Ympäristölakimies Ville Erkkola 30.8.2022:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Sataman kaupunginosan (61), korttelin 27, tontti 1, pinta-ala 5749 m².

Osoite: Ebba Brahen katu 2

Hakija

Koy Ebbankulma, 3173715-2

Rakennushanke

- 5 kerrostaloa

- Talo A, 7 krs, 2495 k-m²

- Talo B, 7 krs, 3349 k-m²

- Talo C, 6 krs, 2996,5 k-m²

- Talo D, 8 krs, 3855 k-m²

- Talo E, 7 krs, 2495 k-m²

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AK-1 Asuinkerrostalojen korttelialue. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään kadulle. Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta. Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin 120 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

(ap 70 %) Asemakaavamääräyksissä vaadituista autopaikoista tulee kortteliin sijoittaa vähintään suluissa olevan prosenttiluvun osoittama osuus. Muut autopaikat pitää sijoittaa LPA- tai KM-korttelialueelle enintään 300 metrin etäisyydelle korttelin rajasta.

pi-a Piha-alue, jolle saa rakentaa yhtenäisen pihakannen siten, että - auton säilytystiloja saa sijoittaa kannen alle rakennusoikeutta ylittäen kannen päällä olevat alueet istutetaan soveltuvin osin ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat alueet - pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.

PYSÄKÖINTI Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala. Pysäköintitiloissa ja -alueilla tulee varautua sähköautojen latauspisteisiin. AK- ja AL-kortteleihin sijoitettavista autopaikoista vähintään 3/4 on toteutettava rakenteellisesti joko pihakannen (pi-a) alle tai rakennusten maantasokerroksiin. Mikäli autopaikkoja rakennetaan maanpäällisinä kattamattomana, pitää ne jakaa enintään 5 autopaikan ryhmiin, jotka on erotettu toisistaan pensailla tai vastaavilla istutuksilla. Tällaiset autopaikat on myös pinnoitettava nurmikivellä tai muulla vettä läpäisevällä päällysteellä. Polkupyörien pysäköintiä ja säilytystä varten on varattava tilaa seuraavasti: 2 pyöräpaikkaa/asunto, 1 pyöräpaikka/palveluasunto sekä 1 pyöräpaikka/150 k-m² liike- ja toimistotilojen osalta. Näistä vähintään 50 % varten on kadun tasolla olevaan kerrokseen rakennettava säältä suojattu ja lukittava säilytystila. Kuhunkin AK- ja AL-kortteliin on lisäksi varattava tilat polkupyörien kunnostusta ja pesua varten. Pyöräkatokset on pyrittävä toteuttamaan viherkattoisina.

HULEVEDET Korttelialueille on laadittava korttelikohtainen hulevesien imeyttämis- ja viivytyssuunnitelma, joka on esitettävä rakennusluvan yhteydessä. Kaikki korttelissa muodostuva hulevesi on kerättävä ja johdettava tämän järjestelmän kautta puisto- tai katualueella olevaan yleiseen järjestelmään. Ainoastaan perustusten kuivatusvedet ja viherkatoilta tulevat hulevedet saa kytkeä suoraan hulevesiviemäriin. Katu- ja puistoalueille on rakennettava yhtenäinen altaisiin, painanteisiin, ojiin ja muihin pintarakenteisiin perustuva hulevesien keruujärjestelmä, jonka kautta hulevedet johdetaan hulevesiviemäriin. Yleisten alueiden lisäksi korttelien hulevedet johdetaan tähän järjestelmään. Järjestelmä on suunniteltava integroiduksi osaksi puisto- ja katurakenteita ja sen suunnittelussa on pyrittävä mahdollisimman luonnonmukaiseen hulevesien imeyttämiseen, viivyttämiseen ja puhdistamiseen erityisesti kasvillisuuden ja viherrakenteiden keinoin. Erityistä huomiota on kiinnitettävä hulevesijärjestelmän jatkuvuuteen ja yhtenäisyyteen. Järjestelmään on myös suunniteltava tulvareitit poikkeuksellisia sadetapahtumia varten. Hulevesijärjestelmän perusmitoituksena on 1 m³ pidätyskapasiteettia kutakin 100 m² vettä läpäisemätöntä pintaa kohti.

MELU JA TÄRINÄ Rautatieliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että normaaleissa asuinrakennuksissa liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C arvoa 0,30 mm/s tai voimassa olevaa määräysarvoa. Alle 50 m etäisyydelle rautatiestä suunniteltavien asuinrakennusten välipohjat tulee suunnitella ja toteuttaa siten, että niiden ominaistaajuus ei ole alueella f = 8…12,5 Hz. Rautatieliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että normaaleissa asuinrakennuksissa liikennetärinän aiheuttaman runkomelun Lprm voimakkuus ei ylitä A-painotettua suositusarvoa 35 dB tai voimassa olevaa määräysarvoa.

