Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 25.3.2021:

III kaupunginosaan on laadittu 20.10.2020 päivätty ja 23.3.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Sepänkatu 1 (21/2017).

Alueen pinta-ala on n. 1,8 ha.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavan kuvaus

Korttelin tontit osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi, jolle saa sijoittaa myös palveluasuntoja, päiväkodin, palvelun toimitiloja, kokoontumistiloja ja opetustoimintaa palvelevia tiloja. Sepänkadun päässä pysäköintialueena käytetty osa puistoaluetta liitetään osaksi korttelialuetta, jolloin tonttijaolla muodostuu tontti 9.

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuneen tontin suunnitteluratkaisu perustuu kehittämiskumppanikilpailussa valituksi tulleen suunnitelman jatkokehittämiseen. Kaavaehdotuksessa esitetään suojeltavat rakennukset, uudisrakentamisen sijoittuminen, määrä ja massoittelu. Olemassa olevista rakennuksista Sepänkadun ja Sirkkalankadun varrella olevat rakennukset suojellaan Museokeskuksen kilpailuvaiheessa määrittelemän minimitavoitteen mukaisesti. Rakennusten arkkitehtoniset ja kulttuurihistorialliset ominaispiirteet määrätään säilytettäviksi. Mahdollisten parvekkeiden tulee olla ilmeeltään kevyet, rakennuksen ominaispiirteisiin sopivat ja rakennuksen selkeän perushahmon säilyttävät. Näiden rakennusten rakennusoikeudeksi on arvioitu yhteensä 9000 k-m².

Tontin 9 uudisrakentaminen toteutetaan 4-8 -kerroksisina pistetaloina ja kolmea 8-kerroksista rakennusta yhdistää kaksikerroksiset rakennusosat. Näin sisäpiha avautuu puiston suuntaan, mutta uudisrakennukset muodostavat vaihtelevan korkuisen ja suojaavan muurin Neitsytpolun puolelle. Uudisrakentaminen ottaa huomioon korttelin suojeltavien rakennusten korkeudet näiden läheisyydessä ja kunnioittaa Luostarivuoren koulun asemaa Samppalinnan vuoren näkymiä hallitsevana julkisena rakennuksena. Uudisrakentamiseen osoitetaan rakennusoikeutta 14750 k-m², jonka lisäksi saa rakentaa pihakannen alle maanalaista tilaa kahteen kerrokseen pysäköintiä, varastointia, väestönsuojia, teknisiä tiloja tms. varten. Puiston reunalle Sepänkadun varren uudisrakennukseen ja Sirkkalankadun reunalla olevaan suojeltavaan rakennukseen määrätään rakennettavan liike- ja/tai toimistotiloja tietty prosenttimäärä maantasokerroksesta. Tontin uudisrakennuksiin arvioidaan tulevan n. 170 asuntoa ja n. 480 asukasta. Lisäksi asuntoja on mahdollisuus rakentaa myös suojeltuihin rakennuksiin.

Heidekenin Perhetalon käytössä olevat rakennukset suojellaan ja tontille osoitetaan rakennusala 3-kerroksiselle uudisrakennukselle kooltaan 1300 k-m². Suojeltavien rakennusten rakennusoikeudeksi on arvioitu yhteensä 2070 k-m². Heidekenin päärakennus määritellään rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti ja historiallisesti erittäin arvokkaaksi rakennukseksi ja sisätiloissa suojellaan porrashuoneet, alkuperäinen huonejako sekä julkisluonteisten sisätilojen alkuperäinen kiinteä sisustus, materiaalit ja pintakäsittely. Kellarikerrokseen ja ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoituksenmukaisia tiloja, mutta kattoikkunat sallitaan vain sisäpihan puolella. Sepänkadun varrella oleva puutalo määritellään historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi rakennukseksi ja sisätiloissa suojellaan alkuperäinen kiinteä sisustus. Jos uudisrakennus toteutetaan kaupunkipientalona, rakennukseen arvioidaan tulevan neljä asuntoa. Lisäksi suojellut rakennukset on mahdollista muuttaa tulevaisuudessa asuinkäyttöön.

Autopaikkoja tulee järjestää 1 ap/120 k-m². Autopaikat tulee sijoittaa pihakannen alle rakennettavaan maanalaiseen tilaan tai siihen aukeaviin rakennusten kerroksiin. Heidekenin Perhetalon käytössä oleville rakennuksille lankeaa autopaikkojen järjestämisvelvoite, jos rakennukset muutetaan asuinkäyttöön. Sepänkadun varren vinopysäköintipaikat sijoitetaan asemakaavassa kokonaan katualueelle, jolloin taataan yleisten pysäköintipaikkojen määrän säilyminen tulevaisuudessa kutakuinkin ennallaan.

Ympäristön vehreys turvataan viherkertoimen avulla, alueen viherkerroin on määritelty vähintään 0,8:aan. Viherkertoimella hallitaan myös hulevesien viivytystä.

Samppalinnan vuoren ja Urheilupuiston välille mahdollistetaan sillan rakentaminen kävelyä ja polkupyöräilyä varten.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan Turun kaupungin aloitteesta. Turun ammattikorkeakoulun käytössä ollut tontti on ollut kaupungin omistuksessa 23.12.2020 saakka. Turun kaupunginhallitus teki periaatepäätöksen kampushankkeen valmistelusta vuonna 2011. Hankkeen taustalla oli ammattikorkeakoulun pyrkimys keskittää toimintojaan Kupittaalle. Kaupunginvaltuusto päätti 1.6.2015, että Turun ammattikorkeakoulu Oy oikeutetaan luopumaan Sepänkatu 1 tilojen vuokrauksesta ja kiinteistö myydään.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi tonttia 8 koskevan kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 23.5.2017 § 176. Lisäksi lautakunta päätti, että asemakaavan yhteydessä tutkitaan mahdollisuutta kevyen liikenteen sillan rakentamiseksi Urheilupuiston ja Samppalinnan vuoren välille.

Ilmoitus vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin kirjeitse osallisille 24.5.2017. Kaavan vireille tulosta on kuulutettu 27.5.2017 ja vireillä olosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksissa 2018 - 2020.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 20.6.2017.

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvaan tonttiin liittyen 4.6.2018 - 26.8.2019 käytiin avoin kaksivaiheinen kilpailullinen neuvottelumenettely, jolla haettiin kehittämiskumppania/-kumppaneita Sepänkatu 1:n kehittämiseen. Pyrkimyksenä oli löytää kilpailualueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja/omistajat sekä innovatiivinen suunnitelma, joka mahdollistaisi olemassa olevien rakennusten uudiskäyttöä sekä mahdollisesti korvaavaa uudisrakentamista.

Kilpailun jälkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma päivitettiin ja suunnittelualueeseen lisättiin asemakaavan päivittämiseksi Heidekenin Perhetalon käytössä oleva tontti sekä liittyviä katualueita. Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin kirjeitse osallisille 4.12.2019.

Kirjallisia mielipiteitä on saatu OAS-vaiheissa yhteensä kymmenen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi luonnoksen 11.8.2020 § 260. Lisäksi lautakunta edellytti, että ehdotusvaiheeseen sisällytetään viherkerroin ja tutkitaan viherkattojen sijoittamista erityisesti 2-kerroksisten rakennusten katoille.

Asemakaavanmuutosehdotus (pvm. 20.10.2020) oli lausunnoilla 2.11.- 2.12.2020 välisenä aikana ja nähtävillä 2.11.-1.12.2020. Ehdotuksesta ei jätetty muistutusta.

Mielipiteiden ja lausuntojen tiivistelmät ja vastineet on kuvattu vuorovaikutusraportissa. Kaavakarttaan lisättiin aluepelastuslaitoksen lausunnon perusteella, että pihakannen tulee kestää raskaan pelastusajoneuvon paino.

Museokeskuksen lausunnon edellyttämä arkeologinen selvitys

Turun museokeskus edellytti 9.12.2021 päivätyssä lausunnossaan, että kaavanmuutosalueella oli tehtävä arkeologinen selvitys, koska alueella saattoi sijaita muinaisjäännös Samppalinnan tullimuuri (1000039834). Oli mahdollista, että muinaisjäännös ulottui kaavassa rakennettavaksi osoitetulle alueelle ja siten tuhoutuisi kaavaa toteutettaessa.

Kaavoitus tilasi selvityksen Muuritutkimus Oy:ltä, joka teki paikalle kuusi koekuoppaa tai -pistoa. Selvityksen mukaan tullimuuria tai siihen liittyviä osia ei rakennettavalla alueella havaittu. Yhdestä kuopasta tuli esille muualta purkujätteenä paikalle tuotu yhtenäinen tiililaastirakenne. Kallion päällä ollut mahdollinen kivirakenne oli todennäköisesti muodostunut kallion louhimisen yhteydessä 1960-luvulla. Näin ollen kyseessä ei ollut muinaisjäännös. 

Turun museokeskus totesi 8.2.2021 lausuntonaan, että tehdyt arkeologiset selvitykset olivat riittävät, ja kaavaan ei ole tarpeen tehdä sm-suojelumerkintää.

Muut muutokset nähtävilläolon jälkeen

Suojeltavien rakennusten rakennusoikeuden määrä on lisätty kaavakartalle, jotta rakentamisen määrä on ilmaistu riittävällä tarkkuudella ja yksiselitteisesti. Vihertehokkuutta koskevia sanamuotoja muutettiin kaupunginhallituksen päätökseen 8.2.2021 § 70 perustuen.

Korttelialuetta pienennettiin maanomistajan suostumuksella siten, että Sepänkadun reunalla oleva vinopysäköintialue ja jalkakäytävä sijoittuvat kokonaan katualueen puolelle. Katualueen leventäminen pysyttää olemassa olevan tilanteen eikä yleisessä käytössä olevien kadunvarren pysäköintipaikkojen määrä vähene.

Maanomistajan kommenttien perusteella kaavamerkintöihin ja -määräyksiin tehtiin seuraavia muutoksia:

• parvekkeiden ominaisuuksien määrittely vanhoissa koulurakennuksissa ja uudisrakennuksissa
• pihakannen (pi-maa) rakennusalan laajentaminen kahden uudisrakennuksen rakennusalan välissä tontin pohjoisosassa
• monitoimitilojen rakentamisen salliminen rakennusoikeuden ylittäen vanhoissa koulurakennuksissa rakennuksen vaipan tilavuuden niin mahdollistaessa
• aitaamisen sanamuodot
• istutettavalle alueelle sijoittuviin terasseihin liittyvä kaavamääräys
• kahden kellarin rakentamisen salliminen uudisrakennuksiin
• tonttijako ja tonttijaonmuutos asemakaavan yhteydessä.

Muutoksia on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa.

Edellä mainittujen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Infran kustannukset ja kaavatalous

Asemakaavanmuutoksen mahdollistama uudisrakentaminen ei edellytä katujen tai muun infran rakentamista kaupungin toimesta. Katualueeksi muutettava osa Samppalinnan vuoren puistoa on jo nykyisellään katumaisesti rakennettu Sepänkadun jatke. Myöskään katualueelle nyt kokonaan sijoittuviin vinopysäköintipaikkoihin ja jalkakäytävään ei kohdistu muutostarpeita. Tontilla 9 sijaitsevan muuntamon siirtokustannuksista vastaa tontinomistaja.

Keskustan kehittäminen -kärkihankkeen alla käytiin Sytytä Turku -kilpailu 19.8.2020–15.2.2021. Kilpailun tavoitteena oli löytää Turun kaupungille kehittämispanostuksiin valmiita kumppaneita ja toteuttamiskelpoisia konkreettisia ehdotuksia keskusta-alueen elävöittämiseksi keskustavision mukaiseen suuntaan. Kaupunginhallitus päätti 1.2.2021 § 33 valita yhdeksi kilpailun 12 voittajasta ehdotuksen Puistosilta, joka yhdistäisi puistot Neitsytpolun yllä. Ehdotuksen innovatiivisuus liittyi laadullisiin elementteihin. Tarveselvityksen ja hankesuunnitelman hyväksyminen tuodaan päätöksentekoon erillisellä prosessilla.

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Sepänkatu 1

Oheismateriaali 1Selostus Sepänkatu 1

Oheismateriaali 2Tilastolomake Sepänkatu 1

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti

Oheismateriaali 4Mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6Museokeskuksen lausunto arkeologisesta selvityksestä (8.2.2021)

Laaditut selvitykset ja raportit, Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennushistoriaselvitys ja Arkeologinen koetutkimus, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 20.10.2020 päivätty ja 23.3.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Sepänkatu 1 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako/tonttijaonmuutos: III-19.-9.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Laukkasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.