Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 26.4.2021:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut 26.4.2021 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen VII (007) kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan VII (007) kaupunginosan korttelin 11 tonteille 10, 11, 12 ja 2002 (Humalistonkatu 3b, Yliopistonkatu 26, Kristiinankatu 10a ja Yliopistonkatu 24) sekä Humalistonkadun katualueelle. Kaavanmuutosalue sijaitsee noin 200 m päässä Kauppatorilta.

Alueen vanhin rakennus on 1929 valmistunut Asunto-osakeyhtiö Otavan funkisvaikutteinen klassistinen kuusikerroksinen asuintalo Yliopistonkadun ja Kristinankadun kulmassa. Kristiinankadun varrella on Asunto Oy Kristiinanahteen 1960-luvulla valmistunut seitsemänkerroksinen asuin- ja liiketalo sekä sen pihalla toimistorakennus. Humalistonkadun ja Yliopistonkadun kulmassa on Kestilän kuusikerroksinen, 1955 valmistunut rationalistinen liiketalo. Kestilänkulman kokonaisuuteen kuuluu Humalistonkadun katulinjasta sisäänvedetty seitsemänkerroksinen asuinkerrostalo 1960-luvulta. Rakennusten alimmissa kerroksissa on liiketiloja ja toimistoja. Suunnittelualueella on muutamia komeita kaupunkipuita. Alueen tontit ovat yksityisessä omistuksessa; kaupunki omistaa Humalistonkadun katualueen.

Kaavanmuutosalueen lähellä sijaitsee useita kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaita rakennuksia ja alueita. Hospits Betel -hotelli, Betel-kirkko ja Yliopistonkatu 27 kuuluvat valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön sekä Turun kaupunkiseudun maakuntakaavan (vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) suojelukohteeseen, johon sisältyy myös muita tontteja, muun muassa osa Yliopistonkatu 29b:stä. Yliopistonkatu 28:n jugendrakennus ja postitalo (Eerikinkatu 21) on suojeltu asemakaavassa, ja postitalo ja Humalistonkatu 2a ovat maakuntakaavan (Turun kaupunkiseudun maakuntakaava, vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) suojelukohteita. Lisäksi suojeltuja rakennuksia on Hansa-korttelissa (muun muassa Kristiinankatu 9). Edellä mainittujen ohella yleiskaavan 2029 luonnoksessa (hyväksytty kaupunginhallituksessa 5.11.2018) ja ehdotuksessa (30.6.2020, muutettu 22.10.2020, palautettu uudelleen valmisteltavaksi 1.12.2020) osoitetaan arvokas rakennetun ympäristön kokonaisuus, johon kuuluvat kaavanmuutosalueella Humalistonkatu 3b, Yliopistonkatu 24 ja Yliopistonkatu 26 sekä kaavanmuutosaluetta vastapäätä sijaitsevat Humalistonkatu 5 ja Yliopistonkatu 29b.

Suunnittelutilanne

Kaavanmuutosalue on osoitettu Varsinais-Suomen taajamien, maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavassa (hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2018, määrätty tulemaan voimaan 27.8.2018) keskustatoimintojen alueeksi (C).

Alueella on voimassa Turun yleiskaava 2020 (tullut voimaan 29.5.2004), jossa suunnittelualue on pääkeskustasoisten keskustatoimintojen aluetta (C). Humalistonkadun varrella on pääviheryhteys. Yleiskaavan tarkistus on käynnissä. Yleiskaavan 2029 luonnos hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 5.11.2018. Siinä alue on kokonaisuudessaan osoitettu ydinkeskusta-alueeksi (Cy). Yleiskaavaluonnoksessa Kestilänkulman liiketalo (Yliopistonkatu 26), Humalistonkatu 3b ja Asunto-osakeyhtiö Otavan rakennus (Yliopistonkatu 24) on merkitty osaksi aluetta, jolla ympäristö säilytetään.

Tontti 12 (Kristiinankatu 10a) on 25.3.1963 voimaan tulleessa asemakaavassa osoitettu asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi (A). Kristiinankadun varteen on osoitettu rakennusala enintään seitsemänkerroksiselle rakennukselle ja pihalle rakennusala yksikerroksiselle toimistorakennukselle. Yhteenlaskettu kerosala saa olla enintään 3162 k-m², josta asuntoja enintään 2258 k-m².

Tontilla 2002 (Yliopistonkatu 24) on voimassa 9.10.1931 voimaan tullut asemakaava. Tontilla sovelletaan tämän lisäksi Turun kaupungin vuoden 1964 rakennusjärjestyksen pykälää 51, jonka mukaan rakennusoikeus ja kerrosluku määräytyvät. Tontti on asuin- ja liikerakennusten korttelialuetta. Rakennusjärjestyksen perusteella rakennusoikeutta on 4653 k-m² ja kerrosluku on viisi.

Tontit 10 (Humalistonkatu 3b) ja 11 (Yliopistonkatu 26) sekä osa Humalistonkadun katualuetta ovat 29.7.1959 voimaan tullutta asemakaavaa, jossa tontit on osoitettu rakennuskortteliksi. Tonteilla on rakennusalat seitsemän-, kuusi- ja kaksikerroksisille liike- ja asuinrakennuksille ja yksikerroksisille liikerakennuksille sekä tonttialat kellaria ja istutettavaa tontinosaa varten. Tontin 10 rakennusoikeus on 1750 k-m² ja tontin 11 rakennusoikeus 5550 k-m².

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu Asunto Oy Kristiinanahteen (Kristiinankatu 10a) sekä Kestilänkulman (Yliopistonkatu 26) ja Humalistonkatu 3b:n yksityisten maanomistajien aloitteisiin.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavanmuutoksen tavoitteet 27.11.2018 § 490. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2018 kaavoituskatsauksessa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.1.2019 mennessä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä kuusi mielipidettä: yksi Keskikaupunkiseura Toispual Jokke ry:ltä, yksi nuorisovaltuustolta, yksi Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä, yksi kaavanmuutosalueella sijaitsevalta Asunto-osakeyhtiö Otavalta ja kaksi muilta lähiympäristön asunto-osakeyhtiöiltä. Lisäksi Asunto-osakeyhtiö Otava antoi mielipiteensä kaavaluonnoksen alustavasta versiosta lokakuussa 2020 ja Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulma lähetti mielipiteen 19.4.2021. Seuraavaksi esitetään mielipiteiden pääkohdat sekä kaavoituksen vastaus.

Nuorisovaltuuston mielipide, 21.12.2018: Nuorisovaltuusto kiittää kaavan laatijoita tehdystä työstä. Erityisesti nuorisovaltuusto haluaa kiittää siitä, että säilytetään viheralueet ja istutukset korttelin sisäpihalla.

Asunto-osakeyhtiö Otavan (Yliopistonkatu 24) mielipiteet, 2.1.2019 ja 23.10.2020: Rakennukset eivät saa ylittää Asunto-osakeyhtiö Otavan harjakorkeutta, ja niiden on sovittava yhteen ympäristönsä kanssa. Asunto Oy Kristiinanahteen tontille (Kristiinankatu 10a) sopisi parhaiten 3–4-kerroksinen viherkattoinen rakennus, joka olisi nykyisen rakennuksen kokoinen ja heikentäisi mahdollisimman vähän pihan ja asuntojen valoisuutta ja näkymää. Mahdolliset parvekkeet tulee sijoittaa toiseen suuntaan kuin Otavan pihasiiven ikkunat.

Puuston säilyttäminen on tärkeää sekä Kestilänkulman (Yliopistonkatu 26 ja Humalistonkatu 3b) että Kristiinanahteen (Kristiinankatu 10a) tonteilla. Kaava-alueella tulee suosia vettä läpäiseviä pintamateriaaleja ja hulevettä viivyttäviä rakenteita.

