Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 27.5.2022:

IX kaupunginosan korttelille 5, Linnanmalminaukiolle sekä Linnankadun (osa) ja Amiraalistonkadun (osa) katualueille on laadittu 10.2.2022 päivätty ja 25.5.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Alueen pinta-ala on n. 3,4 ha.

Muutosalue on kaupungin omistama. Tontti 5.-23 on tällä hetkellä vuokrattu Turku Energialle. Tontilla sijaitsee Turku Energian voimala-, sähkönsiirto- ja urakointiosastot, joista osa on jo poistunut käytöstä. Voimalarakennukset, ja varsinkin voimalan savupiippu ovat näkyvä maamerkki. Piipussa on italialaisen Mario Merzin vuonna 1994 suunnittelema neonvaloteos Fibonacci Sequence 1–55.

Tontilla 5.-25 sijaitsevat vanhat raitiovaunuhallit, retkipaja sekä nuorten työpajat. Raitiovaunuhallit toimivat tällä hetkellä lähinnä varastotiloina.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavanmuutoksella halutaan parantaa korttelin toimivuutta ja elinvoimaa, mahdollistaa lisää asuntoja keskustan läheisyyteen sekä eheyttää kaupunkikuvaa täydennysrakentamisella. Tavoitteena on kokonaisuus, jossa vanhojen voimalarakennusten innovatiivinen uusiokäyttö yhdistetään uusien asuinrakennusten rakentamiseen. Energianjakelun turvaamiseksi alueella jatketaan nykylaajuudessa kaukolämmön vara- ja huipputuotantoa Linnankadun öljylämpökeskuksessa sekä sähkönjakelua Pakkarin sähköasemalla Amiraalistonkadun varrella.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto hyväksyi 24.5.2021 § 41 Turun kaupungin, Oy Turku Energia - Åbo Energi Ab, Turku Energia Sähköverkot Oy sekä TVT Asunnot Oy:n välisen yhteistyösopimuksen, joka on jatkoa 30.10.2020 päättyneelle sopimukselle. Uudessa yhteistyösopimuksessa osapuolten tavoitteena on ratkaista alueella säilyvän rakennuskannan käyttö ja yhteistyössä kehittää aluetta osaksi toiminnallisesti avointa ja monimuotoista kaupunkirakennetta ottaen huomioon, että energianjakelun turvaamiseksi alueella jatketaan nykylaajuudessa kaukolämmön vara- ja huipputuotantoa sekä sähkönjakelua sähköaseman muodossa, jotta Turun keskustan energianjakelun toimintavarmuus pystytään turvaamaan. Tavoitteena on, että alueelle kehittyy monipuolinen asuntokanta, joka sopii eri elämänvaiheissa oleville asukkaille ja heidän taloudelleen sekä mahdollistaa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamisen tarjoamalla myös ARA-tuotantoon soveltuvaa uudisrakennusoikeutta.

Nyt laadittava Turku Energian korttelin asemakaavanmuutos tehdään korvaamaan korkeimman hallinto-oikeuden kumoaman Turku Energia -nimisen asemakaavanmuutosta.

Turun hallinto-oikeus hylkäsi vuonna 2019 Turku Energia-kaavasta tehdyn valituksen. Korkein hallinto-oikeus sen sijaan katsoi päätöksessään 30.10.2020, että ottaen huomioon asemakaavan yleispiirteisyyden suojeltujen rakennusten ja niiden käyttötarkoituksen osalta sekä sen, ettei suojeltaviin rakennuksiin sijoittuvan rakennusoikeuden määrää ole osoitettu asemakaavakartalla, asemakaavanmuutos ei suojeltavien rakennusten osalta täytä asemakaavan tarkoitusta alueen käytön yksityiskohtaiseksi järjestämiseksi. Asemakaavan yleispiirteisyyden seurauksena asemakaavan muutosta varten laadittujen selvitysten perusteella ei ollut mahdollista arvioida, täyttääkö asemakaava maankäyttö- ja rakennuslain 54 §:ssä tarkoitetut kaavan sisältövaatimukset. 

Nyt laaditussa asemakaavassa on määritelty jokaisen suojellun rakennuksen rakennusoikeus. Lisäksi mm. liikenteellisten vaikutusten arviointi on tehty erilaisilla liikennemääräarvioilla ja erilaisilla käyttötarkoituksilla.

