Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Ville Erkkola 19.5.2021: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Satama (61), kortteli 25, tontti 1, pinta-ala 3351 m²

Osoite: Nosturinkatu 3

Hakija

Asunto Oy Turun Mistral 3173459-2 ja Kiinteistö oy Turun Malin Trällin Kuja 3171440-1

Rakennushanke

Kahdeksankerroksinen asuinkerrostalo, 7071 k-m²

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 7.7.2018. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AL-2 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Korttelin kerrosalasta on vähintään 1/10 käytettävä liike- tai toimistotiloja varten. Asuntoja ei saa sijoittaa maantasokerrokseen siten, että ne avautuvat pelkästään katualueelle. Maantason kerroskorkeuden on oltava vähintään 4,5 metriä. Suurimman sallitun rakennusoikeuden ylittäen saa rakentaa porrashuoneet yli 15 kerrosalaneliömetrin ylittävältä osalta kussakin porrashuoneessa kussakin kerroksessa edellyttäen, että tämä lisää porrashuoneiden viihtyisyyttä ja valoisuutta. Korttelin piha-alueet, myös ne, jotka sijaitsevat I-kerroksisen osan kattotasolla on suojattava liikenteen melua vastaan. Autopaikkoja on rakennettava vähintään 1 ap kutakin asuntojen 120 kerrosalaneliömetriä kohti, 1 ap kutakin liiketilojen 60 kerrosalaneliömetriä kohti, 1 ap kutakin toimistotilojen 80 kerrosalaneliömetriä kohti ja 1 ap kutakin palveluasuntojen 200 kerrosalaneliömetriä kohti. Vieraspaikkoja on rakennettava 1 ap/10 asuntoa.

VII ½ Murtoluku roomalaisen numeron jäljessä osoittaa, kuinka suuren osan rakennuksen alasta ullakolla saa käyttää kerrosalaan laskettavaksi tilaksi.

pi-a Piha-alue, jolle saa rakentaa yhtenäisen pihakannen siten, että auton säilytystiloja saa sijoittaa kannen alle rakennusoikeutta ylittäen - kannen päällä olevat alueet istutetaan soveltuvin osin ja niiltä osoitetaan leikkiä ja oleskelua varten tarvittavat alueet - pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.

YLEISIÄ MÄÄRÄYKSIÄRakennusmateriaaleilta vaaditaan korkeatasoisia laatuominaisuuksia. Yhdessä korttelissa ei saa olla kahta julkisivusommittelultaan samanlaista rakennusta. Rakennusten julkisivuissa sommitelmien erilaisuuden lisäksi pitää kiinnittää huomiota myös muuhun keskinäiseen vaihteluun, esimerkiksi julkisivumateriaalien, värityksen ja yksityiskohtien osalta. Monotonisia julkisivuja, näkyviä elementtisaumoja, laajoja kattamattomia pysäköintialueita ja yhtenäisiä parveketorneja ei sallita. Kadun varrella sijaitsevien rakennusten, tilojen ja pysäköintilaitosten katutason julkisivuissa umpinaisten ulkoseinien osuus saa olla enintään 40%. Umpinaisia osuuksia on elävöitettävä esimerkiksi materiaalivalinnoin, istutuksin ja taideteoksin. Asukkaitten käyttöön on osoitettava viihtyisää ja laadukasta, leikkiin sekä oleskeluun soveltuvaa piha- tai kattoterassialuetta, jolle on suora esteetön yhteys asuinrakennusten porrashuoneista, ja jolla liikenteestä aiheutuva melutaso ei ylitä 55 dBA. Kortteleissa on sallittava yhteisjärjestelyt piha-alueiden, jalankulku- ja ajoyhteyksien, väestönsuojien, autopaikkojen, jätehuollon, hulevesien hallinnan ja viivytyksen sekä teknisten tilojen rakentamiseksi. Korttelin sisäisiä tontinrajoja ei pääsääntöisesti saa aidata. AK- ja AL-korttelialueilla saa merkityn rakennusoikeuden ja kerrosluvun ylittäen rakentaa kaupunkikuvallisesti korkeatasoisia asukkaiden yhteistiloja korkeintaan 50% suurimman kerroksen alasta. Pihakannet, I-kerroksiset rakennusosat sekä LPA-alueiden katot on toteutettava niin, että kattopinta-alasta vähintään 2/3 on hulevesiä viivyttävää viherkattorakennetta, jonka pidätyskerroksen paksuus on vähintään 70 mm. Muut kattopinnat suositellaan rakennettavaksi viherkattoisina siten, että ne toimivat hulevesijärjestelmän viivytysalueina. Oleskelu- ja leikkitiloja voidaan sijoittaa viherkatoille.  palveluasumisen osalta. Palomuurin rakentamatta jättäminen sallitaan tonttien rajalle, kun paloturvallisuudesta huolehditaan korvaavin järjestelyin. Tontin rajassa kiinni olevaan julkisivuun saa rakentaa ikkunoita, mikäli kyseisen julkisivun etäisyys naapuritontilla olevaan rakennusalaan on vähintään 8 metriä Yli VIII-kerroksisissa rakennuksissa palomääräysten edellyttämän toisen porrashuoneen saa rakentaa suurimman sallitun kerrosalamäärän ylittäen. Aikaisemman toiminnan mahdollisesti aiheuttama maaperän pilaantuminen pitää selvittää ja mahdollisesti pilaantuneet maat pitää tarvittaessa kunnostaa ennen rakentamista. Rakentaminen on suoritettava niin, ettei siitä aiheudu haittaa oleville rakenteille kuten Satamaraide tai hulevesiverkoston runkolinjat.

Poikkeukset (MRL 58 §)

Kerrosluvun ylitys. Kaavassa VII ½, rakennetaan VIII

Maantason kerroskorkeus, kaavassa 4,5 m. Rakennetaan n.4 m

Asemakaavassa liike- ja toimistotilat vähintään 1/10 kerrosalasta, toteutetaan palveluasumisen yksikkönä

Palveluasumisen asuinhuoneiden avautuminen pelkästään katualueelle maantasossa

Asemakaavan ehto julkisivujen avonaisuudesta ei täyty maantason julkisivuissa kaduille päin

Palomuurin rakentamatta jättäminen, ikkuna-aukotuksen rakentaminen tontin rajalla kiinni olevaan julkisivuun

Aputilojen mitoitus, tehostetun palveluasumisen asukkaiden varasto- tai säilytystilojen mitoitus

Pyöräpaikkojen mitoitus,1 pyöräpaikka / 150 k-m² palveluasumisen osalta

Yhteys leikkipaikalle

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Sataman kaupunginosassa. Kyseessä on kahdeksankerroksisen kerrostalon rakentaminen.

Kerrosluku ylitetään, asemakaavassa VII1/2, rakennetaan VIII. Kaupunkikuvallisesti asemakaava-alue on polveileva, jossa eri korkuiset rakennusmassat vaihtelevat jopa kortteleiden sisällä. Rakennuksen korottaminen puolikkaalla kerroksella tukee tätä asemakaavan tavoitetta. Tavoitteena on muodostaa katutilan kannalta merkityksellinen yhtenäinen räystäälle ulottuva julkisivupinta. Korotus puolikkaalla kerroksella tukee myös suunnitelmissa esitettyä massoitteluperiaatetta. Pitkä julkisivulinja Tukholmankadulle päin jaetaan korkeampaan ja matalampaan osaan. Jakoa on korostettu myös julkisivun vaihtelevalla aukotuksella ja detaljoinneilla, millä pyritään samaan pitkään julkisivuun vaihtelevuutta ja ilmeikkyyttä. Alustavan luonnoksen mukaisessa laskelmassa yhden kerroksen pinta-ala on 1083 brm² ja 8. kerroksen pinta-ala asuinkerroksen osalta on 628 brm².

Ensimmäinen ja myös rakennuksen toinen kerros toteutetaan tavanomaista korkeampana n. 4 metrisenä. Kahden alimman kerroksen korkeampi kerroskorkeus tukee rakennuksen arkkitehtuuria ja se ilmentää kahden alimman kerroksen muusta rakennuksesta poikkeavaa käyttötarkoitusta. Herttuankulman alueelle halutaan luoda monipuolisia asumisen muotoja mukaan lukien ikääntyvä väestö ja välimuotoinen asuminen. Palveluasumisella korttelissa tarkoitetaan tehostettua palveluasumista. Tehostettu palveluasuminen tarjoaa ympärivuorokautista hoivaa ja apua kaikkina vuorokauden aikoina. Henkilökunta on paikalla vuorokauden ympäri. Asumismuoto on tarkoitettu esimerkiksi fyysisesti toimintarajoitteisille tai muistisairauksia sairastaville. Asukkaille on osoitettu omat asuinhuoneet ja lisäksi yhteistilat ovat kaikkien asukkaiden käytettävissä. Tehostettua palveluasumista on rakennuksen ensimmäisessä ja toisessa kerroksessa. Asuinhuoneiden lisäksi rakennetaan sosiaali-, toimisto- ja neuvottelutiloja henkilökunnan käyttöön. Näiden tilojen osalta voidaan tehostettu palveluasuminen katsoa normaalista asumisesta poikkeavaksi. Palveluasumisen kerrosala on n. 1860 k-m² ja sen osuus koko rakennuksen kerrosalasta on n. 26%. Osa palveluasumisen yksikön asuinhuoneista avautuu maantasokerroksessa pelkästään katualueelle päin. Asukkailla on käytettävissä oma asuinhuone, mutta sen lisäksi asukkaat voivat käyttää yhteisiä tiloja, kuten kotikeittiötä, ruokailu- ja oleskelutilaa. Näiden tilojen sijoittelussa on huomioitu, että ne avautuvat katualueen lisäksi myös korttelin yhteispihan suuntaan. Asukkaiden käytössä on lisäksi korttelin piha-alue sekä 2.kerroksessa yhteiskäyttöinen parveke. Esteettömyyden ja liikkumisen näkökannalta on järkevää, että palveluasuminen on sijoitettu maantasoon ja sitä seuraavaan kerrokseen. Malin Trällin kujan puolella asukkaiden yksityisyys huomioidaan riittävällä ikkunapenkin korkeudella sekä lisäsuojalla ikkuna-aukkojen alareunassa.

Maantason katujulkisivuissa ei täyty asemakaavan ehto julkisivujen avonaisuudesta kaduille päin. Koska maantasoon ja kadulle päin sijoitetaan edellisen kuvauksen mukaan tehostetun palveluasumisen asuinhuoneita, halutaan asukkaille taata tarvittava yksityisyys, jonka takia ikkunapenkkiä on nostettu reilusti katutasosta. Maantasossa on kuitenkin huomioitu julkisivun aukotuksen rytmi vastaavana kuin ylemmissä kerroksissa, eikä julkisivu luo umpinaista vaikutelmaa. Lisäksi ikkuna-aukotuksen koossa on huomioitava viihtyisän asumisen edellytykset ja energiatehokkuus, jotta toimintaan ja tilan kokoon nähden ylimitoitetut ikkunakoot eivät johda esimerkiksi asuintilojen liialliseen kuumentumiseen tai kylmentymiseen. Aukotusta on elävöitetty rapatuilla syvennyksillä tiilimuurauksessa, millä pyritään vahvistamaan mielikuvaa suuremmista ikkuna-aukoista.

Asemakaavan mukaisesti palomuuri tontin rajalla voidaan jättää rakentamatta, kun paloturvallisuudesta huolehditaan korvaavin järjestelyin. Palomuuri jätetään rakentamatta ja asiasta laaditaan yhteisjärjestelysopimus. Palomuuri korvataan vastaavin osastointivaatimuksin ja hyväksytetään alueen viranomaisilla.

Korttelin yhteispihan ja -järjestelyiden ansiosta voidaan järjestää tehokas ja toimiva polkupyörien yhteiskäyttö ja -säilytys. Palveluasumisen asukkaiden huonokuntoisuuteen vedoten ei toteuteta pyöräpaikoitusta asemakaavan normin mukaisesti. Henkilökunnan käyttöön mitoitetaan pyöräpaikkoja asemakaavan normin 1 pyöräpaikka/150 k-m2 mukaisesti. Alustavan luonnoksen mukainen pyöräpaikkalaskelma:

Yksiöt 91 * 2 = 182 pp, Kaksiot ja suuremmat 49 * 2 = 98 pp, Palveluasuminen 1858 k-m2 / 150 =12 pp

Yhteensä 292 pp

Kortteleiden yhteisjärjestelyiden ansiosta mahdollistetaan laadukkaan yhteisen leikki- ja oleskelualueen rakentaminen korttelissa 9 sijaitsevan pysäköintilaitoksen katolle. Leikkialue ei siis ole porrashuoneen välittömässä yhteydessä, mutta kulku kortteliin 9 on esteetön. Lisäksi omalla pihalla on mahdollistettu ulko-oleskelu tehostetun palvelutalon asukkaille omalla aidatulla piha- ja terassialueella sekä parvekkeella.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 18.12.2020 REV A 12.4.2021

Liite 2Poikkeamat asemakaavasta 12.4.2021

Toimialajohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin myöntää hakemuksen ja sen liitteenä olevan 18.12.2020 (REV A 12.4.2021) päivätyn asemapiirroksen sekä liitteenä olevan 12.4.2021 päivätyn poikkeamat asemakaavasta mukaiset poikkeamiset.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (2 kpl), yhteensä 1090 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 2.6.2021.

Christina Hovi

Toimialajohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä