Kaupunkiympäristö, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Anna-Leena Jokitalo 20.9.2021:

II kaupunginosan korttelin 5 tontille 3 on laadittu 7.6.2021 päivätty ja 9.9.2021 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Alueen pinta-ala on 3174 m².

Vuonna 1798 rakennettu entinen Gadolinin laboratorion kivirakennus on vuokrattu yksityiselle päiväkodille. Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavamuutoksen tavoitteena on keskustan elinvoimaisuuden lisääminen täydennysrakentamisella huomioiden alueen kulttuurihistorialliset arvot. Kaupunkiympäristölautakunnan 20.8.2019 § 324 hyväksymän kaavaluonnoksen pohjalta järjestettiin tontinluovutuskilpailu Vartiovuoren historialliseen miljööseen sopivan, toteuttamiskelpoisen ja laadukkaan asuinrakennus- ja tonttisuunnitelman löytämiseksi. Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto teki päätöksen kilpailun käynnistämisestä 25.5.2020 § 28 ja päätöksen voittajan valinnasta 30.11.2020 § 69.

Kaavassa nykyinen päiväkodin tontti jaetaan kahteen osaan. Suojeltava ns. Gadolinin laboratorion rakennus jää palvelurakennusten korttelialueelle, jolle saa myös sijoittaa liike- ja museotoimintaa. Sen pohjoispuolelle muodostettava tontti on asuinkerrostalojen korttelialuetta. Kaavan toteuttaminen edellyttää sauna- ja pesutuparakennuksen sekä entisen makuukatoksen purkamista ja päiväkodin pihan sijoittamista Luostarinkadun varteen.

Asemakaava täydentää Vartiovuoren puiston laitaa uudella ympäristöön sopivalla asuinkerrostalolla, jonka pysäköinti sijoittuu kellariin ja maanalaiseen tilaan. Tonteilla on yhteinen liittymä Luostarinkadulta, josta johtaa ajoyhteys/ johtoja varten varattu alueen osa palvelurakennusten korttelialueen itäreunaa pitkin asuinkerrostalojen korttelialueelle.

Asemakaavamääräyksessä entinen Gadolinin laboratoriorakennus määritellään historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin arvokkaaksi rakennukseksi ja sisätiloissa suojellaan rakennukselle luonteenomaiset tilasarjat ja alkuperäinen kiinteä sisustus. Rakennukseen ei saa sijoittaa asumista. Suojeltava rakennus tuo jatkossakin oman maastomuodoista lähtevän koordinaatistonsa Luostarinkadun katumaisemaan. Yhteinen koordinaatisto liittää rakennuksen Luostarinmäen museoalueeseen. Palvelurakennusten korttelialueelta on järjestettävä kulku puistoon asuinkerrostalojen korttelialueen kautta. Suojellun rakennuksen kerrosala on 425 k-m². Tontin pinta-ala on 1742 m², joten tonttitehokkuus e = 0,24. Ullakolle saa suojelumääräykset huomioon ottaen rakentaa pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa rakennusoikeutta ylittäen. Ullakon tasolle mahtuu tilaa yhteensä arviolta noin 190 k-m².

Uusi asuinrakennus täydentää Vartiovuoren puiston reunan rakennusrivistöä ja näkyy Luostarinkadulle suojeltavan rakennuksen yli. Se sitoutuu mittakaavaltaan ja hahmoltaan viereisen tontin Villa Solarikseen. Rakennuksen arkkitehtuuri ja materiaalisuus on selkeää ja yksinkertaista eli saman luonteista kuin naapurirakennuksissa. Asuinkerrostalo muodostuu kahdesta lasisen porrashuoneen yhdistämästä harjakattoisesta massasta. 4-kerroksisten asuinmassojen päälle saa rakentaa ullakot, jotka tulee toteuttaa kaksitasoisina. Ullakoille voi sijoittua kaksi kaksikerroksista ullakkoasuntoa. Porrashuone on 5-kerroksinen. AK-korttelialueelle osoitetaan rakennusoikeutta 2 150 k-m². Korttelialueen pinta-ala on 1432 m², joten tonttitehokkuus e = 1,50. Lisäksi korttelialueella saa rakentaa merkittyä rakennusoikeutta ylittäen maanalaisiin tiloihin johtavan ajoluiskan rakenteita sekä niihin liittyvän sisäänkäyntikatoksen ja jätehuoneen. Myös maanalaista tilaa ja kellaria pysäköintiä, varastointia, väestönsuojia, teknisiä tiloja yms. varten saa rakentaa asemakaavassa merkittyä rakennusoikeutta ylittäen. Uudisrakennukseen tulee asuntoja arviolta 40–50 asukkaalle.

