Ympäristölakimies Ville Erkkola 7.2.2022:

Kaupunkiympäristölautakunta on 30.11.2021 § 459, myöntänyt Asunto Oy Turun Marinumille poikkeamisluvan asuinkerrostalon käyttötarkoituksen muutoksesta asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukaisesta asumisesta myös majoitustoimintaan, osoitteessa Fleminginkatu 5.

Asunto Oy Turun Linnankatu 75 on valittanut päätöksestä Turun hallinto-oikeudelle, joka on pyytänyt lautakunnalta lausuntoa asiassa 16.2.2022 mennessä. Lausunnon antamiselle on myönnetty lisäaikaa 23.2.2021 saakka.

Valittaja on esittänyt valituksensa perusteina, että poikkeamispäätös on maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettujen poikkeamisen edellytysten vastainen eikä poikkeamiseen ole erityistä syytä. Päätöstä ei myöskään ole perusteltu lain edellyttämällä tavalla, minkä lisäksi päätös ei epäselvyytensä vuoksi ole lain mukainen. Kaavan toteuttamiselle ja alueen käytön järjestämiselle aiheutuvan haitan lisäksi aiheuttaa majoitustoiminta myös muita haitallisia vaikutuksia. Majoitustoiminnassa esimerkiksi ajoneuvojen määrä piha- ja lähialueilla ei vastaa tavanomaista asuinaluetta eikä ajoneuvojen ja pysäköinnin tarvetta ole mitoitettu majoitustoiminnalle.

Lausuntoehdotus

Kaupunkiympäristölautakunta palauttaa viitelähetteet asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 135.1 §: n 1-kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä muun ohella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. MRL 171 § 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää määräyksestä poikkeuksen. Poikkeaminen ei MRL 171 § 2 momentin mukaan saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeusta ei myöskään saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Rakennushanke- ja paikka

Kyseessä on osoitteessa Fleminginkatu 5 sijaitseva kaksikerroksisen 22 asuntoisen asuinkerrostalon käyttötarkoituksen laajentamisesta koskemaan myös majoitustoimintaa.

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 15.2.2014. rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset: A-1 Asuinrakennusten korttelialue. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.

Autopaikkojen määrä uudisrakennuksissa 1 ap/100 k-m ², suojeltavissa rakennuksissa A-1-, KTY- ja KTY-1-korttelialueilla 1 ap/200 k-m ². Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala. Muussa kuin pääkäyttötarkoituksenmukaisessa käytössä olevat piharakennukset ja suojeltavissa rakennuksissa mahdolliset valokatteiset aulatilat eivät mitoita autopaikkoja. A-1- ja A-2-korttelialueilla autopaikat tulee sijoittaa asemakaavassa osoitetuille paikoille: pi-maa-alueiden maanalaiseen tilaan, auton säilytyspaikan rakennusaloille, pysäköintialueille tai rakennusten kellareihin. Pysäköintialueille sijoittuvat autopaikat tulee rajata pensasistutuksilla.

Edellytykset poikkeamisen myöntämiseen

Fleminginkatu 5 sijaitsee tontilla 853-9-56-1, joka on voimassa olevan asemakaavan 853 5/2006 (tullut voimaan 15.2.2014) mukaista asuinrakennusten korttelialuetta. Kyseisellä tontilla on kolme asuinkerrostaloa, joita hallinnoi Asunto Oy Turun Marinum ja yhtiön koko osakekannan omistaa Asuntoyhtymä Group Oy. Kyseessä on A-talo, joka on kaksikerroksinen 22 asuntoinen kerrostalo (PRT 1036825690). Tontilla sijaitseva kerrostalo on rakennusluvan mukaiselta käyttötarkoitukseltaan asuinrakennus.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.  

Valittaja on valituksessaan esittänyt, että hakijan hakemusta ei ole päätöksen liitteenä ja näin ollen ei ole todettavissa, mihin lautakunta on myöntänyt poikkeuksen. Kuulemiskirjeessä on listattu poikkeukset asemakaavasta, joita haetaan ja kirjeessä on ohjeistus lisätietojen hankkimisesta ja kuka voi asiassa auttaa. Hakemus on ollut lautakunnan nähtävillä kokouksessa. Hakemuksia ei kirjata päätösten liitteiksi.

