Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin, ympäristölakimies Nina Mattila, 11.6.2022:

Kuvaus asiasta

Kaavoituksen vastuualue on laatinut esiselvityksen asemakaavanmuutoksen laatimisesta Pukkila 2.0. Aloitteen asemakaavanmuutoksen laatimisesta on tehnyt yksityinen maanomistaja. Kaavahankkeella tavoitellaan Pukkilan asuinalueen entisen massalaitosrakennuksen (rakennustunnus 103147993L, tonttijaon mukainen tontti 853-74-88-4, osoite: Kalsiittikuja 12) suojelumerkinnän kumoamista uudella asemakaavalla, koska maanomistaja haluaa toteuttaa suojellun rakennuksen tilalle uudisrakentamista.

Maanomistaja on toimittanut aloitteensa liitteeksi asbesti- ja haitta-ainekartoituksen, hankesuunnitelman, selvityksen suojelun ja uudiskäytön yhteensovittamisesta, lausunnon massalaitoksen rakenteista, lausunnon vanhan massalaitoksen terveysriskeistä, teknisen riskiarvion asumisterveyteen liittyen ja Pukkilan massalaitoksen rakennussuojelun arvioinnin. Maanomistajan kaavoitukselle toimittamassa hankesuunnitelmassa esitetyt uudisrakennukset vaikuttavat olevan asuinrakennuksia.

Maanomistajalle on varattu mahdollisuus kirjallisen vastineen antamiseen ennen asian ratkaisua. Maanomistaja on toimittanut kaksi vastinetta. Museokeskus on antanut asiaan liittyen uuden lausunnon 28.2.2022.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti 8.3.2022 § 108, että rakennuksen 103147993L kunnosta teetetään kaupungin toimesta ulkopuolinen asiantuntijaselvitys, ja että esiselvitystä koskeva asia tuodaan uudelleen lautakuntaan asiantuntijaselvityksen valmistuttua. Ulkopuolinen asiantuntijaselvitys tuli päätöksen mukaan teettää viipymättä ja tavoitteena oli tuoda asia 12.4.2022 lautakuntaan päätettäväksi.

Kaupunkiympäristön kaavoitus on tilannut Sirate Oy:ltä tutkimusraportin rakennuksen kunnosta, käytettävyydestä ja ominaisuuksista. Maanomistajalle on annettu mahdollisuus antaa vastineensa tutkimusraporttiin. Maanomistajan antama vastine on kokonaisuudessaan päätösesityksen oheismateriaalina. Vastineessa ehdotetaan, että asemakaavamuutosaloitteen käsittelyä jatketaan ja suojelumerkintä poistetaan. Vastineen mukaan rakennuksen riskit estävät sellaisten käyttötarkoitusten toteuttamisen, joiden avulla laajoja toimenpiteitä voisi kohtuullisesti suorittaa. Kaupunki on pyytänyt Sirate Oy:tä täydentämään raporttia siten, että raportissa arvioitaisiin myös, olisiko esimerkiksi asumisen toteuttaminen rakennukseen mahdollista, jos massalaitoksen sisälle rakennettaisiin uusi rakennus.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys, erityisesti asuntotuotannon tarve, taikka maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Maankäytön ohjaustarvetta arvioitaessa on otettava huomioon erityisesti asuntotuotannon tarve ja elinkeinoelämän toimivan kilpailun edistäminen. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei kuitenkaan perusta yksittäiselle maanomistajalle oikeutta saada aluettaan kaavoitetuksi, vaan kaavan laatimisen tarpeellisuus kuuluu kunnan ratkaistavaksi.

MRL 42.1 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. MRL 54.1 §:n mukaan asemakaavaa laadittaessa on maakuntakaava ja oikeusvaikutteinen yleiskaava otettava huomioon siten kuin siitä edellä säädetään. MRL 54.2 §:n mukaan asemakaava on laadittava siten, että luodaan edellytykset terveelliselle, turvalliselle ja viihtyisälle elinympäristölle, palvelujen alueelliselle saatavuudelle ja liikenteen järjestämiselle. Rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kaavoitettavalla alueella tai sen lähiympäristössä on oltava riittävästi puistoja tai muita lähivirkistykseen soveltuvia alueita

MRL 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. MRL 170. 2 §:n mukaan, jos rakennus on osaksi tai kokonaan tuhoutunut, rakennustyö on jätetty kesken tai rakennuksen käyttämisestä on luovuttu, rakennuspaikka ympäristöineen on saatettava sellaiseen kuntoon, ettei se vaaranna turvallisuutta tai rumenna ympäristöä. Rakennus on myös riittävästi suojattava säältä ja mahdolliselta vahingonteolta.

Esiselvityksen (30.12.2021) loppupäätelmänä oli, että Pukkilan alueen rakenne perustuu tiiviiseen ratkaisuun, jossa noin kahdeksan keskustakorttelin kokoiselle alueelle (15 ha) muodostui uutta rakennusoikeutta yhteensä 155 455 k-m² (n. 2500 asukasta). Asemakaava on uusi, tullut voimaan vasta 17.10.2020 ja se on laadittu yhteistyössä maanomistajan kanssa. Kaavoitusvaiheessa maanomistaja teetti alueen uudesta maankäytöstä viitesuunnitelmia, joissa kaikissa vanha massalaitos oli esitetty säilytettäväksi. Uuden asemakaavanmuutoksen laatiminen palvelu-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueelle (PK-1) ei ollut esiselvityksen mukaan perusteltua. Pukkilan kaavassa suojeltujen rakennusten rakennusoikeus on 6480 k-m², joka vastaa 4 %:a asemakaavan kokonaisrakennusoikeudesta.

Massalaitoksen tontti on Pukkilan asemakaavassa osoitettu palvelu-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa toimitiloja ja pysäköintiä. Rakennusta koskevan sr-1 määräyksen mukaan kyseessä on ”Teollisuushistoriallisesti arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Julkisivuissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Rakennus- ja toimenpidelupaa käsiteltäessä on kuultava museoviranomaista.”

Massalaitos on vuonna 1913 valmistunut kalliolle perustettu betonipilari/ palkkirunkoinen tuotantorakennus, jossa välipohjat ja ulkoseinät ovat paikallavalettua betonia. Ulkoseinät ovat myös kantavia ja ne ovat rakenteeltaan ontelotilallisia. Julkisivut on pääosin pinnoitettu maalaamalla. Rakenteissa ei ole käytetty erillisiä lämmöneristekerroksia. Rakennuksessa on neljä maanpäällistä kerrosta sekä ullakko. Rakennus on ollut kylmillään ja tyhjillään vuodesta 2015 asti ja se on ollut ilkivallan kohteena.

Sirate Oy:n tutkimusraportin mukaan rakennuksen säilyttämistä ja tulevaa käyttötarkoitusta ja korjauksen kannattavuutta pohdittaessa merkittävimmät rajoittavat tekijät ovat ulkoseinärakenteessa olevat muottilaudat ja kantavan rungon heikko muunneltavuus ja sen rajoittamat tilaratkaisut. Ulkoseinien ontelotiloihin jätetyt muottilaudat aiheuttavat sisäilmahaittariskin. Ulkoseinärakenteessa olevien muottilautojen poistaminen rakenteesta ei ole työteknisesti mahdollista, joten riskiä pitää hallita muulla tavoin. Raportin mukaan sisäilmahaittariskiä voidaan pääosin hallita rakenneratkaisuilla ja ilmanvaihdolla. Rakennuksen kantavan rungon tiheä pilarijako sekä massiiviset palkkirakenteet rajoittava tilan käyttömahdollisuuksia. Kantavien rakenteiden muuttaminen vaatisi suuria rakenneteknisiä muutoksia.

Betonin mikrorakennetutkimuksessa todettiin, että betonit ovat laadultaan tyydyttäviä ja kunnoltaan tyydyttäviä/ hyviä. Betoni on koostumukseltaan ja mikrorakenteeltaan käyttökelpoista. Sen sijaan betonirakenteiden terästykseen/ raudoitukseen kohdistuu merkittävä korroosioriski, jonka takia betonijulkisivun verhoaminen lämmöneristävällä ja kosteudelta suojaavalla rakenneosalla on välttämätöntä.  

Raportin mukaan vähäisempiä, mutta huomioitavia asioita ovat kellariin kalliopintaa pitkin kulkevat vedet ja rakenteiden palonkesto, joka ei välttämättä ole nykymääräysten edellyttämällä tasolla. Lisäksi rakennuksessa on todettu asbesti- ja PAH-yhdistepitoisia materiaaleja sekä hissikonehuoneissa öljyhiilivetyjä.

Mahdollisissa purkutöissä on huomioitava asbesti ja selvitettävä betonin kaatopaikkakelpoisuus.

Raportin mukaan rakennuksen voidaan katsoa soveltuvaksi käyttötarkoitukseen, jossa tiloissa oleskelu on epäsäännöllistä tai jaksottaista. Käyttövaihtoehtoja, jotka tosin vaativat vielä erillisen tarkastelun, voisivat tutkimusraportin mukaan olla:

Riskittömät / lähes riskittömät: 

-  Dataliikennekeskus, pienvarasto, rengashotelli 

-  Museo / näyttelytilat (erillinen "puhdastila" henkilökunnalle) 

Sisältää riskin: 

- Harrastetilat (kuntosali, kaupunkisota, ryhmäliikuntatilat yms.) 

- Vuokrattavat juhla-, kokous- ja saunatilat 

Kaavoitus arvioi, että osa esitetyistä käyttötarkoituksista ei ole asuinalueen keskelle sopivia. Esimerkiksi rengashotelli tai pienvarasto ei vaikuta alueen keskellä toimivalta ratkaisulta. Riskittömiksi arvioidut käyttötarkoitukset mahdollistavat alueen asukkaiden näkökulmasta käytettävyydeltään vähäiset palvelut.

