Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, tonttipalvelut, tontti-insinööri Laura Niemi 15.6.2021:

Kuvaus asiasta

Tontin 853-12-11-2 vuokramiehet ovat 14.2.2018 anoneet saada jatkaa vuokraamansa omakotitontin (os. Tarkk’ampujankatu 12) maanvuokrausta. Anojat hallitsevat tonttia 25.4.1969 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella. Vuokrakausi käsittää 1.1.1972 – 31.12.2021 välisen ajan. Vuosivuokrana on viimeksi peritty 501,54 euroa.

Tonttipäällikkö on 12.4.2021 § 89 päättänyt jatkaa vuokramiesten ja kaupungin välistä maanvuokrausta, jonka kohteena on tontti 853-12-11-2, alaltaan 888 m2, uusien vuokrasopimusehtojen mukaisesti 1.1.2022 lukien jatkuen 31.12.2071 asti, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta. Perusvuosivuokraksi vahvistettiin 2.024,64 euroa. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 11.12.2013 § 619 tekemän päätöksen mukaisesti vuokra on määritetty vuoden 2018 vyöhykehinnan 57 euroa/m2 perusteella.

Oikaisuvaatimuksen sisältö

Vuokramiehet anovat uuden perusvuosivuokran porrastamista useammalle vuodelle kohtuullisuusperiaatteen mukaisesti. Perusteeksi vuokramiehet esittävät, että kertakorotus 501,54 eurosta 2.024,64 euroon on erittäin huomattava. Vuokramiehet esittävät, että uusi vuosivuokra maksettaisiin kokonaismääräisesti vasta kymmenen vuoden kuluttua Helsingin kaupungilla käytössä olevan siirtymäaikamenettelyn mukaisesti, vuokran noustessa 152,31 euroa vuodessa.

Perustelut

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan 11.12.2013 § 619 tekemän päätöksen mukaisesti Turun kaupungin omakotitonttien vuokrasopimuksia jatkettaessa vuokramiehelle ilmoitetaan kolme vuotta ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä, mikäli maanvuokrasopimusta jatketaan uusin päivitetyin ehdoin nykyisen vuokrakauden umpeuduttua ja samassa yhteydessä ilmoitetaan uudistetun maanvuokrasopimuksen myötä tuleva maanvuokra ja pyydetään toimittamaan vuokra-ajan jatkohakemus allekirjoitettuna. Näin vuokramiehellä on aikaa varautua tulevaan vuokran muutokseen. Tulevan maanvuokran vahvistaminen kolme vuotta ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä myös monissa tapauksissa tasoittaa suurta perusvuokran nousua. Tontin 853-12-11-2 vuokramiehille on 31.1.2018 päivätyllä kirjeellä ilmoitettu, että maanvuokrasopimusta voidaan jatkaa 1.1.2022 alkaen sekä ilmoitettu uudessa sopimuksessa käytettävä perusvuosivuokra.

Kiinteistöjen yleinen arvonkehitys on nyt päättyvien maanvuokrasopimusten voimassaoloaikana kehittynyt huomattavasti elinkustannusindeksiä nopeammin ja siten tonttien maanvuokrat ovat kymmenien vuosien aikana jääneet erittäin alhaisiksi tonttien todelliseen arvoon verrattuna.

Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (kv 15.6.2020 § 98) mukaisesti jatkettavien maanvuokrasopimusten perusvuokran määrityksessä käytettävä hintataso vastaa kaupungin alueittain päättämiä vyöhykehintoja ja vuokrausten perusvuokra lasketaan asumiseen tarkoitettujen tonttien osalta 4%:n mukaan vyöhykehinnan mukaan laskettavasta pääoma-arvosta. Kaupunki hyväksyy vuosittain omakotitonttien hintavyöhykkeet, joita käytetään muun muassa kaikkien omakotitonttien maanvuokrasopimusten jatkoissa. Vyöhykehinnat laaditaan huomioiden toteutuneet vertailukaupat ja vyöhykehinnat muodostuvat siten, että ne edustavat alueen kohtuullista käypää hintaa. Kaupungin omakotitonttien vyöhykehintojen tavoitetasona on perinteisesti pidetty n. 80 %:a yleisestä markkinatasosta. Vyöhykkeitä on koko Turun alueella nykyisin viisi kappaletta ja jokaiseen vyöhykkeeseen mahtuu vaihtelevan kokoisia ja mikrosijainniltaan täysin erilaisia tontteja, joten vyöhykehintaa on pidetty kohtuullisena, laajan vyöhykkeen yleistä hintatasoa kuvaavana hinnoitteluperusteena.

Helsingin kaupungilla on käytössä porrastus vuokran korottamisessa. Perusvuosivuokran porrastamiseen ei voida hakea johtoa Helsingin kaupungilla käytössä olevasta menettelystä, koska kyse on yhden kaupungin poliittisiin ja taloudellisiin päätöksiin perustuvasta käytännöstä. Lisäksi hintataso Helsingissä on erilainen Turkuun verrattuna ja Helsingissä perusvuosivuokra määritetään eri perustein kuin Turussa.

Kaupungin tulee päätöksissään noudattaa yhtenäistä käytäntöä siten, että kaikkia maanvuokramiehiä kohdellaan tasapuolisesti. Vuokran korotukset saattavat tuntua suurilta, mutta hinnoittelu perustuu yleisesti käytössä olevaan menettelyyn vuokrasopimuksia jatkettaessa ja hinnoittelu pohjautuu vyöhykehinnoitteluun, jossa on otettu huomioon maan arvo sekä kohtuullisuusnäkökulma. Lisäksi vuokramiehelle ilmoitetaan uusi maanvuokra kolme vuotta ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä, jolloin vuokramiehellä on aikaa varautua tulevaan vuokran muutokseen.

Päätelmä

Perusvuosivuokran porrastamiseen ei ole aihetta ottaen huomioon tapahtunut kiinteistöjen yleinen arvonkehitys sekä kaupungin velvollisuus maanvuokramiesten tasapuoliseen ja yhtenäiseen kohteluun.

Tonttipäällikön päätöksen muuttamiseen ei ole aihetta.

Liite 1Oikaisuvaatimus 2.5.2021

Oheismateriaali 1Tonttia 853-12-11-2 koskeva maanvuokrasopimus

Oheismateriaali 2Tonttipäällikön päätöspöytäkirja 12.4.2021 § 89

Oheismateriaali 3Kiinteistöliikelaitos 11.12.2013 § 619

Kaupunkiympäristöjohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä tontin 853-12-11-2 maanvuokramiesten tonttipäällikön päätöspöytäkirjasta 12.4.2021 § 89 tekemän oikaisuvaatimuksen kokonaisuudessaan edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.