Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Päivi Siponen 3.12.2021:

Kaavoituksessa on laadittu 22.4.2021 päivätty ja 30.11.2021 lausuntojen ja muistutuksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Kaavaa on valmisteltu yhteistyössä kaupungin, kehittämiskumppanuuskilpailun voittajatyöryhmän (Reale Oy, Schauman & Nordgren Architects Oy, MASU PLANNING Oy) ja kaavakonsultti FCG Oy:n kanssa.

Nykytilanne

Kaava-alue sijoittuu 1950-luvulla rakennetun Luolavuoren vanhainkodin ympärille, jonka toiminta lopetettiin vuonna 2010. Vuodesta 2012 tiloissa on toiminut Turun korkeakoulujen kansainvälisten vaihto-opiskelijoiden asuntola Retrodorm, ja vuoden 2021 loppuun mennessä nykyinen asuntolatoiminta on tarkoitus lopettaa. Suunnittelualueelta löytyy mm. merkittäviä muinaisrantoja, joissa on satoja siirtolohkareita ja komeita mäntyjä. Kaava-alueen pinta-ala on 4,5 ha.

Rakennuksen nykyisen toiminnan loppumisen jälkeen on tarkoituksenmukaista muuttaa alueen kaavallinen käyttötarkoitus vastaamaan paremmin kasvavan kaupungin tarpeita.

Nykytilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavaehdotuksen kuvaus

Kaavan tavoitteena on luoda kauniiseen luontomaisemaan viihtyisä asuinkorttelikokonaisuus. Asuinkortteli sijoittuu mäen korkeimmalle kohdalle metsän keskelle. Luolavuoren entisen vanhainkodin kuusikerroksiset siipirakennukset puretaan ja matala keskiosa säilytetään ja suojellaan.

Alueen maisema- ja luontoarvot säilytetään keskittämällä rakentaminen suojeltavan keskiosan ympärille ympyrän muotoiseksi viisikerroksiseksi rakennukseksi.

Asemakaavanmuutoksella muodostuu asuinkerrostalojen korttelialue (AK-1) ja asumista palveleva yhteiskäyttöinen korttelialue (AH-1). Asuinkerrostalojen korttelialueelle rakennetaan maanalaiset pysäköintipaikat sekä pihakannelle leikki- ja oleskelualueet. Yhteiskäyttöinen korttelialue tulee alueen asukkaiden käyttöön. Alueelle sijoitetaan esimerkiksi palstaviljelyalue.

Asuinkerrostalokorttelille osoitetaan kerrosalaa yhteensä 15 000 k-m². Kerrosala jakautuu asuinkerrostaloon (14140 k-m²) ja korttelin sisäpihalla suojeltavan (sr-1) entisen vanhainkodin päärakennukseen (860 k-m²).

Alueelle sijoittuisi arviolta noin 150 asuntoa ja noin 280 uutta asukasta.

Asemakaavaa, tavoitteiden toteutumista ja kaavan vaikutuksia on tarkemmin kuvattu selostuksen kohdassa 5.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan kaupungin omasta aloitteesta kaupungin maalle. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 30.10.2018 (§ 437).

Ilmoitus vireille tulosta sekä 9.11.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse.

Turun kaupunki haki kehittämiskumppania / -kumppaneita kilpailualueena toimivalle Virvoituksentien asemakaava-alueen kiinteistölle 853-32-24-11. Kilpailun 1. vaihe käynnistyi vuoden 2019 alussa kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston päätöksellä 17.12.2018 § 118 ja mukaan ilmoittautui 12 kohteen kehittämisestä kiinnostunutta tahoa. Päätös kolmesta jatkoon valittavasta tahosta tehtiin kaupunkikehitysjaostossa 27.5.2019 § 39.

Kilpailun 2. vaiheen arviointi- ja valintatyön tuloksena arviointiryhmä esitti kehittämiskumppanikilpailun voittajaksi Reale Oy ostaja/toteuttaja, suunnittelijat: Schauman & Nordgren Architects Oy ja MASU PLANNING Oy. Päätös hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 3.2.2020 § 7 ja kaupunginvaltuustossa 24.2.2020 § 17.

Kilpailun voittanut kehityskumppani sitoutui tontinluovutukseen ja toteutukseen kaupungin kanssa hyväksytyin ehdoin. Kilpailun tavoitteena oli löytää alueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja sekä ympäristölliset lähtökohdat huomioiva suunnitelma. Arviointipöytäkirja ja kaikki kilpailuehdotukset julkaistiin hankkeen verkkosivuilla.

Kehittämiskumppanikilpailun voittaneen ehdotuksen pohjalta laadittiin alustava kaavaehdotus syksyllä 2020. Kaava-alue pienennettiin koskemaan kilpailualuetta ja 24.1.2020 laaditun tonttijaon mukaista tonttia numero 11. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma päivitettiin 9.10.2020. Virvoituksentien tilannekatsausta ja alustavaa kaavaehdotusta esiteltiin kaupunkiympäristölautakunnassa 20.10.2020 § 355.

Suunnittelualueelle järjestettiin asukastilaisuus syksyllä 2020. Vallitsevan koronatilanteen takia tilaisuus järjestettiin kaava-alueella ulkoilmassa. Osallistujia oli noin 30 henkilöä, joista noin 25 asukkaita. Useassa puheenvuorossa nousi esille asukkaiden toive turvallisista ja sujuvista liikennejärjestelyistä. Asukkaiden toiveissa oli myös hyvät hulevesiratkaisut.

Lausunnot

Kaavaehdotus oli lausunnoilla 31.5.–5.7.2021. Lausuntoja tuli yhteensä neljä. Aluepelastuslaitos pyysi kiinnittämään huomiota pelastusyksikön operointiin ja sammutusvesitarpeisiin.

Turun museokeskus totesi lausunnossaan, että Luolavuoren vanhainkodin rakennukset tulisi säilyttää kokonaisuudessaan. Pelkän juhlasalin säilyttäminen tekee rakennuksesta irrallisen, kontekstistaan irtonaisen osan. Lisäksi museo katsoi, että juhlasalin kaavamääräys ei riittävästi suojele rakennuksen sisätiloja, vaan määräykseen tulisi lisätä lause kiinteän sisustuksen kuten juhlasalin seinällä olevan freskon, salin lakattujen ovien ja paneelien ja kasettikaton säilyttämisestä. Museokeskus pyysi tarkistamaan nykyisen noppakivetyksen sekä Virvoituksentien ja tontin ajoreitin reunassa oleva kivipengerryksen suojelumerkintöjä. Maastokäynnillä keväällä 2020 havaittu muu kulttuuriperintökohde (mahdollisesti 1700-luvun kivenlouhintapaikka) tulisi myös merkitä kaavakartalle.

Kaupunkisuunnittelun näkemyksen mukaan sekä arvokas luontoympäristö että suojeluarvoja omaava vanha rakennuskanta ovat molemmat asettaneet rajoitteita alueen uudiskäytön suunnitteluun. Ratkaisuvaihtoehtoja on haettu arkkitehtikilpailun avulla. Tämän pohjalta ja kokonaisharkinnan perusteella on asemakaavoituksessa päädytty siihen, että vanhainkotikokonaisuudesta säilytetään vain eniten suojeluarvoja omaava keskiosa.

Kokonaisuus kunnioittaa ympäröivää luontomaisemaa ja säilyttää rakennushistoriallisesti tärkeimmän osan vanhainkodista. Ympyrän muotoon sijoittuvat uudisrakennukset muodostavat säilytettävän osan ympärille selkeän ja mittakaavaltaan miellyttävän pihapiirin. Vanhainkodin suojeltava matala osa säilyttää keskeisen roolinsa uudessa asuinkorttelissa. Rakennuksesta muodostuu uuden asuinkorttelin sydän.