Kristiinanahteen tontilla on syytä selvittää, onko maaperä pilaantunutta, ja tarkistaa pelastusreittien toimivuus. Lisäksi on tarpeen tehdä pohjatutkimus ja arvioida uuden rakennuksen vaikutus Asunto-osakeyhtiö Otavan pihasiipeen, joka ei ole kokonaan kallion päällä.

Asunto-osakeyhtiö täydensi mielipidettään lokakuussa 2020 kommentoimalla kaavaluonnoksen keskeneräistä versiota. Otavan mielestä uuden rakennuksen koillisjulkisivun tulee olla samassa linjassa Otavan pihasiiven kanssa, jotta se varjostaisi vähemmän Otavan asuntojen ikkunanäkymää. Lisäksi tulisi osoittaa 700 m² lisärakennusoikeutta Otavan ullakolle 1986 valmistuneen ullakkotutkimuksen (Markku Puska ja Risto Eräpohja) mukaisesti.

Keskikaupunkiseura Toispual jokke ry:n mielipide, 3.1.2019: Yleisesti Toispual jokke ry puoltaa täydennysrakennushankkeita, jotka tarjoavat hyviä asuinpaikkoja Turun keskusta-alueella.

Kestilänkulma (Yliopistonkatu 26) on yksi hienoimmista 50-luvun liikerakennuksista Turussa. Keskikaupunkiseura Toispual jokke ry pitää rakennuksen korottamista mahdollisena, mikäli korotus on sisäänvedetty eikä ulotu kadunkulmassa ulommaksi kuin Humalistonkatu 3b:n nykyisen asuinrakennuksen seinä. Korotus häiritsee Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulman (Humalistonkatu 5 / Yliopistonkatu 29c) asuntojen näkymiä.

Nykyisen liikerakennuksen julkisivut ja esimerkiksi kierreportaat pitäisi suojella ja alkuperäiset lasidetaljit palauttaa. Olennaista on myös, että hienot puut säilyvät korttelissa.

Seura kannattaa uudisrakentamisen tutkimista osoitteessa Kristiinankatu 10a.

Turku Energia Sähköverkot Oy:n mielipide, 10.1.2019: Kaavaan tulee merkitä aluevaraus Turku Energian kiinteistömuuntamolle, joka sijaitsee osoitteessa Yliopistonkatu 26. Pääsy muuntamotilaan tulee pitää esteettömänä muuntajakoneen vaihtoa ja verkon käyttötöitä varten. Kiinteistön rakenteelliset muutostyöt tulee toteuttaa Turku Energia Sähköverkot Oy:n hyväksymällä tavalla.

Asunto Oy Humalkiven (Humalistonkatu 2b) mielipide, 13.2.2019: Asunto Oy Humalkivi ei kannata asemakaavanmuutosta. Kaavanmuutoksen myötä Kestilänkulman talosta (Yliopistonkatu 26) tulisi liian korkea. Korttelin sisälle ei mahdu uutta kerrostaloa. Jos se rakennetaan, sen tulisi olla yhden kerroksen matalampi.

Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulman (Humalistonkatu 5) mielipiteet, 24.2.2019 ja 19.4.2021: Uudet rakennukset eivät saa olla korkeampia kuin korttelin nykyiset rakennukset. Kestilänkulman rakennusten korottamista ei tule sallia.

Tulee arvioida tarkasti vaikutukset ympäristön näkymiin ja näköaloihin sekä valo- ja varjovaikutukset eri vuodenaikoina. On huomioitava vaikutukset kulttuurihistoriallisesti arvokkaisiin rakennetun ympäristön kokonaisuuksiin: Hospits Betel -hotellin ja Betel-kirkon ympäristö on valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö, Asunto-osakeyhtiö Askalan (Yliopistonkatu 28) rakennus on suojeltu ja Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulma kuuluu Yleiskaavan 2029 ehdotuksessa (30.6.2020, muutettu 22.10.2020, palautettu uudelleen valmisteltavaksi 1.12.2020) arvokkaaseen rakennetun ympäristön kokonaisuuteen. Kestilänkulman korottaminen vaikuttaisi Asunto-osakeyhtiö Askalan ja Asunto-osakeyhtiö Kasinonkulman asuntojen näkymiin ja valaistukseen ja siten myös asuntojen arvoon. Korottaminen olisi äärimmäisen haasteellista voimassa olevien asemakaavojen ja ympäristön suojeluarvojen takia.

Kaavan hyväksyminen loisi painetta hyväksyä rakennusten korottaminen myös muualla. Se johtaisi suunnittelemattomaan rakennusoikeuden lisäämiseen ja kaavojen suojelumääräyksistä poikkeamiseen.

Kaavoituksen vastaus:

Uusi kerrostalo ja Kestilänkulman korotus mitoitetaan siten, että ne eivät ylitä Yliopistonkatu 24:n (Asunto-osakeyhtiö Otavan) nykyisen rakennuksen harjakorkeutta. Suuri osa Kestilänkulman korotuksesta on sisäänvedetty suhteessa nykyisen rakennuksen julkisivuun, jotta laajennus sopisi ympäröivään kaupunkikuvaan ja varjostaisi ympäristöään vähemmän. Toisin kuin osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa esitettiin, osoitteessa Humalistonkatu 3b sijaitsevaa rakennusta ei koroteta. Kaavaluonnoksessa osoitetaan korotus ainoastaan Yliopistonkadun varrella olevaan Kestilänkulman liiketaloon. Lähimmät vastapäiset asunnot (Asunto-osakeyhtiö Askala, Yliopistonkatu 28) ovat noin 25,5 m etäisyydellä korotuksesta, joten myös niiden näkymät säilyvät suhteellisen avarina.

Vaikka Kestilänkulman rakennusta korotettaisiin, se ei tarkoita, että korottaminen pitäisi sallia kaikkialla. Kun asemakaavaa muutetaan, vaikutukset ympäristöön, kaupunkikuvaan ja naapureihin on aina otettava huomioon, ja joissakin tapauksissa ne ovat suurempia kuin toisissa.

Uuden kerrostalon seinä ja parvekkeet tulee rakentaa vähintään noin 10 m etäisyydelle Otavan pihasiiven ikkunoista. Kerrostalon rakennuspaikka merkitään kaavaluonnokseen väljästi, jotta suunnittelulle jäisi enemmän liikkumavaraa. Ei ole tarkoitus, että kerrokset 2–8 täyttäisivät kaavaan merkityn rakennuspaikan kokonaan. Paloturvallisuusvaatimusten vuoksi kerrostaloa ei välttämättä voi rakentaa kiinni Centrumin tontin rajaan, kuten esitettiin vuoden 2014 maankäyttösuunnitelmassa (Schauman Arkkitehdit Oy, 12.5.2014). Sen vuoksi voi olla tarpeen, että rakennus ulottuu kauemmas koilliseen kuin Otavan pihasiipi.

Kaavaluonnoksessa annetaan määräyksiä huleveden viivyttämisestä ja vettä läpäisevien maanpinnoitemateriaalien käyttämisestä. Jos kaavanmuutosalueen puita kaadetaan, ne on korvattava uusilla puilla. Kestilänkulman pihapuut ja kadunvarsipuut merkitään säilytettäviksi lukuun ottamatta tontin nurkassa olevaa hevoskastanjaa.

Kaikilla kaavanmuutosalueen tonteilla maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on arvioitava ennen maaperän kaivamista tai muokkausta edellyttävään toimenpiteeseen ryhtymistä. Tarvittaessa maaperä on puhdistettava.

Kaavaluonnoksessa ei anneta määräyksiä pelastusteistä, mutta tarvittaessa pelastustiemääräyksiä voidaan lisätä kaavaehdotusvaiheessa. Aloitteentekijä on ehdottanut, että paloauto ajaisi kaavanmuutosalueelle Centrumin tontilta (Kristiinankatu 8). Siitä pitäisi kuitenkin sopia Centrumin maanomistajan kanssa. Jos uusien asuntojen asukkaita ei pystytä pelastamaan paloauton nostimella, paloturvallisuus on varmistettava muulla tavoin, esimerkiksi sprinklereiden avulla.

Turun Viatek Oy on tehnyt vuonna 1998 pohjatutkimuksen Asunto-osakeyhtiö Otavasta. Viatek arvioi tutkimustensa perusteella, että rakennuksen siipiosaa ei ole paalutettu suunnitelmapiirustusten mukaisesti vaan myös se on perustettu saven läpi moreeniin betonitäytteisillä kaivoperustuksilla. Siksi uuden kerrostalon rakentaminen ei todennäköisesti uhkaa pihasiipeä.

Asunto-osakeyhtiö Otavan rakennus (Yliopistonkatu 24) osoitetaan kaavaluonnoksessa suojeltavaksi. Ullakolle saa rakentaa rakennusoikeudeksi laskettavia tiloja siten, ettei vesikattoa muuteta kadun puolella. Yliopistonkatu 24:n rakennusoikeutta ei merkitä asemakaavaluonnokseen. Lisätiloja voi toteuttaa ullakolle niin paljon kuin on rakentamismääräysten puitteissa mahdollista, mikäli se ei heikennä suojeluarvoja.

Kestilänkulman liikerakennusta ei suojella, mutta kaavaluonnoksessa määrätään, että sen julkisivujen ominaispiirteet tulee säilyttää ja julkisivukorjauksissa tulee käyttää alkuperäisiä materiaaleja.

Kaavaan merkitään aluevaraus Turku Energian muuntamolle. Kaavaluonnos mahdollistaa esteettömän pääsyn muuntamoon. Osa maankäyttösuunnitelmassa (Schauman Arkkitehdit Oy, 17.3.2021) esitetyistä autopaikoista sijaitsee muuntamolle johtavalla reitillä, mutta autot voidaan tarvittaessa siirtää syrjään.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavamuutos on osa keskustan kehittämisen kärkihanketta. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa täydennysrakentaminen osoitteessa Kristiinankatu 10a. Osoitteissa Humalistonkatu 3b ja Yliopistonkatu 26 tutkitaan mahdollisuutta autopaikoituksen uudelleenjärjestämiseen sekä rakennusten korottamiseen. Koko kaava-alueella selvitetään rakennusten suojeluarvot ja päivitetään asemakaava nykyisten kaavoituskäytäntöjen mukaiseksi. Tavoitteena on säilyttää suunnittelualueen kulttuurihistorialliset ja kaupunkikuvalliset arvot. Kaupunkiympäristölautakunta on 27.11.2018 (§ 490) päättänyt lisäksi, että tavoitteena on myös tontin 11 (Yliopistonkatu 26) puuston säilyttäminen.

Humalistonkadun katualue sisältyy suunnittelualueeseen kaavateknisistä syistä. Katualueen asemakaavamerkintöjä ei ole tarkoitus oleellisesti muuttaa.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnos on laadittu Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelman (17.3.2021) pohjalta. Lisäksi lähtökohtana on käytetty puustoselvitystä, jonka Turun kaupunkiympäristötoimialan kaavoitus teki vuonna 2019.

Kaavanmuutosalueen tontit osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi (AL, AL-1 ja AL-2). Kestilänkulman tontilla (Yliopistonkatu 26, AL-1-korttelialue) mahdollistetaan nykyisen rakennuksen korottaminen kahdella kerroksella, mutta Yliopistonkatu 24:n naapuritalon kohdalla korotus saa olla vain yhden kerroksen korkuinen. Laajennuksen kerrosala on noin 860 k-m². Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / 3 asuntoa. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakentamista. Olemassa olevalle rakennukselle on järjestettävä vähintään 42 autopaikkaa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Autopaikkoja saa sijoittaa oman korttelialueen ulkopuolelle vain, jos se on edellytys pihapuiden säilymiselle.

Asunto Oy Kristiinanahteen tontilla (Kristiinankatu 10a, AL-2-korttelialue) osoitetaan rakennuspaikka uudelle kerrostalolle, joka on enintään kahdeksan kerrosta korkea ja Kristiinankadun puolella enintään seitsemänkerroksinen. Kerrostalon rakennusoikeudeksi osoitetaan 1400 k-m², minkä lisäksi saa rakentaa ensimmäiseen kerrokseen ja pihakannen alle kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ylittäen pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie- ja teknisiä tiloja, porrashuoneita ja asukkaiden yhteistiloja. Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m², kuitenkin vähintään 1 ap / 3 asuntoa. Yhteensä enintään 15 % autopaikoista voidaan osoittaa 300 m etäisyydeltä. Pihalle saa rakentaa autokatoksia, joiden pinta-ala on yhteensä enintään 135 m². Asemakaavasta poistetaan toimistorakennus, jonka tilalle uusi kerrostalo rakennetaan.

Asunto-osakeyhtiö Otavan tontilla (Yliopistonkatu 24, AL-korttelialue) nykyinen rakennus suojellaan. Sisätiloissa suojelu koskee porrashuonetta ja sen alkuperäistä kiinteää sisustusta, materiaaleja ja pintakäsittelyjä. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoituksiin liittyviä tiloja rakentamismääräysten puitteissa siten, ettei vesikaton kadunpuoleisiin lappeisiin tehdä muutoksia.

Kaikki Kestilänkulman (Yliopistonkatu 26) ja Humalistonkatu 3b:n tonteilla kasvavat puut tulee säilyttää lukuun ottamatta hevoskastanjaa Kestilänkulman pihan nurkassa. Jos kastanja pyrittäisiin säilyttämään, uutta kerrostaloa ei voitaisi sijoittaa maankäyttösuunnitelmassa (Schauman Arkkitehdit Oy, 17.3.2021) esitetyllä tavalla.

Kaavaa ajanmukaistetaan osoittamalla määräyksiä muun muassa viherkertoimesta, huleveden viivyttämisestä, polkupyöräpysäköinnistä ja maaperän pilaantuneisuuden arvioimisesta. Mahdolliset liikennemeluun liittyvät määräykset lisätään vasta ehdotusvaiheessa.

Kadunvarsipuut merkitään säilytettäviksi. Katualueiden asemakaavaan ei tehdä muita merkittäviä muutoksia.

Uuden rakentamisen kerrosala on maankäyttösuunnitelmassa yhteensä 2260 k-m² pysäköintitilojen lisäksi, mikä merkitsee noin 45 uutta asukasta. Kestilänkulman ja Asunto Oy Kristiinanahteen tonteille osoitetaan uutta rakennusoikeutta kuitenkin yhteensä vain 1638 k-m², koska kaavasta poistetaan Kristiinankatu 10a:n toimistorakennus ja koska osoitteessa Yliopistonkatu 26 on noin 200 k-m² käyttämätöntä rakennusoikeutta. Osoitteessa Kristiinankatu 10a uuden kerrostalon maantasokerrokseen saa rakentaa pysäköinti-, varasto-, huolto-, väestönsuoja-, poistumistie-, porrashuone-, yhteis- ja teknisiä tiloja kaavassa osoitettua rakennusoikeutta ylittäen. Lisäksi sallitaan enintään 135 m²:n laajuinen autokatos Kristiinankatu 10a:n pihalla sekä pääkäyttötarkoituksiin liittyvät tilat Yliopistonkatu 24:n ullakolla. Alustavan arvion mukaan ullakolle mahtuu noin 700 k-m² kerrosalaksi laskettavaa tilaa (Markku Puska ja Risto Eräpohja, 1986: Ullakkotutkimus) eli noin 14 uutta asukasta.

