Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti 2.3.2022:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus vastuualueen kaavoitus on laatinut 22.2.2022 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen I kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan I kaupunginosaan korttelin 12 tontille 8, korttelin 13 tonteille 5 ja 9, korttelin 14 tontille 12 sekä Hämeenkadun, Kaivokadun ja Kerttulinkadun katualueen osille.

Suunnittelualue on pääosin 1960-70 -luvuilla rakentunutta kerrostaloaluetta, talot ovat pääosin 8-kerroksisia ja niiden maantasokerroksissa ja matalissa siipirakennuksissa on liiketiloja. Osoitteessa Hämeenkatu 4 on Turun ruotsalaisen metodistiseurakunnan kirkko ja tilat. Osoitteessa Hämeenkatu 10 on kaupungin työterveysasema, joka toimii osin arkkitehti Erik Bryggmanin teollisuusrakennukseksi suunnittelemassa nelikerroksisessa rakennuksessa.

Suunnittelualue sijaitsee Turun vanhan historiallisen keskustan alueella ja on määritelty kokonaan muinaisjäännösalueeksi. Alue rajoittuu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön, Turun tuomiokirkko ja Turun historiallinen ydinalue (RKY).

Suunnittelutilanne

Maakuntakaavassa alue kuuluu keskustatoimintojen alueeseen (C).

Voimassa olevassa yleiskaavassa suunnittelualue on pääkeskustatasoisten keskustatoimintojen aluetta (C) ja Hämeenkatu on osoitettu joukkoliikennepainotteiseksi kaduksi. Valmisteilla olevassa yleiskaava 2029:ssä alue on ydinkeskusta-aluetta (Cy). Turun raitiotien yleissuunnitelmassa Hämeenkadulle on varattu raitiotie. Joukkoliikenteen kehittämissuunnitelmissa Hämeenkatu on määritelty osaksi joukkoliikenteen runkolinjaa.

Alueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Kaavat ovat toteutuneet lähes kokonaan. Suunnittelualue on pääosin asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta, asuinkerrostalojen kerrosluku on VIII ja liikerakennussiipien kerrosluku on I-II. Katuja reunustavat kerrostalot muodostavat aikansa suunnitteluperiaatteiden mukaisesti keskeltä avoimen suurkorttelin.

Työterveysaseman tontilla, Hämeenkatu 10, on tehdas- ja liikerakennuksen rakennusala ja rakennusoikeutta. Kaava on vanhentunut käyttötarkoituksen ja rakennetun kulttuuriympäristön arvojen osalta.

Katualueita otetaan mukaan kaavateknisistä syistä, jotta kaavatilanne saadaan yhtenäistettyä.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa niin, että mahdollistetaan asuinkerrostalojen täydennysrakentaminen Hämeenkadun varren tonteille. Hämeenkadun varressa olevien 8-kerroksisten rakennuksien korotus yhdellä kerroksella sallitaan. Nykyisen työterveystalon osalta päivitetään käyttötarkoitus teollisuustoiminnasta monipuoliset tulevaisuuden käyttötarkoitukset sallivaksi sekä merkitään kaavaan rakennuksen suojeluarvot.

Keskustan kehittäminen on yksi kaupungin painopistealue. Asemakaavalla edistetään kaupungin keskustan kehittämisen kärkihanketta, jonka tavoitteena on luoda pohjaa keskustan elinvoimaisuudelle painottamalla kasvua keskustaan. Olevan kunnallistekniikan tehokkaampi käyttäminen, rakentaminen jalankulkukeskustan alueelle, lähelle palveluja ja hyviä joukkoliikenneyhteyksiä tukevat kaupungin hiilineutraaliustavoitetta.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu neljän yksityisen maanomistajan sekä Hämeenkatu 10 (Työterveystalo) osalta kaupungin aloitteisiin. Aloitteet on jätetty As Oy Kehrämaari Bostads Ab 20.2.2015, Asunto Oy Turun Kaivokatu 13.2.2009, As Oy Turun Aura-Tavast ja As Oy Kerttulinhaka 28.8.2014 ja Turun kaupunki 1.12.2015.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 21.6.2016 § 199. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2016 kaavoituskatsauksessa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 16.9.2016 mennessä. Kaavan lähtökohtia esittelevä asukastilaisuus järjestettiin 23.8.2016. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä 21 mielipidettä. Aloitusvaiheessa kaava-alue oli laajempi käsittäen korttelista 12 tontit 8 ja 7 sekä korttelit 13 ja 14 kokonaan.

