Kaupunkiympäristö, tonttipalvelut, tonttipäällikkö Essi Korpela sekä kiinteistökehitys ja isännöinti, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski ja maanhankintapäällikkö Ilkka Uusi-Uola 7.12.2022:

Taustaa

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 15.6.2020 § 98 Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet, jonka jälkeen kaupunginhallitus päätti 14.9.2020 § 389 periaatteiden vaiheittaisesta toimeenpanosta. Asiakirja on ollut voimassa nyt noin kaksi vuotta ja asiakirjaan on kuluvan vuoden aikana nähty tarpeelliseksi tehdä tarkistuksia muuttuneiden linjausten ja käytännössä havaittujen muutostarpeiden takia. Tarkistustarve on kirjattu myös kaupunginvaltuuston (15.11.2021 § 258) ja kaupunginhallituksen (20.12.2021 § 580) toimintasuunnitelman yhteydessä hyväksymään talousarviolausekkeeseen, jonka mukaan asunto- ja maapolitiikan periaatteet päivitetään vuoden 2022 aikana.

Samassa yhteydessä kaupunginhallitus päätti, että viimeistään AM-politiikan periaatteiden päivityksen yhteydessä määritellään ja päätetään tarkka prosessikuvaus kaupungin erilaisista merkittävistä maapolitiikan toimista (asunto- ja maapolitiikan periaatteet luku 4), kuten innovaatiokumppanuus, äkillinen lisäarvohanke, kiinteistökehittäminen, elinkeinotontin luovuttaminen tai muut maapoliittiset toimet. Samassa yhteydessä määritellään mahdollisuudet ja oikeudet jättää aloitteita, vastuut, valmistelun ja ohjauksen prosessi, päätöksentekomenettely sekä annetaan sitova palvelulupaus prosessin eri vaiheiden kestosta. Konserniyhtiöiden ja muiden strategisesti tärkeiden tavoitteiden osalta menettelyt tarkastetaan samassa yhteydessä. Samassa valmistelussa toteutetaan seuraavia pormestariohjelman kirjauksia:

-​​​​​​​ Annamme palvelulupauksen kumppanuushankkeille, kaavoitusaloitteiden käsittelylle sekä luvituksen käsittelylle, millä varmistetaan, että kaavoitus- tai rakennuslupaprosessien kesto ei veny yli luvatun.

-​​​​​​​ Kaikessa valmistelussa ja päätöksenteossa huomioidaan asiakaslähtöisyys.

-​​​​​​​ Selkeytämme kaupunkiorganisaation vastuita siten, että yritysten ja elinkeinoelämän edustajat tietävät, keneen olla yhteydessä ns. yhden luukun periaatteen mukaisesti.

Kaupunginhallitus on 7.11.2022 § 461 päättänyt lähettää Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet päätöksen liitteen 1 mukaisena lausunnoille keskeisille alan toimijoille sekä asettaa ne yleisesti kommentoitavaksi Kerro kantasi-palveluun. Lausunnot on pyydetty 7.12.2022 mennessä.

Kaavoituksen sujuvoittamistoimet, sisältäen mm. kaavoituksen palvelulupaukset, etenevät päätöksentekoon tammikuussa 2023. Em. tarkemmat prosessikuvaukset valmistellaan ja tuodaan päätöksentekoon niiltä osin, kuin ne eivät jo ole mukana edellä kuvatuissa päätöksentekoon tulevissa kokonaisuuksissa, sen jälkeen, kun asunto- ja maapolitiikan päivitetyt periaatteet on hyväksytty kaupunginvaltuustossa.

Lausunto

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuudessa on havaittu seuraavia lisäystarpeita, tarkennuksia ja selvennyksiä 3.11.2022 päivättyyn tarkistusluonnokseen:

1) Asuinkerrostalo- ja rivitalotonttien vuokrasopimusten uudistaminen

Ehdotus kohtaan 5.2 Yhtiömuotoisten asuntotonttien (AK/AR/AP) luovutusperiaatteet kokonaan uudeksi kappaleeksi 6:

Jatkettavien maanvuokrasopimusten perusvuokran määrityksessä käytettävä hintataso vastaa pääsääntöisesti ARA:n vahvistamia enimmäistonttihintoja. ARA-hinnoittelemattoman keskusta-alueen osalta menetellään tapauskohtaisesti siten, että arvon määrityksessä käytetään 80 %:a ulkopuolisen AKA-arvioitsijan laatiman aluehinta-arvion pääsääntöisesti keskihinnan mukaisesta arvosta tai kohdekohtaisen arviolausunnon arvosta.

Mikäli vuokra nousee yli 4-kertaiseksi entiseen verrattuna, käytetään vuokranporrastusta alkuvuosille seuraavasti:

-​​​​​​​ ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 50 % vuosivuokrasta, (ensimmäiset 2 vuotta)

-​​​​​​​ ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 70 % vuosivuokrasta, (3. vuosi)

-​​​​​​​ ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 80 % vuosivuokrasta, ja (4. vuosi)

-​​​​​​​ ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 100 % vuosivuokrasta.

Perustelut:

Kuntaliitto painottaa maapolitiikan ohjeistuksessaan kohtuuhintaisen tonttimaan tarjonnan edistämistä, jotta kunta ei ainakaan omalla hinnoittelullaan olisi nostamassa maan yleistä hintatasoa ko. paikkakunnalla. Kohtuuhintaisuutta pyritään ylläpitämään myös vuokrasopimuksia uudistettaessa.

Vuokrasopimuksen päättyessä kohteelle määritetään uusi vuokra lähtökohtaisesti kohtuullisen käyvän hinnan pohjalta, jollaisena voidaan pääsääntöisesti pitää alueen ARA-hinnan pohjalta määritettyä vuokratasoa. Uudistettavien vuokrasopimusten perusvuokrat sidotaan elinkustannusindeksiin ja vuokrat tarkistetaan vuosittain.

Edellä esitettyä porrastamista Turun kaupunki on käyttänyt asunto-osakeyhtiöiden vuokrasopimusten uudistamisissa arviolta noin 20 vuotta. Nykykäytännön mukaan, joka on jatkunut jo lähes 10 vuotta, porrastus on lisätty automaattisesti ja järjestelmällisesti kaupungin toimesta, mikäli asunto-osakeyhtiön maanvuokra on noussut yli nelinkertaiseksi entiseen verrattuna. Tämä jo pitkään noudatettu käytäntö olisi perusteltua kirjata osaksi Turun asunto- ja maapolitiikan periaatteita. Edellä kuvatun porrastuksen vaikutus tuloihin on maksimissaan noin -2 % koko vuokrakaudelta saatavasta kaupungin maanvuokratulosta.

Asunto-osakeyhtiöiden vuokrasopimusten uudistamisissa käytetty porrastus on katsottu tarpeelliseksi, koska tuleva vuokra voidaan vahvistaa vuokramiehelle aikaisintaan vuosi ennen sopimuksen uusimista ja käytännössä kuitenkin usein vasta muutaman kuukauden sisään ennen vanhan vuokrasopimuksen päättymistä. Tämä johtuu siitä, että asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus päivittää ARA-hintavyöhykkeet joka vuosi aina alkuvuoden aikana. Ottaen huomioon kovin eri kokoiset ja eri laatutasoilla hoidetut talonyhtiöt, porrastuksilla on annettu edes hieman liikkumavaraa uuteen vuokratasoon sopeutumiselle. Nämä edellä kuvatut asunto-osakeyhtiömuotoisten vuokrasopimusten jatkamiset eroavat omakotitonttien vuokrasopimusten uudistamiskäytännöstä siten, että kaupungin omakotitonttien tuleva uusi vuokra ilmoitetaan jo 3 vuotta etukäteen vuokramiehelle ko. hetken hintatasossa. Vastaavaa porrastus- ja sopeutumistarvetta ei näin ollen niissä ole, kuten seuraavassa kohdassa 2) tuodaan esiin.

Merkittävät vuokrannousut varsinkin yli 50 vuotta vanhoissa asunto-osakeyhtiöiden vuokrasopimuksissa ovat yleisiä. Sopimukset on sidottu pääsääntöisesti elinkustannusindeksiin, mutta suurien kasvukeskusten osalta maanarvon kehitys on ollut huomattavasti nopeampaa eikä elinkustannusindeksi ei ole pystynyt korjaamaan vääristymää, joka on syntynyt vuosien saatossa. Tähän ongelmaan voidaan jatkossa saada ratkaisu ottamalla käyttöön ehto siitä, että vuokran määrittämisessä käytettävä pääoma-arvo tarkistetaan vuokrakauden aikana esim. 20 vuoden välein. Vastaavia suunnitelmia tarkistusmekanismin osalta on käynnissä mm. Tampereella ja Helsingissä, joissa on tätä varten työstetty tilastokeskuksen ylläpitämää alueellista asuntohintaindeksiä. Vastaavaa indeksiä ei vielä tällä hetkellä ole Varsinais-Suomen alueella, eikä indeksin ylläpitoon vaativien tietojen keräämistä ole vielä aloitettu. Menettelyn käyttöönottoa valmistellaan ja asia tuodaan myöhemmin erikseen päätettäväksi.

2) Omakotitonttien vuokrasopimusten uudistaminen

Ehdotus kohtaan 5.3 Pientalo- ja omakotitonttien (AO/AP) luovutusperiaatteet kokonaan uudeksi kappaleeksi 5:

Jatkettavien maanvuokrasopimusten vuokran määrityksessä käytettävä hintataso vastaa alueittaisia, vuosittain erikseen päätettäviä vyöhykehintoja, ja vyöhykehinta vahvistetaan ilmoituksella vuokramiehelle noin kolme vuotta ennen kyseisen vuokrasopimuksen päättymistä.

Perustelut:

Kuntaliitto painottaa maapolitiikan ohjeistuksessaan kohtuuhintaisen tonttimaan tarjonnan edistämiseen. Omakotitalotonttien hinta määritellään yleensä 10-30 % ns. käypää hintatasoa alhaisemmaksi, jotta kunta ei ainakaan omalla hinnoittelullaan olisi nostamassa maan yleistä hintatasoa paikkakunnalla.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 11.12.2013 § 619 päättänyt, että omakotitonttikäytössä olevien alueiden maanvuokrasopimuksien päättymisestä ilmoitetaan vuokramiehille sekä vahvistetaan uusittavan sopimuksen perusvuokra kolme vuotta aikaisemmin sen hetkisten omakotitonttien hintavyöhykkeiden mukaisesti. Myös tämä pitkään noudatettu käytäntö on perusteltua kirjata asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin. Omakotitonttien vyöhykkeet päivitetään vuosittain loppuvuodesta seuraavalle vuodelle siten, että vyöhykehinnat ovat voimassa aina 1. tammikuuta alkaen. Viimeisin päätös vyöhykehintojen päivittämisestä on tehty kaupunkiympäristölautakunnassa 1.11.2022 § 418 ja sen on voimassa 1.1.2023 alkaen.

3) Elinkeinotonttien vuokranporrastus

Ehdotus kohtaan 5.4 Elinkeinotonttien luovutusperiaatteet lisätään uusi kappale 5:

Mikäli tontin rakentamis- tai perustamisolosuhteet tai muu poikkeava seikka voidaan katsoa viivästyttävän tontin rakentamista ja käyttöönottoa tavanomaisesta, voidaan tapauskohtaistesti harkita vuokran porrastusta vuokrakauden alkuvuosille.

Perustelut:

Tonttien luovutuksissa huomioidaan niiden erityisominaisuudet, jotka vaikuttavat mm. tontin rakennettavuuteen ja käytettävyyteen. Vaikeasti käyttöönotettavien elinkeinotonttien osalta on ollut tarpeellista porrastaa vuokraa, mikäli esim. perustamisolosuhteiden muokkauksen on katsottu vaativan tavanomaista pidemmän ajan. Näin on edesautettu hankkeen liikkeelle saantia ja ylipäätään sitä, että tontti saataisiin vuokrattua. Rajoittavan tekijän vaikutuksen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti ko. tontin käyttötarkoitus huomioiden.

4) Luovutuksissa tontin pääoma-arvoon alentavasti vaikuttavat tekijät

Ehdotus kohtaan 5 Tontinluovutukset lisätään kokonaan uusi kohta kohdan 5.4 jälkeen:

Yleisesti kaikkia maa-alueiden luovutuksia koskevat periaatteet

Tietylle luovutettavan alueen osalle voidaan myöntää 1-20 %:n alennus osa-alueen pääoma-arvoon rakennettavuuden, rasitteen tms. seikan vuoksi, joka vaikeuttaa tai rajoittaa alueen käyttöä tai rakennettavuutta. Yli 20 %:n poikkeamiset pääoma-arvosta ko. osa-alueen osalta tuodaan kaupunkiympäristölautakunnan päätettäväksi.

Perustelut:

Tonttien luovutuksissa huomioidaan niiden erityisominaisuudet, jotka vaikuttavat mm. tontin rakennettavuuteen ja käytettävyyteen. Yleisenä käytäntönä on ollut huomioida mm. rasitealueen tai esimerkiksi maastonmuodon vaikutukset tontin arvoa alentavana tekijänä. Rajoittavan tekijän vaikutuksen suuruus arvioidaan tapauskohtaisesti ko. tontin käyttötarkoitus huomioiden.

5) Vuokratonttien lunastus omakotitonttien osalta

Ehdotus kohtaan 5.5 Vuokrattujen tonttien myynnin periaatteet kokonaan uudeksi kohdaksi 3:

Rakennettujen vuokraomakotitonttien myynneissä käytetään pääsääntöisesti vuokrasopimuksen mukaista vuosivuokran pääoma-arvoa, mutta vähintään aluekohtaisia vyöhykehintoja. Perustellusta syystä voidaan myyntihinnan kohtuullistamista harkita tapauskohtaisesti. Tällöin päätös tuodaan kaupunkiympäristölautakunnan päätettäväksi.

Perustelut:

Kaupunkiympäristölautakunta päättää omakotitonttien aluekohtaisista vyöhykehinnoista vuodeksi kerrallaan. Viimeisin päätös vyöhykehintojen päivittämisestä on tehty kaupunkiympäristölautakunnassa 1.11.2022 § 418. On tapauksia, joissa tarjousperusteisesti luovutettujen omakotitonttien nykyisestä vuosivuokrasta johdettu pääoma-arvoa voi olla huomattavastani korkeampi kuin vyöhykehinnasta johdettu. Tämän tyyppisissä tapauksissa on usein kyse siitä, että tontin on rakentanut muu taho kuin varsinainen nykyinen vuokramies, jolloin tarjouskilpailussa on haluttu varmistaa tontin saanti ja annettu vuosivuokra voi olla ollut alueen yleiseen hintatasoon ylimitoitettu.

6) Vuokratonttien myynti asuinkerrostalo- ja rivitalotonttien osalta

Ehdotus kohtaan 5.5 Vuokrattujen tonttien myynnin periaatteet lisätään kokonaan uusi kappale 6:

Yhtiömuotoisten asuinkerrostalo- ja rivitalotonttien myynneissä käytetään alueella noudatettavia käypiä hintoja, joka määritellään tapauskohtaisesti ottaen huomioon sijainti, tontin muut ominaisuudet, rakennusoikeus, rakennettu kerrosala, kehityspotentiaali sekä suojeluarvot.

Lähtökohtaisesti tontti voidaan myydä ARA-hinnalla C-vyöhykkeestä eteenpäin, joka vastaa alueen käypää hintaa. Vyöhykkeiden A ja B osalta harkitaan tapauskohtaisesti siten, että myyntihinta vastaisi käypää hintaa. Myyntihinta määritetään tapauskohtaisesti ulkopuolisen AKA-arvioitsijan laatiman aluehinta-arvion tai kohdekohtaisen arviolausunnon mukaan.

Perustelut:

Yhtiömuotoisten asuinkerrostalo- ja rivitalotonttien myynneissä käytetään alueella noudatettavia käypiä hintoja. Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskuksen viimeisin ohjauskirje, joka koskee Turun seudun enimmäistonttihintoja vuodelle 2022, on annettu tiedoksi 3.5.2021. Turun kaupungin alueelle sijoittuu tällä hetkellä 5 vyöhykettä A, B, D, E ja F. C-vyöhykkeestä eteenpäin voidaan määritellyn ARA-vyöhykehinnan katsoa vastaavan alueen käypää hintaa. Vyöhykkeet A ja B ovat lähtökohtaisesti sijainniltaan sellaisia, että myyntihinta tulee määrittää ulkopuolisen AKA-arvioitsijan laatiman aluehinta-arvion tai kohdekohtaisen arviolausunnon mukaan.

7) Alueiden luovutusta koskevat rajaukset

Ehdotus kohdan 5.6 Alueiden luovutusta koskeviin rajaukset; ensimmäisestä kappaleesta poistetaan ”sekä joukkoliikenteen”, jonka jälkeen ensimmäinen kappale olisi:

Turun kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta myymällä maa-alueiden omistusoikeutta liitteen 1 mukaiselta alueelta, joka käsittää Linnakaupungin, keskustan, Tiedepuiston sekä Ruissalon alueen sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta, ellei ennen näiden periaatteiden voimaantuloa ole aiemmin laadituilla sopimuksilla sovittu toisin.

Perustelut:

Asunto- ja maapoliittisissa periaatteissa on tarve määritellä millaisissa tilanteissa kaupunki voi luovuttaa maata myymällä. Lisäksi liitteen 1 karttarajaukseen on tarve määritellä joukkoliikenteen laatukäytävä ja sen välitön vaikutusalue.

3.11.2022 päivätyn luonnoksen mukainen muotoilu rajoittaa nyt alueiden myyntiä käytännössä koko Turun kaupungin alueella, mikä ei ole tarkoituksenmukaista. Tarkoituksenmukaista olisi rajoittaa maa-alueiden myyntiä luonnoksen liitteen 1 mukaisella alueella sekä rajauksen ulkopuolella vain joukkoliikenteen laatukäytäviin välittömiltä vaikutusalueilta.

Joukkoliikenteen laatukäytävä on perusteltua määritellä vastaamaan yleiskaava 2029 ehdotuksessa esitettyä joukkoliikenteen laatukäytävää. Välittömänä vaikutusalueena voidaan pitää aluetta, joka rajautuu n. 250 metrin etäisyydelle laatukäytävästä.

8) Yhdenvertainen menettely omakotitonttien luovutuksessa

Ehdotus kohdan 5.6. kappaleeseen 1 lisätään uusi lause:

​Pääsääntöisesti kuitenkin omakotitonteiksi kaavoitettuja alueita voidaan luovuttaa myymällä myös liitteen 1 mukaisella alueella.

Perustelut:

Kaupungin tavoitteena on pientalotuotannon kasvattaminen mm. täydennysrakentamisen keinoin, jota voidaan edistää omakotitonttien luovutuksen yhdenvertaisella menettelyllä koko kaupungin alueella.

9) Raakamaan tarkempi määrittely

Ehdotus kohdan 5.6. uudeksi kappaleeksi 2:

Asemakaavoittamattomia maa-alueita voidaan luovuttaa pääsääntöisesti vain ennestään rakennettujen kiinteistöjen lisäaluetarpeisiin tai kun kaupungin yleiskaavan käyttötarkoitus on muu kuin asemakaavoitettavaksi tarkoitettu asumisen tai työpaikkatoimintojen alue. Maanvaihdoilla voidaan edistää pyrkimystä yhdyskuntarakenteen tiivistämiseen.

Perustelut:

Yleiskaava-alueilla olevilla yksityisillä kiinteistöillä on monesti perusteltua tarvetta vähäisiin lisäalueisiin rakennusten sijainnin, tieolosuhteiden tai maastomuotojen perusteella. Kiinteistöjaotuksen järjestämiseksi vähäisten omistusjärjestelyjen tekeminen on tarkoituksenmukaista. Maanvaihdoilla on joissain tilanteissa mahdollista yhtenäistää kaupungin maanomistusta yhdyskuntarakentamisen kannalta keskeisillä alueilla.

Kaupunkiympäristölautakunnalle esitetään edellä esitetyn lausunnon antamista Turun asunto- ja maapolitiikan periaatteiden tarkistamiseen.

Liite 1​Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet, luonnos 3.11.2022, muutokset näkyvillä (Kaupunginhallitus 7.11.2022 § 461)

Oheismateriaali 1​Omakotitonttikäytössä olevien alueiden maanvuokrasopimusten päättymisestä ilmoittaminen (Kila jk 11.12.2013 § 619)

Oheismateriaali 2​Omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteiden muuttaminen (Kila jk 2.11.2016 § 431)

Oheismateriaali 3​Omakotitonttihintojen tarkistaminen vuodelle 2023 (Kylk 1.11.2022 § 418)

Oheismateriaali 4​Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet, täytäntöönpano (Kh 14.9.2020 § 389)

Oheismateriaali 5​ARA-vyöhykkeet 2022 ja ohjauskirje 3.5.2022​

Oheismateriaali 6​ARA-tiedoksianto (Kylk 5.4.2022)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus​Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa edellä esitetyn lausunnon asunto- ja maapolitiikan periaatteiden tarkistamiseen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Ålandin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 13.12.2022 § 487

PäätösEhdotus hyväksyttiin seuraavilla lisäyksillä:

- asumisoikeusasuntojen vuotuinen asuntotuotantotavoite nostetaan 150 asuntoon ja tavoitteena, että niistä 20-30 % voisi sijoittua pientaloihin (kohta 2.2 Asuntotuotantotavoitteet ja 2.4.kohtuuhintaisen asumisen turvaaminen)

- mikäli vuokra nousee yli 4-kertaiseksi entiseen verrattuna, käytetään vuokranporrastusta alkuvuosille seuraavasti:

- ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 50 % vuosivuokrasta, (ensimmäiset 2 vuotta)

- ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 70 % vuosivuokrasta, (3. vuosi)

- ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 80 % vuosivuokrasta, ja (4. vuosi)

- ajalla xx.xx.xxxx – xx.xx.xxxx 100 % vuosivuokrasta. (lisätään kohtaan 5.3 Pientalo- ja omakotitonttien (AO/AP) luovutusperiaatteet kokonaan uusi kappale nro 5)

Toivarin Ålandin kannattamana tekemä asumisoikeusasuntoja koskeva muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Ålandin Mannin kannattamana tekemä omakotitonttien vuokrien porrastamista koskeva muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Toivarin muutosehdotuksen perustelut:

"Asumisoikeusasuntojen toteuttamisen määrää tulee kasvattaa, jotta kasvaneeseen kysyntään (3300-4000 hakemusta/v) pystytään vastaamaan paremmin. Pientaloihin sijoittuminen tukee kaupungin strategiaa ja perheasuntojen määrän lisäämistä."

Ålandin muutosehdotuksen perustelut:

"Vaikka vuokramies saa korotus tiedon kolmea vuotta aikaisempaa, niin vuokrankorotus kerralla voi olla kohtuuton varsinkin pitkissä vuokrasopimuksissa. Nyt on myös hyvä huomioida, että yhtiömuotoisessa asumisessa maksajia on pääsääntöisesti enemmän. Kun taas omakotiasuja joutuu sopeuttamaan talouttaan pääsääntöisesti yksin tai kaksin. Tämä muutosehdotus on myös kaupungin strategian mukainen noudattaen asukas ja asiakaslähtöisyyttä sekä vastuullisuuden ja yhdenvertaisuuden arvoja."

​​​