Lakimiesharjoittelija Riikka Ylikulppi, ympäristölakimies Nina Mattila 22.8.2022:

Kuvaus asiasta

Kaupunkiympäristölautakunta on antanut Satavassa Raumanpääntiellä sijaitsevaa Rauma-nimistä tilaa (kiinteistötunnus 853-506-1-151) koskevan poikkeamispäätöksen 31.5.2022 § 215. Poikkeamispäätöksellään kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt rakentamista rantavyöhykkeelle rakentamattomalle rakennuspaikalle koskevan poikkeamislupahakemuksen asuinrakennuksen, saunan ja venevajan osalta, sekä hylännyt hakemuksen ateljee- ja aittarakennuksen osalta. Naapurikiinteistön 853-506-1-302 omistaja on valittanut päätöksestä sen hyväksyviltä osin ja vaatinut päätöksen kumoamista kokonaisuudessaan. Valittaja on vaatinut myös oikeudenkäyntikulujensa korvaamista.

Turun hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunkiympäristölautakunnan lausuntoa 2.9.2022 mennessä.

Lausunto

Valituksen mukaan poikkeamispäätös on ollut maankäyttö- ja rakennuslain vastainen. Valituksesta tarkemmin ilmenevillä tavoin valittaja katsoo, että poikkeamispäätös muun muassa aiheuttaa haittaa kaavan toteuttamiselle ja kaavoitukselle, vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista sekä johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Valituksen mukaan poikkeamispäätös on myös maakuntakaavan ja rakennusjärjestyksen vastainen. Valituksen mukaan poikkeaminen ei noudata hyväksyttyä osayleiskaavaa ja turmelee maisemaa. Valittajan mukaan poikkeamisella muodostetaan kaksi rakennuspaikkaa ja vaarannetaan maanomistajien tasapuolinen kohtelu. Lisäksi valittaja katsoo, ettei poikkeamiselle ole erityisiä syitä ja ettei poikkeamispäätöstä ole perusteltu asianmukaisesti.

Maankäyttö- ja rakennuslain 171 §:n mukaan kunta voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen tässä laissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä, määräyksestä, kiellosta tai muusta rajoituksesta. Poikkeamista ei kuitenkaan saa myöntää, jos se: 1) aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle; 2) vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista; 3) vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista; tai 4) johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Turun kaupungin rakennusjärjestyksen 12 §:n mukaan ”Tämän pykälän määräyksiä noudatetaan, ellei oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa ole toisin määrätty. Rakentamisen määrästä rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla on määrätty 13 §:ssä. Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen kaksikerroksisen asuinrakennuksen. Lomarakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen kaksikerroksisen loma-asunnon. Rakennuspaikalle rakennettavan asuin- ja lomarakennuksen kerrosala saa olla enintään 400 k-m². Rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa sen käyttötarkoitukseen liittyviä yksikerroksisia talousrakennuksia, joiden yhteenlaskettu kokonaisala saa olla enintään 150 m². Talousrakennusten kokonaisalan enimmäisrajoitus ei kuitenkaan koske maatalouskäytössä olevia rakennuspaikkoja.

Rakennuksen pääasiallisen käyttötarkoituksen mukaisia, kerrosalaan laskettavia tiloja voidaan sijoittaa kellariin tai ullakolle, mikäli se on mahdollista, kun otetaan huomioon rakennus ja sen käyttötarkoitus sekä soveltuminen rakennettuun ympäristöön ja maisemaan.” Rakennusjärjestyksen 13 §:n mukaan ”Tämän pykälän määräyksiä noudatetaan, ellei oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa ole toisin määrätty. Rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla ympärivuotiseen asumiseen osoitetun asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m² ja loma-asunnon enintään 200 k-m². Rakennuspaikalle saa lisäksi rakentaa enintään kolme sen käyttötarkoitukseen liittyvää yksikerroksista talousrakennusta, joiden yhteenlaskettu kokonaisala saa olla enintään 150 m².” Rakennusjärjestys sallii siis myös rantaan rajoittuvalla rakennuspaikalla paritalon rakentamisen. Ainoastaan rakennuksen kerrosalaa on rajattu. Rakennusjärjestyksen 14 §:n mukaiset rakennusten vähimmäisetäisyydet rantaviivasta täyttyvät myös.

Alueella voimassa oleva oikeusvaikutukseton osayleiskaava ei estä lupahakemuksen hyväksymistä. Hakemusta käsiteltäessä on otettu huomioon maakuntakaavan määräykset. Hakemuksesta on pyydetty tarvittavat lausunnot ELY-keskukselta ja museokeskukselta, eikä maakuntakaavassa virkistykseen osoitetulle alueelle ole sallittu rakentamista. Hyväksymällä hakemus vain osittain on varmistettu, että osa rannasta jää rakentamisesta vapaaksi ja maakuntakaavan osoittama pääsy rantaan on mahdollinen. Hakemuksen mukaiset sauna ja venevaja eivät ole kooltaan, käyttötarkoitukseltaan tai varustelultaan sellaisia, että niitä tulisi pitää rakennuksina, joiden perusteella voitaisiin myöhemmin muodostaa toinen rakennuspaikka tilalle. Maisemanäkökohdat on hakemuksen käsittelyssä huomioitu sillä tarkkuudella kuin poikkeamispäätösvaiheessa on tarpeen. Rakennuksen ulkonäköön liittyviä seikkoja ja ympäristöön soveltuvuutta arvioidaan rakennuslupavaiheessa.

Poikkeamishakemusten käsittelyssä ei ole vakiintuneesti edellytetty hakijoita toimittamaan hyväksytyssä osayleiskaavassa mainittuja selvityksiä (lähiympäristön alueellinen suunnitelma, jossa huomioidaan muun muassa vesihuolto, ajotiet, pyöräily- ja ulkoilureitit, virkistystarpeet, luonnon monimuotoisuusarvot ja ekologiset käytävät, kuten hirvieläinten kulkureitit, sekä maiseman ja rakennetun ympäristön arvot.) Hyväksytty osayleiskaava ei ole MRL 44 tai 73 §:n mukainen yleiskaava, joten sen tultua voimaankin rakentaminen tulee yhä edellyttämään poikkeamispäätöstä tai suunnittelutarveratkaisua maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Poikkeamishakemusten käsittelyssä arvioidaan tapauskohtaisesti, täyttyvätkö poikkeamisen myöntämisen edellytykset.

KHO on ottanut kantaa kantatilaselvityksen tekemiseen poikkeamishakemuksen käsittelyn yhteydessä tapauksessa 2003:37. KHO on todennut, että ranta-alueiden loma-asutusta koskevalta asema- ja yleiskaavalta maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä edellytettyyn rakentamisen mitoitukseen ja rakentamattomien ranta-alueiden varaamiseen vaikuttaa maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus, jota on tarkasteltava ennen muuta emäkiinteistökohtaisesti. Samat näkökohdat vaikuttavat myös poikkeamista koskevaan harkintaan. KHO:n mukaan ”Ranta-alueiden loma-asutusta koskevalle asema- ja yleiskaavalle maankäyttö- ja rakennuslain 73 §:ssä asetetut vaatimukset koskevat muun ohella rakentamisen ja muun maankäytön sopeutumista rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön samoin kuin vesistön, maaston ja luonnon ominaispiirteiden huomioon ottamista. Lisäksi kaavaa laadittaessa on katsottava, että ranta-alueille jää riittävästi yhtenäistä rakentamatonta aluetta. Rakentamisen mitoitukseen ja kaavan muuhun sisältöön vaikuttaa osaltaan myös maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimus, jota on vakiintuneen kaavoituskäytännön mukaisesti ranta-alueilla tarkasteltava ennen muuta emäkiinteistökohtaisesti. Emäkiinteistö (emätila) määräytyy tällöin kiinteistönmuodostamisketjussa lähinnä joko rakennuslain (370/1958) voimaantulon tai saman lain rantakaavasäännösten (626/1969) voimaantulon ajankohdan kiinteistöjaotuksen mukaan, ottaen huomioon myös ranta-alueen olosuhteet, rakentamisen laatu ja tiheys sekä tapahtunut kiinteistönmuodostus. Rakennuslain rantarakentamista koskevien säännösten myöhemmillä muutoksilla tai maankäyttö- ja rakennuslain säätämisellä ei emäkiinteistökohtaiseen tarkasteluun ole tarkoitettu tehdä muutosta.”

Rakennuspaikkana oleva kiinteistö 853-506-1-151 on rekisteröity 29.4.1953 ja sen pinta-ala on 34000 m²:ä. Kyseistä tilaa pidetään emätilana. Poikkeuslupamenettelyssä tutkitaan emätilan käyttämän rakennusoikeuden määrää alkaen rakennuslain voimaantulosta 1.7.1959 lähtien. Toisin kuin alueen lähes kaikilla muilla kantatiloilla, poikkeamispäätöksen kohteena olevalla kantatilalla ei ole tapahtunut rakentamista vielä ollenkaan. Näin ollen kokonaisuutena arvioiden on pidetty kohtuullisena uuden rakennuspaikan sallimista kyseiselle tilalle.

Valittajan omistama tila 853-506-1-302 ei vastaa kooltaan, muodostamisajankohdaltaan eikä ominaisuuksiltaan rakennuspaikkana olevaa tilaa. Valittajan omistaman tilan rantaan rajoittuvalla osalla sijaitsee osayleiskaavaan merkitty luo-kohde ja mahdollinen rakentaminen tilalle tulee osoittaa luo-kohteen ulkopuolelle. Myös nyt rakennuspaikkana olevalla tilalla sijaitsee luo-kohde, mutta luo-kohteen alueelle ei tulla poikkeamispäätöksen perusteella rakentamaan.

Toisin kuin valituksessa on esitetty, maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun turvaamiseksi noudatettavaa menettelyä ei voida pitää yksittäisen maanomistajan henkilökohtaisiin oloihin vertautuvana subjektiivisena oikeutena, vaan maankäyttöön liittyvänä yleisempänä tavoitteena ja periaatteena. Edellä mainituilla perusteilla poikkeamiselle on ollut MRL 171 §:n tarkoittama erityinen syy.

Ottaen huomioon sen, että kyseessä on vanha itsenäinen tila ja poikkeamispäätöksessä asetetut ehdot, poikkeaminen ei vaaranna maanomistajien tasapuolista kohtelua tai haittaa kaavoitusta. Ottaen huomioon, että hankkeena on yhden asuinrakennuksen ja siihen liittyen talousrakennusten rakentaminen ei voida katsoa johtavan myöskään vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen. Poikkeamispäätökselle ei ole ollut myöskään muita MRL 171 §:n 2 momentin mukaisia esteitä.

Edellä esitetyn perusteella kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.

Hallintoprosessilain 95 §:n mukaan oikeudenkäynnin osapuoli on velvollinen korvaamaan toisen osapuolen oikeudenkäyntikulut kokonaan tai osaksi, jos erityisesti asiassa annettu ratkaisu huomioon ottaen on kohtuutonta, että tämä joutuu itse vastaamaan oikeudenkäyntikuluistaan. Korvausvelvollisuuden kohtuullisuutta arvioitaessa voidaan lisäksi ottaa huomioon asian oikeudellinen epäselvyys, osapuolten toiminta ja asian merkitys asianosaiselle. Koska valitus tulee hylätä, myös oikeudenkäyntikuluvaatimus tulee perusteettomana hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Nina Mattila, 040-6741633 nina.mattila@turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Valituskirjelmä liitteineen

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan lausunnon.

Samalla päätetään, että pöytäkirja tarkastetaan tämän asian osalta heti.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.