Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jukka Koskelainen 6.6.2022:

Kaavoituksessa on laadittu 18.11.2021 päivätty ja 6.6.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus Skanssin kaupunginosaan.

Nykytilanne

Kaava-alue on kaupunkirakenteen keskellä sijaitsevaa pääosin rakentamatonta metsäaluetta ja nykyisin niittynä olevaa entistä viljelyskäytössä ollutta peltoaluetta. Alueella on 3 asuttua omakotitaloa. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 23,5 ha.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotuksen kuvaus

Itä-Skanssin asemakaava noudattaa rakenteeltaan kaupunginhallituksen 13.10.2014 § 392 hyväksymää Skanssin yleissuunnitelmaa. Kaavan perusratkaisussa alueen pääkatu (Vallikatu) kulkee etelä-pohjoissuunnassa alueen läpi korttelialueiden sijoittuessa sen varrelle molemmin puolin. Itäreunan metsä säilytetään rakentamattomana metsäalueena. Perusratkaisu on pysynyt samana läpi suunnitteluprosessin. Kaavasta on kuitenkin laadittu luonnoskäsittelyn jälkeen useita erilaisia vaihtoehtoja. Merkittävimpänä suunnittelukysymyksenä on ollut se, minkälaista asuinrakentamista alueelle tullaan sijoittamaan. Lähtökohtana on koko ajan ollut pääasiassa kerrostaloihin keskittyvä ratkaisu, sillä Skanssin yleissuunnitelman mukaisesti Skanssin kaupunginosan asukastavoite on ollut noin 7 000 asukasta, josta Itä-Skanssin kaava-alueen osuus on ollut 2 200 asukasta. Luonnoksen jälkeen on laadittu erilaisia vaihtoehtoja erityisesti rakennusten tarkemman sijoittelun, kaupunkikuvallisten ratkaisuiden ja pysäköintiratkaisuiden osalta. Verrattuna luonnosversioon kaava-alueelle on sijoitettu 12 % enemmän rakentamista, mutta samalla metsänä säilyvän alueen pinta-ala on 37 % suurempi.

Kaavaehdotuksessa asuinkorttelit ovat pääasiassa kerrostalokortteleita. Asuinkerrostalot sijoittuvat joko umpikortteleihin tai Vallikadun varren lamellitalokortteleihin. Yksi puiston laidalle sijoittuvista umpikortteleista on ulkomuodoltaan pyöreä. Erityisesti asuinkerrostalojen osalta pyritään kaupunkikuvallisesti korkeatasoiseen ja toiminnoiltaan sekoittuneeseen rakentamiseen. Kerrostaloasumisen lisäksi kaavassa osoitetaan kaksi korttelialuetta pientalorakentamiselle sekä yksi korttelialue liike- ja toimistorakentamiselle. Auto- ja pyöräpaikat sijoitetaan lähes kokonaan rakennuksiin (talousrakennukset, pihakannet, pysäköintirakennukset). Autopysäköinnin yleismitoitus on 1 ap / 120 k-m², pyöräpysäköinnin 1 pp / 30 k-m².

Koulu- ja päiväkotikorttelin sijaintia ja laajuutta on tutkittu luonnoskäsittelyn jälkeen tarkkaan. Kaavaluonnoksessa päiväkodille ja koululle esitetyt erilliset rakennuspaikat on päätetty yhdistää ja alueelle suunniteltiin pitkään monitoimitalon rakentamista kasvatus- ja opetuslautakunnan päätöksen mukaisesti (7.3.2018 § 38). Skanssin keskuspuiston asemakaavan yhteydessä kaavoitettiin lisäksi päiväkodille yksi erillinen rakennuspaikka Skanssinkadun päähän. Yleisten rakennusten korttelialueen mitoitus perustuu toisaalta alueella eri vaiheissa laadittuihin koulu- ja päiväkotitarveselvityksiin, mutta huomioi myös uusimmat päätökset (Kh 5.10.2021 § 456) Skanssin ja muun lähialueen koulupalveluiden sijoittamisesta pääosin Karhunaukion uuteen yhtenäiskouluun. Ehdotettava sijainti perustuu alueen yleissuunnitelmaan ja alueelle laadittuihin erillistarkasteluihin koulun ja liikuntapuiston sijoittamiseksi.

Kaavassa osoitetaan yhteensä 111 610 k-m² rakennusoikeutta asuinrakentamiselle, jonka lisäksi asuinkortteleihin osoitetaan myymälätilaksi rakennettavaa rakennusoikeutta 300 k-m² ja yhteensä 3 630 k-m² rakennusoikeutta, joka tulee rakentaa liike-, toimisto- ja/tai yhteiskäyttötilaksi. Jälkimmäisestä rakennusoikeudesta suurimman osan voi olettaa toteutuvan asumista palvelevina yhteiskäyttötiloina. Lisäksi liike- ja toimistorakennusten K-1- korttelialueella 30 % rakennusoikeudesta, eli 4 500 k-m², saa toteuttaa asuinrakentamisena hyb-merkitylle rakennusalalle, mikäli kortteliin sijoitetaan päivittäistavarakauppa. Asumiselle osoitettu enimmäisrakennusoikeus on näin 119 740 k-m², mikä tarkoittaa noin 2 300 asukasta, kun mitoituslukuna käytetään 1 asukas / 50 k-m².

Asuinrakentamisesta 6 350 k-m² (n. 120 asukasta) sijoittuu asuinrakennusten (A) korttelialueelle II-III-kerroksisiin kaupunkipientaloihin. Pientalokortteleiden korttelitehokkuus e_k on noin 0,65. Asuinkerrostalokortteleiden (AK-1 ja AK-2) koko ja rakentamisen määrä vaihtelee. Korttelikohtaiset rakennusoikeudet ovat välillä 5 950 k-m² – 16 400 k-m², korttelialueiden koot ovat välillä 9 790–17 900 m² ja korttelitehokkuudet e_k ovat välillä 1,43–2,50, keskiarvon ollessa 1,80. Autopaikat pihakannen alle ja pysäköintilaitoksiin saa rakentaa kaavaan merkittyä rakennusoikeuslukua ylittäen. Jos pysäköintirakentaminen huomioidaan maksimilaajuudessa, jossa se voi toteutua kortteleittain, vaihtelevat korttelitehokkuudet e_k välillä 1,82–2,94.

Kaavaehdotuksen pohjoisosaan, Itäkaaren ja Vallikadun kulmaan, sijoittuu liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle osoitetaan rakennusoikeutta 15 000 k-m². Alueelle arvioidaan sijoittuvan noin 500 työpaikkaa. Korttelialueen koko on noin 8 100 m² ja korttelitehokkuus e_k 1,85. Asuinkerrostalojen korttelialueilla (AK-1 ja AK-2) sallitaan liike- ja toimistotilaa sekä päiväkodin sijoittaminen kahteen ensimmäiseen kerrokseen. Mikäli AK-1 ja AK-2 korttelialueiden kaikkien rakennusalojen kaksi ensimmäistä kerrosta toteutuisi liike- ja toimistotilana, mahdollistaisi se kokonaisuudessaan noin 51 000 k-m² liike- ja toimistotilaa, eli yhteensä liike- ja toimistorakentamisen rakennusoikeus on 66 000 k-m².

Kaavaehdotuksessa nimenomaan julkisille palveluille osoitetun yleisten rakennusten korttelialueen (Y) koko on noin 1.35 ha ja rakennusoikeus 13 000 k-m². Mitoitus mahdollistaa toisaalta I-kerroksisen päiväkotirakennuksen ja sen ulkoilupihan toteuttamisen, mutta toisaalta kerrosluku V mahdollistaa koko rakennusoikeuden toteuttamisen kortteliin siinä tilanteessa, että alueelle on myöhemmässä vaiheessa tarpeen toteuttaa myös joitakin muita yleisiä palveluita, kuten alakoulu. Yleisten rakennusten korttelialueen mitoituksella varaudutaan siis laajemmin Skanssin alueen ja laajemminkin Turun kaupungin tulevaisuuden palvelurakentamiseen tarpeisiin. Palveluihin varautuminen on Skanssin yleissuunnitelman ja Yleiskaava 2029 kaavaehdotuksen mukaista. Y-alueen mitoitus perustuu Skanssin palvelutarpeista eri suunnitteluvaiheissa tehtyihin arvioihin ja sitä on peilattu myös kaupunginhallituksen päätökseen kouluverkkoratkaisusta (5.10.2021 § 456). Päätös oli, että Lauste – Skanssin alueen kouluverkon osalta edetään Karhunaukion yhtenäiskoulun suunnitteluun.

