Ympäristölakimies Ville Erkkola 4.2.2022: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Sataman kaupunginosan (61), korttelin 27, tontti 1, pinta-ala 5749 m²

Osoite: Juhana Herttuan puistokatu 4

Hakija

Koy Ebbankulma

Rakennushanke

- 5 kerrostaloa ja autohalli

-       Talo A, 7 krs, 2495 k-m²

-       Talo B, 7 krs, 3349 k-m²

-       Talo C, 6 krs, 2996,5 k-m²

-       Talo D, 8 krs, 3855 k-m²

-       Talo E, 7 krs, 2495 k-m²

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AK-1 Asuinkerrostalojen korttelialue. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään kadulle. Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta. Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin 120 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 150 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

(ap 70%) Asemakaavamääräyksissä vaadituista autopaikoista tulee kortteliin sijoittaa vähintään suluissa olevan prosenttiluvun osoittama osuus. Muut autopaikat pitää sijoittaa LPA- tai KM-korttelialueelle enintään 300 metrin etäisyydelle korttelin rajasta.

pi-a Piha-alue, jolle saa rakentaa yhtenäisen pihakannen siten, että - auton säilytystiloja saa sijoittaa kannen alle rakennusoikeutta ylittäen kannen päällä olevat alueet istutetaan soveltuvin osin ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat alueet - pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.

PYSÄKÖINTI Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala. Pysäköintitiloissa ja -alueilla tulee varautua sähköautojen latauspisteisiin. AK- ja AL-kortteleihin sijoitettavista autopaikoista vähintään 3/4 on toteutettava rakenteellisesti joko pihakannen (pi-a) alle tai rakennusten maantasokerroksiin. Mikäli autopaikkoja rakennetaan maanpäällisinä kattamattomana, pitää ne jakaa enintään 5 autopaikan ryhmiin, jotka on erotettu toisistaan pensailla tai vastaavilla istutuksilla. Tällaiset autopaikat on myös pinnoitettava nurmikivellä tai muulla vettä läpäisevällä päällysteellä. Polkupyörien pysäköintiä ja säilytystä varten on varattava tilaa seuraavasti: 2 pyöräpaikkaa/asunto, 1 pyöräpaikka/palveluasunto sekä 1 pyöräpaikka/150 k-m² liike- ja toimistotilojen osalta. Näistä vähintään 50% varten on kadun tasolla olevaan kerrokseen rakennettava säältä suojattu ja lukittava säilytystila. Kuhunkin AK- ja AL-kortteliin on lisäksi varattava tilat polkupyörien kunnostusta ja pesua varten. Pyöräkatokset on pyrittävä toteuttamaan viherkattoisina.

HULEVEDET Korttelialueille on laadittava korttelikohtainen hulevesien imeyttämis- ja viivytyssuunnitelma, joka on esitettävä rakennusluvan yhteydessä. Kaikki korttelissa muodostuva hulevesi on kerättävä ja johdettava tämän järjestelmän kautta puisto- tai katualueella olevaan yleiseen järjestelmään. Ainoastaan perustusten kuivatusvedet ja viherkatoilta tulevat hulevedet saa kytkeä suoraan hulevesiviemäriin. Katu- ja puistoalueille on rakennettava yhtenäinen altaisiin, painanteisiin, ojiin ja muihin pintarakenteisiin perustuva hulevesien keruujärjestelmä, jonka kautta hulevedet johdetaan hulevesiviemäriin. Yleisten alueiden lisäksi korttelien hulevedet johdetaan tähän järjestelmään. Järjestelmä on suunniteltava integroiduksi osaksi puisto- ja katurakenteita ja sen suunnittelussa on pyrittävä mahdollisimman luonnonmukaiseen hulevesien imeyttämiseen, viivyttämiseen ja puhdistamiseen erityisesti kasvillisuuden ja viherrakenteiden keinoin. Erityistä huomiota on kiinnitettävä hulevesijärjestelmän jatkuvuuteen ja yhtenäisyyteen. Järjestelmään on myös suunniteltava tulvareitit poikkeuksellisia sadetapahtumia varten. Hulevesijärjestelmän perusmitoituksena on 1 m³ pidätyskapasiteettia kutakin 100 m² vettä läpäisemätöntä pintaa kohti.

MELU JA TÄRINÄ Rautatieliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että normaaleissa asuinrakennuksissa liikennetärinän osalta ei ylitetä VTT:n laatiman ohjeen värähtelyluokan C arvoa 0,30 mm/s tai voimassa olevaa määräysarvoa. Alle 50 m etäisyydelle rautatiestä suunniteltavien asuinrakennusten välipohjat tulee suunnitella ja toteuttaa siten, että niiden ominaistaajuus ei ole alueella f = 8…12,5 Hz. Rautatieliikenteestä aiheutuva tärinä tulee huomioida rakennusten rakenteissa siten, että normaaleissa asuinrakennuksissa liikennetärinän aiheuttaman runkomelun Lprm voimakkuus ei ylitä A-painotettua suositusarvoa 35 dB tai voimassa olevaa määräysarvoa.

Poikkeukset (MRL 58 §) 

-       Kaavassa merkittyjen rakennusalojen ylitykset

-       Rakennusoikeuden ylitys, kaavassa 14700 k-m², rakennetaan 15191 k-m², ylitys 491 k-m² / 3,23 %

-       Kerroslukujen ylityksiä, Talo D VII krs, rakennetaan VIII. Talot E ja A VI krs, rakennetaan VII.

-       Istutusalueiden sijainnit ja laajuus poikkeavat kaavaan merkityistä alueista

-       Vähemmän kuin 70 % prosenttia toteutettavista autopaikoista sijoitetaan kortteliin 27.

-       Talojen B, C ja D sisäpihan puoleisissa julkisivuissa on yhtenäiset parveketornit

-       Autopaikkamitoituksessa käytetään mitoitusohjetta autopaikkojen ja pyöräpysäköintipaikkojen
laskemiseen kaavoituksessa (kh 8.2.2021 § 71) pykäliä 3.2.2 ja 3.2.3

-       56 % polkupyöräpaikoista sijoittuu katutasolle, osa katutason paikoista ei ole säältä suojatussa tilassa

-       Rakennusten, tilojen ja pysäköintilaitoksen katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus on yli 40 %

-       Alle 2/3 pihakannen ja piharakennusten kattopinta-alasta toteutetaan hulevesiä
viivyttävänä viherkattorakenteena. Pihakannella olevien polkupyöräkatosten viherkatot t
oteutetaan maksaruohokatteella, jonka pidätyskerroksen paksuus on alle 70 mm.