Keskiosan rakennussuojelu on varmistettu asemakaavassa osoitetulla suojelumerkinnällä sr-1. Suojelumerkinnän määräykseen lisätään tarkennus juhlasalin freskon säilyttämisestä. Rakennuksen käyttötarkoitus tulee muuttumaan niin paljon, ettei sisätilojen muu suojelu ole välttämättä mahdollista.

Noppakivetystä ja kivipengerrystä koskevia kaavamääräyksiä on tarkennettu ja kaavakartalle on lisätty muu kulttuuriperintökohde kaavamerkinnällä s-1.

Varsinais-Suomen ELY-keskus näkisi myös parempana, jos entisestä vanhainkodista olisi säilytetty edes toinen asuinsiipi.

Lepakkoselvitys

Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnon johdosta on syksyllä 2021 tilattu erillinen lepakkoselvitys (AFRY Finland Oy / Ville Vasko), jossa on havaittu, että nykyisten rakennusten ullakot ovat lepakkojen levähdyspaikka (LSL 49§). Lepakkoselvityksen perusteella, sekä yhteistyössä ympäristönsuojelutoimiston ja Varsinais-Suomen ELY-keskuksen kanssa kaavoitus laati lievennystoimenpiteinä seuraavat kaavamääräykset kaavakarttaan:

Luonnontilaisena säilytettävälle alueen osalle (L-1) lisättiin: Alueella on luonnonsuojelulain 49§:n tarkoittamia lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikkoja. Alueen puihin on sijoitettava 10-15 lepakonpönttöä.

Yleisiin määräyksiin lisättiin: Lepakonpöntöt on vietävä maastoon hyvissä ajoin ennen rakennuksien purkutöiden alkua. Pöntöt ripustetaan Turun kaupungin ympäristönsuojelun valvonnassa. Alueen valaistusta (valaisintyypit, voimakkuus ja suuntaus) suunniteltaessa on varmistettava, ettei valaistuksesta aiheudu häiriötä lepakkojen elinympäristölle.

Matalan säilytettäväksi ehdotetun keskiosan lähes tasakaton ullakkotilaa ei pystytty tarkemmin tutkimaan, mutta siellä ei havaittu jälkiä lepakoiden papanoista. Matalan keskiosan sr-1- merkintään lisättiin: Rakennuksen pohjois- ja eteläjulkisivulle on sijoitettava lepakoiden lisääntymis- ja levähdyspaikaksi soveltuvia, monilokeroisia lepakonpönttöjä.

Näiden toimien tarkoituksena on säilyttää lepakoiden suotuisa suojelun taso. Kilpailun kautta kaavaehdotukseen valittu ratkaisu jättää suurimman osan alueen kookasta mäntypuustoa luonnontilaan, mikä edesauttaa luonnon monimuotoisuuden ja mm. lepakoiden elinolosuhteiden säilymistä.

Lepakkoselvityksen mukaan Virvoituksentien rakennusten merkitys seudun lepakkopopulaatiolle ei liene kovin suuri. Niiden häviäminen olisi mahdollista korvata esimerkiksi asettamalla lepakoille pönttöjä alueen puihin. Pohjanlepakot vaikuttavat suosivan varsinaisina lisääntymispaikkoinaan rakennuksia puunkolojen sijaan, mutta riittävän tilavat pöntöt kelpaavat niille myös. Lisääntymiskauden jälkeen pöntöt kelpaavat lepakoille jopa rakennuksia paremmin, koska tällöin lepakot muodostavat pienempiä ryhmiä ja tarvitsevat vähemmän tilaa.

Suunnittelun vaiheet, vaihtoehdot, vuorovaikutus ja vastineet lausuntoihin on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 31.5.–29.6.2021. Ehdotuksesta tuli yksi muistutus. Läheisen asunto-osakeyhtiön muistutuksessa pyydettiin tarkentamaan kaavamääräyksiä koskien mm. uudisrakennusta, nykyistä nupukivettyä ajoyhteyttä sekä suojeltua rakennusta. Muistutuksessa kannettiin myös huolta Kaskentien liittymän liikennejärjestelyistä.

Kilpailun viitesuunnitelma toimii uudisrakennuksen suunnittelua ohjaavana rakennustapaohjeena, ja hankkeesta on pidetty neuvotteluja kehittämiskumppanin ja rakennusvalvonnan kanssa prosessin aikana. Suojellun rakennuksen ja nupukiven käytön kaavamääräyksiä on tarkennettu.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Kiinteistön myynti kehittämiskumppanille

Kehittämiskumppanikilpailun voittaja työryhmineen hyväksyttiin kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaostossa 3.2.2020 § 7 ja kaupunginvaltuustossa 24.2.2020 § 17. 

Kaupunginhallitus hyväksyi 25.10.2021 § 486 Luolavuoren kaupunginosan korttelin 24 nykyisen tontin 11 myymisen Reale Oy:lle omaan, perustettavan tai perustetun yhtiön/yhtiöiden taikka osoittamansa yhtiön/yhtiöiden lukuun.

Kauppahinta on määritetty perustuen ostajan kohteesta 5.11.2019 tekemään tarjoukseen, jossa tontin 853-32-24-11 hinta rakennuksineen on 150 000 euroa, ja uudisrakennusoikeuden hinnaksi on sovittu 460 €/k-m², mistä muodostuu kaavan lainvoimaistumisen myötä maksettava lisäkauppahinta.

Kauppahintaa tarkistetaan asemakaavanmuutoksen 13/2018 saatua lainvoiman, jolloin varmistuu uudisrakennusoikeuden määrä. Lisäkauppahinnasta 50 % maksetaan kolmen (3) kuukauden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta ja 50 % kolmen (3) vuoden kuluttua asemakaavan lainvoimaisuudesta.

Seuraava vaihe

Varsinais-Suomen ELY-keskus on edellyttänyt, että kohteesta haetaan poikkeuslupa, koska kaikki Suomessa tavattavat lepakkolajit kuuluvat luontodirektiivin liitteen IV(a) lajeihin. Niiden lisääntymis- ja levähdyspaikkojen hävittäminen ja heikentäminen on kielletty luonnonsuojelulailla (49§). Rakennusten purkaminen olisi lisääntymis- tai levähdyspaikan hävittämistä, mikä vaatii poikkeusluvan ELY-keskukselta. Poikkeuksen edellytykset on määritelty luontodirektiiviin 16 artiklassa. Luontodirektiivin 16 (1) artiklan mukaan poikkeus voidaan myöntää, jollei muuta tyydyttävää ratkaisua ole ja jollei poikkeus haittaa kyseisten lajien kantojen suotuisan suojelun tason säilyttämistä niiden luontaisella levinneisyysalueella, muun ohella kansanterveyttä ja yleistä turvallisuutta koskevista tai muista erittäin tärkeän yleisen edun kannalta pakottavista syistä, mukaan lukien sosiaaliset ja taloudelliset syyt, sekä jos poikkeamisesta on ensisijaisen merkittävää hyötyä ympäristölle.

Asiasta on neuvoteltu Varsinais-Suomen ELY-keskuksen kanssa.

Poikkeuslupaan liitetään kaavakartta, jossa on ehdotettu lieventämistoimenpiteitä kaavamääräyksin. Näiden toimien tarkoituksena on säilyttää lepakoiden suotuisa suojelun taso.

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun lautakunta on hyväksynyt kaavaehdotuksen ja Varsinais-Suomen ELY-keskus on myöntänyt em. poikkeusluvan

Poikkeusluvan käsittelyaika on arviolta n. 3 kk.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Luonnonsuojelulaki 49§

Liite 1Kartta Virvoituksentie

Liite 2Vastine muistutukseen

Oheismateriaali 1Selostus Virvoituksentie

Oheismateriaali 2Tilastolomake Virvoituksentie

Oheismateriaali 3OAS- ja alustavan ehdotusvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Asunto-osakeyhtiö Lintusmäen muistutus 29.6.2021

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kilpailuvaihe, www.turku.fi/virvoituksentie

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 22.4.2021 päivätty ja 30.11.2021 lausuntojen ja muistutuksen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Virvoituksentie esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.