Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Sissi Qvickström 9.5.2022:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 7.10.2021 päivätyn ja 3.5.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen Luolavuoren kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan Luolavuoren kaupunginosan korttelin 21 tontille 4 ja osalle Lylynpuistoa. Suunnittelualueella on Saga Kaskenpuiston palvelutalon vuonna 1994 valmistunut päärakennus. Alueen koillisosassa, mäntyisellä mäellä sijaitsee entinen Honkamäen kauppapuutarhan puutarhurin asuinrakennus, jonka vanhin osa on valmistunut 1890-luvulla. Alueen eteläisimmät osat ovat Lylynpuisto-nimistä lähivirkistysaluetta. Lylynpuisto on avointa tai puoliavointa, entiselle pellolle muodostunutta viheraluetta, jonka halki kulkee ojauoma. Alueen koko pinta-ala on noin 2,6 ha.

Suunnittelualue on muutoin yksityisessä omistuksessa, mutta Lylynpuisto ja ympäröivät kadut ovat kaupungin omistuksessa.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Suunnittelutilanne

Kaavanmuutosalue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A) Varsinais-Suomen taajamien, maankäytön, palveluiden ja liikenteen sekä Varsinais-Suomen luonnonarvojen ja -varojen vaihemaakuntakaava-yhdistelmässä (13.9.2021).

Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa Turun yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on kerrostalovaltaista aluetta (AK) ja osaksi pientalovaltaista aluetta (AP).

Valmisteilla olevassa Yleiskaava 2029 ehdotuksessa suunnittelualue ympäristöineen on merkitty asuinalueeksi (A). Lisäksi Yleiskaavan 2029 Liikenteen teemakartassa 4 on esitetty uusi Kurjenmäen tunneli Vähäheikkiläntien ja Hippoksentien välille.

Alueella on voimassa kolme eri asemakaavaa. Kaavat ovat toteutuneet kokonaan. Suunnittelualue on pääosin sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YKS) kolmekerroksiselle palvelutalolle ja Lylynpuisto-nimistä puistoaluetta.

Puistoalueita otetaan mukaan palvelutalon laajennuksen vaatiman tilan vuoksi.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa siten, että mahdollistetaan Kaskenpuiston palvelutalon laajentaminen ja uuden pysäköintialueen toteuttaminen. Lisäksi huomioidaan Kurjenmäen tunnelin edellyttämät tilavaraukset ja liikennejärjestelyt kaavanmuutoksessa.

Selvitykset

Promethor Oy on laatinut Saga Kaskenpuisto II:den kaavamuutosalueen liikenteen meluselvityksen 26.8.2021.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu Kiinteistö Oy Turun Kaskenpuiston aloitteeseen (28.9.2018) korttelin 21 tontin 4 osalta ja Luolavuoren yleisen alueen 32P osalta kaupunki on 19.11.2018 valtuuttanut Kiinteistö Oy Turun Kaskenpuiston hakemaan kustannuksellaan asemakaavanmuutosta.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavanmuutoksen tavoitteet ja merkitsi tiedoksi osallistumis- ja arviointisuunnitelman Saga Kaskenpuisto II kokouksessaan 26.2.2019 § 80. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2019 kaavoituskatsauksessa. Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 26.4.2019 mennessä.

Ennen tätä järjestettiin kaavan lähtökohdista yksi yleisötilaisuus 10.4.2019.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 8.5.2019.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä kolme kirjallista mielipidettä, joissa oli useampi allekirjoittaja.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitettiin 26.5.2020 lisäämällä Lylynpuiston aluetta kaavanmuutosalueeseen mahdollisen Kurjenmäen tunnelin vaatiman tilan vuoksi ja idässä liikennejärjestelyjen mahdollistamiseksi Suksikujalta.

Alustava kaavaehdotus (8.2.2021) lähetettiin osallisille kirjeitse 15.2.2021 ja siitä pyydettiin mielipiteitä 12.3.2021 mennessä. Mielipiteitä saatiin Turun Asemiesomakotiyhdistys ry:ltä, jossa oli 17 allekirjoitusta ja neljältä alueen asukkaalta. Kts. Vuorovaikutusraportti. Liite 4.