Poikkeukset (MRL 58 §)

- Kaavassa merkittyjen rakennusalojen ylitykset.

- Rakennusoikeuden ylitys, kaavassa 14700 k-m², rakennetaan 15191 k-m², ylitys 491 k-m² / 3,23 %.

- Kerroslukujen ylityksiä, Talo D VII krs, rakennetaan VIII. Talot E ja A VI krs, rakennetaan VII.

- Istutusalueiden sijainnit ja laajuus poikkeavat kaavaan merkityistä alueista.

- Vähemmän kuin 70 % prosenttia toteutettavista autopaikoista sijoitetaan kortteliin 27.

- Autopaikkoja ei toteuteta rakenteellisesti pihakannen alle tai rakennusten maantasokerroksiin.

- Talojen B, C ja D sisäpihan puoleisissa julkisivuissa on yhtenäiset parveketornit.

- Autopaikkamitoituksessa käytetään mitoitusohjetta autopaikkojen ja pyöräpysäköintipaikkojen laskemiseen kaavoituksessa (Kh 8.2.2021 § 71) pykäliä 3.2.2 ja 3.2.3.

- Rakennusten ja tilojen katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus on yli 40 %.

- Pelastusajo pelastusauton toimintapaikalle tapahtuu liittymäkieltoalueelta Kilpikujan kautta.

- Viherkaton toteutustapa.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakija on kuullut naapurit itse. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Sataman kaupunginosassa Juhana Herttuan puistokadun varrella. Kyseessä on viiden kerrostalon rakentaminen. Asemakaavan sallima rakennusoikeus on 14700 k-m², nyt rakennetaan 15191 k-m², ylitys 491 k-m² / 3,23 %. Ylitys on vähäinen. Kaavaan merkittyjen rakennusten suurimpia sallittuja kerroslukuja ylitetään. Hoviväenpuiston puolelle rakennusalalle merkitty kaavassa kerrosluku VI, toteutetaan puiston puoleiselle tontin sivulle kaksi VII korkuista rakennusta. Juhana Herttuan puistokadun varren rakennusalalle on merkitty kaavassa kerrosluku VII1/2, yksi rakennusalan rakennuksista toteutetaan VIII kerroksisena. Juhana Herttuan puistokadun katufasadiin saadaan kaavamääräyksissä vaadittua vaihtelua rakennusten kerroskorkeutta varioimalla. Samalla joudutaan poikkeamaan rakennusaloilta. Asuinrakennusten pohjapinta-alasta (2396 m²) sijoittuu asemakaavan rakennusalueiden ulkopuolelle 725 m². Asemakaavakarttaan merkityn istutettavan alueen pinta-ala on 650 m², toteutetaan 1050 m². Piharakennuksen viherkattona käytetään paloluokan B ROOF (2) maksaruohokatetta, jonka pidätyskerroksen paksuus on alle 70 mm. Tontinpuiston puoleiselle sivulle suunniteltu koko tontin sivun mittainen istutusalue liittyy luontevasti puistoalueeseen. Rakennuskustannusten ja inflaation nousun takia jätetään pihakansi rakentamatta.

Tonttien autopaikoista 80,7 % keskitetään Ebba Brahen kadun eteläpuolelle kortteli 31 LPA-1 rakennettavaan pysäköintilaitokseen. 27 kpl autopaikoista sijoitetaan avopaikkoina tonteille, pysäköintipaikkojen nimeämättömyyteen perustuvan 10 %:n vähennyksen jälkeen 102 kpl autopaikoista toteutetaan rakenteellisesti kortteli 31 LPA-1 alueelle. Pysäköinti keskitetään Ebba Brahen kadun eteläpuolelle kortteli 31 LPA-1 rakennettavaan pysäköintilaitokseen. Hakija on osoittanut tonttien väliaikaiseen pysäköintiin autopaikat korttelista 28 liitteenä olevan sijaintikartan mukaisesti. Hakijan on sijoitettava korttelin 27 tonttien ulkopuolella toteutettavat autopaikat korttelin 31 LPA-1 pysäköintilaitokseen ennen väliaikaisen pysäköintialueen vuokrasopimuksen päättymistä 31.3.2026. Edellytykset 20 %:n vähennysmahdollisuuteen vuorottaispysäköinnin osalta pysäköintipaikkojen mitoitusohjeen (Kh 8.2.2021 § 71) 3.2.1, taulukko 2, mukaan eivät täyty. Vuoroittaiskäytöllä tarkoitetaan sitä, että samaa pysäköintipaikkaa voi käyttää useampi käyttäjä, kun pysäköintitarve kohdistuu eri aikoihin. Esimerkiksi osa autopaikoista on päivisin toimisto- tai asiakaspysäköinnin käytössä ja iltaisin asukaspysäköinnin käytössä.

