Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 5.10.2022:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 11.2.2022 päivätyn ja 21.9.2022 lausuntojen, muistutusten ja arkeologisten lisätutkimusten perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Kaerlan kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan Kaerlan (083) kaupunginosan korttelin 5 tonteille 20, 22, 23 ja 24 sekä osalle Kairialan muinaismuistoaluetta, jolla sijaitsee vanha muonamiesrakennus, rakennettu 1800-luvun loppupuolella, ja kevyen liikenteen yhteys. Suunnittelualueen pinta-ala on 1,7650 ha ja se on osoitettu asuinkerrostalojen- sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.

Alue sijaitsee n. 3 km Kauppatorilta koilliseen, Kairialankadun ja Möörönkujan välisellä alueella. Tonteilla 22–24 sijaitsee vuonna 1996–1997 rakennetut 5 krs. kerrostalot. Tontti 20 on tällä hetkellä rakentamaton. Osa suunnittelualueesta on tällä hetkellä asfaltoitu ja paikoitusaluekäytössä.

Alue sijoittuu Kärsämäen pientaloalueen ja Kärsämäentien varressa sijaitsevan ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuus- ja varastorakennusten sekä liike- ja toimistorakennusten korttelialueen (TYK) väliin. Alueelle on liittymät Kärsämäentieltä ja Möörönkujalta. Kärsämäentie on pyöräilyn pääverkoston osa. Kärsämäentien länsipuolella sijaitsee useita puistoalueita, joihin on matkaa noin 100-140 metriä alueen eteläosasta ja pohjoisosasta on matkaa Valkiasvuoren puistoon noin 230 metriä.

Alueella sijaitsee muinaisjäännösrekisterin mukaan Tuomi-Lehtonen-Muonamiestalot muinaisjäännöksen osa-alueita.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on muuttaa liike- ja toimistorakennukselle varatun rakentamattoman tontin käyttötarkoitus asuinrakentamiselle ja mahdollistaa uusien asuinkerrostalojen rakentaminen aluetta tiivistäen. Tavoitteena on lisätä kohtuuhintaisten asuntojen tarjontaa alueella. Kairialan muinaismuistoalueella sijaitsevalle muonamiestalolle muodostetaan oma tontti.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu Sato-Asunnot Oy:n ja TVT Asunnot Oy:n aloitteisiin, joihin kaupunki on yhtynyt tontin -5.-20 osalta. Kaavanlaatimissopimus on allekirjoitettu 14.2.2018.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavanmuutoksen tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 20.2.2018 § 96. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa ja vireilläolosta edelleen vuonna 2019.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 29.3.2018 mennessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä seitsemän mielipidettä. Turku Energia Sähköverkot toi esille, että kaava-alueella sijaitsee runkokaapeleita, jotka tulee siirtää.

Osalliset toivat esille huolen kadunvarren pysäköintiongelmista (pientalojen asukkaat), liikennejärjestelyistä autoliikenteen osalta, alueen tiivistymisestä ja kaupunkilaisten lähivirkistysalueen riittävyydestä. Tulisi harkita kohtuullista rakentamista, - liian tiivis rakentaminen tuo mukanaan ongelmien kasaantumista. Lisäksi esitettiin, että liikenne tulisi ohjata Markulantien kautta.

Aloituskokous pidettiin 23.4.2018, jossa liikennesuunnittelu painotti, että Kärsämäentien kevyen liikenteen väylä tulee huomioida suunnittelussa ja ilmoitti, ettei viereisen tontin kylmäasema aiheuta ongelmia. Alueen maaperä, luonto, liikenne ja muinaismuistot tulee selvittää. Kaavamuutoksessa tulee huomioida alueen kiinteistötekniset verkostot. Muonamiehentorpalle muodostetaan oma tontti. OAS on päivitetty 19.7.2018 ja 20.3.2019.

Alustavaa luonnosta esiteltiin yleisötilaisuudessa 4.4.2019, josta julkaistiin kuulutus 16.3.2019. Yleisötilaisuuteen osallistui 26 asukasta.

Yleisötilaisuuden jälkeen mielipiteensä jättivät Takakirveen Omakotiyhdistys ry, jossa mukana 11 allekirjoitusta sekä Punomontien asukas. Mielipiteissä tuodaan esille samoja asioita kuin aikaisemminkin on esitetty.

Kairialankadun pysäköintiongelma on korjattu pysäköintikiellolla, kaupungin liikennesuunnittelupäällikön päätöksellä pvm. 25.4.2019.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi muutetun luonnoksen 12.1.2021 § 4.

11.2.2022 päivätystä kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot. Lausuntoja saatiin Varsinais-Suomen ELY-keskukselta, Väylävirastolta, Turun museokeskukselta, Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä, Turku Energia Lämpö Oy:ltä ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta. Turun Vesihuolto Oy ilmoitti, ettei heillä ole huomautettavaa asemakaavanmuutosehdotuksen osalta.

