Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 25.1.2023:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 23.3.2022 päivätyn, 17.10.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun asemakaavanmuutos- ja tonttijaonmuutosehdotuksen VII (seitsemännen) kaupunginosan korttelin 11 tonteille 10, 11, 12 ja 2002 (Humalistonkatu 3b, Kristiinankatu 10a, Yliopistonkatu 24 ja Yliopistonkatu 26) sekä osalle Humalistonkadusta. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi ehdotuksen 1.11.2022 (§ 414) ja päätti asettaa sen uudelleen nähtäville tonttijaonmuutoksen vuoksi.

Asemakaavanmuutos- ja tonttijaonmuutosehdotus oli nähtävillä 14.11.–13.12.2022. Nähtävillä olon aikana saapui yksi muistutus, jonka tiivistelmä ja vastine ovat liitteessä 3. Muistutuksen vuoksi kaavaehdotus tuodaan uudestaan kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyyn.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavamuutos on osa keskustan kehittämisen kärkihanketta. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa täydennysrakentaminen osoitteessa Kristiinankatu 10a. Osoitteissa Humalistonkatu 3b ja Yliopistonkatu 26 tutkittiin mahdollisuutta autopaikoituksen uudelleenjärjestämiseen sekä rakennusten korottamiseen. Koko kaava-alueella selvitettiin rakennusten suojeluarvot ja päivitettiin kaavaehdotus nykyisten kaavoituskäytäntöjen mukaiseksi. Tavoitteena on säilyttää suunnittelualueen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot. Kaupunkiympäristölautakunta on 27.11.2018 (§ 490) päättänyt lisäksi, että tavoitteena on tontin 11 (Yliopistonkatu 26) puuston säilyttäminen.

Humalistonkadun katualue sisältyy asemakaavanmuutokseen kaavateknisistä syistä. Katualueen asemakaavamerkintöjä ei ole tarkoitus oleellisesti muuttaa.

Asemakaavanmuutosehdotus

Kaavaehdotus on laadittu Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelman pohjalta (9.4.2020, täydennetty 17.3.2021, 22.3.2022 ja 17.10.2022). Lisäksi lähtökohtana on käytetty puustoselvitystä, jonka Turun kaupungin kaavoitus teki vuonna 2019, ja Entti Infra Oy:n maaliskuussa 2022 tekemää pihapuiden kuntoselvitystä.

Kaavanmuutosalueen tontit osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi (AL, AL-1 ja AL-2). Kestilänkulman tontilla (Yliopistonkatu 26, AL-1-korttelialue) mahdollistetaan nykyisen rakennuksen korottaminen kahdella kerroksella, mutta osoitteessa Yliopistonkatu 24 sijaitsevan naapuritalon kohdalla korotus saa olla vain yhden kerroksen korkuinen. Laajennuksen kerrosala on 860 k-m². Rakennus suojellaan lukuun ottamatta pienehköä seitsemänkerroksista osaa, joka muodostaa jatkeen Humalistonkatu 3b:n asuin- ja liiketalolle.

Humalistonkatu 3b:n taloa ei suojella kaavaehdotuksessa, sillä sen rakenteisiin on tullut halkeamia maan painumisen vuoksi ja on mahdollista, että se joudutaan purkamaan. Rakennuksen muoto ja korkeus tulee kuitenkin säilyttää alkuperäisen kaltaisena. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja kaavaan merkittyä rakennusoikeutta ylittäen siten, ettei vesikaton kadunpuoleisiin lappeisiin tehdä muutoksia.

AL-1-korttelialueella autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m²,kuitenkin vähintään 1 ap / 3 asuntoa. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakentamista. Olemassa olevalle rakennukselle on järjestettävä vähintään 42 autopaikkaa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Autopaikkoja saa sijoittaa oman korttelialueen ulkopuolelle vain, jos se on edellytys pihapuiden säilymiselle.

Kestilänkulman sisäpihalla merkitään säilytettäviksi ne kaksi puuta, jotka kuntoarvion mukaan eivät ole huonossa kunnossa tai liian lähellä rakennusta (ks. kaavaselostuksen kohta 3.1.2 Luonnonympäristö, Kasvillisuus). Lisäksi pihalle tulee viihtyisyyden lisäämiseksi istuttaa vähintään kolme lehtipuuta, jotka ovat täysikasvuisina yli 15 m korkeita.

Asunto Oy Kristiinanahteen tontilla (Kristiinankatu 10a, AL-2-korttelialue) asemakaavasta poistetaan toimistorakennuksen rakennusala. Sen tilalle osoitetaan rakennuspaikka uudelle kerrostalolle, joka on enintään kahdeksan kerrosta korkea ja Kristiinankadun puolella enintään seitsemänkerroksinen. Kerrostalon rakennusoikeudeksi osoitetaan 1400 k-m², minkä lisäksi saa rakentaa ensimmäiseen kerrokseen ja pihakannen alle kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ylittäen pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie- ja teknisiä tiloja, porrashuoneita ja asukkaiden yhteistiloja. Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m², kuitenkin vähintään 1​ap / 3 asuntoa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Pihalle saa rakentaa autokatoksia, joiden pinta-ala on yhteensä enintään 135 m².

Asunto-osakeyhtiö Otavan tontilla (Yliopistonkatu 24, AL-korttelialue) nykyinen rakennus suojellaan. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja rakentamismääräysten puitteissa siten, ettei vesikaton kadunpuoleisiin lappeisiin tehdä muutoksia.

Kaavaa ajanmukaistetaan osoittamalla määräyksiä muun muassa viherkertoimesta, huleveden viivyttämisestä, julkisivujen ääneneristävyydestä, polkupyöräpysäköinnistä ja maaperän pilaantuneisuuden arvioimisesta.

Kadunvarsipuut merkitään säilytettäviksi. Katualueiden asemakaavaan ei tehdä muita merkittäviä muutoksia.

Kestilänkulman korotuksen ja uuden kerrostalon rakennusoikeus on kaavaehdotuksessa yhteensä 2260 k-m², mikä merkitsee noin 45 uutta asukasta. Kestilänkulman ja Asunto Oy Kristiinanahteen rakennusoikeus kasvaa kuitenkin vain 2048 k-m², koska Kristiinankatu 10a:n toimistorakennus esitetään korvattavaksi uudella kerrostalolla. Lisäksi Yliopistonkatu 24:n klassistisen kerrostalon ja Humalistonkadun varrella olevan asuin- ja liiketalon ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja. Alustavan arvion mukaan Yliopistonkatu 24:n ullakolle mahtuu noin 700 k-m² kerrosalaksi laskettavaa tilaa (Markku Puska ja Risto Eräpohja, 1986: Ullakkotutkimus, hyväksytty kaupunginhallituksessa 10.11.1986 § 3666) ja Humalistonkadun varrella sijaitsevan rakennuksen ullakolle enintään noin 140 k-m². Yhteensä se tarkoittaa noin 17 uutta asukasta.

Kaavanmuutosalueen rakennusoikeus on kaavaehdotuksessa kaiken kaikkiaan noin 20​710 k-m², kun mukana ovat myös suojeltavat rakennukset. Rakennusoikeus kasvaa 5​595 k-m². Osa kasvusta johtuu siitä, että suojeltavien rakennusten kerrosala on suurempi kuin niiden nykyiseen asemakaavaan merkitty rakennusoikeus.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisten maanomistajien aloitteisiin. Asunto Oy Kristiinanahde (Kristiinankatu 10a) allekirjoitti kaava-aloitteen 12.8.2014. Kestilänkulman (Yliopistonkatu 26) ja Humalistonkatu 3b:n maanomistajat tekivät aloitteen 19.6.2017. Kesällä 2022, kaavaehdotuksen nähtävillä olon jälkeen, Asunto Oy Kristiinanahde täydensi aloitettaan toivomalla, että Kristiinanahteen tontti jaetaan kahdeksi tontiksi kaavanmuutoksen yhteydessä.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavanmuutoksen tavoitteet 27.11.2018 § 490. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.1.2019 mennessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa (24.2.2019 ja sitä aiemmin) saapui yhteensä kuusi mielipidettä ja myöhemmin ennen kaavaehdotuksen nähtävillä oloa seitsemän mielipidettä.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 11.5.2021 § 166.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 28.3.–26.4.2022. Nähtävilläoloaikana saapui seitsemän muistutusta: yksi kaavanmuutosalueella sijaitsevalta Asunto-osakeyhtiö Otavalta (Yliopistonkatu 24), kolme asunto-osakeyhtiö Otavan asukkailta ja kolme muilta lähialueen maanomistajilta (Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulmalta (Humalistonkatu 5 / Yliopistonkatu 29c), Kiinteistö Oy Turun Centrumilta (Kristiinankatu 8) ja Kiinteistö Oy Turun Yliopistonkatu 31:ltä). Muistuttajat kommentoivat muun muassa kaavanmuutoksen vaikutuksia ympäristön asukkaiden viihtyisyyteen, asuntojen arvoon, luonnon monimuotoisuuteen, kaupunkikuvaan ja kulttuurihistoria-arvoihin sekä Centrumin (Kristiinankatu 8) lisärakentamismahdollisuuksiin.

Samaan aikaan nähtävillä olon kanssa kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Lausunnon lähettivät Turun Vesihuolto Oy, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos ja museopalvelut eli Turun museokeskus. Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ja Digita Oy ilmoittivat, että niillä ei ole tarvetta antaa lausuntoa.

AL-2-korttelialueen kaavamääräystä täydennettiin muistutusten perusteella, jotta vaikutukset naapuriasuntojen valoisuuteen ja näkymiin olisivat mahdollisimman pieniä. Lisäksi muutettiin yhteisjärjestelymääräyksiä ja määräystä asuntojen koosta sekä lisättiin Asunto Oy Kristiinanahteen toivoma tonttijaonmuutos.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 1.11.2022 § 414 hyväksyä vastineet nähtävilläoloaikana 28.3.–26.4.2022 jätettyiin muistutuksiin ja päätti asettaa kaavaehdotuksen uudelleen nähtäville tonttijaonmuutoksen vuoksi.

Uusi nähtävilläoloaika oli 14.11.–13.12.2022. Tuolloin saapui yksi muistutus Asunto-osakeyhtiö Otavan kahdelta osakkaalta. Muistuttajat toivoivat, että kaavaehdotuksesta poistettaisiin Asunto-osakeyhtiö Otavan rakennuksen suojelumerkintä sekä mahdollisuus rakentaa Otavan ullakolle kerrosalaksi laskettavia tiloja. Lisäksi muistutuksessa todetaan, että ei tulisi sallia lisärakentamista Asunto-Oy Kristiinanahteen tontilla. Kaavoituksen näkemys kuitenkin on, ettei kaavaehdotusta ole tarpeen muuttaa muistutuksen perusteella.

Mielipiteiden, muistutusten ja lausuntojen pääkohdat ja vastaukset on koottu vuorovaikutusraporttiin.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1​Kartta Freya

Liite 2​Vastine muistutukseen (nähtävillä olo 14.11.-13.12.2022)

Oheismateriaali 1​Selostus Freya

Oheismateriaali 2​Tilastolomake Freya, muutettu 17.10.2022 ja 25.1.2023

Oheismateriaali 3​Vuorovaikutusraportti 23.3.2022, muutettu 17.10.2022, päivitetty 25.1.2023​

Oheismateriaali 4​OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5​Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6​Asunto-osakeyhtiö Otavan kahden osakkaan muistutus 29.11.2022

Oheismateriaali 7​Muut kaavaehdotuksesta annetut muistutukset

Oheismateriaali 8​Vastine muistutuksiin (nähtävilläolo 28.3.-26.4.2022)

Oheismateriaali 9​Asunto-osakeyhtiö Otavan hallituksen päätös 18.1.2023​

​Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen toisen nähtävillä olon aikana saapuneeseen muistutukseen (liite 2) ja päättää, että muistutus ei anna aihetta kaavaehdotuksen muuttamiseen.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, että kaupunginhallitukselle esitetään 23.3.2022 päivättyä ja 17.10.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettua asemakaavanmuutosehdotusta Freya kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: VII-11.-15 ja 16.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esittelijänä toimi kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.

​​​