Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 19.4.2021:

Kaavoituksessa on laadittu 15.8.2018 päivätty sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen, 26.10.2020 muistutusten perusteella ja 6.4.2021 muistutusten perusteella muutettu asemakaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus tuodaan lautakunnan käsittelyyn toisen nähtävillä olon ja sinä aikana saatujen muistutusten sekä niihin kirjoitettujen vastineiden johdosta.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotus

Asemakaavalla lisätään tonttitarjontaa Haarlan kaupunginosassa ja sillä on pyritty vastaamaan useiden maanomistajien toiveisiin saada omistamalleen maalle lisää rakennuspaikkoja.

Alueen hajanaisesta rakentamisesta, kiinteistönmuodostuksen rikkonaisuudesta ja paikoin hankalasta maastosta johtuen suunnittelualueelle on ollut vaikeaa muodostaa kaupunkikuvallista ”selkärankaa”. Uusien Sepäntorpantien ja Isoniituntien katualueiden varsille ryhmiteltyjä tonttikokonaisuuksia voi pitää tällaisena, mutta muuten on jouduttu tyytymään lähinnä rakennuspaikkojen lisäämiseen ilman sen suurempia kaupunkikuvallisia tavoitteita. Lisääminen on pyritty toteuttamaan maanomistajia ajatellen niin tasapuolisesti kuin alueen hankalat lähtökohdat antavat myöden. Osa kaava-alueesta ja sen rakennuspaikoista on niin alavalla maalla, että se tulee edellyttämään maanpinnan nostoa ennen rakentamiseen ryhtymistä.

Kaava-alueen asuntorakentamiseen osoitettu rakennusoikeus on hieman alle 32000 k-m². Tästä on uutena pidettävää rakennusoikeutta n. 26000 k-m². Uusia pientalotontteja (AP) on 14 kpl ja uutena pidettäviä omakotitontteja (AO) on 43 kpl. Pientalotonteista 4 kpl sijoittuu kaupungin maalle ja omakotitonteista 25 kpl. Uusia asuntoja alueelle tulee kaikkiaan n. 80 kpl ja siten n. 250 uutta asukasta. Alueella on tällä hetkellä 16 asuntoa ympärivuotisessa käytössä.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laatiminen on perustunut Turun kaupunginvaltuuston hyväksymään, vuosille 2003-2007 laadittuun asunto- ja maankäyttöohjelmaan. Sen tavoitteena oli asumismahdollisuuksien monipuolistaminen ja kaupungin kilpailukyvyn parantaminen kaavoittamalla myös väljiä pientaloalueita erityisesti Maariaan ja Hirvensalon eteläosaan. Ohjelmassa asetettu ennakkotavoite Harkkionmäen omakotitalorakentamiselle oli 8000 k-m².

Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa. Tämän jälkeen kaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa vuosina 2006-2009 ja uudelleen vuodesta 2014 eteenpäin.

Osallisille on lähetetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma 20.2.2006.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta palautti 16.9.2008 § 590 luonnoksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaavan valmistelu keskeytyi useaksi vuodeksi ja sen valmistelua jatkettiin vuonna 2012 selvittämällä alueen kaavataloutta. Samalla lähdettiin tutkimaan uudestaan myös erilaisia liikenteellisiä vaihtoehtoja.

Alueen maanomistajille ja asukkaille järjestettiin liikenneyhteyksiä koskeva kysely keväällä 2012.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 19.11.2013 § 348 laadittavan kaavaehdotuksen pohjaksi.

Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot elo-syyskuussa 2018. Samaan aikaan kaavaehdotus lähetettiin kaava-alueen maanomistajille ja asukkaille tiedoksi sekä saatekirjeessä korostettiin mielipiteen jättämisen mahdollisuutta. Lausuntojen ja mielipiteiden johdosta kaavaehdotukseen tehtiin vähäisiä muutoksia.

Lausunnot ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.13 Lausunnot sekä kohdassa 4.4.14 Lausuntovaiheessa jätetyt mielipiteet.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti 17.12.2019 § 501 ehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaehdotuksen 28.1.2020 § 19. Kaavaehdotus oli nähtävillä 3.2.-3.3.2020 välisen ajan. Nähtävillä oloaikana tuli kuusi muistutusta.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi muistutusten johdosta muutetun kaavaehdotuksen sekä vastineet muistutuksiin 8.12.2020 § 442. Lisäksi lautakunta päätti asettaa kaavaehdotuksen uudestaan nähtäville.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 18.1.-16.2.2021 välisen ajan. Nähtävillä oloaikana tuli kolme muistutusta.

Nähtävillä olon jälkeen kuultiin erikseen vielä yhtä maanomistajaa, jolta saatiin mielipide. Tämän lisäksi saatiin kolme muutakin mielipidettä.

Muistutukset

Muistutukset käsittelivät hyvin pitkälti samoja aiheita, mitä kaavaprosessin aikana on jo aiemmin käyty läpi. Ainut muistutusten perusteella tehty erittäin vähäinen muutos on kahden rantakiinteistön välisen rajalinjan kääntäminen muutamalla asteella. Linjan muutos johtuu viime syksynä suoritetusta vesijätön lunastuksesta ja toimituksen yhteydessä tehdystä rajalinjan muutoksesta.

Tehty muutos kaavakarttaan on niin vähäinen, ettei se anna aihetta asettaa ehdotusta enää kolmatta kertaa nähtäville.

Muistutukset vastineineen kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 4.4.25 Toinen nähtävillä olo.

Mielipiteet

Kaikki neljä mielipidettä koskivat samaa suppeaa aluetta nykyisen Harkkiontien loppupään alueella. Mielipiteiden keskeisin sisältö liittyy kahden maanomistajan väliseen maakauppaan sekä maakaupat suorittaneiden maanomistajien kommentointiin heidän välissään olevan maanomistajan muistutukseen.

Mielipiteet vastineineen kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 4.4.26 Tapahtumat toisen nähtävillä olon jälkeen.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 2.500.000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen katujen, puistopolkujen ja hulevesiviemärin rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 7/2020.

Infran rakentamiskustannuksia katetaan tontinmyyntituloilla ja maankäyttösopimusmaksuilla. Näitä on arvioitu saatavan Harkkionmäessä n. 2.500.000 euroa.

Lautakunnan tammikuussa hyväksymän ehdotuksen aikana kustannusarvio oli 2.680.000 euroa. Sepäntorpantien uudelleenlinjaus vähentää kustannuksia arviolta 180.000 euroa. Tämän muutoksen johdosta päästään kaavataloudessa lähelle ±0-tasoa. Kustannusarvioissa ei ole mukana Turun Vesihuolto Oy:n kustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Harkkionmäki

Liite 2Vastine muistutuksiin (nähtävilläolo 3.2 - 3.3.2020)

Liite 3Vastineet muistutuksiin ja mielipiteisiin (nähtävilläolo 18.1 - 16.2.2021)

Oheismateriaali 1Selostus Harkkionmäki

Oheismateriaali 2Tilastolomake Harkkionmäki

Oheismateriaali 3Muistutus, kiinteistö Aaltola 14.2.2020

Oheismateriaali 4Muistutus, kiinteistö Marjatta 28.2.2020

Oheismateriaali 5Muistutus, kiinteistö Lehtimäki 28.2.2020

Oheismateriaali 6Muistutus, kiinteistö Kalliohuvila 28.2.2020

Oheismateriaali 7Muistutus, kiinteistö Rastila 1.3.2020

Oheismateriaali 8Muistutus, Turun luonnonsuojeluyhdistys ry 2.3.2020

Oheismateriaali 9Muistutus kiinteistö Lehtimäki 11.2.2021

Oheismateriaali 10Muistutus kiinteistö Kalliohuvila 14.2.2021

Oheismateriaali 11Muistutus kiinteistö Aaltola 15.2.2021

Oheismateriaali 12Mielipide kiinteistö Marjatta 19.3.2021

Oheismateriaali 13Mielipide kiinteistö Aaltola 26.3.2021

Oheismateriaali 14Mielipide kiinteistö Aaltola 26.3.2021

Oheismateriaali 15Mielipide kiinteistö Marjatta 26.3.2021

Oheismateriaali 16Mielipide kiinteistö Lehtimäki 3.5.2021

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet toisen nähtävillä olon muistutuksiin ja mielipiteisiin (liite 3). Ensimmäisen nähtävillä olon vastineen muistutuksiin (liite 2) kaupunkiympäristölautakunta on hyväksynyt 8.12.2020 § 442.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, että kaupunginhallitukselle esitetään 15.8.2018 päivättyä sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen, 26.10.2020 muistutusten perusteella ja 6.4.2021 muistutusten perusteella muutettua asemakaavaehdotusta Harkkionmäki kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot Haarla -84.-1, -85.-1-6, -86.-1-22, -87.-1-12, -88.-1-4, -89.-1-6, -90.-1, -91.-1-3, -92.-1, -93.-1-10, -94.-1-7, -95.-1, -96.-1-2.

Lisäksi lautakunta hyväksyy osaltaan Harkkionmäen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 2.500.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Harkkionmäen asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.