Mielipiteiden mukaan Kurjenmäen tunnelin varaus tuli esille uutena asiana useimmille asukkaille ja siksi kysymykset osaksi liittyivät Kurjenmäen tunnelin vaikutuksiin koko Vähäheikkiläntien ympäristön asukkaille ja haluttiin tarkempia tietoja tunnelin sijainnista. Kysyttiin myös Vähäheikkiläntien ja Lylyntien välisestä rasitteesta. Vähäheikkiläntie ja sen ympäristö koettiin haasteelliseksi liikenne- ja ympäristösuunnittelun osalta ja uutta kiertoliittymää pidettiin ylimitoitettuna.

Asemakaavanmuutosehdotus 7.10.2021

Alustavan ehdotuksen ja mielipiteiden pohjalta valmisteltiin asemakaavaehdotus (7.10.2021) joka vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle, samalla se asetettiin julkisesti nähtäville 18.10-16.11.2021.

Lausuntoja saatiin yhteensä 4 kpl. Turun museokeskus totesi, että asemakaavaan tulee säilytettäväksi kohteeksi merkitä myös mäen kumpareella sijaitseva luonnonkivikellari. Turku Energia Sähköverkot Oy ilmoitti, että alueelle tulee varata muuntamoalue, Turun Vesihuolto Oy toi esille johtojen rakentamisen huomioimisen pysäköintialueella ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos sammutusvesitarpeen ja sen että pelastusyksiköllä operointi tulee olla mahdollista kaava-alueen kiinteistöillä. Varsinais-Suomen ELY-keskus ilmoitti, ettei sillä ole aihetta lausua kaavasta.

Asemakaavanmuutosehdotuksesta tehtiin 5 muistutusta. Muistutuksensa jättivät Turun Asemiesomakotiyhdistys ry, Lylyntie 11:a kaksi asukasta, Lylyntie 17:a kaksi asukasta, Lylyntie 35:a asukas ja Lylyntie 13:a kaksi asukasta.

Muistutuksissa tuotiin esille huoli laajennuksen tulevasta käytöstä, sen korkeudesta sekä sijainnista tontilla suhteessa Lylyntien omakotitaloihin, laajennuksen ja olevien tonttien väliin toivottiin myös runsaasti istutuksia. Ehdotettiin parannuksia Vähäheikkiläntien jalkakäytäviin, tien kuntoon ja liittymien sijaintiin. Asukkaat olivat myös huolissaan rakentamisen aikaisista vaikutuksista ympäristön omakotirakennuksiin.

Lausunnot ja muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa kohdassa 5 Kaavaehdotuksen lausunnot ja 6 Kaavaehdotuksen nähtävillä olo. Kaavaan tehdyt muutokset on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 4.4.9 Muutokset lausuntojen jälkeen.

Muutokset kaavaehdotukseen lausuntojen muistutusten jälkeen:

- Muuntamolle merkitään kaavaan aluevaraus Turku Energia Sähköverkot Oy:n mukaisesti.

- Johtoa varten varatun alueen osan kaavamääräystä on täydennetty: j = viemäri. Johtoa varten varattu alueen osa. Johtoalueille ei saa sijoittaa kiinteitä rakenteita eikä istutuksia. Alue on toteutettava siten että rakentamisesta ja liikenteestä aiheutuvat kuormitukset eivät vaurioita putkia.

- Kaavaselostuksen kohtaan 2.3 Asemakaavan toteuttaminen on lisätty aluepelastuslaitoksen esitys sammutusvesitarpeista. Lisäksi kaavaselostuksen kohtaan 5.6.8 Turvallisuus on lisätty alustava pelastustiesuunnitelma.

- Luonnonkivikellarin rakennusala on rajattu karttaan ja sille on annettu merkintä sr-ma. Suojeltava maanalainen luonnonkivikellari. Kulttuurihistoriallisesti ja miljöön kannalta arvokasta kellaria tai sen osaa ei saa purkaa.