Suunnitelmalla saavutetaan vastaavat pihatoiminnot ja laajemmat istutettavat tontin alueet, kuin mitä asemakaavassa on osoitettu. Pihakannen rakentamatta jättäminen on mahdollistanut isojen puiden istuttamisen talojen väliin ja vapauttaa maata hulevesien imeytykseen. Pihalle jäävät autopaikat tehdään hulevesikivetyksellä. Autopaikkojen mitoituksessa sovelletaan mitoitusohjetta autopaikkojen ja pyöräpysäköintipaikkojen laskemiseen kaavoituksessa (Kh 8.2.2021 § 71) pykäliä 3.2.2 ja 3.2.3. Yhteiskäyttöautojärjestelmä- tai käyttömahdollisuus (3.2.2), enintään 10 % velvoitepaikkojen kokonaismäärästä 15,76 ap, yhteiskäyttöautopaikkoja 3 ap sijoitettuna autohalliin, jolloin kokonaismäärästä vähennetään 15 ap. Laadukas pyöräpysäköinti, jossa 10 pyöräpaikkaa korvaa yhden autopaikan (3.2.3), enintään 5 % velvoitepaikkojen kokonaismäärästä 7,88 ap, laadukkaita pp-paikkoja 30, jolloin kokonaismäärästä vähennetään 3 ap.

Juhana Herttuan puistokatuun rajoittuviin taloihin B, C ja D rakennetaan yhtenäiset parveketornit. Parveketornit eivät sijaitse katujulkisivuissa vaan ovat sijoitettuina sisäpihan puolelle. Asuintalojen julkisivujen aukotukset noudattavat yläpuolisten kerrosten ikkunalinjoja. Talojen B, C ja D väleihin sijoittuvat pp-paikat ovat kattamattomia, jotta maa-alueita voidaan käyttää hulevesien imeytykseen. Pelastusajo pelastusauton toimintapaikalle tapahtuu liittymäkieltoalueelta Kilpikujan kautta. Järjestelyllä mahdollistetaan viheristutusten ja oleskelualueen sijoittaminen tontille talojen D ja E väliin, johon muuten jouduttaisiin sijoittamaan pelastusauton toimintapaikka. Leikki ja oleskelualuetta talojen A ja E välisellä piha-alueella on 350 m². Oleskelualuetta talojen C ja E välisellä piha-alueella on 15 m². Leikki- ja oleskelualuetta on tontilla 1,18 m²/ asunto. Tälle rakennuspaikalle on myönnetty lainvoimainen poikkeamispäätös (P 2021-892) 11.2.2022.

Tällä poikkeamispäätöksellä (P 2022-591) poistetaan, lainvoimaiseksi tultuaan, aiempi (P 2021-892) poikkeamispäätös. Hakija on halunnut uuden poikkeamispäätöksen pihakannen rakentamatta jättämisestä aiheutuvien muutosten vuoksi.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 29.8.2022

Liite 2Väliaikaisen autopaikoituksen sijaintikartta 30.8.2022

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Aiempi poikkeamispäätös (kaupunkiympäristöjohtaja 11.2.2022 § 46)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää seuraavilla ehdoilla 19.4.2022 päivätyn hakemuksen ja liitteenä olleen 29.8.2022 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

- Rakennusluvassa on esitettävä niiden 30:n laadukkaan pyöräpysäköintipaikkojen sijainti, jotka oikeuttavat 3:n velvoiteautopaikan vähennykseen,

- Rakennusluvassa on osoitettava mihin velvoiteautopaikat (15 ap) sijoitetaan mikäli yhteiskäyttöautojärjestelyistä luovutaan osittain tai kokonaan,

- Korttelin 27 tonttien ulkopuolella toteutettavat autopaikat on sijoitettava korttelin 31 LPA-1 pysäköintilaitokseen ennen väliaikaisen pysäköintialueen vuokrasopimuksen päättymistä 31.3.2026, ja

- Pysäköinnin tehostamiseen perustuva vähennysmahdollisuus pysäköintipaikkojen mitoitusohjeen vaatimaan paikkamäärään on paikkojen nimeämättömyyteen perustuen -10 %.

Kaupunkiympäristölautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.