Rakentamisen vaikutukset on arvioitu hakemuksen käsittelyn yhteydessä. Asukasmäärä tuskin lisääntyy merkittävästi, vaikka lyhytaikaista ammattimaista asumista osassa huoneistoja tarjotaankin. Asunto-osakeyhtiöllä on asemakaavan edellyttämä määrä autopaikkoja. Lisäksi Fleminginkadun varressa sijaitsevat pysäköintipaikat ovat aikarajoittamattomia, joten paikoitusmahdollisuuksia on tarjolla kaikille käyttäjille. Voimassa olevan asemakaavan määräyksestä poikkeaminen on ratkaistu erillisellä poikkeamispäätöksellä. Poikkeamispäätös on myönnetty ehdollisena. Asuinhuoneiston käyttäminen majoitustoimintaan on muutos käyttötarkoitukseltaan paloturvallisuuden kannalta riskillisempään käyttöön ja vaatii näin ollen rakennusluvan. Rakentamiselle asetettavat vaatimukset eroavat majoitustilojen ja asuinhuoneistojen osalta, minkä lisäksi myös kaavoituksessa käytetään asumiselle ja matkailupalveluille eri merkintöjä, niiden erilaisten vaikutusten vuoksi. Jotta poikkeaminen voidaan hyväksyä ja asuntoja käyttää sekä lyhyeen- että pysyvään asumiseen eri tarpeista johtuen (ns. hybridimalli) on asuntojen ja rakennuksen täytettävä asumisen lisäksi myös lain ja ympäristöministeriön asetusten mukaiset majoitustilaa koskevat tekniset vaatimukset.

Hybridimallissa asunnot ovat huoneistorekisterissä merkinnällä huoneisto, vaikka niitä voidaan vuokrata lyhyemmäksikin aikaa, jotta asuntoja voidaan käyttää myös pysyvään asumiseen. Käyttötarkoituksen laajentamisella koskemaan myös lyhytaikaista majoittumista voidaan, vuokralaisesta riippuen, samaa huoneistoa käyttää kumpaankin tarkoitukseen.

Poikkeamispäätös tuo selvyyttä millä ehdoin ammattimaista huoneistojen lyhytaikaista ja pidempiaikaista vuokraamista voidaan järjestää huoneistoissa ilman, että asuntojen käyttötarkoitusta kulloinkin vallitsevan vuokraustilanteen muuttuessa pitää muuttaa aikaa vievällä rakennuslupamenettelyllä. Poikkeamispäätös selventää myös, mihin toimenpiteisiin ammattimaisen vuokraajan on ryhdyttävä saattaakseen kiinteistön ja vuokrattavat huoneistot lain ja ympäristöministeriön vaatimalle tasolle. Poikkeamispäätöksellä on korjattu maankäyttö- ja rakennuslain mukainen asemakaavan vastainen käyttö, 

Poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen ei näin ollen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeus ei myöskään johda vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen eikä muutoinkaan aiheuta merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Edellä esitetyn perusteella ja viitaten poikkeamispäätöksen perusteluihin kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että valitus tulee hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Ville Erkkola, puh. 040 356 5634, s-posti ville.erkkola(at)turku.fi, PL 355, 20101 Turku

Oheismateriaali 1Valituskirjelmä

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää antaa hallinto-oikeudelle edellä olevan ehdotuksen mukaisen lausunnon.

PäätösKaupunkiympäristölautakunta päätti antaa hallinto-oikeudelle seuraavansisältöisen lausunnon:

"Kaupunkiympäristölautakunta palauttaa viitelähetteet asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat (mukaan lukien rakennus- ja lupalautakunnan pöytäkirjan 1.7.2021 § 186), sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Sovellettavat säännökset

Maankäyttö- ja rakennuslain (MRL) 135.1 §: n 1-kohdan mukaan rakennusluvan myöntämisen edellytyksenä muun ohella on, että rakennushanke on voimassa olevan asemakaavan mukainen. MRL 171 § 1 momentin mukaan kunta voi erityisestä syystä myöntää määräyksestä poikkeuksen. Poikkeaminen ei MRL 171 § 2 momentin mukaan saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeusta ei myöskään saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Rakennushanke- ja paikka

Kyseessä on osoitteessa Fleminginkatu 5 sijaitseva kaksikerroksisen 22 asuntoisen asuinkerrostalon käyttötarkoituksen laajentamisesta koskemaan myös majoitustoimintaa.

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 15.2.2014. rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset: A-1 Asuinrakennusten korttelialue. Uudisrakennuksissa tulee olla kortteleittain yhtenäinen kattomuoto, -materiaali ja -kulma sekä rakennustyyli. Erityistä huomiota on kiinnitettävä kulloisenkin katujulkisivun korkeusasemien sopimiseen suojeltaviin rakennuksiin.