Asemakaavan kuvaus

Korttelialueen uudisrakennusten pääasiallinen käyttötarkoitus on asuminen. Uusia asuinkerrostaloja saa rakentaa enintään 21 540 k-m². Uusia asuinkerrostaloja saa rakentaa Linnankadun ja Stedingkinkadun kulmaan, Stedingkinkadun varteen sekä Stedingkinkadun ja Amiraalistonkadun kulmaan. Lisäksi korttelin sisäosaan saa tehdä kolme pistetaloa. Uudisrakennusten kerrosluku vaihtelee V (2/3) – VII (2/3) välillä. Julkisivumateriaalina tulee käyttää punaruskeaa tiiltä. Kortteliin saa rakentaa pihakannen, jonka alle osan autopaikoista voi sijoittaa. Lisäksi kortteliin saa rakentaa pysäköintilaitoksen Pakkarin sähköaseman viereen.  

Liikenne pysäköintilaitoksiin ohjataan Stedingkinkadun puolelta, jolloin autojen ja liikenteen vaikutukset Amiraalistonkadun nykyisille asuinrakennuksille jää mahdollisimman vähäiseksi. Linnankadun puolelta sallitaan vain huoltoliikennettä.

Korttelin läpi kulkee yleiselle jalankululle ja pyöräilylle osoitettu reitti.

Tontinluovutuskilpailun voittajaehdotus ”Rasterin” perusajatuksia rakennusten materiaaleista ja perusilmeestä tulee noudattaa rakentamistapaohjeena toteutusvaiheessa.

Muutosalueella olevat voimalarakennukset esitetään suojeltaviksi ja raitiovaunuhallit säilyvät asemakaavalla suojeltuina. Suojeltujen rakennusten käyttötarkoitus on monipuolinen; rakennuksiin saa asumisen lisäksi sijoittaa mm. työpaikkoja, kulttuuri-, liikunta-, toimi- sekä kaupan tiloja. Suojeltujen rakennusten rakennusoikeus on enimmillään noin 19500 k-m². Asemakaava mahdollistaa uusien välipohjien rakentamisen turbiinihalliin ja kattilahuoneeseen ja niihin saa sijoittaa pääosin asuntoja. Pohjakerrokseen on mahdollista sijoittaa pieni päivittäistavarakauppa (n. 600 k-m²). Lisäksi turbiinihallin katolle on mahdollista rakentaa 650 k-m² laajuinen uudisosa Linnankadun puolelle. Kattilahuoneen katolle voi lisäksi rakentaa enintään 600 k-m²:n kahvila- tai ravintolatilan. Turbiinihallin ja kattilahuoneen koko rakennusoikeus on näin ollen 8400 k-m² (suojellun rakennusmassan sisällä) + 1250 k-m² (uudet korotusosat).

Raitiovaunuhalleihin saa sijoittaa liike- ja toimistotilaa, ympäristöhäiriöitä aiheuttamatonta teollisuustilaa, päivittäistavarakaupan, ravintolatiloja, palvelun toimitiloja, taide- ja käsityöpajoja, opetus-, tutkimus- ja kokoontumistiloja sekä kulttuuritoimintaa, liikuntaa ja vapaa-aikaa palvelevia tiloja sekä päiväkodin. Lisäksi rakennukseen saa sijoittaa autopaikkoja, sekä erikseen osoitetulle rakennusalalle myös asuntoja. Kaikkien toimintojen yhteenlaskettu rakennusoikeus on 7550 k-m².

Kaava mahdollistaa päivittäistavarakaupan sekä muiden palvelujen kuten päiväkodin sijoittamisen alueelle, mikä parantaisi alueen palvelutasoa.

Kaavanmuutoksen toteutumisen myötä alueelle rakennetaan uusia asuin- ja toimistorakennuksia. Vanhojen voimalarakennusten uudesta käyttötarkoituksesta riippuen uusia asukkaita voi alueelle muuttaa n. 450-600.

Turku Energia on muutostöissään (varavoimalan maanalainen öljysäiliö / varavoimalan erottaminen rakenteellisesti vanhasta kattilahuoneesta) ottanut melu- ja tärinätorjunnan sekä henkilöturvallisuuden (mm. varavoimalan räjähdysvaara) huomioon viranomaisten vaatimalla tavalla.

Aluehallintovirasto on 17.12.2019 myöntänyt Turku Energialle ympäristöluvan, jossa on huomioitu asumisen sijoittuminen Linnankadun lämpökeskuksen vieressä. Lupamääräyksiä annettaessa on otettu huomioon laitoksen sijainti, sen yhteys muihin toimintoihin, toiminnasta aiheutunut haitta, toiminnasta aiheutuvan pilaantumisen todennäköisyys, onnettomuusriski, lähialueen asutuksen ja taajama-alueiden läheisyys sekä ympäristönsuojelulain vaatimus käyttää toiminnassa parasta käyttökelpoista tekniikkaa. Kaavamuutosten johdosta asutusta tulee sijaitsemaan aivan lämpökeskuksen läheisyydessä. Tämän johdosta kattilarakennuksiin ja ympäröiviin rakenteisiin on tehty jo joitakin muutoksia. Laitoksen takapihalle on rakennettava sirpalesuojaseinä, tämä on huomioitu kaavan määräyksissä.

