Konsernihallinto, lakipalvelut, lakimies Jenna Härkönen ja Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, tonttipalvelut, tonttipäällikkö Essi Korpela 24.1.2023:

Kuvaus asiasta

Tontin 853-92-38-6 maanvuokramies Oriketo Center Oy on 24.11.2022 anonut saada ostaa vuokraamansa yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten tontin (Oriketo, Orikedonkatu 12), jonka pinta-ala on noin 14 895 m². Anoja hallitsee tonttia 12.5.2008 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella. Vuokrakausi käsittää 1.1.2008 – 31.12.2038 välisen ajan. Tontti on rakennettu ja vuokramies omistaa sillä sijaitsevat rakennukset.

Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 20.12.2022 § 495 päättänyt olla myymättä tonttia sen vuokramiehelle. Perusteluina on todettu, että vuokraus on kaupungille taloudellisesti ja strategisesti parempi vaihtoehto. Vuokramies Oriketo Center Oy on 9.1.2023 tehnyt lautakunnan päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu asian uudelleen käsittelemistä lautakunnassa ja tontin myyntiä koskevan päätöksen muuttamista esittelijän tekemän pohjaehdotuksen mukaiseksi.

Oikaisuvaatimuksen sisältö

Oikaisuvaatimuksen perusteluina on esitetty, että tontin myymiselle ei ole esteitä kaupunginvaltuuston 15.6.2020 päätöksen ja Turun kaupungin maankäytön tulevaisuuden strategian kannalta ja ottaen huomioon tontin sijainti teollisuusalueella Turun keskusta-alueen ulkopuolella. Edelleen kaupan kohteena olevan tontin viereisiä tontteja, muun muassa itäpuolen tontit, on aiemmin siirretty yksityiseen omistukseen. Oikaisuvaatimuksen mukaan tontin ostomahdollisuudesta on tiedusteltu Turun kaupungin tonttipalveluilta kesällä 2022, eikä tuolloin myyntiin nähty esteitä. Oikaisuvaatimuksessa on todettu, että Turun kaupunki on vakiintuneesti myynyt vuokramiehelle sen vuokrasuhteen perusteella hallitsemia tontteja käyvällä hinnalla, kun maankäytöllisiä esteitä ei ole ja kun rakentamisvelvoitteet on täytetty. Näin ollen yhtiöllä on ollut oikeutus olettaa, että tästä peruslinjauksesta ei myöskään yhtiön kohdalla poiketa, erityisesti ottaen huomioon tontin ostomahdollisuutta koskeva aiempi tiedustelu. Oikaisuvaatimuksen mukaan Turun kaupunki ei ole yleisesti linjannut maankäytön ja kiinteistöomistuksen strategiaansa siten, että kaupungin omistamien tonttien myymisestä pidättäydytään kokonaan. Lisäksi oikaisuvaatimuksessa on viitattu hallintolain 6 §:ään, lain kunnan ja hyvinvointialueen viranhaltijasta 17 §:ään sekä yhdenvertaisuuslain 5 §:ään.

Perustelut myymättä jättämiselle

Kuntalaissa (130 §:n lisäksi) tai muussakaan laissa ei ole säädetty siitä, missä menettelyssä, millä perusteilla, kenelle tai mihin hintaan kunta omaisuuttaan luovuttaa. Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa myynnistä ja sen ehdoista. Huomioon tulee kuitenkin ottaa hallinnon oikeusperiaatteet, kuten tasapuolisen kohtelun vaatimus, harkintavallan väärinkäytön kielto ja oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettujen etujen suojaaminen. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Oikaisuvaatimuksessa on viitattu lakiin kunnan ja hyvinvointialueen viranhaltijasta sekä yhdenvertaisuuslakiin. Lain kunnan ja hyvinvointialueen viranhaltijasta 2 §:n mukaan viranhaltijalla tarkoitetaan henkilöä, joka on virkasuhteessa kuntaan tai hyvinvointialueeseen. Lain 17 §:n mukaan viranhaltijan on toimittava tehtävässään tasapuolisesti ja käyttäydyttävä asemansa ja tehtävänsä edellyttämällä tavalla. Tontin myynnin hylkäävä päätös ei ole ollut viranhaltijapäätös. Näin ollen kyseisen oikaisuvaatimuksessa viitatun lainsäännöksen noudattaminen viranhaltijan osalta ei tule tässä kohtaa arvioitavaksi eikä laki sovellettavaksi. Turun kaupungin hallintosäännön 46 §:n mukaan kaupunkiympäristölautakunnan toimivaltaan kuuluu oikeus päättää kiinteän omaisuuden luovuttamisesta, mikäli kauppahinta tai sopimuskorvaus on 500.000 euroa tai alle miljoona euroa.