Sallittu asuinrakennusoikeus vaihtelee siis välillä 64 540 - 119 740 k-m² ja liike- ja toimistorakentamisen välillä 10 800 - 66 000 k-m², kuitenkin niin, että näiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on aina 130 540 k-m². Kaavaehdotuksessa nimenomaan julkisille palveluille osoitetun yleisten rakennusten korttelialueen (Y) koko on noin 1.35 ha ja rakennusoikeus 13 000 k-m². Yhteensä asemakaavassa on täten rakennusoikeutta 143 540 k-m².

Lähes puolet kaava-alueesta on varattu lähimetsälle, jossa luonnonmetsän virkistysarvo tulee säilyttää. Metsästä suurin osa on liito-oravan elinympäristöä.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu Turun kaupungin omaan aloitteeseen.

Kaupunginvaltuusto päätti 29.11.2011 osana kaupungin talousarviota vuodelle 2011, että Skanssin asemakaavoituksen yhteydessä valmistellaan kestävän kehityksen mukainen kokonaisvaltainen sähköistä informaatiota hyödyntävä kaupunginosakonsepti. Skanssin alueesta on tarkoitus tehdä kestävän kehityksen mukainen kaupunginosa, jossa älykästä teknologiaa hyödynnetään kaupungin ekologisten tavoitteiden saavuttamiseksi ja uudentyyppisten palvelujen luomiseen.

Kaupunginhallitus päätti 5.11.2012 § 509 hyväksyä Skanssin teemat ja tavoitteet ohjeellisesti noudatettavaksi alueen suunnittelussa. Skanssin kaupunginosan asukastavoitteeksi hyväksyttiin 5 000 asukasta (runkolinja) tai 8 000 asukasta (raitiotie).

Kaupunginhallitus päätti 13.10.2014 § 392 hyväksyä 19.5.2014 päivätyn Skanssin yleissuunnitelman sekä hankkeen jatkosuunnittelun periaatteet.

Yleissuunnitelmassa alueelle mahdollistetaan noin 350 000–400 000 kerrosalaneliömetriä asuinrakentamista sekä palvelu- ja työpaikkatiloja. Uusia asukkaita alueelle tulisi noin 7 000–8 000. Kokonaismäärä tarkentuu asemakaavoituksen yhteydessä.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireille tulosta on lähetetty kirjeitse osallisille 18.6.2014 (sis. 5.6.2014 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma) ja sen vireillä olosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa 2014–2020. OAS-vaiheessa kirjallisesti jätettiin 13 mielipidettä, joista osassa oli useita allekirjoittajia. Kaavanmuutosaluetta on kaavoitusprosessin aikana pienennetty ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on muutettu sen mukaan.

Valmistelun aikana kaavan etenemistä ja sisältöä on käsitelty Skanssin kaupunginosan yhteiskehittämisfoorumeissa, joita on järjestetty vuosien saatossa useampia. Skanssin yhteiskehittämisfoorumin kuudes tapaaminen keskiviikkona 25.9.2019 toimi myös virallisena kaavojen esittelytilaisuutena, josta ilmoitettiin kuulutuksella.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta on hyväksynyt kaavaluonnoksen 26.5.2015 § 174. Luonnosvaiheen käsittelyn jälkeen kaava-alueen rajausta on muutettu ja länsiosan puistoalueet on kaavoitettu erillisessä asemakaavassa Skanssin keskuspuisto (32/2016). Luonnoksen pohjalta valmisteltiin asemakaavaehdotus, joka vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle ja samalla se asetettiin julkisesti nähtäville.

Lausuntoja tuli yhteensä kahdeksan.

Turku Energia Sähköverkot Oy esitti muutoksia muuntamovarauksiin ja ET-1-alueen kuvaukseen liittyen.

Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos toivoi kaavaan tarkempaa selostusta pelastusjärjestelyistä.

Varsinais-Suomen liitto esitti huolensa moottoritien varteen rakentuvan kaupunginosan kannustavuudesta kestävien liikkumistapojen käyttämiseen ja toivoi selkeytystä kokonaiskerrosalojen esittämiseen.

Varsinais-Suomen ELY-keskus esitti huomioita luonnonsuojeluun, pohjavesiin ja liikennemeluun liittyen.

Liikuntapalvelut totesi lausunnossaan, että koska Skanssiin ei enää suunnitella monitoimitaloa, Skanssin keskuspuistoon ei tarvita täysikokoista jalkapallokenttää.

Turku Energia Lämpö Oy antoi tiedoksi kaukolämmön yleissuunnitelman.

Turun Vesihuolto Oy:llä ja Turun museokeskuksella ei ollut huomautettavaa.

Lausuntojen johdosta muuntamovarauksiin ja ET-1-alueen määräykseen on tehty muutoksia. Kaavan pyöräilyolosuhteita on parannettu lisäämällä yhteys alueen eteläosan ja Huhkolan välille. Kaavaselostusta ja arviota kaavan vaikutuksista on tarkennettu rakennusoikeuden avaamisen, pelastusjärjestelyiden, luonnonsuojelun, pohjavesien ja liikennemelun osalta. Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.9 Lausunnot.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 13.12.2021 – 11.1.2022 ja siitä jätettiin 2 muistutusta.

Muistutus 1: Turun luonnonsuojeluyhdistys ry

Muistutuksessa toivottiin kiinnitettävän enemmän huomiota liito-oravan suojeluun ynnä kulkuyhteyksiin ja esitettiin tarkennuksia luo-1- ja VM-1-kaavamääräyksiin. Metsän virkistyskäytön lisääntymisen vaikutuksista toivottiin arviota. Lisäksi huomautettiin, että luontoselvityksessä käytetty uhanalaisuusarvio on vanhentunut.

Liito-oravan kulkuyhteydet on varmistettu kaavassa puustoistutuksin ja puurivimerkintöjä on kaavan nähtävillä olon jälkeen vielä lisätty. VM-1-alueen määräykseen on lisätty maininta liito-oravan liikkumisen turvaamisesta. Kaavaselostusta on täydennetty arviolla metsän lisääntyvän virkistyskäytön vaikutuksista ja luontoselvityksessä nimeltä mainittujen lajien uusilla uhanalaisuusarvioilla.

Muistutus 2: Saarni Yhtiöt Oy

Muistutuksessa esitettiin katuyhteyden linjaamista Uudenmaantien ja Nurkkalankadun risteyksestä Itäkaarelle, kuten useasti aiemminkin kaavaprosessin aikana saman tahon toimesta.

Muistutuksen tarkoittama tielinjaus ei koske Itä-Skanssin kaava-aluetta, vaan sijoittuu pääosin Skanssin keskuspuiston alueelle. Skanssin keskuspuiston asemakaavassa esitetty maankäyttö ei estä läpikulkua alueella siten, ettei läpikulkua voida tarvittaessa tulevaisuudessa järjestää.

Muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.10 Nähtävillä olo ja muistutukset sekä liitteessä 2.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Maankäyttösopimus

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymien asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Asemakaavaehdotuksen yleisten alueiden (pl. Skanssin keskuspuistoon kuuluvat alueet) ja vesihuollon toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset ovat arviolta noin 7,4 milj. euroa (alv 0 %). Kaava-alueen ulkopuolisen Karhunpolun kävely- ja pyörätien parantamisen kustannusarvio on noin 0,1 milj. euroa (alv 0 %). Kustannusarviot sisältävät infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisesti 20 % hankevarauksen.

Infran rakentamisesta aiheutuvat kustannukset katetaan osin maankäyttösopimuskorvauksista saatavilla tuloilla ja pääosin rakennusoikeuden myynnillä/vuokrauksilla. Yhteensä maankäyttösopimuskorvauksista ja rakennusoikeuden myynnistä/vuokrauksesta arvioidaan saatavan tuloa pääoma-arvoltaan n. 30 milj. euroa. Alueen kaavatalous on siten positiivinen n. 23 milj. euroa. Lisäksi kaupunki saa alueelta myös kiinteistöverotuloja ja vesihuollon liittymismaksuja.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Itä-Skanssi

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Itä-Skanssi

Oheismateriaali 2Tilastolomake Itä-Skanssi

Oheismateriaali 3Havainnemateriaali Itä-Skanssi

Oheismateriaali 4Itä-Skanssin kaava-alueen rakennusinventointi

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6Turun luonnonsuojeluyhdistyksen muistutus 31.1.2022

Oheismateriaali 7Saarni Yhtiöt Oy:n muistutus 11.1.2022

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 18.11.2021 päivätty ja 6.6.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus Itä-Skanssi esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään seuraavat sitovat tonttijaot: SKANSSI -4.-1, -8.-1, -9.-1.

Lisäksi lautakunta hyväksyy osaltaan Itä-Skanssin asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 7,4 milj. euroa (alv 0 %) ja kaava-alueen ulkopuolisen Karhunpolun 0,1 milj. euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Itä-Skanssin asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Kallion Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.