Molempiin korttelialueisiin liittyy merkintä /RKY. Se tarkoittaa, että alue kuuluu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön. Aluetta koskevista suunnitelmista tai muutostoimenpiteistä on kuultava museoviranomaista.

Nykyisin Vartiovuoren puisto näkyy Luostarinkadulle kaavamuutosalueen kohdalla Gadolinin matalan laboratoriorakennuksen yli. Näkymä Luostarinkadun ja mäkipuiston välillä säilyy asuinkerrostalotontin itäreunassa olevien yksikerroksisten osien yli samoin kuin tontin länsireunalla suojeltavan rakennuksen yli. Gadolinin laboratorion ja puiston välillä säilyy näköyhteys tontin reunaosien kautta ja lisäksi uudisrakennuksen lasisen porrashuoneen välityksellä.

Kaava-alue on osa muinaismuistolailla rauhoitettua kiinteää muinaisjäännöstä, joten kaavakartalla on määritelty kaksi alueen osaa, joilla sijaitsee muinaismuistolailla (295/1963) rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Toisesta osasta on käyty muinaismuistolain 13 §:n mukaiset neuvottelut, joten alueiden määräykset poikkeavat toisistaan.

Asuinkerrostalojen (AK) korttelialueella maanalaiseen tilaan tai kellariin on rakennettava vähintään yksi autopaikka kutakin asuinkerrosalan 1/120 k-m² kohti, mutta kuitenkin vähintään 1 autopaikka/ 2 asuntoa. Autopaikkamitoitus on tontinluovutuskilpailun mukainen ja siten se on määritelty ennen kuin kaupunginhallitus hyväksyi pysäköinnin mitoitusohjeen 8.2.2021 § 71. Tontille ei ole osoitettu vierasautopaikkoja. Vieraspaikat sisältyvät tontin autopaikkavaatimukseen. Palvelurakennusten korttelialueelle saa sijoittaa korkeintaan viisi autopaikkaa. Päiväkodin saatto- ja noutopaikat sijoittuvat nykyiseen tapaan Luostarinkadulle.

Palvelurakennusten korttelialueelle tulee istuttaa puita kaavassa osoitetun ajoyhteyden takia kaadettavien vaahteroiden korvaamiseksi. Kaavassa edellytetään, että ajoyhteyden rakentamisen yhteydessä tulee varmistaa naapuritontin palokujanteen alueella olevien puiden kasvuedellytykset. Hankkeeseen ryhtyvä kustantaa rakennustöiden myötä menetettäviä puita korvaavat puut ja niiden istutuksen. Näin toimitaan niin puiston puolella kuin myös Villa Solariksen tontin rajalle kasvaneiden kahden puun suhteen, joita ei pystytä säilyttämään muutoksista johtuen. Uusien puiden myötä palokujanne säilyy jatkossakin. Ympäristön vehreyttä turvataan myös viherkertoimien avulla. Kaavassa on lisäksi kulttuurihistoriallisen kasvilajiston säilymisen edistämiseen tähtäävä määräys ja luonnon monimuotoisuuteen tähtäävä viherkattojen lajistoa koskeva määräys.

Vartiovuoren puiston vesialtaan vesi- ja hulevesijohdot tulevat altaalle tontilta, jota kaavamuutos koskee. Tontinluovutuskilpailun voittajaehdotuksessa maanalainen tila ei ole koko tontin levyinen, joten johdot voi edelleen viedä tontin kautta. Kaava sallii maanalaisen tilan toteuttamisen koko tontin levyisenä. Tällöin maanalaiseen tilaan saadaan sijoitettua enemmän varasto- ja teknisiä tiloja. Johdot täytyy siirtää, jos näin halutaan toimia.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan kaupungin aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 19.9.2017 § 272. Lisäksi lautakunta päätti, että alueen suunnittelun pohjaksi otetaan se, että lautakunnalle esitetään erilaisia vaihtoehtoja sekä mahdollisesta uudisrakennuksesta että pysäköintiratkaisuista.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille 6.10.2017 (sis. osallistumis- ja arviointisuunnitelma) ja siitä on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2017–2019.

Alkuvaiheessa saatiin yhteensä 19 mielipidettä. Nimettyjä mielipiteen jättäjiä oli yhteensä 14 henkilöä, viisi taloyhtiötä, Turun nuorisovaltuusto sekä Turun kemistikerho ry ja Kemiska sällskapet i Åbo yhdessä. Yhden kannanotoista jätti TeliaSonera Finland Oyj. Yhteenveto mielipiteistä löytyy vuorovaikutusraportista.

Luostarinkatu 5 on yksi kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston 4.3.2019 § 14 päättämistä kehityskiinteistöistä.

Kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt kaavaluonnoksen 20.8.2019 § 324. Lautakunta teki päätökseen seuraavan lisäyksen: ”Kaavaan lisätään ehto siitä, että uuden rakennuksen räystäslinjojen on sovelluttava yhteen tontin 1004 3-kerroksisten rakennusten kanssa ja uudisrakennuksen on muutenkin kunnioitettava arvokasta ympäristöään. Uudisrakennuksen maksimikorkeudeksi merkitään 40,9.”

Lautakunnan hyväksymän kaavaluonnoksen pohjalta järjestettiin tontinluovutuskilpailu 15.6.2020–2.10.2020. Voittaneen kilpailuehdotuksen ”Villa Yttrium” tarjoaja oli SL Laatuasunnot Oy ja suunnittelija Sigge Oy. Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto teki päätöksen voittajan valinnasta 30.11.2020 § 69. Alueen asemakaavaehdotus on laadittu yhteistyössä tontinluovutuskilpailun voittaneen tahon kanssa.

Museoviraston kanssa on käyty Muinaismuistolain 13§:n mukainen neuvottelu 2.3.2021. Museoviranomaisten näkemys on, että muinaisjäännökseen kajoaminen on (tietyin ehdoin) mahdollista, koska rakennettavalla alueella säilyneet muinaisjäännöksen osat ovat koetutkimusten perusteella arvioitavissa merkitykseltään vähäisiksi. Lisäksi pääosa Gadolinin puutarhasta sijaitsee rakennettavan alueen ulkopuolella ja siten säästyy.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 21.6.–2.8.2021 ja samaan aikaan lausunnoilla.

Asemakaavasta järjestettiin yleisötilaisuus verkkotilaisuutena Teams-sovelluksen kautta 28.7.2021.

Lausuntoja kaavaehdotuksesta tuli yhteensä viisi.

Turku Energia Sähköverkot Oy muistuttaa maanalaisten sähköjohtojen sijoittamisen sallimisesta ajoyhteyden reitille.

Turun Vesihuolto Oy toteaa, että molempien korttelialueiden liittymispisteet heidän verkostoihinsa sijaitsevat Luostarinkadulla.

Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksen pelastusviranomainen toteaa lausunnossaan, että rakennussuunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota palon leviämisen estämiseen naapurirakennuksiin, koska kaava mahdollistaa tiiviin rakennuskannan muodostumisen.

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus kommentoi lausunnossaan mm. päärakennuksen yhteyttä puistoon, kulttuurihistoriallisen kasvilajiston säilyttämistä, kaavamääräyksissä olevia mainintoja tontinluovutuskilpailun voittajaehdotuksen toimimisesta AK-korttelialueen rakentamistapaohjeena ja asukkaiden ulkona sijaitsevia polkupyöräpaikkoja.  