Autopaikkojen määrä uudisrakennuksissa 1 ap/100 k-m2, suojeltavissa rakennuksissa A-1-, KTY- ja KTY-1-korttelialueilla 1 ap/200 k-m2. Autopaikkoja mitoittaa 250 mm:n ulkoseinän paksuudella mitattu kerrosala. Muussa kuin pääkäyttötarkoituksenmukaisessa käytössä olevat piharakennukset ja suojeltavissa rakennuksissa mahdolliset valokatteiset aulatilat eivät mitoita autopaikkoja. A-1- ja A-2-korttelialueilla autopaikat tulee sijoittaa asemakaavassa osoitetuille paikoille: pi-maa-alueiden maanalaiseen tilaan, auton säilytyspaikan rakennusaloille, pysäköintialueille tai rakennusten kellareihin. Pysäköintialueille sijoittuvat autopaikat tulee rajata pensasistutuksilla.

Edellytykset poikkeamisen myöntämiseen

Fleminginkatu 5 sijaitsee tontilla 853-9-56-1, joka on voimassa olevan asemakaavan 853 5/2006 (tullut voimaan 15.2.2014) mukaista asuinrakennusten korttelialuetta. Kyseisellä tontilla on kolme asuinkerrostaloa, joita hallinnoi Asunto Oy Turun Marinum ja yhtiön koko osakekannan omistaa Asuntoyhtymä Group Oy. Kyseessä on A-talo, joka on kaksikerroksinen 22 asuntoinen kerrostalo (PRT 1036825690). Tontilla sijaitseva kerrostalo on rakennusluvan mukaiselta käyttötarkoitukseltaan asuinrakennus.

Maankäyttö- ja rakennuslain 125 §:n 5 momentin mukaan rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennaista muuttamista varten tarvitaan rakennuslupa. Luvanvaraisuutta harkittaessa otetaan huomioon käyttötarkoituksen muutoksen vaikutus kaavan toteuttamiseen ja muuhun maankäyttöön sekä rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin. Turun rakennus- ja lupalautakunta on käsitellyt asiaa 1.7.2021 § 186 hallintopakkoasiana. Viranhaltijoiden mukaan Asunto Oy Turun Marinum oli laiminlyönyt toimenpiteisiin ryhtymistä hakeakseen tarvittavaa rakennuslupaa majoitustoiminnalle, jota sen tiloissa harjoitetaan asuinhuoneistoissa sekä ryhtyä toimenpiteisiin luvattoman käytön lopettamiseksi. Hiisi Experience Group Oy vuokralaisena sekä edellä mainittu osakkeiden omistaja Asuntoyhtymä Group Oy Hiisi Experience Group Oy:n vuokranantajana ja majoitushuoneistoina käytettävien osakehuoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden omistajana olivat niin ikään laiminlyöneet ryhtyä toimenpiteisiin maankäyttö- ja rakennuslain nojalla luvattoman käytön lopettamiseksi. Tästä johtuen Asunto Oy Turun Marinumille, Hiisi Experience Group Oy:lle sekä osakkeiden omistajalle Asuntoyhtymä Group Oy:lle esitettiin asetettavaksi velvoite lopettaa Fleminginkatu 5:ssä, asuinhuoneistoissa harjoitettava majoitustoiminta juoksevan uhkasakon nojalla. Lautakunta palautti asian takaisin uudelleen valmisteltavaksi äänestyspäätöksellä äänin 10–3. Uudelleenvalmistelun aikana hakija haki poikkeamista asuinkerrostalon asemakaavan pääkäyttötarkoituksen mukaisesta asumisesta myös majoitustoimintaan.

Valittaja on valituksessaan esittänyt, että hakijan hakemusta ei ole päätöksen liitteenä ja näin ollen ei ole todettavissa, mihin lautakunta on myöntänyt poikkeuksen. Kuulemiskirjeessä on listattu poikkeukset asemakaavasta, joita haetaan ja kirjeessä on ohjeistus lisätietojen hankkimisesta ja kuka voi asiassa auttaa. Lautakunta yhtyy kuitenkin valittajan näkemykseen siitä, että olisi hyvän hallintotavan mukaista, että hakemus olisi esittelymateriaalien ja pöytäkirjan liitteenä. Hakemusta ei käsittelyn aikana tiedotettu listatekstissä ollutta esittelyä tarkemmin tai tuotu listan liitteenä nähtäville. Erillisestä pyynnöstä hakemus saatiin lautakunnan nähtäville viimeiseen kokouksen (30.11.2021), jossa lautakunta asiaa käsitteli.