Tämän lisäksi naapurit ovat ilmaisseet kaavaprosessin aikana mielipiteitä lukuisilla puhelinsoitoilla ja tapaamiskäynneillä kaavoituksessa. Mielipiteet ovat olleet vastustavia.

Kaavoitus esitteli alustavaa luonnosta naapuriasunto-osakeyhtiöille yhtiöittäin pidetyissä etäpalavereissa loppuvuodesta 2021. Alustavasta luonnoksesta jätettiin 8 mielipidettä. Yhtiöiden kanssa käytyjen keskustelujen pohjalta kaava-aluetta on pienennetty 1.2.2022. Ullakkorakentamista tavoitelleet yhtiöt osoitteissa Hämeenkatu 12 ja Hovioikeudenkatu 4 ovat luopuneet aloitteistaan. Ullakkorakentamista tavoitelleet yhtiöt eivät pitäneet ullakkorakentamista enää ajankohtaisena yhtiöissään. Täydennysrakentamista kaavoituksen alkuvaiheessa tutkinut yhtiö osoitteessa Kerttulinkatu 10 on vuonna 2017 ilmoittanut, että yhtiö ei jatka asemakaavamuutoshankkeeseen osallistumista.

Tiivistelmä mielipiteistä

Osalliset vastustavat suunniteltua rakentamista ja esittävät, että kaavan valmistelusta luovutaan. Vastustavat mielipiteet kohdistuvat uusien asuinkerrostalojen täydennysrakentamiseen kortteleissa 12 ja 13.

Varsinkin Vähä-Hämeenkadun varren asunto-osakeyhtiöt ja niiden asukkaat pitävät rakentamista liian korkeana ja rakentamisen määrää liian suurena. Osallisten huolena on asunnoista avautuvien näkymien muutos, avoimen korttelirakenteen muuttuminen, puiden ja vehreyden väheneminen, rakentamisen vaikutus olevien rakennusten perustuksiin sekä lisääntyvän liikenteen ja pysäköintitarpeen vaikutukset. Mielipiteissä vedotaan kaupungin kaavoituksen vuonna 2006 tekemään Kerttulinruudun aluetta ja täydentämistä tutkineeseen julkaisuun Kerttulinruudun tulevaisuus keskusta-asuntoalueena, jossa alueelle esitetty täydentäminen oli matalaa. Mielipiteissä huomautetaan myös, että täydennysrakentaminen ei saa estää naapurin mahdollista tulevaisuudessa toteutettavaa täydennysrakentamista.

Kaavoituksen vastine mielipiteisiin

Täydennysrakentaminen on kaupungin strategisten tavoitteiden ja keskustan kehittämisen kärkihankkeen mukaista. Olevan kunnallistekniikan tehokkaampi käyttäminen, rakentaminen jalankulkukeskustan alueelle, lähelle palveluja ja hyviä joukkoliikenneyhteyksiä tukevat kaupungin hiilineutraaliustavoitetta. 1960-70 -lukujen avokorttelirakenteen täydentäminen on yksi luonteva tapa täydentää keskustaa.

Uudisrakentamisen korkeus on 8-9-kerrosta. Tämä on noin samankorkuista tai kerroksen korkeampaa kuin alueella olevien 1960-70 -lukujen asuinkerrostalojen korkeus. Ylimmät kerrokset on esitetty toteutettavan ns. vajaina kerroksina, jolloin vaikutus kaupunkikuvaan kevenee. Ehdotusvaiheessa määritetään rakentamisen korkeus tarkemmin ja rakentamisen varjostavaa vaikutusta tullaan tutkimaan varjostusselvityksellä.