Maankäyttösopimuksen tarve

Kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Arvio kaavan vaikutuksista

Lisärakentaminen tiivistää kaupunkirakennetta ja lisää keskusta-alueen asuntotarjontaa Turun kaupunkiseudun rakennemallin 2035 (Pöyry Finland Oy 2.4.2012) ja valmisteilla olevan uuden yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Rakentaminen tukeutuu olemassa oleviin palveluihin, teknisen huollon verkkoihin ja joukkoliikenteeseen. Asukasmäärän kasvu lisää ajoliikennettä suunnittelualueen ympäristössä, mutta liikennemäärä kasvaa suhteellisen vähän.

Kestilänkulman korotuksen kadunpuoleiset osat tulee suurimmaksi osaksi toteuttaa sisäänvedettyinä suhteessa nykyisen rakennuksen julkisivuun, mikä pienentää korotuksen vaikutusta katualueiden näkymiin ja varjoisuuteen. Yliopistonkadun varjoisuus lisääntyy vain vähän. Korotus varjostaa sisäpihaa vain myöhään iltapäivällä ja illalla.

Asunto Oy Kristiinanahteen uusi kerrostalo ei vaikuta katunäkymiin, mutta se rajaa näkyviä korttelin sisällä ja lisää sisäpihojen varjoisuutta. Eniten vaikutusta sillä on Asunto-osakeyhtiö Otavan pihasiiven näkymiin. Pihasiiven päätyasunnoista on kuitenkin ikkunat myös muihin suuntiin. Rakennus sijoitetaan siten, että se kaventaa lähitalojen näkymiä mahdollisimman vähän.

Jos uusi kerrostalo rakennetaan maankäyttösuunnitelman (Schauman Arkkitehdit Oy, 17.3.2021) mukaisesti, sen ja sen autopaikkojen tieltä on kaadettava Asunto Oy Kristiinanahteen pihapuut ja Kestilänkulman hevoskastanja. Kaavamääräyksissä kuitenkin edellytetään, että kaadettavat puut on korvattava uusilla puilla. Kadunvarsipuut ja suurin osa Kestilänkulman pihapuista merkitään säilytettäviksi. Vehreyden säilymistä edistetään myös viherkertoimella.

Aloitteentekijä toivoo kaavaluonnoksesta poiketen, että Kestilänkulman pihapuut voitaisiin kaataa. Rakennusvalvonta käsittelee asiaa.

Kaavanmuutosalueen kulttuurihistoria-arvoja turvataan suojelemalla 1920-luvulta peräisin oleva Yliopistonkatu 24:n kerrostalo ja edellyttämällä, että tulee säilyttää Kestilänkulman nykyisten julkisivujen ominaispiirteet.

Suunnittelualueen palvelu- tai työpaikkamäärä ei todennäköisesti muutu oleellisesti lisärakentamisen seurauksena. Kaavanmuutos kuitenkin mahdollistaa sen, että joko nykyistä suurempi tai pienempi osa kaavanmuutosalueen rakennusoikeudesta olisi liike- ja toimistotiloja.

Liite 1Luonnoskartta Freya pvm 26.4.2021

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Alustava maankäyttösuunnitelma, Schauman Arkkitehdit Oy 17.3.2021

Oheismateriaali 3Puustoselvitys 29.5.2019

Oheismateriaali 4As Oy Askalan mielipide 3.5.2021

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 26.4.2021 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Freya pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lähteenmäen Hellstenin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.