Lakimiesharjoittelija Jenna Härkönen 9.11.2021:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Räntämäen (91) kaupunginosan korttelin 21 tontti 10, vuokra-alueen pinta-ala 2840 m².

Osoite: Lustokatu 3

Hakija

Kiinteistö Oy Turun Lustokatu c/o Plus Hoivakiinteistöt Oy

Rakennushanke

- Palvelutalo 23 asukkaalle, I-kerros, 1104 k-m².

- Tehostetun palveluasumisen puolella asuu yhteensä 17 asukasta ja kevyempiä palveluasumispaikkoja on kuusi.

- Pihavarasto 13,5 m^2_.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 17.7.1971. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

YK-1 Seurakunnallisten rakennusten korttelialue, jolle rakennettaessa on noudatettava seuraavia määräyksiä: Autopaikkoja on järjestettävä tontille 1 ap kuutta istumapaikkaa kohti, 1 ap asuntoa kohti.

II Roomalainen numero, joka osoittaa rakennusten, rakennuksen tai sen osan suurimman sallitun varsinaisen kerrosluvun.

e=0,5 Tonttitehokkuusluku eli tontin kerrosalan suhde tontin pinta-alaan. Sallitun kerrosalan lisäksi saa rakentaa autosuojia 20 m²/as.

Poikkeukset MRL 58 §

- palvelutalo rakennetaan asemakaavan seurakunnallisten rakennusten korttelialueelle,

- rakennus ylittää rakennusalan 197 m,

- erillisen pihavaraston rakentaminen rakennusalan ulkopuolelle. Etäisyys tienpuoleisesta tontin rajasta alle 4 m, ja

- autopaikkoja tontilla vaadittua määrää vähemmän.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille ja heille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Naapurikiinteistöjen omistajat (5 kpl) ovat jättäneet muistutuksensa. Muistutuksissa on nostettu esiin, ettei rakennettava palvelukoti ole asemakaavan käyttötarkoituksen mukainen. Lisäksi on todettu, että asemakaavan mukaiset rakennusalan rajat ylittyvät, ja varastorakennuksen sijainti on suunniteltu liian lähelle tien reunaa poiketen täysin katukuvasta. Muistutuksissa ollaan myös huolissaan palvelutalon tulevista asukkaista, kun otetaan huomioon yksikön sijainti keskellä pientaloasutusta. Muistutusten mukaan liikennemäärien ja melun lisääntyminen haittaavat asuinviihtyvyyttä sekä alentavat alueen kiinteistöjen arvoa. Samalla on mainittu tarve pyörätien rakentamiselle. Naapurikiinteistön 853-91-21-5 omistaja on muistutuksessaan esittänyt, että rakennustyöt aiheuttavat kohtuutonta häiriötä ja haittaa alentaen merkittävästi naapurikiinteistön arvoa ja jopa vaarantaen talossa asumisen, koska naapurin rakennus on rakennettu savipatjan päällä lepäävän betonilaatan päälle. Muistutuksissa on lisäksi nostettu esiin, että rakennuspaikka on hieno monimuotoinen puistoalue, jossa on monipuolista eläinmaailmaa. Samassa yhteydessä on esitetty, että kyseistä aluetta tulisi suojella luonnontilaisena ja säilyttää se sellaisenaan.

Hakija on antanut muistutuksiin vastineensa. Vastineessaan hakija on perustellut asemakaavan käyttötarkoituksesta poikkeamista ja rakennusalan ylitystä. Muun kuin seurakunnallisen toimijan rakentama palvelukoti on merkitykseltään vähäinen poikkeama asemakaavan osoittamasta käyttötarkoituksesta. Tässä yhteydessä hakija on tuonut esiin hänelle aiemmin myönnetyn luvan, jossa vastaavanlaiselle palvelukodille vastaavalla kaavamääräyksellä olevalle tontille myönnettiin lupa. Siltä osin kuin muistutukset ovat koskeneet rakennusalan ylitystä, hakija on vastineessaan todennut, että ylitysten pinta-ala vastaa alle 18 %:a rakennusten yhteenlasketusta kerrosalasta ja alle 15 %:a tontin rakennusoikeudesta. Edelleen, koska rakennusoikeus ei ylity, hakija katsoo rakennusalan ylityksen olevan merkitykseltään vähäinen. Rakennusalan ylitystä on perusteltu myös sillä, että rakennuksen käyttäjäryhmä ja toiminta ovat luonteeltaan sellaisia, että kaksikerroksiseen rakennukseen siirtymiseen on suuri kynnys. Vastineessa on varastorakennuksen sijainnin osalta todettu, että varastorakennus on sijoitettu käyttäjän kannalta toiminnallisesti järkevimmälle paikalle, samalla toimien puskurina päärakennuksen ja tien välissä. Edelleen paloturvallisuudelle ei aiheudu lisähaasteita, vaikka etäisyys tien rajasta on alle 4 m. Vastineessa on todettu, että palvelutalon tulevat asukkaat ovat kehitysvammaisia henkilöitä, eivät muistutuksessa esitetyin tavoin vankila- tai rikosrekisterissä olevia, huume- tai päihderiippuvaisia henkilöitä tai asunnottomia. Liikennemäärän lisääntymisen osalta hakija on todennut, ettei uusi palvelukoti lisää merkittävästi liikennettä kadulla. Toiveet pyörätien rakentamisesta tulisi hakijan sijaan esittää kaupungille sen vastatessa kadun ylläpidosta ja rakentamisesta. Hakijan mukaan rakentamisen aikana toteutettavat toimenpiteet pyritään toteuttamaan mahdollisimman varovasti huomioiden naapurikiinteistöjen rakennukset sekä asukkaiden asuinviihtyvyys. Vastauksena kyseisen alueen suojelemiseen luonnontilaisena hakija on teettänyt luontoselvityksen. 

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Ympäristönsuojelu (ehdollinen)

Varsinais-Suomen ELY-keskus (puoltava)

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Räntämäessä sijaitsevalla Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän omistamalla ja hakijan vuokraamalla tontilla. Tontin käyttötarkoitus on voimassa olevan kaavan mukaan seurakunnallisten rakennusten korttelialue. Tontille on tarkoitus rakentaa palvelutalo yhteensä 23 asukkaalle siten, että rakennus on jaettu kahteen osaan. Tehostetun palveluasumisen puolella asuu yhteensä 17 asukasta ja kevyempiä palveluasumispaikkoja on kuusi. Hakijan perustelujen mukaan rakennuksen käyttötarkoitus ei ole pois luettu YK1 tontin käyttötarkoituksessa. Seurakunta voisi rakennuttaa tontille vastaavan rakennuksen ilman poikkeamislupaa. Hakija perustelee poikkeamista yhteneväisyysperiaatteen nojalta. Tältä osin perusteluissa on tuotu esille myös hakijalle aiemmin myönnetty rakennuslupa (2018-705), jossa rakennuksen käyttötarkoitus poikkesi asemakaavasta vastaavalla tavalla. Toimenpiteelle myönnettiin lupa vähäisenä poikkeuksena rakennusluvan yhteydessä.

Hakijan perustelujen mukaan rakennus on tarkoitus sijoittaa teknisen toteutuksen tarkoituksenmukaisuuden vuoksi poikkeusluvalla ylittäen tontin varsinaisen rakennusalueen rajan. Rakennus ylittää rakennusalan rajan kolmessa kohdassa ylityksen ollessa pinta-alaltaan yhteensä 197 m². Perusteluissa on todettu, että palvelutoiminta on luonteeltaan sellaista, että kaksikerroksinen rakennus olisi erittäin hankala toteuttaa, minkä ohella esteetön poistuminen on paremmin hoidettavissa yksikerroksisesta rakennuksesta. Suurin rakennusalan ylitys, 129 m², on tontin pohjoisosassa. Tämä tila halutaan ottaa mukaan rakennukseen ja luoda virkistyspiha-alue eteläiselle puolelle. Hakijan mukaan on luonteva ratkaisu ylittää rakennusala tontin pohjoisosassa. Hakemuksen mukaan 13,5 m² kokoinen varastorakennus on tarkoitus rakentaa kokonaan rakennusalan ulkopuolelle, ja lisäksi sen etäisyys tienpuoleisesta tontin rajasta on 2,7 m. Hakijan perusteluiden mukaan pieni pihavarasto ei aiheuta haittaa ympäröiville rakennuksille tai liikenteelle. Tien vieressä varasto toimii puskurina päärakennuksen ja tien välissä. Hakijan näkemyksen mukaan varastorakennuksen sijainti alle 4 metrin päässä tontin rajasta ei aiheuta paloturvallisuudelle lisähaasteita.