Kaavaprosessin vaiheet

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 8.12.2020 § 443. Lähtökohtana toimii vuonna 2016 järjestetyn tontinluovutuskilpailun voittanut ehdotus ”Rasteri”.

Asemakaavan vireilletulosta kuulutettiin 12.12.2020. Ilmoitus vireilletulosta sekä 30.11.2020 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse 13.12.2020. Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 22.1.2020 mennessä. Näitä saatiin kaksi kappaletta.

Mielipiteissä nostettiin esille mm. liikenne- ja pysäköintiratkaisut alueella, suunniteltujen rakennusten korkeus, suojeluarvot, toiminnalliset mahdollisuudet suojeltavissa rakennuksissa sekä vuorovaikutus alueen asukkaiden ja toimijoiden kanssa.

Mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.3 Alkuvaiheen kuuleminen.

Kaupunginvaltuuston 29.1.2018 § 10 hyväksymä ja korkeimman hallinto-oikeuden 30.10.2020 kumoama ”Turku Energia” kaavanmuutosehdotus selvityksineen toimii tämänkin kaavan lähtökohtana. Nyt käsittelyssä olevan kaavan yhteydessä on mm. laadittu uusia melu- ja tärinäselvityksiä, arvioitu liikennemääriä ja tarkennettu suojeltujen rakennusten rakennusoikeuksia. Lisäksi kortteliin tuleva pysäköintilaitos on sijoitettu toisin kuin edellisessä kaavassa, ja Pakkarin sähköaseman muuntajat suunniteltu uuden pysäköintilaitoksen yhteyteen. Korttelin ajoliittymiä on siirretty Amiraalistonkadulta Stedingkinkadulle.

Lausunnot kaavaehdotuksesta

10.2.2022 päivätystä kaavaehdotuksesta saatiin yhteensä 5 lausuntoa.

Museokeskus esitti joitain tarkennuksia suojelumääräyksiin (kaikkiin sr-määräyksiin lisättiin selvyyden vuoksi maininta ”rakennusta ei saa purkaa”), ja ilmoitti edelleen vastustavansa turbiinihallin katolle mahdollistettua korotusosaa.

Varsinais-Suomen ELY-keskus ilmoitti, ettei se anna lausuntoa, mutta esitti kommenttinaan tarkennuksia suojelumääräyksiin.

Varsinais-Suomen Aluepelastuslaitos nosti lausunnossaan esille lämpövoimalan ja sähköaseman turvallisuusriskien arvioinnin mahdollisen onnettomuustilanteen varalta, ja pyysi myös arvioimaan sammutusveden yhteisjärjestelyjen tarvetta koko muutosalueelle.

Turku Energian lausunnossa esitettiin Turku Energian muuntaja- ja kaapelitarpeita alueella, sekä säilytettäviin savupiippuihin liittyvät rapautumis- ja sitä kautta turvallisuusriskit.

Turun Vesihuolto Oy ilmoitti, että liittymispisteet oleviin verkostoihin sijaitsevat ympäröivillä katualueilla.

Lausuntojen johdosta kaavaan on tarkennettu suojelumääräyksiä, lisätty määräys sammutusveden saannista, lisätty muuntajavarauksia ja tarkennettu savupiippua koskeva suojelumääräys.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.5 Lausunnot.

Muistutukset kaavaehdotuksesta

Kaavanmuutosehdotus oli julkisesti nähtävillä 28.2-29.3.2022. Ehdotuksesta jätettiin kolme muistutusta.

As Oy Mittarinkatu 2:n huoli kohdistui suunnitelmiin sijoittaa 6-kerroksinen pysäköintitalo Amiraalistonkadun varteen sekä kulku pysäköintitaloon Amiraalistonkadun puolelta sekä suunnitelmiin siirtää Amiraalistonkadun varteen värinä- ja meluhaittoja aiheuttavat muuntajat.

Trellecon Oy halusi varmistaa, että Amiraalistonkadun paikoitusjärjestelmät sopivat raitiovaunuhallien tulevaan käyttöön, että Linnanmalmin katuaukiolle on mahdollista sijoittaa katuterasseja kesäisin ja esitti myös pieniä tarkennuksia aluerajoihin sisäpihalla.

Amiraalistonkadulla asuvat kaksi yksityishenkilöä muistutti Amiraalistonkadun autopaikkojen tärkeydestä lähialueen asukkaille. He vastustivat uuden pysäköintilaitoksen liittymän sijoittamista Amiraalistonkadulle, sekä kyseenalaistivat kyseisen laitoksen sijaintia korttelissa. He pitävät kaikkien kaava-alueelle suunniteltujen rakennusten korkeuksia ja kerroslukuja liian suurina, varsinkin Amiraalistonkadun ja Stedingkinkadun kulmaan suunnitellun talon. Myös korttelinsisäiset liikennejärjestelyt (mm. talvikunnossapito ja huoltoajot) herättivät kysymyksiä.