Museokeskus katsoo, että kaavaehdotus ei pohjaudu rakennushistoriallisen selvityksen johtopäätöksiin ja on täten MRL 9 §:n vastainen ja että alueiden käytön suunnittelun tavoite rakennetun ympäristön kulttuuriarvojen vaalimisesta (MRL 5 §, mom. 3) toteutuu vain osittain. Museo katsoo, että saunarakennuksen arvojen vuoksi purkamisluvan edellytykset (MRL 139 §) eivät sen kohdalla täyty ja sille tulee osoittaa suojelumerkintä. Tämän pohjalta Museokeskus toteaa, että kaavaehdotus on MRL:ssa esitettyjen asemakaavan sisältövaatimusten vastainen (54 §). Museokeskus katsoo, että alueen historiallisten arvojen säilyttämiseksi uudisrakentamisen harjakorkeus tai runkosyvyys ei saa ylittää Villa Solariksen mittoja ja että rakennuksen toinen puolisko ei saa olla väriltään musta.

Vastineessaan Museokeskukselle kaavoitus toteaa, että kaavaratkaisu perustuu huolelliseen ja alueen arvot huomioivaan suunnitteluun. Alueen rakennuskannasta johtuen kulkuyhteyttä uudisrakennuksille ja maanalaiseen pysäköintiin ei olisi voitu toteuttaa muutoin ja näin ollen liikenteen järjestämiseksi tontin sisäosassa oleva saunarakennus ei tule kaavaratkaisun seurauksena säilymään. Museokeskuksen arvio saunarakennuksen merkittävyydestä on muuttunut kaavoitusprosessin aikana: aloituskokouksessa Museokeskus ei ole pitänyt sen suojeluun liittyviä kysymyksiä tärkeinä. Kaavoituksessa joudutaan sovittamaan yhteen keskenään ristiriitaisiakin tavoitteita. Kun otetaan huomioon kaavan tavoitteet täydennysrakentamisesta siihen liittyvine sisältövaatimuksineen, kuten vaatimus turvallisesta ympäristöstä ja liikenteen järjestämisestä sekä toisaalta sauna- ja pesutuparakennuksen arvoista saatu selvitys ja sen sijainti, kaavamuutos ei ole lainvastainen sillä perusteella, että saunarakennusta ei ole suojeltu. Kaavaratkaisussa on sovitettu uudisrakentaminen arvokkaaseen ympäristöön ja suojeltu historiallisesti, kulttuurihistoriallisesti ja kaupunkikuvallisesti erittäin arvokas Gadolinin laboratoriorakennus ja säilytetty sen puutarha ja yhteys Vartiovuoren puistoon. Kaavaratkaisu perustuu kokonaisuutena arvioiden riittäviin selvityksiin maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämällä tavalla.

Lausuntojen johdosta kaavaan on lisätty palvelurakennusten korttelialueelle kaavamerkintä i-2: Sijainniltaan ohjeellinen istutettava alueen osa. Kulttuurihistoriallisen kasvilajiston säilymisen edistämiseksi tulee välttää maamassojen tarpeetonta siirtelyä ja vaihtamista sekä istutettavan alueen liiallista uusimista ja siistimistä.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa.

Ehdotuksesta tuli kolme muistutusta. Muistutusten perusteella kaavakarttaan lisättiin määräys naapuritontilla olevien puiden kasvuedellytyksien varmistamisesta ajoyhteyttä rakennettaessa. Muistutusten tiivistelmät vastineineen on kuvattu vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotukseen tehtiin nähtävillä olon jälkeen muutoksia myös palvelukokonaisuuden sisäisten viranomaiskommenttien perusteella: Lisättiin viherkerroin palvelurakennusten korttelialueelle. Määriteltiin viherkaton toteuttamisessa käytettävät kasvilajit.

Tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä kaupunginhallituksen ja valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Luostarinkatu 5

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Luostarinkatu 5

Oheismateriaali 2Tilastolomake Luostarinkatu 5

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Bostadsaktiebolaget Solaris i Åbo:n muistutus 2.8.2021

Oheismateriaali 6Kaskenkatu 4:n asukkaan muistutus 2.8.2021

Oheismateriaali 7Asunto Oy Vartiovuorenpihan muistutus 11.8.2021

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 7.6.2021 päivätty ja 9.9.2021 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Luostarinkatu 5 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: 002 (II) 5.-6 ja 7.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.