- Autopaikkanormia on muutettu: Autopaikkoja on varattava korttelialueen käyttötarkoituksen edellyttämä määrä, toiminnan edellyttämä saattoliikenne mukaan lukien. Laskelmat autopaikkojen riittävyydestä on esitettävä rakennuslupavaiheessa. Alue tulee rajata pensasistutuksin.

- Liittymäkieltomerkintä on lisätty AO-1-korttelialueelle.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Asemakaavanmuutosehdotuksen kuvaus 3.5.2022

Asemakaavanmuutoksella mahdollistetaan seniorikeskus Kaskenpuiston palvelutalon laajentaminen. Laajennus sijoittuu nykyisen rakennuksen lounaissiiven jatkeeksi saman korkuisena. Laajennuksessa on keskikäytävä, jonka varteen palveluasunnot sijoittuvat. Laajennukselle on osoitettu noin 3100 k-m² rakennusoikeutta. Uusi pysäköintialue sijoittuu laajennuksen lounaispuolelle, Vähäheikkiläntien varteen ja pysäköintiä on myös pääsisäänkäynnin edessä sekä Suksikujan suunnalla. Puistokaistale jää pysäköinnin ja Lylyntien omakotialueen väliin.

Kaskentien ja Vähäheikkiläntien kulmauksessa sijaitseva asuinrakennus ja luonnonkivikellari esitetään suojeltavaksi ja sille muodostetaan oma tontti ja ympäristön ominaispiirteiden säilyminen tontilla huomioidaan sitä ohjaavin kaavamääräyksin.

Viherkerroin tulee olemaan 0,7. Rakennusluvan yhteydessä on esitettävä erillinen pihasuunnitelma.

Asemakaavassa varaudutaan myös Vähäheikkiläntietä ja Hippoksentietä yhdistävän tunnelin rakentamiseen osoittamalla asemakaavassa riittävä tilavaraus ja huomioimalla tunnelin edellyttämät liikennejärjestelyt YSA-1-korttelialueelle. Tunnelin toteuttaminen edellyttää liikennejärjestelyjen muutoksia.

Kaavanmuutosalue on osoitettu sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten (YSA-1) korttelialueeksi, erillispientalojen korttelialueeksi (AO-1) ja lähivirkistysalueeksi (VL) sekä yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialueeksi (ET-1).

Suunnittelualueen pinta-ala on 2,6091 ha, josta Sosiaalitoimen korttelialuetta on 1,5514 ha ja erillispientalojen korttelialuetta 0,3159 ha ja lähivirkistysaluetta 0,6638 ha, katualuetta n. 0,0726 ha ja muuntamolla 0,0054. Rakennusoikeutta on suunnittelualueella kaikkiaan 11550 k-m², josta 145 k-m² suojeltavien rakennusten kerrosalaa. Lisäystä aikaisempaan on 3626 k-m².

Kaavaselostuksessa kohdassa 5 Asemakaavan kuvaus on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Infran kustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 35000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kevyen liikenteen väylän ja sen valaistuksen uusimisen Vähäheikkiläntieltä Lylyntielle. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 11/2021. Maanrakennuskustannusindeksin pisteluku on 115,9 (2015=100).

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsittelyyn, kun maankäyttösopimus on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Saga Kaskenpuisto II

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Saga Kaskenpuisto II

Oheismateriaali 2Tilastolomake Saga Kaskenpuisto II

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 7.10.2021, muutettu 3.5.2022

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Yksityishenkilöiden muistutukset (23.10.-16.11.2021)

Oheismateriaali 6Turun Asemiesomakotiyhdistys ry:n muistutus 16.11.2021

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 7.10.2021 päivätty ja 3.5.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Saga Kaskenpuisto II esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot ja tonttijaonmuutos: Luolavuori -21.-7–9.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Saga Kaskenpuisto II:den asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 35 000 € (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Saga Kaskenpuisto II:den asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Hellstenin Toivarin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.