Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 17.10.2022:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 23.3.2022 päivätyn, 17.10.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen VII (seitsemännen) kaupunginosan korttelin 11 tonteille 10, 11, 12 ja 2002 (Humalistonkatu 3b, Kristiinankatu 10a, Yliopistonkatu 24 ja Yliopistonkatu 26) sekä osalle Humalistonkadusta.

Nykytilanne

Kaavanmuutosalueen pinta-ala on noin 0,716 ha. Se sijaitsee Turun keskustassa noin 200 m päässä Kauppatorilta.

Alueen vanhin rakennus on Asunto-osakeyhtiö Otavan funkisvaikutteinen klassistinen kerrostalo, joka rakennettiin vuosina 1928–29 Yliopistonkadun ja Kristinankadun kulmaan. Kulttuurihistoria-arvoja liittyy myös Kestilänkulman kokonaisuuteen (Yliopistonkatu 26 ja Humalistonkatu 3b). Kestilän rationalistinen liiketalo valmistui 1955. Sitä korotettiin 1960-luvun alussa ja viereen tehtiin Humalistonkatu 3b:n asuin- ja liikerakennus 1959–1960. Kristiinankadun varrella sijaitsee Asunto Oy Kristiinanahteen 1960-luvulla valmistunut seitsemänkerroksinen asuin- ja liiketalo, jonka pihalla on matala toimistorakennus. Suunnittelualueella kasvaa komeita kaupunkipuita sekä kadun varrella että Kestilänkulman sisäpihalla. Alueen tontit ovat yksityisessä omistuksessa. Turun kaupunki omistaa Humalistonkadun katualueen.

Kaavanmuutosalueen lähellä sijaitsee useita kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia ja alueita. Hospits Betel -hotelli, Betel-kirkko ja Yliopistonkatu 27 kuuluvat valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön sekä maakuntakaavan suojelukohteeseen, johon sisältyy muitakin tontteja, muun muassa osa Yliopistonkatu 29b:stä. Ne ovat myös osa kansainvälisen Docomomo-järjestön hyväksymää valikoimaa modernin arkkitehtuurin merkkiteoksista.

Yliopistonkatu 28:n jugendrakennus ja postitalo (Eerikinkatu 21) on suojeltu asemakaavassa, ja postitalo ja Humalistonkatu 2a ovat maakuntakaavan suojelukohteita. Lisäksi suojeltuja rakennuksia on Hansa-korttelissa (muun muassa Kristiinankatu 9).

Kaupunginhallitus hyväksyi Yleiskaava 2029:n ehdotuksen 11.10.2022 § 419. Yleiskaavaehdotuksessa osoitetaan arvokas rakennetun ympäristön kokonaisuus, johon kuuluvat kaavanmuutosalueella Humalistonkatu 3b, Yliopistonkatu 24 ja Yliopistonkatu 26 sekä kaavanmuutosaluetta vastapäätä sijaitsevat Humalistonkatu 5 ja Yliopistonkatu 29b.

Suunnittelutilanne

Kaavanmuutosalue on osoitettu maakuntakaavassa keskustatoimintojen alueeksi (C) ja osaksi kaupunkikehittämisen kohdealuetta.

Alueella on voimassa Turun yleiskaava 2020 (tullut voimaan 29.5.2004), jossa kaavanmuutosalue on pääkeskustasoisten keskustatoimintojen aluetta (C). Humalistonkadun varrella on pääviheryhteys. Yleiskaavan tarkistus on käynnissä. Yleiskaava 2029:n ehdotuksessa (hyväksytty kaupunginhallituksessa 11.10.2022 § 419) Freya-kaavanmuutosalue on osoitettu ydinkeskusta-alueeksi (Cy). Kestilänkulman liiketalo (Yliopistonkatu 26), Humalistonkatu 3b ja Asunto-osakeyhtiö Otavan rakennus (Yliopistonkatu 24) on merkitty osaksi arvokasta rakennetun ympäristön kohdetta, jonka ominaispiirteet tulee säilyttää.

Tontit 10 (Humalistonkatu 3b) ja 11 (Yliopistonkatu 26) sekä osa Humalistonkadun katualuetta ovat 29.7.1959 voimaan tullutta asemakaavaa, jossa tontit on osoitettu rakennuskortteliksi. Tonteilla on rakennusalat seitsemän-, kuusi- ja kaksikerroksisille liike- ja asuinrakennuksille ja yksikerroksisille liikerakennuksille sekä tonttialat kellaria ja istutettavaa tontinosaa varten. Tontin 10 rakennusoikeus on 1750 k-m² ja tontin 11 rakennusoikeus 5550 k‑m².

Tontti 12 (Kristiinankatu 10a) on 25.3.1963 voimaan tulleessa asemakaavassa asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta (A). Kristiinankadun varteen on osoitettu rakennusala enintään seitsemänkerroksiselle rakennukselle ja pihalle rakennusala yksikerroksiselle toimistorakennukselle. Yhteenlaskettu kerrosala saa olla enintään 3162 k-m², josta asuntoja enintään 2258 k-m².

Tontin 2002 (Yliopistonkatu 24) asemakaava on tullut voimaan 9.10.1931. Lisäksi tontilla sovelletaan Turun kaupungin vuoden 1964 rakennusjärjestyksen pykälää 51, jonka mukaan rakennusoikeus ja kerrosluku määräytyvät. Tontti on asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta. Rakennusjärjestyksen perusteella rakennusoikeutta on 4653 k-m² ja kerrosluku on viisi.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavamuutos on osa keskustan kehittämisen kärkihanketta. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa täydennysrakentaminen osoitteessa Kristiinankatu 10a. Osoitteissa Humalistonkatu 3b ja Yliopistonkatu 26 tutkitaan mahdollisuutta autopaikoituksen uudelleenjärjestämiseen sekä rakennusten korottamiseen. Koko kaava-alueella selvitetään rakennusten suojeluarvot ja päivitetään asemakaava nykyisten kaavoituskäytäntöjen mukaiseksi. Tavoitteena on säilyttää suunnittelualueen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot. Kaupunkiympäristölautakunta on 27.11.2018 (§ 490) päättänyt lisäksi, että tavoitteena on tontin 11 (Yliopistonkatu 26) puuston säilyttäminen.

Humalistonkadun katualue sisältyy asemakaavanmuutokseen kaavateknisistä syistä. Katualueen asemakaavamerkintöjä ei ole tarkoitus oleellisesti muuttaa.

Asemakaavanmuutosehdotus

Kaavaehdotus on laadittu Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelman pohjalta (9.4.2020, täydennetty 17.3.2021, 22.3.2022 ja 17.10.2022). Lisäksi lähtökohtana on käytetty puustoselvitystä, jonka Turun kaupungin kaavoitus teki vuonna 2019, ja Entti Infra Oy:n maaliskuussa 2022 tekemää pihapuiden kuntoselvitystä.

Kaavanmuutosalueen tontit osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi (AL, AL-1 ja AL-2). Kestilänkulman tontilla (Yliopistonkatu 26, AL-1-korttelialue) mahdollistetaan nykyisen rakennuksen korottaminen kahdella kerroksella, mutta osoitteessa Yliopistonkatu 24 sijaitsevan naapuritalon kohdalla korotus saa olla vain yhden kerroksen korkuinen. Laajennuksen kerrosala on 860 k-m². Rakennus suojellaan lukuun ottamatta pienehköä seitsemänkerroksista osaa, joka muodostaa jatkeen Humalistonkatu 3b:n asuin- ja liiketalolle.

Humalistonkatu 3b:n taloa ei suojella kaavaehdotuksessa, sillä sen rakenteisiin on tullut halkeamia maan painumisen vuoksi ja on mahdollista, että se joudutaan purkamaan. Rakennuksen muoto ja korkeus tulee kuitenkin säilyttää alkuperäisen kaltaisena. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja kaavaan merkittyä rakennusoikeutta ylittäen siten, ettei vesikaton kadunpuoleisiin lappeisiin tehdä muutoksia.

AL-1-korttelialueella autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / 3 asuntoa. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakentamista. Olemassa olevalle rakennukselle on järjestettävä vähintään 42 autopaikkaa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Autopaikkoja saa sijoittaa oman korttelialueen ulkopuolelle vain, jos se on edellytys pihapuiden säilymiselle.

Kestilänkulman sisäpihalla merkitään säilytettäviksi ne kaksi puuta, jotka kuntoarvion mukaan eivät ole huonossa kunnossa tai liian lähellä rakennusta (ks. kaavaselostuksen kohta 3.1.2 Luonnonympäristö, Kasvillisuus). Lisäksi pihalle tulee viihtyisyyden lisäämiseksi istuttaa vähintään kolme lehtipuuta, jotka ovat täysikasvuisina yli 15 m korkeita.

Asunto Oy Kristiinanahteen tontilla (Kristiinankatu 10a, AL-2-korttelialue) asemakaavasta poistetaan toimistorakennuksen rakennusala. Sen tilalle osoitetaan rakennuspaikka uudelle kerrostalolle, joka on enintään kahdeksan kerrosta korkea ja Kristiinankadun puolella enintään seitsemänkerroksinen. Kerrostalon rakennusoikeudeksi osoitetaan 1400 k-m², minkä lisäksi saa rakentaa ensimmäiseen kerrokseen ja pihakannen alle kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ylittäen pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie- ja teknisiä tiloja, porrashuoneita ja asukkaiden yhteistiloja. Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / 3 asuntoa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Pihalle saa rakentaa autokatoksia, joiden pinta-ala on yhteensä enintään 135 m².

Asunto-osakeyhtiö Otavan tontilla (Yliopistonkatu 24, AL-korttelialue) nykyinen rakennus suojellaan. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja rakentamismääräysten puitteissa siten, ettei vesikaton kadunpuoleisiin lappeisiin tehdä muutoksia.

Kaavaa ajanmukaistetaan osoittamalla määräyksiä muun muassa viherkertoimesta, huleveden viivyttämisestä, julkisivujen ääneneristävyydestä, polkupyöräpysäköinnistä ja maaperän pilaantuneisuuden arvioimisesta.

Kadunvarsipuut merkitään säilytettäviksi. Katualueiden asemakaavaan ei tehdä muita merkittäviä muutoksia.

Kestilänkulman korotuksen ja uuden kerrostalon rakennusoikeus on kaavaehdotuksessa yhteensä 2260 k-m², mikä merkitsee noin 45 uutta asukasta. Kestilänkulman ja Asunto Oy Kristiinanahteen rakennusoikeus kasvaa kuitenkin vain 2048 k-m², koska Kristiinankatu 10a:n toimistorakennus esitetään korvattavaksi uudella kerrostalolla. Lisäksi Yliopistonkatu 24:n klassistisen kerrostalon ja Humalistonkadun varrella olevan asuin- ja liiketalon ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoitusten mukaisia tiloja. Alustavan arvion mukaan Yliopistonkatu 24:n ullakolle mahtuu noin 700 k-m² kerrosalaksi laskettavaa tilaa (Markku Puska ja Risto Eräpohja, 1986: Ullakkotutkimus, hyväksytty kaupunginhallituksessa 10.11.1986 § 3666) ja Humalistonkadun varrella sijaitsevan rakennuksen ullakolle enintään noin 140 k-m². Yhteensä se tarkoittaa noin 17 uutta asukasta.

Kaavanmuutosalueen rakennusoikeus on kaavaehdotuksessa kaiken kaikkiaan noin 20 710 k-m², kun mukana ovat myös suojeltavat rakennukset. Rakennusoikeus kasvaa 5 595 k-m². Osa kasvusta johtuu siitä, että suojeltavien rakennusten kerrosala on suurempi kuin niiden nykyiseen asemakaavaan merkitty rakennusoikeus.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisten maanomistajien aloitteisiin. Asunto Oy Kristiinanahde (Kristiinankatu 10a) allekirjoitti kaava-aloitteen 12.8.2014. Kestilänkulman (Yliopistonkatu 26) ja Humalistonkatu 3b:n maanomistajat tekivät aloitteen 19.6.2017. Kesällä 2022, kaavaehdotuksen nähtävilläolon jälkeen, Asunto Oy Kristiinanahde täydensi aloitettaan toivomalla, että Kristiinanahteen tontti jaetaan kahdeksi tontiksi kaavanmuutoksen yhteydessä.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavanmuutoksen tavoitteet 27.11.2018 § 490. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.1.2019 mennessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa (24.2.2019 ja sitä aiemmin) saapui yhteensä kuusi mielipidettä ja myöhemmin ennen kaavaehdotuksen nähtävilläoloa seitsemän mielipidettä.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 11.5.2021 § 166.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 28.3.–26.4.2022. Nähtävilläoloaikana saapui seitsemän muistutusta: yksi kaavanmuutosalueella sijaitsevalta Asunto-osakeyhtiö Otavalta (Yliopistonkatu 24), kolme asunto-osakeyhtiö Otavan asukkailta ja kolme muilta lähialueen maanomistajilta (Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulmalta (Humalistonkatu 5 / Yliopistonkatu 29c), Kiinteistö Oy Turun Centrumilta (Kristiinankatu 8) ja Kiinteistö Oy Turun Yliopistonkatu 31:ltä). Muistuttajat kommentoivat muun muassa kaavanmuutoksen vaikutuksia ympäristön asukkaiden viihtyisyyteen, asuntojen arvoon, luonnon monimuotoisuuteen, kaupunkikuvaan ja kulttuurihistoria-arvoihin sekä Centrumin (Kristiinankatu 8) lisärakentamismahdollisuuksiin.

Samaan aikaan nähtävilläolon kanssa kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Lausunnon lähettivät Turun Vesihuolto Oy, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos ja museopalvelut eli Turun museokeskus. Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus ja Digita Oy ilmoittivat, että niillä ei ole tarvetta antaa lausuntoa.

Mielipiteiden, muistutusten ja lausuntojen pääkohdat ja vastaukset on koottu vuorovaikutusraporttiin.

AL-2-korttelialueen kaavamääräystä täydennettiin muistutusten perusteella, jotta vaikutukset naapuriasuntojen valoisuuteen ja näkymiin olisivat mahdollisimman pieniä. Lisäksi muutettiin yhteisjärjestelymääräyksiä ja määräystä asuntojen koosta sekä lisättiin Asunto Oy Kristiinanahteen toivoma tonttijaonmuutos.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Infrakustannukset

Kaavanmuutos ei aiheuta erityisiä infran rakentamiskustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus asetetaan uudelleen nähtäville tonttijaonmuutoksen vuoksi kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Mikäli uuden nähtävilläolon aikana ei jätetä muistutuksia, etenee kaavaehdotus kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun yksityisten maanomistajien kanssa solmittavat maankäyttösopimukset on allekirjoitettu.

Mikäli nähtävilläoloaikana jätetään muistutuksia, käsitellään ne kaupunkiympäristölautakunnassa ennen kaavaehdotuksen esittämistä kaupunginhallituksen ja valtuuston hyväksyttäväksi.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Freya

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Freya

Oheismateriaali 2Tilastolomake Freya

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 23.3.3022, muutettu 17.10.2022

Oheismateriaali 4OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet ja lausunnot

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6Kaavaehdotuksesta annetut muistutukset

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja päättää, että asemakaavanmuutosehdotus Freya asetetaan uudelleen nähtäville tonttijaonmuutoksen vuoksi.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, että mikäli uuden nähtävillä olon aikana ei jätetä muistutuksia, kaupunginhallitukselle esitetään 23.3.2022 päivättyä ja 17.10.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettua asemakaavanmuutosehdotusta Freya kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: 007 (VII)-11.-15 ja 16.

PäätösAsia pantiin pöydälle Jakobssonin Harjuniemen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.