Yhdenvertaisuuslain voimassa olevan 5 §:n mukaan viranomaisen on arvioitava yhdenvertaisuuden toteutumista toiminnassaan ja ryhdyttävä tarvittaviin toimenpiteisiin yhdenvertaisuuden toteutumisen edistämiseksi. Edistämistoimenpiteiden on oltava viranomaisen toimintaympäristö, voimavarat ja muut olosuhteet huomioon ottaen tehokkaita, tarkoituksenmukaisia ja oikeasuhtaisia. On huomattava, että yhdenvertaisuuslakia koskevan hallituksen esityksen mukaan ehdotetulla lailla suojataan luonnollisia henkilöitä. Jos oikeushenkilöiden taustalla olevien luonnollisten henkilöiden suojan tarve sitä edellyttää, voi laki kuitenkin tulla sovellettavaksi myös oikeushenkilöiden välisissä suhteissa (HE 19/2014 vp, s. 55). Tontin 853-92-38-6 maanvuokramiehenä ei ole luonnollinen henkilö, jota lailla ensisijaisesti suojataan.

Oikaisuvaatimuksessa on esitetty, ettei tontin myymiselle ole esteitä, ja viitattu lautakunnan 20.12.2022 kokouspöytäkirjaan, kaupunginvaltuuston 15.6.2020 päätökseen ja kaupungin maankäytön tulevaisuuden strategiaan. Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (hyväksytty kaupunginvaltuustossa 15.6.2020 § 98) 5.5 luku koskee vuokrattujen tonttien myynnin periaatteita. Periaatteiden mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus. Lautakunta on päätöksensä perusteluissa todennut, että vuokraus on kaupungille taloudellisesti parempi vaihtoehto. Lautakunta on päätöksensä perusteluissa todennut, että vuokraus on kaupungille taloudellisesti parempi vaihtoehto. Sopimuksen vuokrakautta on jäljellä 16 vuotta, jonka jälkeen oletus on, että vuokrasopimus uusittaisiin alueelle tavanomaiseen tapaan seuraavaksi 30 vuodeksi. Vuosivuokra vuonna 2023 on 30.998,27 euroa. Sopimus on sidottu elinkustannusindeksiin. Viimeisen 40 vuoden aikana keskimääräinen elinkustannusindeksin kasvu on ollut noin 3 % vuosittain. Mikäli odotettaisiin elinkustannusindeksin nousevan keskimäärin 3 % vuosittain ja diskonttauksessa käytettävän korkokannan olevan 6 % (Turun kaupungin yritystonttien tuottovaatimus), päädyttäisiin seuraavan 46 vuoden aikana vuokratuoton nykyarvon osalta likimain kauppahinnan suuruiseen euromäärään. Kaupungin kannalta kuitenkin merkittävää olisi, että kiinteistö olisi tuolloin edelleen kaupungin omistuksessa, edelleen vuokrattavissa ja myös oletetun maanarvon nousun myötä tontti olisi huomattavasti arvokkaampi tuolloin kuin tontin myyntihinta nykyhetkessä. Kokonaisuustaloudellisuus on kaupunginvaltuuston hyväksymien periaatteiden mukaan yksi vuokratun tontin myynnin arviointiperusteista, ja nimenomaan tällä perusteella lautakunta on päättänyt olla myymättä tonttia.

Oikaisuvaatimuksen mukaan kaupan kohteena olevan tontin itäpuolen tontteja on aiemmin siirretty yksityiseen omistukseen. Tältä osin on todettava, että valtaosa alueen tonteista on edelleen kaupungin omistuksessa ja vuokrattuna ulkopuolisille. Lisäksi on huomattava, että aiemmat myyntipäätökset eivät velvoita kaupunkia tekemään maanomistajana vastaavanlaisia päätöksiä jatkossa. Aiempien myyntipäätösten ei voida katsoa muodostavan vakiintunutta linjaa, jota kaupungin maanomistajana tulisi säännönmukaisesti noudattaa. Kaupunki on maanomistajana oikeutettu huomioimaan myös erilaiset markkinatilanteet ja muut vastaavat seikat myyntipäätöksiä tehdessään.

Oikaisuvaatimuksen mukaan Turun kaupunki on vakiintuneesti myynyt vuokramiehelle sen vuokrasuhteen perusteella hallitsemia tontteja käyvällä hinnalla, kun maankäytöllisiä esteitä ei ole ja kun rakentamisvelvoitteet on täytetty. Tässä yhteydessä on lisäksi todettu, että tontin ostomahdollisuudesta on tiedusteltu aiemmin kesällä 2022 ja yhtiöllä on ollut oikeutus olettaa, ettei peruslinjauksesta poiketa. Kuten edellä on todettu, aiemmat myyntipäätökset eivät muodosta sellaista peruslinjausta, joka velvoittaisi kaupunkia tekemään vastaavanlaisia päätöksiä jatkossa. On lisäksi huomattava, että kaupunki ei ole tehnyt maanvuokramiehen kanssa esisopimusta, jonka perusteella vuokramies voisi vaatia kiinteistön myyntiä. Esisopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, mikäli sen halutaan olevan osapuolia oikeudellisesti sitova. Mikäli kaupungin tarkoituksena olisi ollut sitoutua kiinteistön myymiseen, osapuolten välillä olisi tehty esisopimus määrämuodossa.

On totta, että kaupunki ei ole linjannut strategiaansa siten, että tonttien myymisestä pidättäydyttäisiin kokonaan mutta kaupungilla on kuitenkin laaja harkintavalta koskien tonttien myymistä ja jokainen päätös on oma prosessinsa. Tontin 853-92-38-6 osalta on katsottu, että vuokraus on kaupungille taloudellisesti ja strategisesti parempi vaihtoehto. Kaupunginvaltuuston hyväksymien asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaisesti vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisuustaloudellisuus, ja tällä perusteella lautakunta on voinut kieltäytyä myynnistä.

Lisäksi on todettava, että vuokrasopimus on voimassa 31.12.2038 saakka ja vuokramies voi harjoittaa toimintaansa vuokrasopimuksen perusteella hallitsemallaan tontilla vuokra-aikana. Näin ollen toiminnan jatkaminen tontilla ei esty, vaikka tonttia ei myydä vuokramiehelle. Kyseisen alueen tonteista valtaosa on edelleen kaupungin omistuksessa, joten silläkään perusteella myymättä jättämisen ei voida katsoa johtavan epätasapuoliseen kohteluun.

Edellä esitetty huomioiden, päätös olla myymättä tonttia 853-92-38-6 sen vuokramiehelle ei ole lainvastainen. Päätöksen muuttamiseen ei ole muutoinkaan aihetta.

Liite 1​Oikaisuvaatimus 9.1.2023

​Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä tontin 853-92-38-6 maanvuokramiehen kaupunkiympäristölautakunnan päätöksestä 20.12.2022 § 495 tekemän liitteen 1 mukaisen oikaisuvaatimuksen kokonaisuudessaan edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esittelijänä toimi kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.​