Täydennysrakentaminen muuttaa usein totuttua ympäristöä ja olevien asuntojen näkymiä. Täydennysrakentamista suunnitellaan Hämeenkadun varren tonteille (osoitteet Hämeenkatu 4-8). Näiden tonttien piha-alueet ovat nykyisin suurelta osin asfaltoitua avointa pysäköintialuetta tai pysäköintirakennuksia. Tarvittavien autopaikkojen on tarkoitus sijoittua pääosin pihakannen tai maan alle. Muutoksilla voidaan kohentaa alueen siisteyttä ja viihtyisyyttä.

Naapuritonttien mahdollinen tuleva täydennysrakentaminen on otettu huomioon kaavamääräyksellä, joka kieltää ikkunoiden sijoittamisen uudisrakennusten Vähä-Hämeenkadun puoleiseen julkisivuun tonttien rajalle, jolloin mahdollinen tuleva täydennysrakentaminen voidaan rakentaa kiinni tähän ikkunattomaan seinään. Tällöin myöskään suoria näkymiä ei muodostu uusista rakennuksista Vähä-Hämeenkadun oleviin rakennuksiin.

Kaavassa määrätään osa pihasta (keskellä korttelia ja Hämeenkadun varressa) maanvaraisiksi, jolloin osa pihan puista voi säilyä ja kyseisille alueille voidaan istuttaa uusia puita. Viherkerroin määrää uusissa rakennushankkeissa istuttamaan runsaasti kasvillisuutta myös kansipihoille. Näin voidaan lisätä vehreyttä ja kompensoida rakentamisen takia kaadettavaa puustoa.

Kaupunkisuunnittelutoimialan vuonna 2006 tekemässä Kerttulinruudun tulevaisuus keskusta-asuntoalueena -selvityksessä on tutkittu laajan Kerttulinruudun alueen kaupunkirakenteen ja kaavoituksen historiaa, ympäristön arvoja ja esimerkkejä mahdollisesta täydentämisestä. Tonttikohtaisia suunnitteluratkaisuja ja taloudellisia toteuttamismahdollisuuksia ei ole tutkittu selvitystä tehtäessä. Rakenteellisen pysäköinnin rakentaminen lisää rakentamisen kustannuksia, jolloin selvityksen mukainen matala täydennysrakentaminen ei ole kaava-alueella taloudellisesti mahdollista.

Rakentamisen vaikutuksia oleviin rakennuksiin tarkkaillaan rakennusluvan ehdoissa määrätyllä tavalla rakentamisen aikana. Yleisenä periaatteena on, että rakentaja korvaa mahdollisesti aiheutuneet vauriot.

Liikenteen lisääntyminen lähialueen kaduilla voidaan arvioida olevan maltillista. Kysyntä kadunvarsipysäköintiin tulee lisääntymään jonkun verran, kun alueen asukasmäärä kasvaa. Vaikutuksia liikenteeseen ja pysäköintiin selvitetään tarkemmin ehdotusvaiheessa.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnoksen pohjana on käytetty yksityisten maanomistajien arkkitehtitoimistoilla teettämiä luonnoksia, saatua yleisöpalautetta sekä hakijoiden ja naapureiden kanssa pidettyjen suunnittelutapaamisten tuloksia.

Korttelin 12, tontti 8 (Hämeenkatu 4) osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa kirkollisia rakennuksia (AL-1). Yhdeksänkerroksiselle uudisrakennukselle osoitetaan rakennusala Kaivokadun varteen. Ylin kerros on vajaa ja sen tulee olla kadun puolelta sisäänvedetty. Uudisrakennuksen rakennusoikeus on 2500 k-m². Olevan kirkon rakennusala ja rakennusoikeus pysyvät ennallaan. Kirkon ja uudisrakennuksen väliin on osoitettu rakennusala pihakannelle, jonka alle autopaikat sijoittuvat. Hämeenkadun oleva kerrostalo, katutason liikesiipi sekä osin tontilla oleva jalkakäytävä säilyvät. Sisäänvedetyn lisäkerroksen rakentaminen olevaan kerrostaloon mahdollistetaan.

Korttelin 13, tontit 5 ja 9 (Hämeenkatu 6 ja 8) osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-2). Tontille 5 osoitetaan rakennusala yhdeksänkerroksiselle uudisrakennukselle Kerttulinkadun varteen. Ylin kerros on vajaa ja sen tulee olla kadun puolelta sisäänvedetty. Uudisrakennuksen rakennusoikeus on 3200 k-m².

Tontille 9 osoitetaan kaksi rakennusalaa uudisrakentamiselle. Hämeenkadun varteen osoitetaan rakennusala yhdeksänkerroksiselle ja Kaivokadun varteen kahdeksankerroksiselle uudisrakennukselle. Ylimmät kerrokset ovat vajaita ja niiden tulee olla kadun puolelta sisäänvedettyjä. Uudisrakennusten rakennusoikeus on yhteensä 5400 k-m².

AL-2 korttelialueen uudisrakennusten väliin on osoitettu rakennusala pihakannelle, jonka alle autopaikat sijoittuvat. Pihan keskelle on jätetty maanvaraisena säilyvä alue, jossa voidaan säilyttää olevia puita ja istuttaa uusia.

Hämeenkadun varren olevat kerrostalot, katutason liikesiivet sekä osin tontilla oleva jalkakäytävä säilyvät. Oleviin kerrostaloihin mahdollistetaan sisäänvedetyn lisäkerroksen rakentaminen.

Korttelin 14 tontti 12 (Hämeenkatu 10, työterveystalo) osoitetaan liike-, palvelu-, asuin-, hotelli- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (K-1). Osin arkkitehti Erik Bryggmanin suunnittelema rakennus suojellaan rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaana rakennuksena, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Hämeenkadun varteen mahdollistetaan yksikerroksisen liikerakennuksen rakentaminen. Työterveystalon takapihalle osoitetaan rakennusala muuntamolle ja mahdollisuus maanalaisen pysäköinnin toteuttamiseen. K-1-korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 4600 k-m².

Tontille ei osoiteta merkittävää täydentämistä, koska keskellä tonttia sijaitseva suojeltava rakennus rajoittaa uudisrakennusten sijoittamista ja alueen muinaisjäännösten tutkimisesta aiheutuvat kustannukset vievät täydennysrakentamisesta saatavan taloudellisen hyödyn. Kaava-alueen osalta tämä tontti on arvioitu muinaisjäännösten osalta tarkimmin tutkittavaksi kohteeksi. Tontti sijaitsee lähimpänä Tuomiokirkkoa ja alueella sijainnutta Mätäjärveä, tontilla on myös rakentamattomana säilynyttä piha-aluetta.

Autopaikkoja on rakennettava 1 autopaikka 140 asuinrakentamisen kerrosalaneliömetriä kohti, kuitenkin vähintään 1 autopaikka kolmea asuntoa kohti. Vieraspaikat on järjestettävä tonteilla. Liike-, palvelu-, toimisto- ja hotellirakentamisen osalta on rakennettava yksi autopaikka kutakin 140 kerrosneliömetriä kohti. Asuntojen tarvitsemat autopaikat sijoittuvat pääasiassa maanalaisiin tai pihakannen alaisiin tiloihin. Pysäköinnin mitoitus on Turun kaupungin 1.3.2021 hyväksytyn rakennusjärjestyksen mukainen ja koskee myös olevaa rakentamista.

Viherkerroin on AL-korttelialueilla vähintään 0.8 ja K-korttelialueella vähintään 0.6.

Kaava-alue on kokonaan muinaismuistolain mukaista muinaismuistoaluetta, jolla maaperään kajoava rakentaminen edellyttää arkeologisia tutkimuksia ennen rakennustöiden alkamista. Muinaismuistoalue on merkitty kaavakartalle /sm-merkinnällä.

Noin 1,7 ha:n kokoisella suunnittelualueella on rakennusoikeutta kaikkiaan noin 23 260 k-m². Tästä asuin-, liike- ja toimistorakennusten kerrosalaa on yhteensä 18 660 k-m² ja elinkeinorakentamisen (K-1) kerrosalaa on noin 4600 k-m². Kokonaiskerrosalan lisäys aikaisempaan on noin 12 100 k-m², josta noin 1000 k-m² on rakennusoikeuden lisäystä olevien Hämeenkadun varren kerrostalojen täydentämiseen lisäkerroksella.

Alueelle arvioidaan tulevan noin 240 uutta asukasta. Olevat liiketilat ja niiden työpaikat Hämeenkadun varressa säilyvät. Työterveystalon palvelu- ja liiketoiminnan työpaikkojen arvioidaan säilyvän ennallaan. Talon tulevaisuuden käytöstä ei ole vielä tietoa.

Arvio kaavan vaikutuksista

Täydennysrakentaminen keskustan jalankulkuvyöhykkeelle, lähelle palveluita, työpaikkoja ja oppilaitoksia tukee kaupungin tavoitetta hiilineutraaliudesta. Täydentäminen lisää asumisen mahdollisuuksia keskustan alueelle keskustan kehittämisen kärkihankkeen mukaisesti. Kaavamuutoksen myötä alueen yhdyskuntarakenne tehostuu.

Kaavan toteutuminen muuttaa alueen kaupunkikuvaa. Täydennysrakentaminen muuttaa avoimen korttelirakenteen suljetummaksi kortteliksi. Korttelin keskelle jää avointa piha-aluetta maan ja pihakannen tasoon.

Korttelipihalle avautuvien asuntojen totutut näkymät muuttuvat rakennetummaksi, kun vanhojen pysäköintirakennusten ja asfaltoitujen pysäköintialueiden tilalle tehdään täydennysrakentamista. Täydennysrakentaminen rajoittaa asuntojen näkymiä.

Viherkertoimella ja alueilla, joissa tulee säilyttää maanvaraista pihaa, saadaan korttelin vehreys säilymään. Pysäköintirakennukset korvaavilla kansipihoilla kasvillisuus tulee lisääntymään nykytilanteeseen verrattuna.

Kaava mahdollistaa työterveystalon kehittämisen erilaisiin käyttötarkoituksiin tulevaisuudessa.

Ajoneuvoliikenne lisääntyy jonkin verran uudisrakentamisen myötä. Lisääntyminen on kuitenkin maltillista. Vaikutuksia liikenteeseen ja pysäköintiin tutkitaan tarkemmin ehdotusvaiheessa.

Kaavan toteuttamisen kustannukset

Rakentaminen tukeutuu olevaan infraan ja katuverkkoon, joten kaavasta ei aiheudu merkittäviä kunnallisteknisiä kustannuksia. Turku Energia Sähköverkot Oy:n muuntamo osoitteessa Hämeenkatu 6 muutetaan kiinteistömuuntamoksi. Muutoksen kustannuksista vastaa rakentamiseen ryhtyvä. Asemakaavan hyväksyminen edellyttää maankäyttösopimusten solmimista yksityisten maanomistajien kanssa. Maankäyttösopimuksilla sovitaan yksityisten maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakenneinvestointeihin/ kustannuksiin.

Seuraavat vaiheet

Hyväksytyn kaavaluonnoksen pohjalta laaditaan kaavaehdotus, josta pyydetään lausunnot ja joka asetetaan julkisesti nähtäville arviolta syksyllä 2022. Tavoitteena on, että kaava etenee valtuuston päätettäväksi alkuvuonna 2023.

Ehdotusvaiheessa tehdään tarvittavia selvityksiä mm. muinaisjäännösten, liikenteen ja rakennusten varjostusvaikutuksen arvioimiseksi. Ehdotusvaiheessa tarkennetaan kaavan määräyksiä mm. liikennemeluun, muinaisjäännöksiin, uudisrakentamisen korkeuteen, muuntamoihin sekä julkisivuihin ja rakentamisen laatuun liittyen. Hämeenkatu 10 käyttötarkoitusta tarkennetaan. Kaavan pysäköintimääräyksiä tarkennetaan mm. vieraspysäköinnin osalta.

Liite 1Luonnoskartta Kerttulinreuna pvm 22.2.2022

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Mielipiteet alustavasta luonnoksesta

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 22.2.2022 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Kerttulinreuna pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Toivarin Jakobssonin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Kokouksessa asiaa oli selvittämässä kaavoitusarkkitehti Nella Karhulahti.

Asian esitteli kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.