Sirate Oy:ltä on vielä erikseen pyydetty raporttiin selvennystä koskien mahdollisuutta osoittaa rakennukseen asumista, mikäli massalaitoksen sisälle rakennettaisiin uusi rakennus. Kaavoitus on halunnut selvittää, voisiko rakennuksen osoittaminen asumiseen olla mahdollista, jos rakennuksen sisusta (pilarit, palkit ja välipohjat) purettaisiin ja suojellun rakennuksen sisälle rakennettaisiin toinen rakennus. Näin on menetelty onnistuneesti esimerkiksi Telakkarannassa sijaitsevan L-tehtaan kohdalla (Itäinen Rantakatu 74). Massalaitos ja L-tehdas ovat kuitenkin rakenneteknisiltä ominaisuuksiltaan toisistaan poikkeavat. Wärtsilä on ollut ulkoseinärakenteiltaan lähes valmis ja lähes riskitön. Lisäksi ikkunat ja runkosyvyys ovat soveltuneet paljon paremmin muutokseen. Massalaitokseen tehtävät muutokset vaatisivat julkisivun muuttamista.

Sirate Oy:n selvityksessä 10.6.2022 todetaan, että "yleisen käsityksen mukaan rakennuksen ominaisuudet eivät tee käyttötarkoituksen muutoksesta koskaan mahdotonta, mutta ne voivat tehdä siitä taloudellisesti kannattamatonta. Rakennuksen muutoskelpoisuuteen vaikuttaa merkittävästi myös rakennuksen sijainti, joka tämän rakennuksen kohdalla ei ilmeisesti ole ongelma. Kohde on kuitenkin rakenteiltaan haastava ja rakennuksen peruskorjaaminen sisäilmaltaan riskittömään asuinkäyttöön on teknisesti vaativaa ja kustannukset tulevat merkittävästi ylittämään vastaavan uudiskohteen rakentamiskustannukset". Selvityksessä on käytetty käyttökelpoisuuden arviointiin arviointityökalua, jonka mukaan Pukkilan vanha massalaitos ei olisi soveltuva/kannattava kohde käyttötarkoituksen muutokselle asuinkäyttöön. Asuinrakennukseksi muuttaminen edellyttäisi myös merkittäviä muutoksia nykyiseen julkisivuun eikä selvityksen mukaan suojeluajatus siten toteutuisi.

Kaavoitus arvioi, että olisi tärkeää muodostaa uuden asuinalueen keskelle alueen asukkaita palveleva luonteeltaan puolijulkinen kokonaisuus. Alueella on nyt jo runsaasti asumista eikä sitä ole enää tarkoituksenmukaista lisätä. Jos asuinkäyttöön muuttamisella olisi voitu taata massalaitoksen säilyminen, se olisi ollut perusteltua. Kaavoitus arvioi, että alueen kaavamuutos on syytä käynnistää ja tutkia tontille alueen palvelurakennetta parantavaa maankäyttöä. Kaavamuutoksen tavoitteena on turvallisen ja viihtyisän elinympäristön luominen siten, että palvelujen alueellista saatavuutta parannetaan. Kaavamuutoksessa joudutaan punnitsemaan rakennetun ympäristön vaalimista koskevaa ja palveluiden alueellista saatavuutta koskevia asemakaavan sisältövaatimuksia. Vireillä olevaan koko kaupungin yleiskaavaan kohde on tällä hetkellä voimassa olevan asemakaavan perusteella merkitty säilytettäväksi. Maanomistajan tulee joka tapauksessa huolehtia rakennuksen kunnossapidosta maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti.

Hanke tulee aikatauluttaa kaavoitusohjelmaan. Osavuosikatsauksen 2/2022 yhteydessä kaupunginhallitukselle on tarkoitus esittää kaavahankkeen priorisointia siten, että kaavoitus käynnistetään vielä tämän vuoden puolella. Tavoitteena on, että tyhjillään ja ilkivallan kohteena oleva rakennus voidaan purkaa mahdollisimman nopeasti. Rakennukselle voidaan myöntää purkulupa vasta kun sen salliva asemakaava on saanut lainvoiman.

Liite 1Esiselvitys Pukkila 2.0

Oheismateriaali 1Kaupunkiympäristölautakunnan päätös 8.3.2022 § 108

Oheismateriaali 2Sirate Oy:n tutkimusraportti 27.5.2022 (sisältää vaihtoehtoiset käyttötarkoitukset)

Oheismateriaali 3Maanomistajan vastine 6.6.2022

Oheismateriaali 4Sirate Oy:n selvitys 10.6.2022

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää, että asemakaavanmuutos käynnistetään suojelumerkinnän poistamiseksi ja kaavahanke Pukkila 2.0 sisällytetään kaavoitusohjelmaan. Samalla lautakunta päättää, että kaavanmuutoksen yhteydessä tarkastellaan mahdollisuutta osoittaa tontille jotain ensisijaisesti alueen palvelurakennetta parantavaa maankäyttöä. Liitteenä 1 oleva esiselvitys tulee päivittää tämän päätöksen mukaiseksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.