Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuus, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, Juha Lipponen 21.10.2022:

Kaupunki on laatinut Skanssin kaupunginosaan Skanssin kauppakeskuksen eteläpuolelle ”Itä-Skanssi” -nimisen asemakaavaehdotuksen 9/2014. Asemakaavaehdotuksessa alueelle osoitetaan noin 111 610 k-m2 rakennusoikeutta asuinrakentamiselle (AK), noin 13 000 k-m2 yleistenrakennusten (Y) rakennusoikeutta ja noin 15 000 liike- ja toimistorakennusten (K-1) rakennusoikeutta.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 27.9.2022 § 351 esittää ”Itä-Skanssi” asemakaavaehdotusta kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymien asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä.

Alustavan kustannusarvion mukaan tulee Itä-Skanssin yhdyskuntainvestointien toteuttamisen kustannukset olemaan noin 7,6 milj. euroa (alv 0 %). Infran rakentamisesta aiheutuvat kustannukset katetaan osin maankäyttösopimuskorvauksista saatavilla tuloilla ja pääosin rakennusoikeuden myynnillä.

Asemakaavaehdotuksessa osoitetun rakennusoikeuden ja käyttötarkoituksen myötä tulee kolmen kiinteistön osalle sellaista arvonnousua, jonka seurauksena tulee laadittavaksi maankäyttösopimus.

Maankäyttösopimuskorvaukset on määritetty käyttämällä AK-1-rakennusoikeuden (asuinkerrostalojen) arvona 290 €/k-m2. Kerrosneliömetrihinta perustuu Newsec Valuation 6.11.2020 tekemään arviokirjaan, jotka laadittiin kaupungin toimeksiannosta (oheismateriaali 1).

Maankäyttösopimus tulee tehtäväksi seuraavien kiinteistöjen kanssa:

XXXXX kiinteistöomistaja on ilmoittanut hyväksyvänsä kaupungin ehdottaman 356.405 euron suuruisen sopimuskorvauksen ja allekirjoittavansa kaupungin valmisteleman maankäyttösopimuksen.

XXXXX ja XXXXX tilojen omistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin ehdottaman 370.790 euron suuruisen sopimuskorvauksen ja allekirjoittavansa XXXXX tilaa koskevan maankäyttösopimuksen.

Sopimuskorvauksista 25 % osuus erääntyy maksettavaksi 6 kuukauden kuluttua Itä-Skanssi asemakaavaehdotuksen lainvoimaiseksi tulemisesta ja 75 % osuus erääntyy maksettavaksi, kun kiinteistöillä aloitetaan uudisrakentaminen. Sopimuskorvaus erääntyy kuitenkin maksettavaksi kokonaisuudessaan viimeistään 9 vuoden kuluttua asemakaavan lainvoimaiseksi tulemisesta. Korvauksille lasketaan 2 % vuotuista korkoa asemakaavanmuutoksen lainvoimaiseksi tulemisesta alkaen.

XXXXX tilan osalta kiinteistönomistajat ovat esittäneet, että maankäyttösopimusmenettelyn sijaan kaupunki ostaisi XXXXX tilan ja kauppahinnasta vähennettäisiin 973.935 euron suuruinen sopimuskorvaus. Itä-Skanssin asemakaavaehdotuksessa 9/2014 tila on osoitettu kuuluvaksi AK-1 kortteliin Skanssi-10 (5944 m2), ja Vallikadun katualueeseen (2188 m2).

AK-1 korttelin Skanssi-10 muodostus on seuraava:

Koska kaupunki on osaomistajana AK-1 korttelissa Skanssi-10 ja kiinteistökauppa edistää korttelin rakentamiskelpoiseksi tulemista, puoltaa kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden tonttipalvelut tilan hankkimista kaupungin omistukseen.

Tonttipalvelut on arvioinut XXXXX tilan arvoksi Itä-Skanssi 9/2014 asemakaavan saadessa lainvoiman noin 2.500.000 euroa (290 €/k-m2).

Tonttipalvelut on valmistellut lykkääväehtoisen kiinteistökauppakirjan, jolla tila siirtyy kaupungin omistukseen Itä-Skanssi 9/2014 asemakaavan voimaan tullessa 1.520.000 euron kauppahinnalla (171 €/k-m2). Kauppahintaa määritettäessä on huomioitu 973.935 euron suuruinen sopimuskorvaus, jolla kiinteistönomistajan edellytetään osallistuvan Skanssin alueen yhdyskuntainvestointien toteuttamiseen.

XXXXX tilanomistajat ovat ilmoittaneet hyväksyvänsä kaupungin ehdottaman 1.520.000 euron kauppahinnan ja kauppaehdot.

Hallintosäännön 48 §:n 12)-kohdan mukaan kaupunkiympäristölautakunta päättää maankäyttösopimusten hyväksymisestä. Vastaavasti hallintosäännön 34 §:n 22)-kohdan mukaan toimivalta kiinteän omaisuuden hankkimisesta on kaupunginhallituksella kauppahinnan ollessa 1–3 miljoonaa euroa. Ottaen huomioon se, että edellä kuvattu kiinteistökauppa on kaupunginhallituksen päätösvallassa ja että ko. kauppa on olennainen osa hyväksyttäväksi esitettävää Itä-Skanssin maankäyttösopimuskokonaisuutta, asia saatetaan kokonaisuudessaan kaupunginhallituksen päätettäväksi.

Karttalinkki

Liite 1                                  Maankäyttösopimus

Liite 2                                  Maankäyttösopimus

Liite 3                                  Kauppakirja

Oheismateriaali 1               Arviokirja Newsec Valuation 6.11.2020 (salassa pidettävä, salauksen peruste JulkL 24 § 17)- ja 20)-kohdat)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus        Kaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että:

- kaupunki hyväksyy Skanssin kaupunginosan ”Itä-Skanssi” 5/2018 asemakaavaehdotuksen edellyttämät maankäyttösopimukset liitteiden 1 ja 2 mukaisin ehdoin,

- kaupunki ostaa XXXXX XXXXX (Alihanka XXXXX ) tilan 1.520.000 euron kauppahinnalla liitteen 3 mukaisin ehdoin, ja

- maankäyttöjohtaja oikeutetaan tekemään maankäyttösopimuksiin ja kauppakirjaan vähäisiä korjauksia ja tarkennuksia.