Muistutusten johdosta pysäköintihallin sisään- ja ulosajo on siirretty Stedingkinkadun puolelle siten, että liittymä toteutetaan luiskalla Amiraalistonkadun ja Stedingkinkadun kulman läheisyyteen.

Muistutuksen johdosta on myös tilattu muuntajien siirron melutarkastelu sekä liikennemeluselvitys. Tehtyjen laskennallisten mallinnusten ja arvioinnin perusteella muuntajat on mahdollista sijoittaa suunniteltuun paikkaan ja eristää rakenteellisesti siten, ettei ympäristön vanhoihin tai uusiin asuinrakennuksiin sisälle tai ulko-oleskelualueille aiheudu määräys- ja ohjearvoja ylittäviä melutasoja. Liikennemelun takia osa uudisrakennusten parvekkeista tulee lasittaa.

Linnanmalmin katuaukion kaavamääräystä on tarkennettu siten, että katuaukiolle rajoittuvissa kiinteistöissä toimivien ravintola-, kahvila- ym. vastaavien liiketilojen asiakaspaikkojen sijoittelua katuaukiolle on mahdollistettu.

Myös raitiovaunuhallien tilatarpeet pihan puolella on huomioitu kaavakartassa siten, että rakennuksen seinän viereen on osoitettu alue jota voidaan osoittaa raitiovaunuhallien piha-alueeksi.

Amiraalistonkadun ja Stedingkinkadun kulmassa olevan rakennuksen kerroslukua on vähennetty yhdellä kerroksella vastaamaan tontinluovutuskilpailuehdotuksen korkoja. Samalla rakennuksen rakennusoikeus hiukan pienenee. Kaikkien kadunvarsiuudisrakennusten vesikaton ylimmät korkeusasemat on lisätty kaavakarttaan.

Muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.6 Nähtävillä olo ja muistutukset sekä liitteessä 2, Vastineet muistutuksiin.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Kaavatalous

Turun kaupungin, Oy Turku Energia – Åbo Energi Ab, Turku Energia Sähköverkot Oy sekä TVT Asunnot Oy:n välisessä yhteistyösopimuksessa (Khkeh 24.5.2021 § 41) on sovittu kustannusjaosta osapuolten kesken.

Sopimusalueella sijaitsevien ja/tai sitä palvelevien yleiseen käyttöön tulevien katu- ja viheralueiden rakentamisen kustannuksista vastaa Turun kaupunki. Turku Energian asemakaava-alueen yleisten alueen infran rakentamisen hankeosatasoinen kustannusarvio on 200 000 euroa (alv 0 %). Kustannusarviossa käytetty maanrakennuskustannusindeksin pisteluku on 108,0 (2015=100, huhtikuu 2021). Kustannusarvio sisältää infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisesti 20 % hankevarauksen.

Yhteistyösopimuksen perusteella kaupungin osuus muista kustannuksista tulisi olemaan noin 3,22 milj. euroa jakautuen seuraavasti:

Rakennusten purkukustannukset                                           600 000 €

Johtojen siirtokustannukset (v. 2020)                                      25 000 €

Päämuuntamoiden muutos- ja siirtokustannukset                  895 000 €

Öljysäiliöiden siirtokustannukset (muutos tehty v. 2020)     1 700 000 €

Kiinteistön myyntitulot kattavat alueen infran rakentamisesta ja korttelialueen rakentamiskelposeksi saattamisesta aiheutuvat kustannukset. Alustavan arvion mukaan kaavan bruttotulot ovat n. 10 M €.

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja edelleen valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymispäätöksen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Turku Energian kortteli

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Turku Energian kortteli

Oheismateriaali 2Tilastolomake Turku Energian kortteli

Oheismateriaali 3OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4Kaavanmuutosehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Asunto Oy Mittarinkatu 2:n muistutus 28.3.2022

Oheismateriaali 6Trellecon Oy:n muistutus 16.3.2022

Oheismateriaali 7Amiraalistonkadun kahden asukkaan mielipide 20.4.2022

Oheismateriaali 8Korjattu selostuksen sivu 39, 7.6.2022

Laaditut selvitykset ja raportit www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 10.2.2022 päivätty ja 25.5.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Turku Energian kortteliesitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Samalla kaava-alueen yleisten alueiden infran kustannusarvio 0,2 milj. euroa (alv 0%) lähetetään edelleen kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsiteltäviksi Turku Energian korttelin asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Hellstenin Jakobssonin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Jäsen Perho ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Pöydältä 7.6.2022 § 236

PäätösEhdotus hyväksyttiin.