Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäyttöinsinööri Juhani Lankinen 23.8.2021:

Kuvaus asiasta

Turun kaupunki asetti kaupunginhallituksen kiinteistökehitysjaoston päätöksellä 12.4.2021 § 29 luovutettavaksi kolme yhtiömuotoiseen asuntorakentamiseen tarkoitettua tonttia keväälle 2021. Luovutukset tapahtuvat tarjousmenettelyn perusteella. Avoin tarjouskilpailu järjestettiin 13.4.-12.5.2021 klo 12 välisenä aikana. Tontti 853-153-67-13 oli yksi kolmesta tarjouskilpailun kohteista. Tontti on 13.1.2018 voimaan tulleen asemakaavan 21/2009 (Illoistenjärvi, pohjoinen) mukainen asuinpientalojen tontti (AP-3). Tontilla on rakennusoikeutta 520 k-m2.

Kyseiselle tontille 853-153-67-13 osoitteessa Pyölintie 7 saatiin määräaikaan menneessä yhdeksän tarjousta, joista korkeimman tarjouksen teki Hoivaneliö Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun. Tarjouskilpailuun pystyi osallistumaan niin osto- kuin vuokratarjouksen jättämällä. Hoivaneliö Oy:n tarjous koski tontin 853-153-67-13 vuokraamista.

Tonttipäällikön päätöksellä 7.6.2021 § 16 tontti 853-153-67-13 päätettiin vuokrata Hoivaneliö Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun. Maanvuokrasopimus alkaa 1.9.2021 ja jatkuu 31.12.2061 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta. Perusvuokraksi vahvistetaan 16.400 euroa. Tonttipäällikön päätöstä täydennettiin tonttipäällikön päätöksellä 21.6.2021 § 43, jossa vuokraamisen ehdoksi asetettiin asemakaavan mukainen rakentaminen. Hoivaneliö Oy:n on 31.12.2021 mennessä selvitettävä vaatiiko suunniteltava rakennushanke poikkeamispäätöksen. Mikäli hanke voidaan toteuttaa ilman poikkeamispäätöstä, voidaan maanvuokrasopimus allekirjoittaa 31.12.2021 mennessä. Muutoin tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 16 katsotaan rauenneeksi.

Hoivaneliö Oy:lta pyydettiin alustavaa suunnitelmaa hankkeesta rakennusvalvonnan toimesta. Rakennusvalvonta antoi 24.6.2021 saadun tiedon perusteella alustavan lausunnon asiasta koskien tarvetta mahdolliseen poikkeamispäätökseen. Alustavassa lausunnossaan rakennusvalvonta totesi hankkeen vaativan rakennusluvan, eli olevan asemakaavamääräysten mukainen. Lopullinen rakennusvalvonnan kanta tosin muodostuu vasta kun hankeen lopulliset suunnitelmat ovat selvillä.

Oikaisuvaatimuksen sisältö

Tonttipäällikön päätöksestä 7.6.2021 § 16 vuokrata tontti Hoivaneliö Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun tehtiin oikaisuvaatimus. Oikaisuvaatimuksen allekirjoittajina ovat 30 yksittäistä ihmistä tai pariskuntaa. Oikaisuvaatimus on jaettu kolmeen eri perusteluun. Niiden perusteella tonttipäällikön päätös on vastoin: 1) Turun kaupungin vuokratonteille varattua rakennustarkoitusta; 2) asemakaavan edellytystä 2 autopaikkaa per asunto; sekä 3) tontin ja asemakaava-alueen odotusarvoista käyttötarkoitusta.

Päätöksen kumoamisen perusteeksi ensimmäisessä kohdassa tuodaan esille Turun kaupungin vaade rakentaa vuokratonteille vähintään 20 % asuntotuotannosta perheasuntoja. Toimijan alustavassa suunnitelmassa on tarkoitus rakentaa tontille yksiöitä ja kaksioita, joissa makuuhuoneiden määrä on 0-1. Perheasunnossa tulee oikaisuvaatimuksen tekijöiden mielestä olla vähintään kaksi makuuhuonetta, eikä toimijan esittämä malli, jossa asuntoja voidaan yhdistää täytä perheasuntovaatimusta. Jotta vaade täyttyisi, niin asunnot tulee alun perin rakentaa perheasunnoiksi eikä yrittää kiertää vaatimusta mahdollisuudella yhdistää kaksi tai useampi asunto. Oikaisuvaatimuksen tekijöiden näkemyksen mukaan kaupungin asettamat säännöt ja ohjeet on annettu ennakoivaa päätöksentekoa varten ja näin kuntalaiset voivat luottaa päätöksenteon perustuvan niihin. Tämä tonttipäällikönpäätös on sääntöjen ja ohjeiden vastainen ja rikkoo tasapuolisen kohtelun ja luottamuksensuojan periaatetta.

Toimijan alustavassa suunnitelmassa on esitetty rakennettavaksi 15 asuntoa. Asemakaavamääräyksissä vaaditaan kaksi autopaikkaa per asunto, eli kyseiselle tontille tulisi näin 30 autopaikkaa. Tontille tehtävää kallion louhintaa on pyrittävä asemakaavamääräyksen mukaan minimoimaan. Tontin haastava muoto ja rakennettavuus eivät mahdollista tontille toteutettavan 15 asuntoa ja 30 autopaikkaa, eli asemakaavamääräyksistä joudutaan poikkeamaan. Tonttipäällikönpäätöksellä kaupunki on oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan alustavasti hyväksynyt, että autopaikkavaatimuksista voidaan rakennuslupavaiheessa joustaa. Samalla tehty päätös antaa toimijalle luottamuksen suojaa edellä mainittuun poikkeukseen.

Tontin 853-153-67-13 luovutuspäätös tehtiin sen jälkeen, kun samalle alueelle oli luovutettu omakotitalotontteja aiemmin järjestetyn hakumenettelyn kautta. Omakotitonttien saajat ovat huolellisesti perehtyneet alueen asemakaavamääräyksiin ja näin heillä on ollut oikaisuvaatimuksen tekijän mukaan perustellut odotukset olettaa tontille 853-153-67-13 tulevan rivitaloasumiseen ja siihen tulevan vähintään 20 % perheasuntoja. Koska luovutuspäätös on tehty toimijalle, jolla ei ole tarkoitus rakentaa alueelle perheasuntoja, joita alueen omakotitalotonttien saajat ovat voineet perustellusti varautua, on omakotitalotonttien saajien luottamuksensuojaa rikottu. Näin ollen päätös on lainvastainen ja se tulee kumota.

Toimijan esittämä rakennustarkoitus ei sovi alueen asemakaavan mukaiseen käyttöön. Pienten asuntojen suuri määrä lisää muun muassa alueen liikennehaittoja, jonka vuoksi useat oikaisuvaatimukseen yhtyneet alueen mahdolliset tulevat asukkaat ovat päättäneet luopua keväällä 2021 arvotuista omakotitalotonteista. Tämä siis, jos Turun kaupunki mahdollistaa suuren määrän pieniä asuntoja tontille.         

Perustelut

Käsittelyssä olevassa asiassa päätösvalta on tonttipäälliköllä. Jokainen päätös on oma prosessinsa, jossa otetaan huomioon lainsäädäntö, kaupungin periaatelinjaukset, kohdetta koskevat erityisehdot kuten asemakaavamääräykset ja tontin 853-153-67-13 kohdalla tarjouskilpailussa annetut reunaehdot. Lisäksi tonttipäällikkö käyttää päätöksen perustana muita vastaavanlaisia tehtyjä päätöksiä. Päätöstä voidaan perustella useilla seikoilla.

Tontti 853-153-67-13 oli yksi kolmesta tarjouskilpailulla tarjotuista asuinpientalotonteista Toijaisista keväällä 2021. Asuntotonttien tarjouksesta tuli käydä ilmi seuraavat asiat:

- tontin ostajan/vuokraajan tiedot,

- mihin tonttiin/tontteihin se kohdistuu,

- tontille suunniteltu asumisen konsepti; Millaisia asuntoja tontille toteutetaan ja asuntojen lukumäärä,

- tarjoajaa sitova rakentamisaikataulu, ja

- tontista tarjottava hinta.

Tarjouskilpailun esittelyaineiston oli esillä www.turku.fi/tarjouskierros2021. Sieltä löytyi myös maanvuokrasopimusluonnos, jonka yhtenä vakioehtona on kohta ”Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely” ja sen toinen kappale ”Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.”, sekä ehto 14. ”Rakentamisvelvollisuus” ja sen ensimmäinen kappale ”Vuokra-alueelle toteutettavissa rakennuksissa perheasuntojen osuuden tulee tonttikohtaisesti olla vähintään 20% asuntotuotannosta. Perheasunnoiksi katsotaan vähintään kahden makuuhuoneen asunto.”. Näin ollen tarjouksen tekijöillä on ollut tai olisi pitänyt olla selvillä mitä määräyksiä ja vaatimuksia kaupungilla on luovutettavia tontteja kohtaan.

Toimijalta pyydettiin alustavaa arviota suunnitellusta hankkeesta. Tämä tehtiin sen jälkeen, kun tonttipäällikön päätöstä 7.6.2021 § 16 olli täydennetty tonttipäällikön päätöksellä 21.6.2021 § 43. Hankkeen alustavan arvion tarkoituksena oli saada rakennusvalvonnasta arvio siitä, vaatiiko hanke poikkeuslupaa vai onko se toteutettavissa rakennuslupamenettelyn kautta. Toimija antoi alustavan kuvauksen hankkeesta 24.6.2021 ja rakennusvalvonta kommentoi hanketta 29.6.2021. Rakennusvalvonnan lausunto annetun selvityksen perusteella totesi hankkeen olevan asumista ja siten asemakaavan mukaista rakentamista. Lopullinen päätös asiasta tehdään tietenkin vasta rakennuslupavaiheessa.

Toimijalta pyydettiin myös vastine oikaisuvaatimukseen. He toimittivat vastineen 4.8.2021. Vastine kuuluu seuraavalaisesti:

”Tontin kilpailutuksen yhteydessä Toimija on kaupungin pyynnön mukaisesti esittänyt Tontille suunnitellun asumisen konseptin. Luonnollisesti hankkeen tässä vaiheessa arkkitehtisuunnittelu ja tätä kautta sen

asemakaavaan soveltuvuuden tulkitseminen on vielä kesken. Tontille suunnitellaan alustavasti tuetun asumisen rivitalokohteen toteuttamista Aivoliiton palvelut Oy:n käyttöön. Aivoliiton palvelut Oy:n kanssa on alustavasti kartoitettu mahdollisuuksia toteuttaa tuetun asumisen palveluita itsenäistymistä tarvitseville nuorille, joilla on kehityksellinen kielihäiriö tai muita neuropsykiatrisia haasteita arjessaan. Aivoliiton palvelut Oy on Aivoliitto ry:n omistama yhtiö, joka tarjoaa koulutusta, terapioita, puhevammaisten tulkkipalveluja sekä nuorten itsenäistymistä tukevia asumispalveluita Nuortentaloissa Turussa ja Kuopiossa sekä avopalveluja, kuten tuettua asumista ja neuropsykiatrista valmennusta.

Suunniteltu kohde on siis rivitalorakennus. Tontin asemakaavamääräys on AP-3 (asuinpientalojen korttelialue). Rivitalo on pientalo. Rivitalohuoneistoissa asukkaat asuvat itsenäisesti ja niistä löytyy normaalin asuinhuoneiston tilat, kuten keittiö ja wc-/kylpyhuone. Mitä tulee vaatimukseen koskien perheasuntojen 20 % osuutta asuntotuotannosta, johon oikaisuvaatimuksessa vahvasti tukeudutaan, Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteissa (kohta ”Asumisen monimuotoisuuden kehittäminen”) linjataan, että vaatimus perheasuntojen 20 % osuudesta ei koske erityisasumista, jota suunnittelemamme hanke edustaa.”

Tarjouskilpailun ehtojen, annetun voittaneen tarjouksen, tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 16 ja täydentävän päätöksen 21.6.2021 § 43 sekä pyydettyjen ja annettujen molemminpuolisten alustavien arvioiden perusteella on toimijalle annettava 31.12.2021 saakka aikaa selvittää Turun kaupungin rakennusvalvonnan kanssa onko heidän suunnitelmansa hanke asemakaavan mukainen. Jos hanke täyttää asemakaavamääräykset, niin kaupunki voi allekirjoittaa maanvuokrasopimuksen Hoivaneliö Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun kanssa ja tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 16 pysyy voimassa. On huomioitava kuitenkin, että rakennusvalvontaviranomaisella on MRL 175 § mukainen oikeus myöntää rakennusluvan yhteydessä vähäisiä poikkeuksia asemakaavamääräyksistä. Jos rakennusluvan yhteydessä joudutaan poikkeamaan kyseisen lain antamin valtuuksin asemakaavamääräyksistä, mutta hanke voidaan kuitenkin toteuttaa rakennusluvalla eikä poikkeamispäätöstä vaadita, ei tämänkaltaisen vähäiset poikkeukset estä maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista. 

Päätelmä

Päätös vuokrata tontti 853-153-67-13 Hoivaneliö Oy perustettavan kiinteistöosakeyhtiön lukuun ei ole lainvastainen. Toimijalle on edellä mainituin perustein annettava mahdollisuus selvittää Turun kaupungin rakennusvalvonnan kanssa hankkeensa asemakaavan mukaisuus 31.12.2021 mennessä ja näin saada mahdollisuus vuokrata tontti tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 16 mukaisin ehdoin.

Tonttipäällikön päätöksen muuttamiseen ei ole aihetta.

Tontin 853-153-67-13 tarjouskilpailuvaiheessa on kerrottu Turun kaupungin vakioluovutusehdot tontin luovutuksessa. Yhtenä ehtona on toteuttaa asunnoista 20 % perheasuntoina. Myös tonttipäällikön päätöksen mukaisessa maanvuokrasopimuksessa, joka noudattaa kaupungin käyttämiä sopimuksen vakioehtoja asuinpientalotonttien luovutuksissa, tätä on edellytetty. Kaupungin näkemyksen mukaan toimijan tulee kyseinen 20 % perheasuntovelvoite täyttää. 

Jotta voidaan varmistua hankkeen asemakaavan mukaisuudesta ja siitä, että tontille toteutettavista asunnoista vähintään 20 %:a on tonttipäällikön päätöksen 7.6.2021 § 16 liitteenä olevien maanvuokrasopimusehtojen mukaisesti vähintään 2 makuuhuoneen asuntoja, on toimijalle syytä antaa valtakirja rakennusluvan hakuun ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista. Mikäli edellä esitettyjen ehtojen mukaista rakennuslupaa on haettu 31.12.2021 mennessä, mutta sitä ei ole ehditty käsitellä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta tai rakennuslupa ei ole saanut lainvoimaa ennen 31.12.2021, jatkuu vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattu määräaika siihen asti, kunnes rakennuslupa on saatu lainvoimaisesti ratkaistua. Maanvuokrasopimus tulee allekirjoittaa 1kk kuluessa siitä, kun sekä tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 16 ja 21.6.2021 § 43 että rakennuslupapäätös ovat lainvoimaiset. Mikäli rakennuslupaa ei myönnetä tai rakennuslupapäätös ei saa lainvoimaa, raukeavat tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 16 ja 21.6.2021 § 43.

Liite 1Oikaisuvaatimus 28.6.2021

Oheismateriaali 1Hoivaneliö Oy:n vastine oikaisuvaatimukseen

Oheismateriaali 2Tonttia 853-153-67-13 koskeva maanvuokrasopimus

Oheismateriaali 3Tonttipäällikön päätös 7.6.2021 § 16

Oheismateriaali 4Tonttipäällikön päätös 21.6.2021 § 43

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää:

- hylätä tonttipäällikön päätöksestä 7.6.2021 § 16 tehdyn, tontin 853-153-67-13 vuokraamista koskevan liitteen 1 mukaisen oikaisuvaatimuksen edellä mainituin perustein, ja

- täsmentää maanvuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattua määräaikaa siten, että mikäli tontille 853-153-67-13 on haettu tonttipäällikön päätösten 7.6.2021 § 16 ja 21.6.2021 § 43 mukaisin ehdoin rakennuslupaa 31.12.2021 mennessä, mutta sitä ei ole ehditty käsitellä rakennusvalvontaviranomaisen toimesta tai rakennuslupapäätös ei ole saanut lainvoimaa ennen 31.12.2021, jatkuu vuokrasopimuksen allekirjoittamiselle varattu määräaika siihen asti, kunnes rakennuslupa on saatu lainvoimaisesti ratkaistua. Maanvuokrasopimus tulee allekirjoittaa 1kk kuluessa siitä, kun sekä tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 16 ja 21.6.2021 § 43 että rakennuslupapäätös ovat lainvoimaiset. Mikäli rakennuslupaa ei myönnetä tai rakennuslupapäätös ei saa lainvoimaa, raukeavat tonttipäällikön päätökset 7.6.2021 § 16 ja 21.6.2021 § 43.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.