Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäyttöinsinööri Juhani Lankinen 23.8.2021:

Kuvaus asiasta

Turun kaupunki asetti kaupunginhallituksen kiinteistökehitysjaoston päätöksellä 12.4.2021 § 29 luovutettavaksi kolme yhtiömuotoiseen asuntorakentamiseen tarkoitettua tonttia keväälle 2021. Luovutukset tapahtuvat tarjousmenettelyn perusteella. Avoin tarjouskilpailu järjestettiin 13.4.-12.5.2021 klo 12 välisenä aikana. Tontti 853-153-67-12 oli yksi kolmesta tarjouskilpailun kohteista. Tontti on 13.1.2018 voimaan tulleen asemakaavan 21/2009 (Illoistenjärvi, pohjoinen) mukainen asuinpientalojen tontti (AP-2). Tontilla on rakennusoikeutta 800 + 240 t k-m2.

Kyseiselle tontille 853-153-67-12 osoitteessa Pyölintie 11 saatiin määräaikaan menneessä yhdeksän tarjousta, joista korkeimman tarjouksen teki Huhtihovi Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun. Tarjouskilpailuun pystyi osallistumaan niin osto- kuin vuokratarjouksen jättämällä. Huhtihovi Oy:n tarjous koski tontin 853-153-67-12 vuokraamista.

Tonttipäällikön päätöksellä 7.6.2021 § 14 tontti 853-153-67-12 päätettiin vuokrata Huhtihovi Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun. Maanvuokrasopimus alkaa 1.9.2021 ja jatkuu 31.12.2061 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta. Perusvuokraksi vahvistetaan 23.560 euroa. Tonttipäällikön päätöstä täydennettiin tonttipäällikön päätöksellä 21.6.2021 § 42, jossa vuokraamisen ehdoksi asetettiin asemakaavan mukainen rakentaminen. Huhtihovi Oy:n on 31.12.2021 mennessä selvitettävä vaatiiko suunniteltava rakennushanke poikkeamispäätöksen. Mikäli hanke voidaan toteuttaa ilman poikkeamispäätöstä, voidaan maanvuokrasopimus allekirjoittaa 31.12.2021 mennessä. Muutoin tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 16 katsotaan rauenneeksi.

Huhtihovi Oy:lta pyydettiin alustavaa suunnitelmaa hankkeesta rakennusvalvonnan toimesta. Rakennusvalvonta antoi 24.6.2021 saadun tiedon perusteella alustavan lausunnon asiasta koskien tarvetta mahdolliseen poikkeamispäätökseen. Alustavassa lausunnossaan rakennusvalvonta totesi hankkeen vaativan poikkeusluvan, eli hanke ei ole asemakaavamääräysten mukainen. Lopullinen rakennusvalvonnan kanta tosin muodostuu vasta kun hankeen lopulliset suunnitelmat ovat selvillä.

Oikaisuvaatimuksen sisältö

Tonttipäällikön päätöksestä 7.6.2021 § 14 vuokrata tontti Huhtihovi Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun tehtiin oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksen allekirjoittajina ovat 30 yksittäistä ihmistä tai pariskuntaa. Oikaisuvaatimus on jaettu kolmeen eri perusteluun. Niiden perusteella tonttipäällikön päätös on vastoin: 1) Turun kaupungin vuokratonteille varattua rakennustarkoitusta; 2) asemakaavan edellytystä 2 autopaikkaa per asunto; sekä 3) tontin ja asemakaava-alueen odotusarvoista käyttötarkoitusta.

Päätöksen kumoamisen perusteeksi ensimmäisessä kohdassa tuodaan esille Turun kaupungin vaade rakentaa vuokratonteille vähintään 20 % asuntotuotannosta perheasuntoja. Toimijan alustavassa suunnitelmassa on tarkoitus rakentaa tontille yksiöitä ja kaksioita, joissa makuuhuoneiden määrä on 0-1. Perheasuntoja ei toimijan alustavan suunnitelman mukaan ole edes tarkoitus tehdä, vaikka Turun kaupungin vuokratontteja koskevat rajoitukset niitä nimenomaan edellyttää. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden näkemyksen mukaan kaupungin asettamat säännöt ja ohjeet on annettu ennakoivaa päätöksentekoa varten ja näin kuntalaiset voivat luottaa päätöksenteon perustuvan niihin. Tämä tonttipäällikönpäätös on sääntöjen ja ohjeiden vastainen ja rikkoo tasapuolisen kohtelun ja luottamuksensuojan periaatetta.

Toimijan alustavassa suunnitelmassa on esitetty rakennettavaksi 23 palveluasuntoa. Asemakaavamääräyksissä vaaditaan kaksi autopaikkaa per asunto, eli kyseiselle tontille tulisi näin 46 autopaikkaa. Tontille tehtävää kallion louhintaa on pyrittävä asemakaavamääräyksen mukaan minimoimaan. Asemakaavamääräysten mukaan kalliota saa tontilla louhia vain putkikaivantojen ja muiden välttämättömien rakenteiden mahdollistamiseksi. Tontille ei ole tarkoitettu toteutettavan 23 asuntoa ja 46 autopaikkaa, eli asemakaavamääräyksistä joudutaan poikkeamaan. Tonttipäällikönpäätöksellä kaupunki on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan alustavasti hyväksynyt, että autopaikkavaatimuksista voidaan rakennuslupavaiheessa joustaa. Samalla tehty päätös antaa toimijalle luottamuksen suojaa edellä mainittuun poikkeukseen.

Tontin 853-153-67-12 luovutuspäätös tehtiin sen jälkeen, kun samalle alueelle oli luovutettu omakotitalotontteja aiemmin järjestetyn hakumenettelyn kautta. Omakotitonttien saajat ovat huolellisesti perehtyneet alueen asemakaavamääräyksiin ja näin heillä on ollut oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perustellut odotukset olettaa tontille 853-153-67-12 tulevan rivitaloasumiseen ja siihen tulevan vähintään 20 % perheasuntoja. Koska luovutuspäätös on tehty toimijalle, jolla ei ole tarkoitus rakentaa alueelle perheasuntoja, joita alueen omakotitalotonttien saajat ovat voineet perustellusti varautua, on omakotitalotonttien saajien luottamuksensuojaa rikottu. Näin ollen päätös on lainvastainen ja se tulee kumota.

Toimijan esittämä rakennustarkoitus ei sovi alueen asemakaavan mukaiseen käyttöön. Pienten asuntojen suuri määrä lisää muun muassa alueen liikennehaittoja, jonka vuoksi useat oikaisuvaatimukseen yhtyneet alueen mahdolliset tulevat asukkaat ovat päättäneet luopua keväällä 2021 arvotuista omakotitalotonteista. Tämä siis, jos Turun kaupunki mahdollistaa suuren määrän pieniä asuntoja tontille.         

Perustelut

Käsittelyssä olevassa asiassa päätösvalta on tonttipäälliköllä. Jokainen päätös on oma prosessinsa, jossa otetaan huomioon lainsäädäntö, kaupungin periaatelinjaukset, kohdetta koskevat erityisehdot kuten asemakaavamääräykset ja tontin 853-153-67-12 kohdalla tarjouskilpailussa annetut reunaehdot. Lisäksi tonttipäällikkö käyttää päätöksen perustana muita vastaavanlaisia tehtyjä päätöksiä. Päätöstä voidaan perustella useilla seikoilla.

Tontti 853-153-67-12 oli yksi kolmesta tarjouskilpailulla tarjotuista asuinpientalotonteista Toijaisista keväällä 2021. Asuntotonttien tarjouksesta tuli käydä ilmi seuraavat asiat:

- tontin ostajan/vuokraajan tiedot,

- mihin tonttiin/tontteihin se kohdistuu,

- tontille suunniteltu asumisen konsepti; Millaisia asuntoja tontille toteutetaan ja asuntojen lukumäärä,

- tarjoajaa sitova rakentamisaikataulu, ja

- tontista tarjottava hinta.

Tarjouskilpailun esittelyaineiston oli esillä www.turku.fi/tarjouskierros2021. Sieltä löytyi myös maanvuokrasopimusluonnos, jonka yhtenä vakioehtona on kohta ”Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely” ja sen toinen kappale ”Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.”, sekä ehto 14. ”Rakentamisvelvollisuus” ja sen ensimmäinen kappale ”Vuokra-alueelle toteutettavissa rakennuksissa perheasuntojen osuuden tulee tonttikohtaisesti olla vähintään 20% asuntotuotannosta. Perheasunnoiksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto.”. Näin ollen tarjouksen tekijöillä on ollut tai olisi pitänyt olla selvillä mitä määräyksiä ja vaatimuksia kaupungilla on luovutettavia tontteja kohtaan.

Toimijalta pyydettiin alustavaa arviota suunnitellusta hankkeesta. Tämä tehtiin sen jälkeen, kun tonttipäällikön päätöstä 7.6.2021 § 14 oli täydennetty tonttipäällikön päätöksellä 21.6.2021 § 42. Hankkeen alustavan arvion tarkoituksena oli saada rakennusvalvonnasta arvio siitä, vaatiiko hanke poikkeuslupaa vai onko se toteutettavissa rakennuslupamenettelyn kautta. Toimija antoi alustavan kuvauksen hankkeesta 24.6.2021 ja rakennusvalvonta kommentoi hanketta 29.6.2021. Rakennusvalvonnan lausunto annetun selvityksen perusteella totesi hankkeen vaativan poikkeamispäätöksen, joten hanke ei ole asemakaavamääräysten mukainen. Tämän alustavan arvion perusteella maanvuokrasopimusta ei voida tähän hankkeeseen allekirjoittaa. 

Toimijalta pyydettiin myös vastine oikaisuvaatimukseen. He toimittivat vastineen 4.8.2021. Vastineesta on alle otettu keskeisimmät seikat:

”Oikaisuvaatimuksessa viitataan 20% perheasuntojen vaateeseen. Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan 20% perheasuntojen vaade ei luonnollisesti kuitenkaan koske erityisasumisen kohteita, mitä nyt kyseessä oleva hanke edustaa. Mainittakoon, että samaisessa asiakirjassa, samassa kohdassa ”Asumisen monimuotoisuuden kehittäminen” todetaan, että ”Asemakaavoituksella, tontinluovutusehdoilla ja rakennusluvituksella tulee varmistaa, että erityisryhmien asuntoja rakennetaan vuosittain kysyntää vastaava määrä”. Kyseessä olevien asuntojen kysynnän ollessa kasvava tämä hanke edistää myös tämän kehittämistavoitteen täyttymistä.” 

 ”Tontinluovutuskierroksella kaupunki pyysi kuvausta ”suunnitellusta asumisen konseptista”. Koska kyseessä on vasta suunnitelma, on hankkeen arkkitehtisuunnittelu ja täten sen asemakaavaan soveltuvuuden tulkitseminen vielä kesken. Ymmärtämämme mukaan asumispalvelujen toteuttaminen asuinrakennusten korttelialueelle ei vaadi osakseen erillistä kaavamerkintää (ks. https://www.ymparisto.fi/fi-fi/elinymparisto_ja_kaavoitus/maankayton_suunnittelujarjestelma/asemakaavoitus ja edelleen Ympäristöministeriö: Opas 12 Asemakaavamerkinnät ja –määräykset). Oppaassa todetaan, että vanhusten tai muu palveluasuminen voidaan yleensä sijoittaa asuinrakennusten korttelialueelle, vaikka kaavassa ei olekaan tätä koskevaa merkintää. Käytännön tasolla on hyvin kaupunkikohtaista ja harmittavan tulkinnanvaraista, missä muodossa palveluasumisen nähdään soveltuvan erilaisille asumisen tonteille. Yleisellä tasolla kehityssuunta kuitenkin on, että erityisryhmien asuminen pyritään toteuttamaan saumattomasti osana monimuotoista asuntokantaa ja toteutuvaa ympäristöä/yhteisöä, eikä erillisinä kokonaisuuksina erillisille alueilleen.”

”Nyt toivommekin suunnittelurauhaa hankkeellemme sekä rakennusvalvonnan kanssa kehityskeskeistä dialogia siitä, minkälaisia toteutusmahdollisuuksia kyseinen tontti tarjoaa. Mikäli sattuisi käymään niin, että ikäihmisten asumispalveluyksikköä ei millään keinolla saada tontille toteutettua, on Huhtihovilla kyvykkyyttä toteuttaa monipuolisesti myös muita asumisen konsepteja, joille Turussa on tarvetta, kuten esimerkiksi ohjattua tai tuettua asumista kehitysvammaisille henkilöille (asuminen rivitalossa johon avopalveluita, Turun hyvinvointitoimialan sopeutumisohjelman mukainen asumismuoto) tai muita asumista ja mahdollisia sosiaali-/tukipalvelua sisältäviä asumisen kohteita.”

Tarjouskilpailun ehtojen, annetun voittaneen tarjouksen, tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 14 ja täydentävän päätöksen 21.6.2021 § 42 sekä pyydettyjen ja annettujen molemminpuolisten alustavien arvioiden perusteella on toimijalle annettava 31.12.2021 saakka aikaa selvittää Turun kaupungin rakennusvalvonnan kanssa onko heidän lopullinen hankesuunnitelmansa asemakaavan mukainen. Toimijalla on myös mahdollisuus muuttaa hanketta toiseksi ja näin täyttää asemakaavan asettamat vaatimukset. Jos lopullinen hanke täyttää asemakaavamääräykset, niin kaupunki voi allekirjoittaa maanvuokrasopimuksen Huhtihovi Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun kanssa ja tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 14 pysyy voimassa. On huomioitava kuitenkin, että rakennusvalvontaviranomaisella on MRL 175 § mukainen oikeus myöntää rakennusluvan yhteydessä vähäisiä poikkeuksia asemakaavamääräyksistä. Jos rakennusluvan yhteydessä joudutaan poikkeamaan kyseisen lain antamin valtuuksin asemakaavamääräyksistä, mutta hanke voidaan kuitenkin toteuttaa rakennusluvalla eikä poikkeamispäätöstä vaadita, ei tämänkaltaisen vähäiset poikkeukset estä maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista.  

Päätelmä

Päätös vuokrata tontti 853-153-67-12 Huhtihovi Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun ei ole lainvastainen. Toimijalle on edelle mainituin perustein annettava mahdollisuus selvittää Turun kaupungin rakennusvalvonnan kanssa hankkeensa asemakaavan mukaisuus 31.12.2021 mennessä ja näin saada mahdollisuus vuokrata tontti tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 14 mukaisin ehdoin.

Tonttipäällikön päätöksen muuttamiseen ei ole aihetta.

Tontin 853-153-67-12 tarjouskilpailuvaiheessa on kerrottu Turun kaupungin vakioluovutusehdot tontin luovutuksessa. Yhtenä ehtona on toteuttaa asunnoista 20 % perheasuntoina. Myös tonttipäällikön päätöksen mukaisessa maanvuokrasopimuksessa, joka noudattaa kaupungin käyttämiä sopimuksen vakioehtoja asuinpientalotonttien luovutuksissa, tätä on edellytetty. Kaupungin näkemyksen mukaan toimijan tulee kyseinen 20 % perheasuntovelvoite täyttää. 

Jotta voidaan varmistua hankkeen asemakaavan mukaisuudesta ja siitä, että tontille toteutettavista asunnoista vähintään 20 %:a on tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 14 liitteenä olevien maanvuokrasopimusehtojen mukaisesti vähintään 2 makuuhuoneen asuntoja, on toimijalle syytä antaa valtakirja rakennusluvan hakuun ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista. Mikäli edellä esitettyjen ehtojen mukaista rakennuslupaa on haettu 31.12.2021 mennessä, mutta sitä ei ole ehditty käsitellä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta tai rakennuslupa ei ole saanut lainvoi-maa ennen 31.12.2021, jatkuu vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattu määräaika siihen asti, kunnes rakennuslupa on saatu lainvoimaisesti ratkaistua. Maanvuokrasopimus tulee allekirjoittaa 1kk kuluessa siitä, kun sekä tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 14 ja 21.6.2021 § 42 että rakennuslupapäätös ovat lainvoimaiset. Mikäli rakennuslupaa ei myönnetä tai rakennuslupapäätös ei saa lainvoimaa, raukeavat tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 14 ja 21.6.2021 § 42.

Liite 1Oikaisuvaatimus 28.6.2021

Oheismateriaali 1Huhtihovi Oy:n vastine oikaisuvaatimukseen

Oheismateriaali 2Tonttia 853-153-67-12 koskeva maanvuokrasopimus

Oheismateriaali 3Tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 14

Oheismateriaali 4Tonttipäällikön päätös 21.6.2021 § 42

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää:

- hylätä tonttipäällikön päätöksestä 7.6.2021 § 14 tehdyn, tontin 853-153-67-12 vuokraamista koskevan liitteen 1 mukaisen oikaisuvaatimuksen edellä mainituin perustein, ja

- täsmentää maanvuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattua määräaikaa siten, että mikäli tontille 853-153-67-12 on haettu tonttipäällikön päätösten 7.6.2021 § 14 ja 21.6.2021 § 42 mukaisin ehdoin rakennuslupaa 31.12.2021 mennessä, mutta sitä ei ole ehditty käsitellä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta tai rakennuslupapäätös ei ole saanut lainvoimaa ennen 31.12.2021, jatkuu vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattu määräaika siihen asti, kunnes rakennuslupa on saatu lainvoimaisesti ratkaistua. Maanvuokrasopimus tulee allekirjoittaa 1kk kuluessa siitä, kun sekä tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 14 ja 21.6.2021 § 42 että rakennuslupapäätös ovat lainvoimaiset. Mikäli rakennuslupaa ei myönnetä tai rakennuslupapäätös ei saa lainvoimaa, raukeavat tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 14 ja 21.6.2021 § 42.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.