-       Pelastus- ja huoltoajo korttelin pihakannelle tapahtuu liittymäkieltoalueelta Kilpikujan kautta.
Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee S ataman kaupunginosassa Juhana Herttuan Puistokadun varrella. Kyseessä on viiden kerrostalon ja autohallin rakentaminen. Asemakaavan sallima rakennusoikeus on 14700 k-m², nyt rakennetaan 15191 k-m², ylitys 491 k-m² / 3,23 %. Ylitys on vähäinen. kaavaan merkittyjen rakennusten suurimpia sallittuja kerroslukuja ylitetään. Hoviväenpuiston puolelle rakennusalalle merkitty kaavassa kerrosluku VI, toteutetaan puiston puoleiselle tontin sivulle kaksi VII korkuista rakennusta. Juhana Herttuan puistokadun varren rakennusalalle on merkitty kaavassa kerrosluku VII1/2, yksi rakennusalan rakennuksista toteutetaan VIII kerroksisena. Juhana Herttuan puistokadun katufasadiin saadaan kaavamääräyksissä vaadittua vaihtelua rakennusten kerroskorkeutta varioimalla. Samalla joudutaan poikkeamaan rakennusaloilta. Asuinrakennusten pohjapinta-alasta (2396 m²) sijoittuu asemakaavan rakennusalueiden ulkopuolelle 725 m². Asemakaavakarttaan merkityn istutettavan alueen pinta-ala on 650 m², toteutetaan 500 m². Alitus on vähäinen. Tontinpuiston puoleiselle sivulle suunniteltu koko tontin sivun mittainen istutusalue liittyy luontevasti puistoalueeseen. Tontille sijoitetaan 70 autopaikkaa ja tarvittavat 70 autopaikkaa sijoitetaan tontin eteläpuolella sijaitsevalle LPA-1 alueelle. Autopaikkojen mitoituksessa sovelletaan mitoitusohjetta autopaikkojen ja pyöräpysäköintipaikkojen laskemiseen kaavoituksessa (kh 8.2.2021 § 71) pykäliä 3.2.2 ja 3.2.3. Yhteiskäyttöautojärjestelmä- tai käyttömahdollisuus (3.2.2), enintään 10 % velvoitepaikkojen kokonaismäärästä 15,76 ap, yhteiskäyttöautopaikkoja 3 ap sijoitettuna autohalliin, jolloin kokonaismäärästä vähennetään 15 ap. Laadukas pyöräpysäköinti, jossa 10 pyöräpaikkaa korvaa yhden autopaikan (3.2.3), enintään 5 % velvoitepaikkojen kokonaismäärästä 7,88 ap, laadukkaita pp-paikkoja 30, jolloin kokonaismäärästä vähennetään 3 ap. Juhana Herttuan puistokatuun rajoittuviin taloihin B, C ja D rakennetaan yhtenäiset parveketornit. Parveketornit eivät sijaitse katujulkisivuissa vaan ovat sijoitettuina sisäpihan puolelle.Asuintalojen julkisivujen aukotukset noudattavat yläpuolisten kerrosten ikkunalinjoja. Pysäköintilaitoksen ulkoseinät toteutetaan avonaisena, asuinrakennusten suuntaan tarvittavien palo-osastointien edellyttämien umpiseinien määrittämissä rajoissa. Polkupyöräpaikoista 56 % toteutetaan katutasossa. valtaosa pihakannelle sijoitettavista pp-paikoista on katettuja ja niiden saavutettavuus on hyvä. Talojen B, C ja D väleihin sijoittuvat pp-paikat ovat kattamattomia jotta maa-alueita voidaan käyttää hulevesien imeytykseen. Pihakannen pinta-ala on 1960 m², viherkattorakenteena toteutetaan 750 m² pihakannen kokonaispinta-alasta. kaikki muut pihakannen pinnat paitsi välttämättömät kulkuväylät, pelastustiet pelastusauton toimintapaikat sekä leikki- ja oleskelualueet toteutetaan viherkattorakenteena. Pihakannen polkupyöräkatosten viherkaton paloluokkana käytetään B ROOF (t2) maksaruohokatetta, jonka pidätyskerroksen paksuus on alle 70 mm. Pihakansitason pelastus- ja huoltoliikenne sijoitetaan Kilpikujalle, jolle on liittymäkieltomerkintä. Maaston korkeussuhteiden kannalta paikka on luontevin pihakannelle johtavalle luiskalle. Pihakannelta syntyy luonteva reitti kilpikuja pitkin Hoviväenpuistoon ja Peitsipolulle. Luiskan alapäähän sijoitetaan portti asukasautoilun estämiseksi pihakannelle. Portti on avattavissa vain pelastuslaitoksen ja kiinteistöhuollon toimesta.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1 Asemapiirros REV A 9.7.2021

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 9.7.2021 REV A päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

-       Rakennusluvassa on esitettävä niiden 30:n laadukkaan pyöräpysäköintipaikkojen sijainti, jotka
oikeuttavat 3:n velvoiteautopaikan vähennykseen.

-       Rakennusluvassa on osoitettava mihin velvoiteautopaikat (15 ap) sijoitetaan
mikäli yhteiskäyttöautojärjestelyistä luovutaan osittain tai kokonaan.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (1 kpl), yhteensä 1020 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 16.2.2022.

Christina Hovi
kaupunkiympäristöjohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä