Ympäristölakimies Nina Mattila 23.3.2021: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Kupittaa (21), kortteli 1 ja tontit 21 ja 22

Vähäisiltä osin myös Kupittaa (21), kortteli 1 tontti 31, jolle sijoitetaan yhdyskäytävä

Osoite: Lemminkäisenkatu 20-22

Hakija

Turun Teknologiakiinteistöt Oy

Rakennushanke

Pääosin tiiliverhottu toimistorakennus

kerrosluku VII + u

17554 k-m² (US 250), 18851 k-m²

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 28.12.1991. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

K-1: Liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolla voidaan harjoittaa myös ympäristöhäiriötä aiheuttamatonta teollisuustoimintaa sekä tutkimus- ja opetustoimintaa. Korttelialueelle saa rakentaa kaksi maanalaista kellari- kerrosta, joihin saa sijoittaa väestönsuojia, pysäköintitiloja, huoltoliikenneväyliä sekä yhdyskuntateknisen huollon johtotiloja. Autopaikkoja on rakennettava yksi kutakin liike- ja toimistotilojen kerrosalan 75 m2 kohti sekä yksi kutakin opetus- ja tutkimustilojen kerrosalan 125 m2 kohti. Osa autopaikoista saadaan osoittaa korttelista 44/1.

Poikkeukset (MRL 58 §)

Autopaikkoja toteutetaan 43 ap. kaavassa vaadittua vähemmän (vaatimus yhteensä 218 ap., toteutetaan yhteensä 175 ap.)

Autopaikkoja osoitetaan tontin ulkopuolelta 59 ap. (osoitetaan n. 400 metrin päähän tontille 853-21-2-32)

Asemakaavassa sallitun kerrosluvun ylitys (sallittu kerrosluku on III ja VI ½, rakennetaan VII + u)

Rakennusoikeuden ylitys:

Tontin 21 rakennusoikeus kaavassa: 9000 k-m², aikaisemmin rakennettu 384 k-m², nyt rakennetaan 9412 k-m² > rakennusoikeuden ylitys 796 k-m²

Tontin 22 rakennusoikeus kaavassa: 9000 k-m², aikaisemmin rakennettu 471 k-m², nyt rakennetaan 8089 k-m² > rakennusoikeuden alitus 440 k-m²

Tonttien 21 ja 22 yhteenlasketun rakennusoikeuden ylitys: 356 k-m² (US250)

Tontille 31 rakennetaan yhdyskäytävä (53 k-m²) rakennusoikeus ylittäen

Toinen S1-luokan väestönsuojista ylittää ko. suojille asetetun enimmäissuojapinta-alan (sallittu 135 m²; toteutetaan varsinainen suojapinta-ala 141,5 m², suojan kokonaishuoneala 154,5 m²)

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Liikennesuunnittelu: ehdollinen

Päätöksen perustelut

Kyseessä on toimistorakennuksen uudisrakentaminen Kupittaan kaupunginosaan. Rakennukseen tulee myös opetusja tutkimustiloja. Poikkeuksia haetaan asemakaavan mukaisista autopaikkavaatimuksista, rakennusoikeudesta ja kerrosluvusta. Lisäksi hakija on hakenut poikkeusta väestönsuojan enimmäispinta-alasta. S1- luokan väestösuojan koko perustuu pelastuslain nojalla annettuun valtioneuvoston asetukseen väestönsuojista. Maankäyttö- ja rakennuslain 171.1 §:n mukaan kunnan poikkeamispäätöksistä päättävä viranomainen voi erityisestä syystä hakemuksesta myöntää poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslaissa säädetystä tai sen nojalla annetusta rakentamista tai muuta toimenpidettä koskevasta säännöksestä. Pelastuslain 75.2 §:n mukaan rakennusluvan myöntävä viranomainen voi pelastusviranomaista kuultuaan myöntää poikkeuksen pelastuslain nojalla säädetyistä väestönsuojaa koskevista teknisistä vaatimuksista tai koko- ja sijaintivaatimuksesta, jos siihen on perusteltu syy eikä poikkeuksen tekeminen olennaisesti heikennä suojautumismahdollisuuksia. Näin ollen tällä päätöksellä ei voida kyseistä väestönsuojaa koskevaa poikkeusta myöntää ja hakijan tulee rakennuslupavaiheessa selvittää rakennusvalvonta- ja pelastusviranomaisen kanssa väestönsuojan koko- ja muut vaatimukset.

Hakija perustelee kerrosluvusta ja rakennusoikeudesta poikkeamista seuraavasti. Rakennuksen päärakennusmassa rakennetaan Lemminkäisenkadun linjaan, jotta rakennuksen yleisilmeestä muodostuu helposti havainnoitava kuutiomainen kokonaisuus. Tavoite on saada rakennuksesta Edu Cityn mukainen pari, jossa rakennusten aukotus, terassointien sisäänvedot sekä perusratkaisut toimivat yhtenäisen ilmeen muodostajina. Rakennuksen ilmeestä luodaan Lemminkäisenkadun suuntaan selkeä. Edu Cityn olevien pilarilinjojen noudattaminen on hakijan mukaan oleellista uudisrakennuksessa vastaavien mittasuhteiden saavuttamiseksi sekä autopaikoituksen toteuttamiseksi rakennuksen kellarikerroksessa. Alueen läpi kulkee ns. pitkittäisyhteys Ströget ja poikittaisyhteys, joiden käytössä pysymiseksi ja viihtyisyyden varmistamiseksi päätöksessä on asetettu ehtoja. Pitkittäisyhteys Strögetin tulee toteutua vähintään rakennuksen aukioloaikoina ja Datacityn vierestä kulkevan poikittaisyhteyden kulkuväylä tulee toteuttaa leveänä, viihtyisänä, laadukkaana sekä jalankululle ja pyöräilylle turvallisena. Poikittaisyhteys on merkittävä, koska se mahdollistaa kulun alueen läpi Kupittaan aseman suuntaan. Näin ollen sen käytettävyyttä ja viihtyisyyttä tulee lisätä viherrakentamisella, valaistuksella tai ympäristötaiteella.

Hankkeesta on pyydetty liikennesuunnitteluinsinöörin lausuntoa, joka on huomioitu päätöksen ehdoissa. Suunnittelua tulee tarkentaa rakennuslupavaiheessa ja noudattaa asetettuja päätöksen ehtoja. Riittävät näkemäalueet tulee varmistaa ja suunnittelussa huomioida alueen suuri jalankulkijoiden ja pyöräilijöiden määrä. Nykytilanteessa Kupittaan alueella on pulaa pysäköintipaikoista. Paikkojen käyttöaste on suuri. Hankkeen myötä toimintoja ja palveluja tulee alueelle lisää, joka lisää myös liikkujien määrää. Pysäköintipaikkojen toteuttamiseksi tulee etsiä ratkaisuja. Moottoriajoneuvojen pysäköintipaikkavaje tulee ratkaista eli 43 autopaikan toteuttamatta jättäminen ei siis ole puollettavissa. Hakija voi kuitenkin osoittaa myös nämä autopaikat rakennuspaikan ulkopuolelta.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

LiiteAsemapiirros 29.1.2021

Toimialajohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 29.1.2021 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

Liikennesuunnitteluun liittyvät ehdot:

Näkemäalueiden tulee toteutua

Eri kulkumuotojen yhtyminen kujalla ja liittyminen Lemminkäisenkadulle tulee tarkastella ja suunnitella turvalliseksi

Moottoriajoneuvojen pysäköintipaikkavaje tulee ratkaista

Kadulle ei voi osoittaa pysäköintipaikkoja

Pysäköintikellariin tulee toteuttaa selkeä opastusjärjestelmä

Pyöräpysäköintiä ei osoiteta Lemminkäisenkadun suuntaiselle jalankulun väylälle vaan pohditaan toteutusta muutoin helposti saavutettavaksi

Katualueelle sijoitettavista pelastuspaikoista laaditaan erillinen sopimus kaupungin kanssa ja hyväksytetään ratkaisu pelastuslaitoksella

Muut ehdot:

Pitkittäisyhteys Strögetin tulee toteutua vähintään rakennuksen aukioloaikoina ja Datacityn vierestä kulkevan poikittaisyhteyden kulkuväylä toteutetaan leveänä, viihtyisänä, laadukkaana sekä jalankululle ja pyöräilylle turvallisena

Poikittaisyhteys on merkittävä, koska se mahdollistaa kulun alueen läpi Kupittaan aseman suuntaan. Näin ollen sen käytettävyyttä ja viihtyisyyttä tulee lisätä viherrakentamisella, valaistuksella tai ympäristötaiteella

Tontit 21 ja 22 tulee yhdistää ennen rakennuksen loppukatselmusta

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (3 kpl), yhteensä 1160 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 7.4.2021.

Christina Hovi

Toimialajohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.