Lausuntojen sisältö ja vastineet on selostettu vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 28.2 – 29.3.2022. Tuona aikana saatiin yksi muistutus. Muistutukseen on annettu vastine (liite 2).

Lausunnot ja muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa ja kaavaselostuksen kohdassa 4. Asemakaavan suunnittelun vaiheet. Kaavaan tehdyt muutokset on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 4.4.11 Muutokset lausuntojen jälkeen.

Lausuntojen ja muistutuksen johdosta kaavaehdotukseen on tehty seuraavat muutokset:

- SM-1 merkinnän kaavamääräys on lisätty kaavakarttaan.

- sr-1. Suojeltava rakennus. Määräystä on muutettu: Julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisen kaltaisia materiaaleja.

- Kairialan muinaismuistoalueella olevalle yleiselle jalankululle ja polkupyöräilylle varatulle alueen osalle (pp/h) on lisätty teksti: johtojen/putkien sijoittaminen on sallittu.

- Rakennuksen julkisivun enimmäiskorkeutta vesikaton harjan kohdalla on nostettu 1 metrillä.

- Uudisrakennusten rakennusaloja on levennetty (n. 2,5-5 metriä).

- ajo-1 merkintä on poistettu ja ajo tontin rajan yli salliva nuoli on poistettu tontin 5.-28 ja 5.-22 väliltä läpiajomahdollisuuden poistamiseksi.

- sm-1-merkintä on arkeologisten lisätutkimusten jälkeen poistettu (lausuntovaiheen kartassa ollut sm-2-merkintä on tässä yhteydessä muutettu sm-1-merkinnäksi)

Kaavaselostusta on myös täydennetty ja Väylävirastolta pyydetty lausunto.

Lausuntojen ja muistutuksen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Asemakaavan kuvaus

Kaavaehdotus on laadittu kaava-aloitteiden sekä selvitysten, neuvottelujen ja saadun palautteen pohjalta. Asemakaavanmuutoksella liike- ja toimistorakennuksen rakentamaton tontti muutetaan asuinrakentamiselle ja lisäksi mahdollistetaan uusien asuinkerrostalojen rakentaminen aluetta tiivistäen. Alueelle osoitetaan kolme uutta rakennusalaa kerrostaloille.

Kairialan muinaismuistoalueella sijaitsevalle muonamiestalolle muodostetaan oma tontti. Kaavamääräys on (AO-1/s/sm). Erillispientalojen korttelialue, jolla ympäristö säilytetään, jolla saattaa sijaita muinaismuistolailla (295/1963) rauhoitettuja kiinteitä muinaisjäännöksiä.

Kaavassa on huomioitu luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaat lehto- ja ketoalueet.

Kairialan muinaismuistoalueella sijaitsevalle Muonamiesrakennukselle muodostetaan asuinkäyttöön tontti ja rakennus suojellaan.

Rakennusoikeus lisääntyy n. 5200 k-m² ja alueelle on arvioitu rakentuvan n. 130 uutta asuntoa. Autopaikat sijoitetaan maantasoon avopaikkoina olemassa oleville ja uusille pysäköintialueille.

Autopaikkoja on osoitettava 1 ap/120 k-m² asuinkerrostalojen kerrosalaa kohden ja 1 ap/135 k-m² palveluasumisen/ senioriasumisen tai korkotuetun vuokratuotannon kerrosalaa kohden.

Uudet rakennusalat sijoittuvat rinteeseen, nykyisten kerrostalojen lomaan. Rakennusten korkeus tulee olemaan 6 kerrosta ja kellari, mutta niiden räystäslinja ei nouse nykyisten kerrostalojen yläpuolelle. Tontille ajetaan nykyisten liittymien kautta Kärsämäentieltä ja Möörönkujalta. Leikkipaikat sijoittuvat Kairialankadun puolelle ja olevaa puustoa pyritään säilyttämään.

Kaavaselostuksessa kohdassa 5, Asemakaavan kuvaus, on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Infran kustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 91000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa jalkakäytävän/pyörätien Möörönkujan yhteyteen ja katuvalaistuksen sekä suojatien rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 20 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 11/2021. Maanrakennuskustannusindeksin pisteluku on 115,9 (2015 = 100).

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavaehdotuksen ja kun maankäyttösopimukset on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Kairialankatu

Liite 2Vastine muistutukseen

Oheismateriaali 1Selostus Kairialankatu

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kairialankatu

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 21.9.2022

Oheismateriaali 4OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6TVT Asunnot Oy;n muistutus 21.3.2022

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen muistutukseen (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 11.2.2022 päivätty ja 21.9.2022 lausuntojen, muistutuksen ja arkeologisten lisätutkimusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Kairialankatu esitetään edelleen kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot/ tonttijaonmuutokset: Kaerla 5.-30 ja 5.-27-29.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Kairialankadun asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 91 000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Kairialankadun asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.