Valittaja on valituksessaan esittänyt, että alueen asemakaava on tuore (tullut voimaan vuonna 2014), eikä poikkeamiseen ole päätöksessä esitetty erityistä syytä. Valittaja esittää, että poikkeamisen ainoa tarkoitus on kaavan vastaisesti sallia majoitustoiminta kyseessä olevalla tontilla tilanteessa, jossa kaavaa ei miltään osin voida pitää vanhentuneena. Valittajan näkemyksen mukaan majoitustoiminta ei miltään osin vastaa alueen käytön yleistä luonnetta eikä alueen muiden käyttäjien oikeutettuja odotuksia ja vaatimuksia. Näin ollen valittaja katsoo, että poikkeamispäätös on maankäyttö- ja rakennuslaissa asetettujen poikkeamisen edellytysten vastainen. Lautakunta yhtyy tämän osalta valittajan näkemykseen. Poikkeaminen ei MRL 171 § 2 momentin mukaan saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Poikkeusta ei myöskään saa myöntää, jos se johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia. Kyseessä oleva poikkeus aiheuttaa merkittävää haittaa ympäristölle ja olisi toteutuessaan ennakkopäätös valtakunnallisestikin merkittäviin muutoksiin rakentamisessa. Voimassa olevan asemakaavan määräyksestä ei myöskään voi poiketa erillisellä poikkeamispäätöksellä, jos siihen ei ole erityisiä syitä. Näitä ei ole esitetty hakemuksessa eikä esittelyteksteissä.

Lautakunta yhtyy valittajan näkemykseen siitä, että majoitustoiminnan vaikutuksia on arvioitu hakemuksen käsittelyn yhteydessä väärin. Majoitustoiminnassa asukasmäärä lisääntyy merkittävästi verrattuna normaaliin asumiseen. Asunto-osakeyhtiöllä on asemakaavan edellyttämä määrä autopaikkoja normaaliin asumiseen ei majoitustoimintaan. Kaavan tavoitteena on ollut kehittää teollisesta ja varikkokäytöstä vapautuneesta ja vapautuvasta, joukkoliikenneyhteyksien varrelle sijoittuvasta alueesta kaupunkimainen asuin- ja työpaikka-alue palveluineen. Kaavatyön aikana alueelle ei ole osoitettu majoitustoimintaa, vaan alue on kaavan tavoitteiden mukaisesti kaavoitettu asuin- ja työpaikka-alueeksi. Yritystoimintaan perustuvaa ammattimaista lyhytkestoista majoitustoimintaa ei voi verrata tavanomaiseen asuinkerrostaloasumiseen, vaan kalustettujen asuinhuoneistojen toistuva tarjoaminen lyhyillä sopimuksilla on luonteeltaan majoitustoimintaa. Hakemuksen mukainen toiminta ei siis vastaa alueelle asemakaavassa osoitetun käyttötarkoituksen yleistä luonnetta ja siihen liittyviä ennakoitavissa olevia ja oikeutettuja odotuksia. Lisäksi lautakunta toteaa kantanaan, että MRL:n ja asemakaavan vastaista toimintaa on nyt harjoitettu tietoisesti. Tämän tulee olla erittäin raskauttavaa.

Valittaja on esittänyt valituksessaan huomion siitä, että nyt tehty päätös on ennakkopäätös. Alueella on useita saman tyyppiä rakennuksia ja käytännössä poikkeaminen saattaa johtaa yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti useisiin uusiin vastaaviin poikkeamisiin ja alueen käytön muuttumiseen laajasti kaavan vastaiseksi sekä merkittävien haittojen syntymiseen alueen käytön järjestämiselle. Lautakunta yhtyy tämän osalta valittajan näkemykseen. Nyt päätökseksi tulleessa hybridimallissa asunnot ovat huoneistorekisterissä ennakkotapaus ja merkitsemisellä ongelmaisia, sillä kun eri toimijoita kohdellaan yhdenvertaisuusperiaatteen mukaisesti, on mahdollista, että poikkeamishakemuksen mukainen rakentaminen aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Edellä esitetyn perusteella valituksessa on esitetty perusteluja, joiden vuoksi kaupunkiympäristölautakunta katsoo, että valitus tulee hyväksyä ja lautakunnan tekemä poikkeamispäätös tulisi kumota."

Päätös asiassa syntyi äänin 8-5.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Muurinen, Perho, Vierimaa, Manni ja Valkonen.

Sundqvistin Toivarin kannattamana tekemän päätökseksi tulleen muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Hellsten, Kallio, Kaunislahti, el-Khatib, Åland ja Jakobsson.

Sundqvistin muutosehdotus tuli päätökseksi äänin 8-5.