Lustokatu on liikenteellisesti ennestäänkin jo vilkas katu, josta kulkee autoja mm. Kristillisen opiston pysäköintialueelle. Hakijan perusteluiden mukaan uudessa palvelukodissa tulee työskentelemään noin 5-8 henkilöä kerrallaan, joista muutama käy töissä pääsääntöisesti omalla autollaan. Asukkaat itse eivät käytä autoja. Henkilökunnan lisäksi kiinteistössä asioi satunnaisesti asukkaiden omaisia ja esimerkiksi pieniä tavarankuljetusautoja. Siten hankkeen myötä liikenne Lustokadulla ei tule merkittävästi lisääntymään, ja on huomattava, että muunlaista toimintaa palveleva rakennus voisi aiheuttaa palvelukotia merkittävästi enemmän liikennettä kadulle. Hakijan mukaan rakentamisen aikana toimenpiteet tullaan toteuttamaan mahdollisimman varovasti huomioiden naapurikiinteistöjen rakennukset sekä asukkaiden asuinviihtyvyys. Naapurikiinteistöillä sijaitsevat rakennukset katselmoidaan aina ennen paalutus- ja räjäytystöitä, ja mahdollisten vaurioiden varalta menetellään alaa säätelevien määräysten ja normien mukaisesti. Lisäksi työn suorittajalla on asianmukainen vastuuvakuutus mahdollisten vahinkojen varalta.

Ympäristönsuojelu on antanut hankkeesta lausunnon, jonka mukaan alueella on syytä teettää suppea luontoselvitys. Hakija on teettänyt ja toimittanut luontoselvityksen, jonka pohjalta ELY-keskus on lausunut alueen luontoarvoista ja rakennushankkeen mahdollisesta vaikutuksesta niihin. ELY-keskus on kannanotossaan todennut, että laaditun luontoselvityksen perusteella kohteella ei ole mitään erityisiä luontoarvoja. Ottaen huomioon, että alue ei ole luonnontilaisena suojeltava ja kiinteistö on entistä pihapiiriä, voidaan hanketta puoltaa tästäkin näkökulmasta.

Hakemuksessa on esitetty, että autopaikkoja sijoitetaan tontille 9 kpl ja esteettömiä autopaikkoja 2 kpl. Neljä autopaikkaa on tarkoitus sijoittaa rakennuksen ikkunoiden eteen. Rakennusvalvonnan vakiintuneen tulkinnan mukaan on sallittua sijoittaa kaksi autopaikkaa lähemmäs kuin 8 metriä ikkunasta. Jos autopaikkoja on enemmän, etäisyysvaatimus on vähintään 8 metriä. Ympäristöministeriön asuntosuunnittelusta antaman asetuksen mukaisesti asuinhuoneen ja majoitustilan ikkunan tai sen osan on oltava avattavissa. Koska autoja on ikkunoiden edessä monta, kasvaa riski siitä, että pakokaasua on runsaasti ja se voi kulkeutua ikkunoiden kautta sisäilmaan. On vielä huomioitava, että ikkunoiden on tarkoitus toimia varatienä. Rakentamismääräyskokoelman ohjeiden mukaisesti varatienä voidaan pitää tarkoituksenmukaisesti sijoitettua ikkuna-aukkoa, jonka kautta pelastautuminen on mahdollista maanpinnalle tai muulle palossa turvalliselle paikalle. Muutoinkin varatien edusta tulisi pitää esteettömänä. Ikkunoiden kautta pelastautumista, huomioiden mahdollisuus, että autot ovat parkissa, ei voida pitää paloturvallisuuden näkökulmasta tarkoituksenmukaisena. Edellä mainituin perustein autojen sijoittamista ikkunan alle ei voida pitää hyvänä suunnitteluna. Lisäksi muille pihajärjestelyille jää enemmän tilaa, jos autopaikkamäärää vähennetään. Huomioiden hakijan ilmoittama määrä työntekijöistä, jotka kulkevat tontille pääsääntöisesti omalla autolla, voidaan vähennettyä autopaikkamäärää pitää riittävänä. Tontin vieressä sijaitsee asemakaavan mukainen LP-alue, joka on kaupungin hallinnassa. Asiaa on selvitetty alueen liikennesuunnittelijan kanssa, ja LP-alueelle voidaan toteuttaa asemakaavan mukainen pysäköintialue tarvittaessa. Siten hanketta puolletaan ehdolla, että ikkunoiden eteen sijoitettavat 4 autopaikkaa poistetaan.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 14.5.2021

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapurien muistutukset

Oheismateriaali 3Hakijan vastine 11.10.2021

Oheismateriaali 4Ympäristönsuojelun lausunto 1.9.2021

Oheismateriaali 5ELY-keskuksen lausunto 9.11.2021

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää seuraavilla ehdoilla hakemuksen ja 14.5.2021 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- ikkunoiden eteen sijoitettavat 4 autopaikkaa on poistettava. Tontille tulee toteuttaa vähintään 7 autopaikkaa.

Samalla päätetään, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (10 kpl), yhteensä 1650 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Muurinen ja Vierimaa ilmoittivat olevansa esteellisiä ja poistuivat kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Asian esitteli kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi.