Ympäristölakimies Nina Mattila ja va. tonttipäällikkö Suvi Panschin 15.9.2021:

Asian tausta

Tontin 853-12-24-11 vuokramiehet ovat 27.10.2020 anoneet vuokraamansa asuintontin lunastamista vuoden 2020 omakotitonttien hintavyöhykehinnalla. Tonttipäällikkö on päättänyt 8.3.2021 § 54 hylätä tämän maanvuokramiesten ostoanomuksen ja samalla todennut, että kyseisillä maanvuokramiehillä on mahdollisuus ostaa tontti vuoden 2021 aikana siten, että rakentamattoman rakennuspaikan osuus hinnoitellaan AKA-arvioon perustuvaan markkinahintaan 120.000 euroa ja rakennetun rakennuspaikan osuus vuoden 2020 omakotitonttien vyöhykehintaan perustuvaan hintaan 61 euroa/maa-m2. Maanvuokramiehet ovat tehneet tonttipäällikön päätöksestä kaupunkiympäristölautakunnalle oikaisuvaatimuksen, joka on päätetty hylätä 1.6.2021 § 199.

Maanvuokramiehet ovat 13.6.2021 anoneet saada lunastaa vuokraamansa tontin tonttipäällikön 8.3.2021 § 54 päätöksessä esitetyllä tavalla siten, että rakentamaton rakennuspaikka hinnoitellaan AKA-arvioon perustuvaan hintaan ja rakennettu rakennuspaikka vyöhykehintaan perustuvaan hintaan. Tonttipäällikkö on 15.6.2021 § 28 päättänyt, että Turun kaupunki myy maanvuokramiehille kyseisen omakotitontin 853-12-24-11, alaltaan 2118 m2, 184.599 euron kauppahinnalla. Kauppakirja on allekirjoitettava viimeistään kahden kuukauden kuluessa siitä päivästä lukien, kun kaupunki on ilmoittanut, että kauppakirja on allekirjoitettavissa, muutoin tonttipäällikön päätös katsotaan rauenneeksi. Maanvuokramiehet ovat tästä huolimatta valittaneet lautakunnan 1.6.2021 § 199 tekemästä oikaisuvaatimusta koskeneesta päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen ja vaatineet, että heidän 27.10.2020 tekemänsä ostoanomus tulee hyväksyä ja ilmoittaneet, että heidän mukaansa 55.000 euroa kauppahinnasta on riidanalainen. Tonttipäällikön 15.6.2021 § 28 päätökseen perustuvaa kauppakirjaa ei ole vielä allekirjoitettu ja maanvuokramiehille on ilmoitettu, ettei kauppaa pystytä toteuttamaan ennen kuin valitusasia on ratkaistu, koska kauppahinta on maanvuokramiesten mukaan riidanalainen.

Turun hallinto-oikeus on pyytänyt kaupunginhallitusta hankkimaan kaupunkiympäristölautakunnan lausunnon asiassa ja antamaan oman selityksensä. Turun hallinto-oikeudelle ehdotetaan annettavaksi lausunto, jonka mukaan valitus tulisi hylätä. Hallinto-oikeus on pyytänyt selitystä ja lausuntoa 2.9.2021 mennessä. Lisäaikaa selityksen ja lausunnon toimittamiseksi on myönnetty 28.9.2021 saakka.

Turun kaupungin hallintosäännön 10.1 §:n mukaan kaupunkiympäristölautakunta vastaa muun muassa kaupungin maaomaisuuden hallinnasta. Hallintosäännön 38.2 § 10) -kohdan mukaan lautakunnan kuuluu tehtäväalueellaan antaa kaupungilta pyydetyt merkittävät lausunnot ja selvitykset, jotka eivät edellytä palvelukokonaisuusrajat ylittävää harkintaa tai kaupungin kokonaisnäkemyksen muodostamista. Näillä perusteilla asiassa annetaan lautakunnan lausunto ja pöytäkirja asiasta menee kaupunginhallitukselle tiedoksi hallintosäännön mukaisesti.

Valitusperusteet

Valituksen mukaan kaupungin vuokratonttien lunastusmenettely on hyvin vakiintunut pitkäaikainen käytäntö, eivätkä valittajat ole voineet aavistaa muutosta. Kaupunki ei ole tiedottanut valittajien mukaan tontin lunastuskäytännön muutoksista, vaikka kunnalla on viestintävelvoite. Kaupunki on myynyt rutiininomaisesti vuokratontteja vyöhykehinnalla vuokralaisille. Valittajien mukaan pääasialliset valitusperusteet liittyvät viranomaisen velvollisuuteen kohdella kuntalaisia tasapuolisesti sekä heitä suojaavaan luottamuksensuojaan. Valituksen mukaan kaavan tavoitteet eivät ole muuttuneet, ja tonttitarjontaa on tällä hetkellä enemmän kuin vuoden 2005-2006 vertailutapausten aikaan, joihin valittajat ovat vedonneet. Valittajat ovat vedonneet myös vuonna 2011 tapahtuneeseen kauppaan, jolla kaupunki myi tontin lunastusosan maanvuokramiehelle. Vertailutapauksissa olisi pitänyt esittää valittajan mukaan erityisiä syitä. Kun valittajat ovat hankkineet kiinteistön, he ovat saaneet sen edelliseltä vuokramieheltä kirjeen (päivätty 27.8.1992), jossa kaupunki tarjoaa tonttia ostettavaksi kokonaisuudessaan. Kaupungin päätöksessä on vedottu naapuritontin ( XXXXX ) lohkomiseen, joka on tapahtunut heidän lunastusanomuksensa jättämisen jälkeen. Valittajat eivät ole saaneet kaupungilta yhtäkään tällaista hylättyä lunastusanomusta koskevaa asiakirjaa tai tapausta tietoonsa. Valittajien mukaan heidän tapauksensa on ensimmäinen, johon kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan päätöstä 2.10.1991 § 1447 on sovellettu. Valittajan mukaan vuokra-aikaan vetoaminen rikkoo tasapuolisuuden vaadetta. Valittajat ovat todenneet, että esimerkiksi vuonna 2020 Turun kaupunki myi ltäharjun alueelta 7 vuokratonttia tonttien vuokralaisille vyöhykehintaperiaatteella. Yhtään lunastusanomusta ei hylätty. Tontit olivat kooltaan 640-1503 m2 ja hinnat olivat välillä 39.040-91.683 euroa. Valittajan mukaan hinnoittelumallia, jossa yhdelle tontille määritellään kaksi hintaa, ei ole koskaan aiemmin sovellettu. Valittajat ovat vedonneet myös tapaukseen, jossa kaupunki on valmistellut yksityisen maanomistajan aloitteesta asemakaavamuutoksen, jolla on sallittu toisen rakennuspaikan muodostaminen tontille. Lisäksi valittajat toteavat, että he ovat jo rakentaneet tontin ”väärälle puolelle” talousrakennuksen.

Lausunto

Tuomioistuinlain 4 luvun 1 §:n mukaan hallinto-oikeus käsittelee ja ratkaisee ne hallinto-oikeudelliset valitukset, hallintoriita-asiat ja muut asiat, jotka säädetään kuuluviksi sen toimivaltaan hallintolainkäyttölaissa tai muussa laissa. Kuntalain 135 §:n 2 momentin mukaan kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä, päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai päätös on muuten lainvastainen. Hallintotuomioistuin tutkii asian vain siltä osin, kun valituksessa on esitetty kuntalaissa tarkoitettuja valitusperusteita päätösten lainvastaisuuden osoittamiseksi. Hallintotuomioistuin ei tulkitse yksityisoikeudellisesta näkökulmasta sopimusehtoja.

Juridisesti asiassa on arvioitavana, onko kaupunki menetellyt lainvastaisesti kieltäytyessään myymästä kyseistä vuokratonttia lunastusanomuksen 27.10.2020 mukaisesti maanvuokramiehille hintavyöhykehintaan.

Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa luovuttamisen ehdoista, mutta huomioon tulee kuitenkin ottaa hallinnon oikeusperiaatteet, kuten yhdenvertaisuuden periaate, tasapuolisen kohtelun vaatimus sekä harkintavallan väärinkäytön kielto. Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Valittajat ovat valituksessa vedonneet kaupungin kolmeen myyntipäätökseen vuosilta 2005, 2006 ja 2011. Näistä kaksi (vuoden 2005 ja 2006) päätökset sijoittuvat samalle kaava-alueelle. Valittajan näkemyksen mukaan nämä 10-15 vuotta vanhat yksittäispäätökset muodostavat luottamuksensuojan maanvuokramiehille ja sellaisen vakiintuneeksi katsottavan käytännön, josta kaupunki maanomistajana ei voisi poiketa. Kaupunki toteaa, että tonttipäällikön päätös olla myymättä tonttia 853-12-24-11 hintavyöhykehintaan ei ole valittajan esittämillä perusteilla lainvastainen. Kuten valittaja on todennut pelkästään vuonna 2020 Turun kaupunki myi Itäharjun alueelta 7 vuokratonttia tonttien vuokralaisille vyöhykehintaperiaatteella. Yksikään näistä myydyistä tonteista ei vastannut valittajien tonttia ja käsittänyt kahta rakennuspaikkaa, vaan vain yhden. Valittajille on vastaavasti kuten näille muillekin maanvuokramiehille tarjottu mahdollisuutta lunastaa tontti hintavyöhykehintaan siltä osin kuin se käsittää yhden rakennetun rakennuspaikan eli heitä on kohdeltu tasapuolisesti.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto on 7.10.2019 § 71 päättänyt omakotitonttien vyöhykehinnoista vuodelle 2020. Kyseisessä päätöksessä on todettu, että vuokratonttien myyntitilanteissa ominaisuuksiltaan alueen muista tonteista selvästi poikkeavat tontit luovutetaan ulkopuoliseen arviolausuntoon perustuvaan käypään hintaan. Vyöhykehinnoittelulla luovutetaan tontteja, joiden hintatason voidaan olettaa vastaavan kohtuullista käypää hintaa Kaupungin viimeisin päätös, jolla on linjattu vuokrattujen tonttien myyntiä, on kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymä Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet. Kyseisten periaatteiden mukaan rakennettuja vuokrattuja tontteja voidaan myydä vuokramiehelle edellyttäen, etteivät kaupungin hyväksymät maankäytön suunnitelmat anna aihetta olettaa alueen tai tontin käyttötarkoituksen oleellisesti muuttuvan. Lisäksi periaatteiden mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus ja erityistapauksissa hintataso määritetään käypään arvoon AKA-arviolausuntoon perustuen. Nyt kyseessä oleva tontti on katsottava erityistapaukseksi, koska toinen vuokra-alueella sijaitsevista asuinrakennusten rakennusaloista on rakentamaton.

Asunto- ja maapolitiikan periaatteiden kaltaiset kaupungin toimintaa esimerkiksi maanvuokrauksessa ja myynneissä linjaavat päätökset liittyvät tavoitteiltaan olennaisesti yhdenvertaisuuteen ja tasapuoliseen kohteluun. Tämän kaltaisilla päätöksillä pyritään varmistamaan sitä, että kunnan käytäntö esimerkiksi vuokratontteja myytäessä säilyy johdonmukaisena. Ennen kyseisten periaatteiden hyväksymistä periaatteista pyydettiin lausunnot ja järjestettiin avoin palautemahdollisuus.

XXXXX tonttia koskien ei ole tehty lunastusanomusta koskevaa hylkäämispäätöstä, koska kyseinen maanvuokramies on päätynyt yhdessä tonttipalveluiden kanssa kaupungin vuokratonttien myyntiä koskevien periaatteiden mukaiseen ratkaisuun. Näin ollen ei hylkäävää hallintopäätöstä ole ollut syytä tehdä. Mikäli XXXXX maanvuokramiehille nyt myytäisiin kaksi rakennuspaikkaa käsittävä vuokra-alue hintavyöhykehintaan, johtaisi menettely XXXXX maanvuokramiehen näkökulmasta epätasa-arvoiseen kohteluun.

Rakennusluvan myöntämisen edellytykset ratkaisee rakennusvalvontaviranomainen. Kyseisen talousrakennuksen rakennusluvan myöntämisellä ei ole vaikutettu siihen, onko maanvuokramiehillä oikeus lunastaa kyseinen tontti, joka käsittää kaksi asuinrakennuspaikkaa, hintavyöhykehintaan vai ei. Maankäyttö- ja rakennuslain 51 §:n mukaan asemakaava on laadittava ja pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehitys taikka maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää. Maankäytön ohjaustarvetta arvioitaessa on otettava huomioon erityisesti asuntotuotannon tarve ja elinkeinoelämän toimivan kilpailun edistäminen. Kunta voi harkintansa mukaan maanomistajan aloitteesta käynnistää ja laatia maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti asemakaavamuutoksen. Siitä, että kunta on tehnyt toiselle alueella sijaitsevalle tontille asemakaavamuutoksen, ei seuraa, että nyt kyseessä olevan tontin 853-12-24-11 maanvuokramiehillä olisi oikeus lunastaa hintavyöhykehintaan kyseinen tontti, joka käsittää kaksi asuinrakennuspaikkaa, joista toinen on rakentamaton.

Lisäksi lautakunta viittaa tonttipäällikön päätöksen 8.3.2021 § 54 ja kaupunkiympäristölautakunnan 1.6.2021 § 199 perusteluihin.

Edellä esitetyin perustein valitus tulee hylätä.

Lisätietoja antaa tarvittaessa ympäristölakimies Nina Mattila p. 040-6741633, s-posti: nina.mattila ät turku.fi, PL 355, 20101 Turku.

Oheismateriaali 1Valituskirjelmä

Oheismateriaali 2Valituskirjelmän liitteet (nähtävänä kokouksessa sihteerillä)

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä olevan esitetyn lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.