristösuojelumääräysten mukaan poraustoiminnassa syntyviä kiintoaineita, lietteitä tai haitallisia aineita sisältäviä hule- tai kuivatusvesiä ei saa johtaa suoraan ilman käsittelyä mereen, vesistöön, ojaan, maastoon tai viemäriin. Ensisijaisesti porausvedet tulee imeyttää tontille, mikäli maaperän siihen soveltuu. Poisjohdettavat porausvedet tulee käsitellä riittävästi siten, että kiintoainespitoisuus on enintään 300 mg/l ja vesi on aistinvaraisesti tarkasteltuna kirkasta. Käytännössä porauslietteet tulee siten useimmiten käsitellä esimerkiksi johtamalla vedet kivituhka-, selkeytys- tai separointikonttien läpi. Porausvesien käsittelyssä syntyvä kiintoaines ei saa tuulen tai sateen mukana levitä ympäristöön. Poisjohdettavien porausvesien laatu voidaan tarvittaessa vaatia todistamaan näytteenotoin. Maalämpöjärjestelmissä saa käyttää vain sellaisia lämmönsiirtoaineita, joista ei aiheudu pohjaveden tai maaperän pilaantumisen vaaraa. Jos maalämpöjärjestelmä poistetaan käytöstä tai sitä huolletaan, on lämmönsiirtoaineet otettava talteen putkistoista ja toimitettava luvanvaraiseen käsittelyyn. Metsäisillä kallioalueilla piha-alue tulee säilyttää mahdollisimman laajalti luonnontilaisena. Maisemallisesti merkittävät puut ja puuryhmät, jotka ovat rantamaisemalle tyypillisiä, tulee säilyttää.

Päätöksen perustelut

​Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon eteläosassa XXXXX . Kyseessä on uuden asuinrakennuksen 350 k-m², saunan 50 k-m² ja talousrakennuksen 50 k-m² rakentaminen. Uudisrakentamisen yhteydessä puretaan tilalla sijaitseva vapaa-ajan asunto (1020561307) sekä sauna (1020561318). Jätevedet johdetaan alkuvaiheessa umpisäiliöön ja myöhemmin kunnalliseen jätevesijärjestelmään sen valmistuttua.

Alueella on vireillä XXXXX asemakaavan laadinta, jonka tavoitteena on lisätä pientalotonttitarjontaa Haarlan kaupunginosaan. Vireillä olevan asemakaavan mukaan tontille saa rakentaa asuinrakennuksen 350 k-m² ja talousrakennuksen 100 k-m². Rakentaminen on vireillä olevan asemakaavan mukaista. Näin ollen poikkeaminen ei aiheuta haittaa tulevalle kaavoitukselle eikä poikkeamisen myöntämiselle ole muutakaan estettä.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1​Asemapiirros 8.6.2022

Oheismateriaali 1​Sijaintikartta

Oheismateriaali 2​Naapurin muistutus 15.12.2022

Oheismateriaali 3​Naapurin muistutus 19.12.2022

Oheismateriaali 4​Vastine (1) 30.1.2023

Oheismateriaali 5​Vastine (2) 30.1.2023​

​Kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 8.6.2022 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (2 kpl), yhteensä 1090 euroa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esittelijänä toimi kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi.