Kaavoituksen vastuualue, yleiskaavainsinööri Andrei Panschin ja ympäristölakimies Nina Mattila 27.10.2022:

Monopoli Oy on tehnyt 28.10.2020 aloitteen ranta-asemakaavan laatimiseksi. Kaavoitettavaksi esitettyyn alueeseen kuuluvat kiinteistöjen 853-506-1-302, 853-506-1-232, 853-506-1-301, 853-407-1-494 ja 853-506-1-308 alueet. Kaava-alue sijaitsee Turun Satavan Erikvallan niemellä noin 20 kilometrin päässä kaupungin keskustasta. Alue on osa valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta ja maakuntakaavassa merkitty virkistysalueeksi. Alueella ei ole voimassa oikeusvaikutteista osayleiskaavaa. Kaupunginvaltuuston hyväksymispäätöksestä koskien Satava-Kakskerran osayleiskaavaa on valitettu. 

Maankäyttö- ja rakennuslain 74.1 §:n mukaan maanomistaja voi huolehtia ranta-asemakaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle. Ennen laatimiseen ryhtymistä on oltava yhteydessä kuntaan ja toimitettava kunnalle 63 §:ssä tarkoitettu osallistumis- ja arviointisuunnitelma. Maankäyttö- ja rakennusasetuksen 34 §:n mukaan, jos maanomistaja MRL 74 §:n nojalla huolehtii ranta-asemakaavaehdotuksen laatimisesta omistamalleen ranta-alueelle, hänen on toimitettava kaavan laatimista koskeva osallistumis- ja arviointisuunnitelma kunnalle ennen suunnitelman mukaisten menettelyjen aloittamista. Kunta voi esittää maanomistajalle suunnitelmaa koskevat huomautuksensa ja ehdotuksensa suunnitelman täydentämiseksi.

Maanomistajan konsultti on laatinut osallistumis- ja arviointisuunnitelman. OASin mukaan suunnittelutyön tavoitteena on osoittaa alueelle uutta loma-asutusta olevien loma-asuntojen, pysyvän asumisen ja rakennussuojelullisesti arvokkaan kohteen ympäristöön ottaen huomioon Erikvallan niemen näkyvyys Airistolle sekä sen sijainti valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella. Suunnittelutyössä arvioidaan myös alueen suhdetta maakuntakaavan virkistysaluemerkintään. Loma-asutuksen mitoitusta koskee merkintä (7), jota koskee kaavamääräys: Vapaata rantaa 40 %, lay/km-mitoitus tulee ratkaista yksityiskohtaisessa suunnittelussa. Ranta-asemakaavan laadinnasta vastaa suunnittelualueen maanomistajan toimeksiannosta dipl.ins. Olavi Ahola.

Kaava valmistellaan vaikutuksiltaan merkittävänä ja sen hyväksymisestä päättää kaupunginvaltuusto. Ranta-asemakaavan laatii maanomistajan konsultti ja kaavan käsittelystä laskutetaan voimassa olevan kaavoitustaksan mukaan kaavan luottamuselinkäsittelystä aiheutuvat kustannukset ja kuulutuskustannukset. Maanomistaja vastaa tarvittavien selvitysten tilaamisesta aiheutuvista kustannuksista. OASin mukaan alueelta laaditaan emätila/kantatilaselvitys, luontoselvitys ja maisemallinen selvitys. Tehtäväksi esitetyt selvitykset ovat tarpeen, jotta MRL:n 73 §:n mukaisten ranta-asemakaavan erityisten sisältövaatimusten täyttymistä voidaan arvioida.

MRL 54.4 §:n mukaan, jos asemakaava laaditaan alueelle, jolla ei ole oikeusvaikutteista yleiskaavaa, on asemakaavaa laadittaessa soveltuvin osin otettava huomioon myös mitä yleiskaavan sisältövaatimuksista säädetään. Alueelle hyväksytty osayleiskaava on kaupungin näkemys siitä, miten alueen maankäyttö tulisi toteuttaa. Hyväksytyssä Satava-Kakskerran osayleiskaavassa alue on merkitty kahdella käyttötarkoitusmerkinnällä RA-1, loma-asunto alue ja M-1, maa ja metsätalousvaltainen alue. RA-1-merkinnällä on osoitettu alueet, joilla on pääasiassa vapaa-ajan asumista. Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen loma-asuntoalueilla on mahdollista vain, mikäli kantatilatarkastelun perusteella voidaan osoittaa, että suhteessa tapahtuneeseen rakentamiseen tilalle ei ole tasapuolisesti muodostettu rakennuspaikkoja. Tämä koskee myös ranta-asemakaavoitusta, jonka rakennusoikeuden tulee perustua kantatilatarkasteluun. Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon.

Loppuosa alueesta on osoitettu maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi, jolla on sallittu ainoastaan haja- asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Osayleiskaavan pyrkimyksenä on ensisijaisesti ohjata rakentamista olemassa olevan rakenteen yhteyteen, joten M-1 kaavamääräykseen on lisätty ehto, että alueelle sijoittuvat mahdolliset uudet rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen.

Käyttötarkoitusmerkintöjen lisäksi koko Erikvallaniemi on osoitettu valtakunnallisesti merkittäväksi maisema-alueeksi. Niemen kärki on osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena ja alueen läpi on osoitettu ohjeellinen ulkoiluretti- merkintä. Erikvallanniemi on valtakunnallisesti arvokasta maisema-aluetta (Airiston – Pukinsalmen merimaisema). Tämä rajaus kertoo alueen valtakunnallisesta merkityksestä osana maisemanähtävyyttä. Niemen kärki on lisäksi osoitettu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeänä alueena (luo 2- 59 Erikvallanniemen kalliot).

Osayleiskaavassa periaatteena on ollut, että luo-alueet on rajattu rakentamiseen osoitettujen alueiden ulkopuolelle, jos se on ollut mahdollista. Samoin selänteiden kallioiset lakialueet, jollainen Erikvallanniemen kallioiden luo-alue on, on pyritty rajaamaan rakennettavien alueiden ulkopuolelle. Kyseessä on jyrkkäpiirteinen kallioalue niemen kärjessä, ja paikalle sijoittuva rakentaminen näkyisi laajalle valtakunnallisesti arvokkaassa merimaisemassa. Osayleiskaavan sijainniltaan ohjeellinen ulkoilureitti -merkinnän tarkoituksena on osoittaa vapaan rannan ja rantaan pääsyn tarvetta alueella, jotta asia tulee huomioiduksi tarkemmassa suunnittelussa. Ranta-asemakaavassa ratkaistaan tarkemmin vapaan rannan sijoittuminen alueelle ja kulkuyhteys rantaan.

Kaavoituksen vastuualue ei pidä tarkoituksenmukaisena valmistella ranta-asemakaavaa alueelle, koska alue on merkitty maakuntakaavassa virkistysalueeksi eikä oikeusvaikutteista yleiskaavaa ole voimassa. Maanomistajalla on tästä huolimatta MRL 74 §:n mukaisesti oikeus laatia ranta-asemakaavaehdotus. Alueen kaavoitustilanne tulee huomioida ranta-asemakaavaa laadittaessa.

OASissa on tunnistettu, että ranta-asemakaavalla on sellaisia vaikutuksia, että ne koskevat valtakunnallisia tai merkittäviä maakunnallisia asioita ja/tai että ne ovat valtion viranomaisen toteuttamisvelvollisuuden kannalta tärkeitä. Näin ollen ranta-asemakaavaa koskien tullaan pitämään MRL 66 §:n mukainen viranomaisneuvottelu ennen kuin varataan osallisille tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

Koska kyseessä on maanomistajan laatima ranta-asemakaava, maanomistajan tulee huolehtia valmisteluvaiheen vuorovaikutuksesta ja kaava-asiakirjojen laatimisesta. MRA 36 §:n mukaan maanomistajan toimesta laadittu ranta-asemakaavaehdotus toimitetaan kunnalle hyväksymiskäsittelyyn. Kunnalle on toimitettava kaavakartta ja kaavaselostus neljin kappalein, selvitys siitä, miten kaavoituksen vireilletulosta on ilmoitettu ja miten kaavan valmistelun aikainen vuorovaikutus on järjestetty sekä mahdolliset kirjalliset mielipiteet ja suullisista mielipiteistä tehdyt kirjaukset.

Oheismateriaali 1Osallistumis- ja arviointisuunnitelma "Airisniemi/Erikvalla"

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää merkitä tiedoksi ranta-asemakaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelman ”Airisniemi/Erikvalla”.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta esittää seuraavat huomautukset:

- Alueen kaavoitustilanne tulee huomioida ranta-asemakaavan valmistelussa.

- Hyväksytty Satava-Kakskerran osayleiskaava on kaupungin näkemys siitä, miten aluetta tulee kehittää.

- Kaupunki kutsuu viranomaisneuvottelun koolle ennen kuin osallisille varataan tilaisuus mielipiteen esittämiseen.

- Kaavaluonnoksen -ja ehdotuksen sisällöstä tulee neuvotella kaupungin kanssa.

- Maanomistajan konsultin tulee huolehtia kaava-asiakirjojen laadinnasta ja valmisteluvaiheen vuorovaikutuksesta. Kaupunki asettaa maanomistajan konsultin laatiman kaavaehdotuksen nähtäville ja laatii mahdollisiin muistutuksiin kaupungin vastineet.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.