Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jukka Koskelainen 23.2.2022:

Kaavoituksessa on laadittu 23.11.2021 päivätty ja 3.2.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus VIII kaupunginosaan.

Nykytilanne

Suunnittelualue on osa Turun keskustan ruutukaava-aluetta ja koostuu yhdestä tontista. Tontti on lähes kokonaan rakennettua ympäristöä ja sijoittuu itään viettävään rinteeseen. Tontilla on kaksi rakennusta, säilyvä 10-kerroksinen kerrostalo Linnankadun varrella ja purettavaksi aiottu 3-kerroksinen liikerakennus tontin perällä.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavan kuvaus

Suunnittelualueen pinta-ala on 0,3971 ha ja alueen rakennustehokkuus (e) on noin 2,6. Suunnittelualueen kokonaan kattavalle asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueelle on osoitettu 2 tonttia, joilla sijaitsevilla kolmella kerrostalojen rakennusalalla on kerrosalaa yhteensä 10 300 k-m². Kerrosalasta 3 514 k-m² on uutta rakennusoikeutta. Lisäksi on kaksi rakennusalaa talousrakennuksille.

Uudisrakentamisen sopeutuminen kaupunkikuvallisesti herkkään ympäristöön ja jokirannan suurmaisemassa melko näkyvälle paikalle on varmistettu julkisivukäsittelyyn ja -rytmitykseen liittyvien kaavamääräysten avulla. Rakentamisen korkeutta hallitaan lisäksi räystäskorkeuksien ynnä kattokulman määrittelyn avulla, eikä se nouse tontin nykyistä rakentamista korkeammaksi. Julkisivuun liittyvät kaavamääräykset on valmisteltu yhteistyössä kaavanmuutosta hakeneen taloyhtiön ja hankkeessa mukana olevan rakennusyhtiön kanssa.

Uudisrakentamisen vaatimat autopaikat sijoitetaan pihakannen alle. Nykyisen rakennuksen pysäköintikenttä tontin koillissivulla jää yhä käyttöön. Rakentamisen alta kaadettavaa puustoa on korvattava pihakannen kaavamääräyksien mukaan ja kaava-alueelle on myös osoitettu kaksi puiden suoja-aluetta.

Alueelle sijoittuu arviolta 100 uutta asukasta nykyisten 120 lisäksi. Mikäli kaikki uudisrakennusoikeus toteutettaisiin toimistotilana se tarkoittaisi noin 130 uutta työpaikkaa alueelle nykyisten lisäksi.

Linnankadun varressa oleva vuonna 1957 valmistunut 10-kerroksinen asuinkerrostalo esitetään asemakaavassa suojeltavaksi julkisivujen osalta. Suojelua ovat esittäneet niin Turun Museokeskus, Varsinais-Suomen ELY-keskus kuin muut tahot, kuten Toispuol jokke ry. Suojelun perusteena on rakennuksen asema osana jokirannan varren edustavaa sodanjälkeisen täydennysrakentamisen kokonaisuutta ja tämä arvo on tunnistettu myös Yleiskaava 2029-ehdotuksen kartassa 8 (kohde 1/100).

Tontilla sijaitsee tunnistettu muinaisjäännös, Pyhän Mikaelin kirkon jäänteet hautausmaineen, joka on huomioitu kaavamääräyksin. Kaavassa merkinnällä sm-1 on määritelty alueet, joilta muinaisjäännöksen saa poistaa arkeologisten tutkimusten jälkeen. Merkinnällä sm-2 on määritelty alueet, joilta muinaismuistoa ei saa poistaa. Muinaismuisto ei ulotu tontin eteläosiin, joten näillä alueilla ei ole kumpaakaan merkintää.

Asemakaavan kuvaus ja kaavan vaikutukset on kuvattu tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 5 Asemakaavan kuvaus.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 28.9.2018 päivättyyn yksityisen maanomistajan jättämään kaavoitusaloitteeseen. Sopimus kaavan valmistelutyöstä allekirjoitettiin 1.9.2020.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 6.10.2020 § 344.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireille tulosta on lähetetty kirjeitse osallisille (sis. 30.9.2020 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelman) ja siitä on tiedotettu kuulutuksella 17.10.2020.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 17.11.2020 mennessä. Näitä saatiin 11 kappaletta, joista kuusi oli alueen asukkailta ja osakkailta, yksi naapuritaloyhtiöltä, yksi Toispuol jokke ry:ltä, yksi Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä ja yksi Turun Vesihuolto Oy:ltä. Vastaukset mielipiteisiin löytyvät vuorovaikutusraportista. Osallistumis- ja arvioimissuunnitelmaa päivitettiin 30.3.2021, jolloin tarkennettiin yleiskaavatilannetta kuvaavaa kohtaa.

Turun museokeskuksen kanssa käytiin 21.4.2021 Muinaismuistolain 13 §:n mukainen neuvottelu tontilla sijaitsevan tunnistetun muinaisjäännökseen kajoamisesta.

Yleisötilaisuus osallisille järjestettiin kaavanmuutosalueella 22.6.2021. Paikalla oli noin 30 henkeä ja yleisö esitti paljon kysymyksiä.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä ja lausunnoilla 29.11.-28.12.2021. Ehdotuksesta jätettiin kaksi lausuntoa ja kaksi muistutusta. Lausunnon jättivät Turun Museokeskus ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos. Museokeskus kaipasi lausunnossaan tarkennuksia kaavaselostuksen muinaismuistoja käsitteleviin kohtiin ja pelastuslaitos esitti näkemyksensä pelastustoiminnan edellytyksien järjestämisestä. Muistutuksen jättivät kaksi yksityishenkilöä. He esittivät vaihtoehtoisia ratkaisuja kaavalle, toivat ilmi huolensa ympäristön viihtyisyydestä ja halusivat tarkennuksia kaavaselostukseen. Lausunnot ja muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa.

Kaavakarttaan ja -määräyksiin tehtiin muutamia muutoksia lausuntojen, muistutusten ja viranomaisten kommenttien perusteella. Uudelle muodostettavalle tontille 16 lisättiin sijainniltaan ohjeellinen ajoyhteys Linnankadulta tontin 15 poikki, pihakannelle lisättiin likimäärinen korko ja jätekatoksen (j-1) ympäristön kaavamerkintöjä selkeytettiin. Kaavaselostukseen lisättiin kappaleet 4.4.4 Perusratkaisu ja vaihtoehdot ja 4.4.5 Muinaismuistolain 13 §:n mukainen neuvottelu ynnä tarkennettiin yleisesti muinaismuistoihin liittyviä tekstiosuuksia. Lisäksi selostukseen lisättiin havainnollistavaa kuvamateriaalia kaavaprosessin vaiheista ja kaava-alueen muutoksista.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Maankäyttösopimus

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymien asunto- ja maapoliittisten periaatteiden mukaan kaupunki tekee yksityisen kiinteistönomistajan kanssa maankäyttösopimuksen, kun asemakaavan seurauksena aiheutuu yhdyskuntarakennekustannuksia ja kiinteistönomistaja saa asemakaavan seurauksena taloudellista hyötyä.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Linnankatu 45

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Linnankatu 45

Oheismateriaali 2Tilastolomake Linnankatu 45

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 3.2.2022

Oheismateriaali 4OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6Linnankatu 45 A:n asukkaan muistutus 29.11.2021

Oheismateriaali 7Linnankatu 45 C:n osakkaan muistutus 13.12.2021

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 23.11.2021 päivätty ja 3.2.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Linnankatu 45 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: VIII-8.-15-16.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sundqvistin Lindbergin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.