Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Paula Aantaa 4.5.2021:

III kaupunginosaan on laadittu 5.3.2021 päivätty ja 4.5.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Alueen pinta-ala on n. 0,17 ha.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat

Asemakaavan kuvaus

Korttelialue osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.

Kaavan tavoitteiden mukaisesti 1829-1830 rakennettu empiretalo ja 1892 rakennettu uusrenessanssitalo suojellaan. Myös uudisrakennukselle osoitetaan rakennusoikeutta.

Vanhoissa rakennuksissa suojeltavia ovat julkisivut ja vesikaton perusmuoto. Rakennusten ominaispiirteet tulee säilyttää ja käyttää korjauksissa alkuperäisiä materiaaleja. Piharakennus on erittäin huonossa kunnossa ja korjaaminen tarkoittaa käytännössä uusimista etenkin rakennuksen keskiosassa. Rakennuksen katu- ja pihapäädyissä vanhoja rakenteita voidaan säästää. Kaskenkadun varrella olevan uusrenessanssirakennuksen ullakolle ja kellarikerrokseen saa rakentaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja.

Sisätiloissa suojelu koskee alkuperäisiä kaakeliuuneja ja kiinteää sisustusta.

Rakennus- ja toimenpidelupaa vaativista muutoksista on hankittava museoviranomaisen lausunto.

Korttelialue on muinaismuistolain (295/1963) mukaista muinaismuistoaluetta, jolla maaperään kajoava rakentaminen edellyttää arkeologisia tutkimuksia ennen rakennustöiden alkamista.

Rakennusoikeutta osoitetaan tontille niin paljon kuin ympäristön suojeluarvot, näkymät ja autopaikkojen vaatima tila huomioiden on mahdollista. Suojeltujen rakennusten vaipan sisään saa rakentaa tiloja suojelumääräykset huomioiden. Suojeltaville rakennuksille on osoitettu 1210 k-m², josta 230 k-m² rakennuksen 1 ullakolle sallittu kerrosala. Uudisrakennukselle on osoitettu 490 k-m². Tontin rakennusoikeus nousee nykyisen kaavan sallimasta 1212 k-m²:stä 1700 k-m²:iin, lisäys on 488 k-m². Ilman suojeltavan rakennuksen ullakolle sallittua rakennusoikeutta lisäys on 258 m². Tonttitehokkuus on e = 0,98.

Uudisrakentaminen osoitetaan Mustainveljestenkujan varteen. Uudisrakennuksen korkeutta on rajoitettu, jotta hieno näkymä Vartiovuorenmäeltä ja Mustainveljestenkujalta, jota hallitsevat As Oy Samppalinnan nikkarijugendia edustavat rakennukset, säilyisi. Uudisrakennuksen kerrosluku on 2. Lisäksi voi rakentaa kellarin tasolle pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja puolet suurimman kerroksen alasta. Sisäpihan puolella rakennus voi näyttää maaston muokkauksen jälkeen kolmikerroksiselta.  

Rakennus 1:ssä on alkuaan ollut 3 asuntoa, mutta liikennemelun takia todennäköisempi käyttötarkoitus olisi toimistotila. Piharakennukseen voi tehdä 4-6 asuntoa ja uudisrakennukseen 6 asuntoa. Tontille arvioidaan tulevan n. 10 asuntoa ja 18 asukasta.

Autopaikkoja tulee rakentaa yksi kutakin uudisrakennuksen kerrosalan 140 m² kohti eli 4 autopaikkaa. Autopaikkojen vähäinen määrä on perusteltua historiallisen ympäristön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien vuoksi.

Ympäristön vehreys turvataan viherkertoimen avulla, alueen viherkerroin on määritelty vähintään 0,8:aan. Viherkertoimella hallitaan myös hulevesien viivytystä.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan Turun kaupungin aloitteesta.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 19.11.2019 § 444. Ilmoitus vireilletulosta lähetettiin kirjeitse osallisille 20.11.2019 ja annettiin kuulutuksella 30.11.2019.

Mielipiteitä saatiin aluksi 6 kappaletta, 3 mielipidettä saatiin kaavaluonnoksen valmistuttua. Kaavanmuutosalueen naapuritaloyhtiöt ja asukkaat korostavat yleisesti rakennustaiteellisesti historiallisesti arvokkaan kokonaisuuden merkitystä kaupunkikuvassa ja kannattavat Kaskenkatu 3:n rakennusten suojelua. Osassa mielipiteitä täydennysrakentamista pidettiin mahdollisena, kunhan uudisrakennuksen harjakorkeus ei ylitä kiinteistöjen rajalla olevaa muuria. As Oy Kaskenkatu 3:n pääomistaja vastustaa rakennusten suojelua ja vaatii kaupungilta korvausta suojelusta.

Museopalveluilta saatiin ennakkolausunto alueen suojeluarvoista 28.10.2019. Lausunnossa esitettiin, että tontin molemmat puurakennukset suojellaan ja muinaisjäännöksen säilyneisyyttä selvitetään.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 13.1.2020.

Suunnittelualueella tehtiin Arkeologinen inventointi. Piharakennuksen kellareista ei havaittu viitteitä nykyistä rakennuskantaa vanhemmista rakennusosista. Koska koekuoppia ei kaivettu, inventoinnissa ei saatu varmuutta siitä, etteikö tontilla voisi olla edelleen muinaismuistoja.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 7.4.2020 § 116, seuraavilla muutoksilla: AL-1 määräykseen lisättiin ”Uudisrakennuksen on tyyliltään ja julkisivumateriaaleiltaan kunnioitettava naapurirakennuksia." ja Sr-2 -merkintää muutetaan niin, että selvitetään mitkä osat rakennuksesta voi säilyttää, ja määräyksen sisältöä tarkennetaan ehdotusvaiheeseen museon lausunnon ja kuntokartoituksen perusteella.

Kaupunki tilasi kuntokartoituksen, mutta kuntokartoittajaa ei päästetty rakennuksiin sisälle. Arvio suojelusta jouduttiin tekemään museon lausunnon sekä kaavoittajan ja museoviranomaisten suorittamien katselmusten perusteella.

As. Oy Samppalinnan asukkaiden kanssa pidettiin katselmus paikan päällä 21.4.2020.

Luonnoksen pohjalta valmisteltiin asemakaavaehdotus. Uudisrakennuksen korkeutta muutettiin ja harjasuunta käännettiin siten, että Mustainveljestenkujalta ja Vartiovuoren rinteeltä katsottuna As. Oy Samppalinnan kauniit nikkarijugendrakennukset eivät peity. Rakennusala muutettiin ulottumaan vanhaan uusrenessanssirakennukseen saakka. Muutoksella ei ollut vaikutusta kerrosalaan. Asemakaavaehdotus vietiin viranomaisten lausuntokierrokselle, samalla se asetettiin julkisesti nähtäville 29.3.-27.4.2021.

5.3.2021 päivätystä kaavaehdotuksesta saatiin yhteensä 3 lausuntoa, Vapaa-aikatoimialan museopalveluilta, Turun Vesihuolto Oy:ltä ja Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta. ELY-keskus ei antanut lausuntoa, vaan kommentoi kaavaa sähköpostitse.

Museopalveluiden lausunnon perusteella muinaismuistoja koskeva kaavamääräys muutettiin erilliseksi määräykseksi sm-1. Kaavaselostukseen kohtaan 5.4 lisättiin pelastuslaitoksen lausunnon pohjalta ohje palon leviämisen huomioon ottamisesta.

Mielipiteiden ja lausuntojen tiivistelmät ja vastineet on kuvattu vuorovaikutusraportissa.

Kaavaehdotuksesta saatiin 2 muistutusta. As Oy Kaskenkatu 3:n pääomistaja vastustaa kaavamuutosta, ei näe vanhojen rakennusten suojeluarvoa ja vaatii korvausta suojelusta. As Oy Kaskenkatu 3:n asiain hoitaja ilmoittaa, ettei sillä ole pääomistajan muistutukseen lisättävää tai poistettavaa.

Muistutusten tiivistelmät ja vastineet on kuvattu liitteessä 2, Vastineet muistutuksiin Kaskenkatu 3 ja vuorovaikutusraportissa.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Infran kustannukset ja kaavatalous

Asemakaavanmuutoksen mahdollistama uudisrakentaminen ei edellytä katujen tai muun infran rakentamista kaupungin toimesta.

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Kaskenkatu 3

Liite 2Vastineet muistutuksiin Kaskenkatu 3

Oheismateriaali 1Selostus Kaskenkatu 3

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kaskenkatu 3

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti, muutettu 4.5.2021

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut muistutukset

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 5.3.2021 päivätty ja 4.5.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Kaskenkatu 3 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lähteenmäen Ilvessalon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.