Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin, ympäristölakimies Nina Mattila, kaavoituspäällikkö Paula Keskikastari 1.3.2022:

Kuvaus asiasta

Infrahankkeiden tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohje on hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 23.9.2019 § 139. Ohjeen mukaan maankäyttöön liittyvissä hankkeissa tulee ennen asemakaavoituksen käynnistämistä tehdä esiselvitys, jossa arvioidaan hankkeen tarvetta ja sen toteutusedellytyksiä. Esiselvitysvaiheessa arvioidaan alustavalla tasolla alueen kaavataloutta ja kannattavuutta, jolloin syntyy ensimmäinen karkea käsitys myös alueen infran toteuttamiskustannuksista. Hallintosäännön 52.1 §:n 4 kohdan mukaan kaupunkiympäristöjohtaja päättää maankäytön hankkeen esiselvityksestä. Hallintosäännön 52.1 §:n 5 kohdan mukaan kaupunkiympäristöjohtaja päättää asemakaavoituksen aloittamisesta sekä siitä, että kaavoitusta ei jatketa muiden kuin vaikutukseltaan merkittävien asemakaavojen osalta. Hallintosäännön 64.2 §:n mukaan viranhaltija voi toimielimen esittelijän suostumuksella saattaa asian, joka hänellä on oikeus ratkaista, lähinnä ylimmän toimielimen ratkaistavaksi, mikäli asian merkittävyys sitä edellyttää. 

Kaavoituksen vastuualue on laatinut esiselvityksen asemakaavanmuutoksen laatimisesta Pukkila 2.0. Aloitteen asemakaavanmuutoksen laatimisesta on tehnyt yksityinen maanomistaja. Kaavahankkeella tavoitellaan Pukkilan asuinalueen entisen massalaitosrakennuksen (rakennustunnus 103147993L, tonttijaon mukainen tontti 853-74-88-4, osoite: Kalsiittikuja 12) suojelumerkinnän kumoamista uudella asemakaavalla. Suojellun rakennuksen tilalle halutaan toteuttaa kaksi asuinkerrostaloa.

Maanomistaja on toimittanut aloitteensa liitteeksi asbesti ja haitta-ainekartoituksen, hankesuunnitelman, selvityksen suojelun ja uudiskäytön yhteensovittamisesta, lausunnon massalaitoksen rakenteista, lausunnon vanhan massalaitoksen terveysriskeistä, teknisen riskiarvion asumisterveyteen liittyen ja Pukkilan massalaitoksen rakennussuojelun arvioinnin.

Kuuleminen

Hakijalle (maanomistajalle) on varattu mahdollisuus kirjallisen vastineen antamiseen ennen asian ratkaisua. Päätösehdotuksena tuolloin oli tehtyihin selvityksiin perustuen, että maanomistajan laatima aloite ei anna aihetta käynnistää kaavamuutosta alueella. Hakija toimitti vastineen, jossa kyseenalaistetaan se, että kaavamuutosaloitetta koskevaa asiaa olisi selvitetty hallintolain 31 §:n mukaisesti riittävästi viranomaisen toimesta. Lisäksi voimassa olevaa asemakaavaa pidetään kohtuuttomana. Vastineen mukaan nykyinen maanomistaja ei ole vastuussa rakennuksen huonosta kunnosta. Museokeskus on antanut asiaan liittyen uuden lausunnon 28.2.2022.

Hakijan vastineen johdosta lautakunnalle esitetään tässä vaiheessa, että rakennuksen kunnosta teetetään vielä kaupungin toimesta ulkopuolinen asiantuntijaselvitys, jotta kaava-aloitteesta voidaan tämän jälkeen tehdä päätös.

Perustelut

Maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys, erityisesti asuntotuotannon tarve, taikka maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Maankäytön ohjaustarvetta arvioitaessa on otettava huomioon erityisesti asuntotuotannon tarve ja elinkeinoelämän toimivan kilpailun edistäminen. Maankäyttö- ja rakennuslaki ei kuitenkaan perusta yksittäiselle maanomistajalle oikeutta saada aluettaan kaavoitetuksi, vaan kaavan laatimisen tarpeellisuus kuuluu kunnan ratkaistavaksi.

Kaavoitus on tehnyt aloitteen johdosta esiselvityksen, jossa todetaan hankkeen eduiksi sen toteutuessa ”Suojellun rakennuksen purkaminen ja korvaaminen uudella asuinrakennuksella on maanomistajan kannalta taloudellisessa mielessä säilyttämistä kannattavampi vaihtoehto.” Esiselvityksessä todetaan hankkeen haasteiksi ” Mikäli kaavalla suojeltu rakennus purettaisiin, menetettäisiin alueen teolliseen historiaan liittyvän rakennuksen luoma identiteetti rakentuvalle asuinalueelle. Kaupunkikuvasta häviäisi kaunis, vanha rakennus ja Pukkilan alueesta tulisi myös toiminnallisesti yksipuolisempi.” Esiselvityksen loppupäätelmänä on, että ”Pukkilan alueen rakenne perustuu tiiviiseen ratkaisuun, jossa noin kahdeksan keskustakorttelin kokoiselle alueelle (15 ha) muodostui uutta rakennusoikeutta yhteensä 155 455 k-m² (n 2500 asukasta). Asemakaava on uusi, tullut voimaan 17.10.2020 ja se on laadittu yhteistyössä maanomistajan kanssa. Kaavoitusvaiheessa maanomistaja teetti alueen uudesta maankäytöstä viitesuunnitelmia, joissa kaikissa vanha massalaitos oli esitetty säilytettäväksi. Uuden asemakaavanmuutoksen laatiminen palvelu-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueelle (PK-1) ei ole perusteltua.” Suojeltavien rakennusten osuus on Pukkilan kaavassa 155 455 k-m² lisäksi 6480 k-m².

Maankäyttö- ja rakennuslain 42 §:n mukaan yleiskaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa asemakaavaa sekä ryhdyttäessä muutoin toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Massalaitos on voimassa olevassa Turun yleiskaava 2020 suojelukohde- ja suojelualueluettelossa merkitty tunnisteella 07/05 ”osoite: Pitkämäki-60-3, Pitkämäentie 9.

Turun Kaakelitehdas. Vuonna 1913 rakennettu entinen tehdasrakennus. Rakennuksen piirustukset on tilattu saksalaiselta arkkitehdiltä.” Vireillä olevan Yleiskaava 2029 ehdotukseen kohde on merkitty kaavamerkinnällä ”Arvokas rakennus tai rakennetun ympäristön kokonaisuus. Kohteen arvokkaat ominaispiirteet tulee säilyttää. Arvokkaita rakennuksia ei saa purkaa. Kohde on suojeltu rakennusperintölailla/ rakennussuojelulailla, kirkkolailla ja/tai asetuksella 480/85 tai on osoitettu asemakaavalla säilytettäväksi. Tarkemmat määräykset on annettu kohdetta koskevassa päätöksessä. Luvanvaraisista toimenpiteistä tulee kuulla museoviranomaista. Kohteista on luettelo yleiskaavan liitteenä. Asemakaavalla säilytettäväksi osoitettuja kohteita ei ole luetteloitu.”

Museokeskus antoi Pukkilan kaavamuutoksesta lausunnon, jossa todetaan: ”Pukkilan vanhoista teollisuusrakennuksista säilytettäväksi on merkitty vuonna 1913 rakennettu entinen massalaitos sekä vuonna 1938 valmistunut entinen tehtaan työntekijöiden terveysasema. Turun museokeskus toteaa lausuntonaan, että kaavassa on merkitty säilytettäviksi kohteiksi museon aiemmin esittämät kohteet, ja niiden kaavamääräykset ovat riittävät. Museokeskuksella ei ole omalta toimialaltaan huomautettavaa Pukkilan 30.1.2020 päivätystä asemakaavanmuutosehdotuksesta.” Museokeskuksen inventointitiedoissa alueen vanhimmat rakennukset, massalaitos sekä pienehkö, tehtaan toimintaan aiemmin liittynyt tehtaan porttikoppi ja työntekijöiden terveysasema Naantalin pikatien varrella kuvastavat teollisuustoiminnan historiaa, joten niillä on teollisuushistoriallista suojeluarvoa. Muilla alueen rakennuksilla ei tätä arvoa ole ollut. Asiantuntijaviranomaisena toimiva Museokeskus on siis nimenomaisesti katsonut, että massalaitos on rakennus, joka tulee asemakaavalla suojella. Kaavamääräyksen sr-1 mukaan kyseessä on ”Teollisuushistoriallisesti arvokas rakennus, jonka ominaispiirteet tulee korjaus- ja muutostöissä säilyttää. Julkisivuissa tulee käyttää alkuperäisiä tai niitä vastaavia materiaaleja. Rakennus- ja toimenpidelupaa käsiteltäessä on kuultava museoviranomaista.”

Museokeskus antoi kaava-aloitteen johdosta lausunnon 28.2.2022. Lausunnon mukaan ”Turun museokeskus toteaa lausuntonaan, että museokeskus on tietoinen massalaitoksen uusikäytön haastavuudesta. Asemakaavassa mainittu rakennuksen ominaispiirteiden säilyttäminen tarkoittaa rakennuksen julkisivujen ominaispiirteitä. Sisätiloja ei ole suojeltu. Näin ollen nykyinen asemakaava mahdollistaa sisätilojen laajamittaisen uudelleen suunnittelun. Vanhojen teollisuusrakennusten uusiokäytössä on aina kyseessä rakennuksen julkisivujen säilyttämisestä, ei sisätilojen toiminnallisista ratkaisuista. Teollisuusrakennukset elävät ja muuttuvat käyttötarpeen mukaan. Vanhan laattatehtaan, nk. massatehtaan purkaminen hävittäisi Turusta teollisuushistorian yhden kerrostuman. Rakennus on lisäksi Suomen ensimmäinen ja siten vanhin teräsbetonirunkoinen rakennus. Rakennuksella on kaakelitehtaan teollisuushistoriansa lisäksi rakennusteknistä arvoa. Se on menneestä teollisuushistoriasta kertova maamerkki tulevan uudisrakennusten keskellä ja luo siten arvokasta, kulttuurihistoriallista identiteettiä rakentuvalle asuinalueelle. Purkaminen hävittäisi klassistisen vanhan rakennuksen, ja Pukkilan alueesta tulisi rakennuskannaltaan yksipuolisempi. Mahdollisista suurista sisätilamuutoksista huolimatta rakennuksella tulee edelleen olemaan kulttuurihistoriallista arvoa.”

Massalaitoksen tontti on Pukkilan asemakaavassa osoitettu palvelu-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa toimitiloja ja pysäköintiä. Pukkilan kaavaselostuksen kohdassa 5.1.7 on perusteltu massalaitoksen tontille osoitettua käyttötarkoitusmerkintää PK-1 seuraavasti: ”Vanha, suojeltu massalaitos saa uuden käytön varsin monipuolisesta sisältövalikoimasta. Uutta käyttöä rajaavat mm. rakennuksen alakerran matala sisätilan korkeus, tilojen mahdolliset puhdistustarpeet sekä aiemman teollisuuden rakenteet. Sisätiloissa on myös joitakin kiinnostavia yksityiskohtia, mm. hissikuilut. Rakennukseen voidaan sijoittaa myös autopaikoitusta. Rakennusta kunnostetaan historialliset arvot huomioon ottaen. Hulevesien viivytyksestä huolehditaan. Aukiolle tai rakennuksen yhteyteen on toteutettava alueen historiaa ja identiteettiä korostava taide-elementti.” Rakennuksen uusiokäyttöön liittyvät haasteet on siis tunnistettu kaavamuutosta valmisteltaessa ja esimerkiksi asuinkäyttöä ei ole näistä syistä rakennukseen sallittu kaavamääräyksessä lainkaan.

Maanomistaja on selvityksissään vedonnut rakennuksen huonoon kuntoon. Maankäyttö- ja rakennuslain 166 §:n mukaan rakennus ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa, että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvallisuuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä aiheuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä. Kaavassa suojelluksi määrätyn tai rakennusperinnön suojelemisesta annetun lain nojalla suojellun rakennuksen käytössä ja kunnossapitämisessä on lisäksi otettava huomioon rakennussuojelun tarkoitus. Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää, että maanomistaja pitää rakennuksensa kunnossa.

Toimitetutuista selvityksistä ja lausunnoista ei toistaiseksi ilmene, etteikö asemakaavalla suojeltua rakennusta voi peruskorjata mihinkään voimassa olevan asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Lautakunnalle ehdotetaan, että rakennuksen kunnosta teetetään kaupungin toimesta ulkopuolinen asiantuntijaselvitys, jotta asiaa on selvitetty riittävästi.

Liite 1Esiselvitys Pukkila 2.0

Oheismateriaali 1Kaava-aloite liitteineen (asbesti ja haitta-ainekartoitus, hankesuunnitelma, selvitys suojelun ja uudiskäytön yhteensovittamisesta, lausunto massalaitoksen rakenteista, lausunto vanhan massalaitoksen terveysriskeistä, tekninen riskiarvio asumisterveyteen liittyen ja Pukkilan massalaitoksen rakennussuojelun arviointi)

Oheismateriaali 2Museokeskuksen lausunto Pukkilan asemakaavasta 26.2.2020

Oheismateriaali 3Museokeskus: Pukkilan kaakelitehtaan dokumentointi 17.06.2016

Oheismateriaali 4Pukkilan asemakaava kaavaselostus

Oheismateriaali 5Pukkilan asemakaava kaavakartta

Oheismateriaali 6Vastine 23.2.2022

Oheismateriaali 7Museokeskuksen lausunto 28.2.2022

Oheismateriaali 8Hakijan vastine 4.3.2022

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää, että rakennuksen 103147993L kunnosta teetetään kaupungin toimesta ulkopuolinen asiantuntijaselvitys.

Esiselvitystä koskeva asia tuodaan uudelleen lautakuntaan asiantuntijaselvityksen valmistuttua.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa esittelijä täsmensi päätösehdotusta siten, että ulkopuolinen asiantuntijaselvitys teetetään viipymättä, ja että tavoitteena on tuoda asia 12.4.2022 lautakuntaan päätettäväksi.

Asian esitteli kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää.