Kaupunkiympäristö, toimitilojen rakennuttamispäällikkö Anne Antola ja kaavoitusarkkitehti Paula Aantaa:

Turun musiikkitalon hankesuunnitelma on valmistunut 30.9.2022. Allianssin johtoryhmä pyytää kaupunkiympäristölautakunnalta lausuntoa hankesuunnitelmasta 21.10.2022 mennessä.

Hankesuunnitelman hyväksynnän yhteydessä päätetään siirtymisestä toteutussuunnitteluvaiheeseen ja päätetään tilata allianssisopimuksen mukaisina laajuuden muutoksina kattomaailman rakentaminen, varavoimakoneen hankinta, näyttämötekniikan hankinta sekä muuntamon siirtotyöt, joiden alustava kustannusarvio on 6.267.000 euroa.

Toteutussuunnitelma tuodaan kaupungin päätöksentekoon kesäkuussa 2023. Toteutussuunnitelman hyväksymisen yhteydessä tehdään myös päätös rakentamisen aloittamisesta. Rakennuksen arvioitu valmistuminen on vuoden 2025 lopussa ja valmis musiikkitalo otettaisiin käyttöön keväällä 2026.

Tausta

Tarveselvitys

Hankesuunnitelma perustuu kaupunginhallituksen 27.5.2019 § 228 hyväksymään Turun konserttitalon peruskorjauksen sekä uudisrakentamisen tilatarveselvitykseen. Kaupungin hallitus päätti, että hankesuunnitteluvaiheeseen siirrytään uudisrakennusvaihtoehdon mukaisella mallilla. Kaupunginhallitus päätti, että Turun konserttitalon korvaavan uudisrakennuksen sijaintipaikkojen vaihtoehdot tuodaan kaupunginhallituksen ratkaistavaksi hankesuunnitelman valmistelun yhteydessä ja Aninkaistenkatu 7 - 9 kiinteistön osalta käynnistetään neuvottelumenettelyyn perustuvaa tontinluovutuskilpailu siten, että luovutuksen seurauksena muodostuva uuden konserttitalon nettokustannus on tiedossa viimeistään hankesuunnitelman hyväksymisen yhteydessä.

Sijaintipaikka

Kaupunginhallitus päätti 6.4.2020 § 142, että Turun uuden konserttitalon sijaintipaikaksi valitaan Aurajoen itärannan Itsenäisyydenaukio, ja että kohdetta koskeva asemakaavanmuutos käynnistetään välittömästi, uuden konserttitalonhankintamenettelynä käytetään allianssimallia, ja että hankinnan kriteerit, hankintaprosessi sekä tilaajan tavoitteet ja budjetti valmistellaan erikseen kaupunginhallituksen hyväksyttäväksi.

Allianssin hankinta

Kaupunginhallitus on 8.6.2020 § 249 päättänyt käynnistää Turun konserttitalon allianssihankinnan. Samassa yhteydessä kaupunginhallitus totesi, että lopullinen hankesuunnitelma ja siihen liittyvä tavoitekustannus saatetaan kaupunginvaltuuston päätettäväksi hankesuunnitelman hyväksymisvaiheessa siten, että investointipäätös ja toteutusvaiheeseen siirtyminen tapahtuu asemakaavan saatua lainvoiman.

Kaupunginvaltuusto päätti 18.10.2021 (§ 234), että Turun konserttitaloa koskevan tarjouskilpailun voittajaksi valitaan tarjouksestaan parhaat pisteet saanut ryhmittymä Harmonia (Hartela Länsi-Suomi Oy, PES-Arkkitehdit Oy, WSP Finland Oy ‒ nimettynä alihankkijana Laidun-design Oy). Kaupunginhallitus hyväksyi samalla Turun konserttitaloa koskevan allianssisopimuksen ja päätti, että konserttitaloa koskeva hankesuunnitteluvaihe käynnistetään.

Kaavamuutosehdotus hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 14.3.2022 § 45. Kaavaehdotuksesta on jätetty neljä valitusta Turun hallinto-oikeuteen. Hallinto-oikeus on ilmoittanut, että asemakaavamuutosta ”Uusi konserttitalo” koskeva päätös valitusasiassa arvioidaan annettavan marraskuussa 2022.

Allianssin muodostaminen

Turun kaupunki ja Harmonia-ryhmittymän jäsenyritykset allekirjoittivat allianssisopimuksen ja sen yhtenä liitteenä olevan hankesuunnitteluvaiheen tilauksen 10.1.2022.

Hankesuunnitteluvaiheen tilauksella on tilattu Turun musiikkitalon hankesuunnittelu. Hankesuunnitteluvaiheen tilauksen mukaan Harmonian kilpailutusvaiheessa laatima ehdotussuunnitelma kehitetään hankesuunnitteluvaiheessa toteutuskelpoiseksi hankesuunnitelmaksi huomioiden lähtökohtana muun ohella hankintailmoituksen liitteenä olleet tilaajan tavoitteet. Hankesuunnittelu kohdistuu musiikkitalon ja sen arkkitehtuurin ja tilojen suunnitteluun, musiikkitalon yhteyksiin kaupunginteatteriin ja synergiaetujen hyödyntämiseen sen toimintojen kanssa sekä toimintojen sijoittumisen alueelle. Hankesuunnitelma voi sisältää erilaisia vaihtoehtoja. Perusratkaisu tehdään tilaajan asettamaan tavoitekustannusarvioon 62,2, M€. Palveluntuottaja on käyttänyt lopullisessa tarjouksessaan ehdotussuunnitelman laadinnassa Haahtela-indeksin pistelukua 94 5/2021 hintatasossa. Haahtela-indeksin muutos tämän jälkeen on ollut 17 %.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnitelma on esitetty liitteenä 1. Hankesuunnitelmassa on esitetty hankkeen organisaatio sekä rakennuspaikkaa, hankkeen toteutusta, hankkeen tavoitteita, tiloja ja toiminnallisuuksia, riskejä ja mahdollisuuksia sekä viestintää ja kustannuksia koskevat tiedot.

Hanke toteutetaan projektiallianssina. Suunnitteluprosessi toteutetaan tiiviissä yhteistyössä talon käyttäjäryhmien kanssa. Hankkeen toteutusmuotoon liittyy olennaisesti suunnittelun ja rakentamisen kumppaneiden varhainen integroiminen hankkeeseen. Hankkeen aikataulu on kuvattu hankesuunnitelman liitteessä. Nyt käynnistettäväksi esitettävän toteutussuunnitteluvaiheen on arvioitu päättyvän kesäkuussa 2023. Jos toteuttamissuunnitelma hyväksytään, rakentaminen olisi mahdollista aloittaa kesällä 2023. Rakentamisen arvioitu kesto on 27 kuukautta, ja rakennuksen käyttöönoton on arvioitu tapahtuvan alkuvuonna 2026.

Hankkeen tavoitteiden huomioiminen hankesuunnitteluvaiheessa on kuvattu hankesuunnitelman liitteessä 11, TVD – tilaajan tavoitteisiin suunnittelu.

Hankesuunnitteluvaiheessa on lisäksi tutkittu hanketta riskienhallinnan näkökulmasta. Merkittävimmäksi riskiksi on tunnistettu kustannusten nousu.

Musiikkitalon katsomo on mitoitettu noin 1.300 hengen yleisölle. Portaittain säädettävä esiintymislava mitoitetaan vähintään 95 soittajalle. Saliin suunnitellaan alaslaskettava osa, joka toimii orkesterisyvennyksenä ja lavan laajennuksena. Konserttisalitekniikka on monipuolista ja korkealaatuista.

Lisäksi musiikkitalo on suunniteltu tasalattiainen, noin 315 katsojalle mitoitettu monitoimisali, joka soveltuu monipuoliseen musiikkitoimintaan ja toimii myös orkesterin harjoitussalina.

Tilaohjelmassa on huomioitu myös harjoitus-, yleisö- ja henkilökunnan tiloilta tarvittavat ominaisuudet, aulapalvelut ja myymälä, kahvila/ravintola sekä logistiikan ja varastoinnin tarpeet.

Allianssi esittää tarveselvitykseen perustuvaan suunnitelmaan sekä tarjouskilpailussa esitettyyn ehdotussuunnitelmaan nähden vaihtoehtoisena lisäsuunnitelmana rakennuksen katolle rakennettavaa ravintolaa ja kattopuutarhaa. Suunnitelma tarkentuisi toiminnallisesti ja rakennusosiltaan ravintolatoimijan kanssa käytävän prosessin myötä. Kattopuutarha ravintoloineen olisi allianssisopimuksen tarkoittama allianssin laajuuden muutos.

Allianssisopimuksen mukaan toteutussuunnitelman muutos on laajuuden muutos, jos sitä ei ole mahdollista toteuttaa ilman, että se vaikuttaa tavoitekustannukseen tai avaintulostavoitteiden muuttumiseen. Laajuuden muutoksesta päättää aina tilaaja.

Lisäksi allianssin johtoryhmä esittää, että allianssin laajuuden muutoksina käsitellään myös seuraavat hankinnat:

- näyttämömekaniikan hankinta: portaittain säädettävä esiintymislava, joka toimii myös orkesterisyvennyksenä ja lavan laajennuksena. Lisäksi hankinta sisältää monitoimisaliin rakennettavaa tekniikkaa salin monikäyttöisyyden varmistamiseksi. Näyttämömekaniikka tässä laajuudessa ei sisältynyt tarveselvitykseen.

- varavoimakone: varavoimakoneen hankinta turvaa tilojen käytettävyyttä poikkeus- ja häiriötilojen aikana. Varavoimakone ei sisältynyt tarveselvitykseen.

- muuntamon siirto: Turku Energian sähkömuuntamo siirretään rakennuspaikalla toiseen sijaintipaikkaan.

Rakennuskohteeseen liittyvät suurimmat taloudelliset haasteet ovat kohteen monimuotoiset ja erikoisratkaisuja vaativat runkorakenteet, huipputason akustiikan vaatimat ratkaisut, julkisivuratkaisut, esitystekniikan monipuolisuus ja pienen rakennusalueen asettamat rajoitteet. Kustannusten kehittämisessä nojataan tällä hetkellä suunnitelmien tarkentamiseen ja rakenteellisiin innovaatioihin. Suunnitteluratkaisujen ohjaus tulee olemaan toteutussuunnitteluvaiheen keskeisimpiä tehtäviä. Hankkeen laajuutta ei ole leikattu, vaan tilaohjelman toteutuminen on muutaman prosentin tarkkuudella kilpailuvaiheen laajuudessa. Mikäli kustannusta tulee merkittävästi karsia, se edellyttää toiminnallisia muutoksia, jotka vaikuttavat tilaajan tavoitteiden toteutumiseen.

Hankesuunnitelmassa kuvattu rakennus noudattaa hyvin kaavanmuutosehdotuksen periaatteita ja vastaa tilaajan tavoitteisiin.

Itse rakennuskohteeseen liittyvien haasteiden lisäksi merkittävä riski on yleinen kustannustason nousu. Hankkeen kilpailutusvaiheessa laaditun lopullisen

tarjouksen mukaisen ehdotussuunnitelman laatimisen sekä 18.10.2021 tehdyn hankintapäätöksen jälkeen rakentamisen kustannukset ovat nousseet merkittävästi Venäjän Ukrainassa aloittaman hyökkäyssodan ja koronaepidemian jatkumisen johdosta. Rakennusmateriaalien kustannukset ovat heitelleet arvaamattomalla tavalla ja niiden saatavuudessa on ollut ongelmia. Kustannusten nousuun varautuminen tilaajan asettaman tavoitekustannusarvion 62,2 M€ puitteissa edellyttäisi niin suurta allianssin riskivarausta, että se johtaisi käytännössä hankkeen merkittävään karsimiseen ja vaikuttaisi tätä kautta merkittävästi muiden tilaajan asettamien tavoitteiden toteutumiseen.

Palveluntuottaja on käyttänyt hankintamenettelyssä antamansa lopullisen tarjouksen ehdotussuunnitelman laadinnassa Haahtela-indeksin pistelukua 94 5/2021 hintatasossa. Haahtela-indeksin muutos tämän jälkeen on ollut 17 %.

Kun tilaajan tavoitekustannusarviota 62,2 M € tarkistetaan Haahtela-indeksillä 5/2022, indeksikorjattu tavoitekustannus on 72,774 M€. Tavoitekustannus sisältää allianssin riskivarauksen, joka on noin 5 % rakennuskustannuksista. Indeksikorjatun tavoitehinnan 72,774 M€ lisäksi hankkeen kokonaiskustannuksiin (tilaajan budjetti) kuuluvat bonuspooli 1,8 M € (pysynyt samana) ja hankintavaiheen toteutuneet menot 200.000 euroa. Tilaajan indeksikorjattu riskivaraus hankkeessa on 7,973 M€. Hankkeen kokonaiskustannukset tilaajalle, mikäli koko tilaajan riskivaraus jouduttaisiin käyttämään, olisivat siis 82.747.550 euroa.

*Toteutusvaiheen rakentamiskustannukset 48.551.636 € sisältävät hankekehitysvaiheen aikana tunnistetut kehityskohteiden säästöpotentiaalit 4.300.000 €

Allianssin johtoryhmän esittämät allianssin laajuusmuutosten kustannusarviot ovat seuraavat:

29.9.2022

Allianssin johtoryhmä esittää lisäksi, että jatkossa kustannusarvion indeksimuutoksia käsitellään rakennuskustannusindeksillä. Allianssin johtoryhmä toteaa, että tämän hetken kustannukset vastaavat rakentamiskustannusindeksin tasoa 08/2022.

Allianssin johtoryhmä on päätynyt esittämään tulevien kustannusten sitomista juuri rakennuskustannusindeksiin, sillä sen muutokset vastaavat todellisia kustannustason muutoksia. Haahtela-indeksi, joka soveltuu hyvin hankesuunnitteluvaiheen tarkasteluun, taas perustuu ennusteisiin tulevaisuuden tarjoushinnoista ja sisältää näin ollen myös toimijoiden arvioita riskeistä, ja sen soveltaminen vallitsevassa poikkeuksellisessa maailmantilanteessa saattaisi johtaa kustannusarvion arvaamattoman suuriin heilahteluihin toteutussuunnitteluvaiheessa.

Kaupunginvaltuuston 26.2.2018 § 37 hyväksymän tilahankkeiden tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaan, mikäli hankkeen toteutusmuotoon sisältyy kehitysvaihe tai vastaava kustannuksia tarkentava vaihe, on tarkoituksenmukaista toteuttaa kaksivaiheinen päätöksentekoprosessi. Ensimmäisessä vaiheessa päätöstason mukainen toimielin hyväksyy hankesuunnitelman tai hankekuvauksen alustavalla kustannusarviolla. Toisen vaiheen päätöksentekotaso määräytyy sen mukaan, onko vahvistettava kustannusarvio sama tai alempi kuin hankesuunnittelu- tai hankekuvausvaiheessa päätetty. Mikäli hankkeen kehitysvaiheessa hyväksytyt kustannukset nousevat indeksikorjaukset huomioon ottamisen jälkeen 5 % tai mikäli hankkeessa tapahtuu jokin muu merkittävä muutos, saatetaan kehitysvaiheen tulos hankesuunnitelman tai hankekuvauksen hyväksyneen hallintoelimen käsiteltäväksi.

Tässä esitetty tilaajan kokonaiskustannusarvio (sisältäen allianssin tavoitekustannuksen) olisi näin ollen tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeessa tarkoitettu alustava kustannusarvio.

Sisäinen vuokra

Sisäinen vuokra on laskettu hankesuunnitelman kustannusarvion mukaan ja laskelma tulee tarkentumaan toteutuneiden kustannusten mukaan.

Musiikkitalon kattoravintola

Hoitovuokra sisältää kohteen lämmityksen, käytön ja huollon, ulkoalueiden huollon ja jätehuollon. Hoitovuokran taso on arvioitu verrokkikohteiden kautta. Lopullinen perittävä hoitovuokra ja siivouskorvaus määräytyvät kohteen käyttöönottovaiheessa solmittaviin palvelusopimuksiin perustuen. Sisäisen vuokran lisäksi toimialan tulevat kustannukset vedestä, jätevedestä ja sähköstä.

Allianssin johtoryhmä esitys

Päätöksentekoon viedään esitys seuraavista asioista:

- hyväksytään musiikkitalon hankesuunnitelma

- päätetään siirtyä allianssissa toteutussuunnitteluvaiheeseen ja valtuutetaan kaupunginhallitus hyväksymään toteutussuunnitteluvaiheen tilaus

- päätetään tilata allianssisopimuksen mukaisina laajuuden muutoksina kattomaailman rakentaminen, varavoimakoneen hankinta, näyttämötekniikan hankinta ja muuntamon siirto, joiden alustava kustannus on yhteensä 6,267 M€.

- hankkeen alustavaksi kokonaiskustannusarvioksi hyväksytään 82.747.550 euroa rakennuskustannusindeksin 8/2022 tasossa.

Kaupunkiympäristön palvelukokonaisuuden lausunto

Kaupunkiympäristö toteaa hankesuunnitelman mukaisen rakennuksen olevan hyväksytyn asemakaavan mukainen ja täyttävän tilaajan asettamat tavoitteet. Lisäksi hanke toteuttaa keskustan kehittämisen kärkihanketta ja keskustavision mukaista kulttuurirantaa.

Laajuuden muutokseen liittyvä kattopuutarha oleskelualueineen ja ravintola laajentavat musiikkitalon asiakaskuntaa muihinkin käyttäjäryhmiin kuin konserttivieraisiin.

Kattoravintola avaa ainutlaatuiset näkymät Aurajokimaisemaan ja lisää kohteen monipuolista palvelutarjontaa.

Liite 1                                  Musiikkitalon hankesuunnitelma 30.9.2022 liitteineen

Oheismateriaali 1               Lausuntopyyntö

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

Ehdotus         Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa edellä olevan lausunnon allianssin johtoryhmälle ja hyväksyä osaltaan musiikkitalon hankesuunnitelman.