Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Päivi Siponen 10.3.2021:

Kaavoituksessa on laadittu 2.11.2020 päivätty ja 10.3.2021 lausuntojen ja muistutusten johdosta muutettu asemakaavaehdotus.

Nykytilanne

Kaava-alue on asemakaavoittamatonta pelto- ja metsäaluetta Friskalan noin 560 asukkaan ja Maunulan noin 430 asukkaan pientaloalueiden välissä.

Friskalan alueen kaavoituksen yhteydessä osa Maunulantiestä kaavoitettiin katualueeksi, jota oli tarkoitus myöhemmin jatkaa Karhunahteen tulevalle asuinalueelle. Nyt kaupunki on hankkinut suurimman osan kaavoitettavasta alueesta itselleen. Kaava-alueella sijaitsee Maunulan tila, jonka päärakennus on vuodelta 1913.

Suunnittelualue on noin 24,4 ha.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotus

Karhunahteen asemakaava-alue sijoittuu Friskalan ja Maunulan asuinalueiden väliin asemakaavoittamattomalle laaksomaiselle peltoalueelle. Peltoalueen pohjoispuolella on yhtenäinen Maunulanmetsä ja eteläpuolella pienempiä metsäsaarekkeita sekä Aamunkoitto-niminen metsäinen mäki.

Asuinkortteleita (AP-1, AP-2, AO, AO-1, AO-2) kaavaehdotuksessa on 7 ha eli 29 %, virkistysalueita (VL-1, VL/s) 16,2 ha eli 66 % ja katualueita 1,2 ha eli 5 %.

Kaava-alueelle on osoitettu yhteensä 14 336 k-m² rakennusoikeutta.

AP-korttelialueiden tonttitehokkuudet vaihtelevat 0,17 – 0,2 välillä.

AP-1 -korttelin rakennusoikeus on 5 777 k-m², AP-2 -korttelin 1809 k-m², ja yhteensä 7 586 k-m².

AO-tontteja on osoitettu 23 kpl, joiden rakennusoikeudet ovat 250 k-m².

Riihimaa-kiinteistölle (AO-2-kortteli 106) on osoitettu 4 x 250 k-m² rakennuspaikkaa. AO-kortteleiden rakennusoikeus on yhteensä 6 750 k-m².

Maunulan tilan päärakennus ehdotetaan suojeltavaksi.

Asukkaita alueelle tulee arviolta noin 290 (14 336 k-m² / 50 k-m² = 287).

Alueella sijaitsee neljä luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeää aluetta, jotka on merkitty luo-kaavamerkinnöin, sekä säilytettäväksi virkistysalueeksi ehdotettu metsäsaareke (VL/s).

Hulevedet kulkevat nykytilanteessa metsistä vähitellen vanhoja ojia pitkin Kakskerrantien ali Friskalanlahteen, ja lännessä valtaojia pitkin etelään kohti merta. Tarkemman hulevesisuunnittelun myötä päädyttiin siksi viivyttämään alueen hulevesiä Sädepuiston ja Itätalonpellon kosteikoissa.

Kaava-alueelta on hyvät jalankulku- ja pyöräily-yhteydet ympäröiville alueille ja mm. Haarlan koululle ja päiväkodille. Maunulantietä on jatkettu Friskalan Ravaksenkadulta kaava-alueelle, lähin linja-autopysäkki on Kakskerrantien ja Ravaksenkadun risteyksessä.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaava on valmisteltu kaupungin aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 7.6.2016 § 171.

Asemakaavan vireilletulosta ilmoitettiin kaavoituskatsauksessa 2016-2020. Ilmoitus vireilletulosta sekä 21.6.2016 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille kirjeitse 22.6.2016.

Alustavaa luonnosta esiteltiin Hirvensalon perinteisen kaavanäyttelyn illassa 29.3.2017. Paikalla oli runsaasti kaava-alueen naapureita Auerkadulta ja Tähdenlennolta ja yhdessä keskustellen pyrittiin löytämään ratkaisuja kaavan alkuvaiheen kuulemisen aikana jätettyihin kaavaa vastustaviin mielipiteisiin.

Kaavan rakenne perustuu mm. asemakaavoitusta ohjaavaan osayleiskaavaan, luontoselvitykseen, rakennettavuusselvitykseen, kaavatalouteen, tonttitarjontatavoitteisiin, ja ehdotuksen valmisteluun yhdessä katu-, infra- yleisten alueiden ja hulevesisuunnittelun, rakennuttamisen, kunnossapidon ja toteutussuunnittelun kanssa, sekä vuorovaikutukseen maanomistajien ja naapureiden kanssa.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 30.11. - 29.12.2020. Lausuntoaikaa oli 22.1.2021 saakka. Lausuntoja saapui neljä ja muistutuksia nähtävillä oloaikana yksi. Lisäksi nähtävilläoloajan jälkeen on saapunut kaksi muistutusta.

Lausunnot ja muistutukset vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.6. ja 4.4.7, sivuilla 17-24.

Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne ja ympäristökeskuksen (ELY) kommenttien johdosta luo-alueiden kaavamääräystä on täydennetty lauseella: Alueella ovat sallittuja ainoastaan luonnon monimuotoisuuden ja maisemansuojelun edistämistä tukevat toimet. Etelänhoikkaängelmän sijainti on otettu huomioon kaavaehdotuksessa ELY-keskukselta saadun paikkatiedon mukaisesti Sädepuiston ja Aamunkoiton VL-alueilla, ja merkitty luo-merkinnällä.

Metsälain 10 § mukainen erityisen tärkeä elinympäristö (kallio) sijaitsee Aamunkoitto-nimisellä virkistysalueella, ja on yhdistetty kaavaehdotuksen lohkareikon luo-alueeseen.

Lisäksi AP-2 korttelialueen sisälle jäävän luo-alueen säilymistä rakennusaikana on painotettu kaavamääräyksessä lauseella: Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeää aluetta ei saa käyttää rakennusaikaiseen läjitykseen, varastointiin tai kulkemiseen, vaan se on suojattava rakentamisen ajaksi.

Museokeskuksen lausunnon johdosta Maunulan yksittäistaloon liittyvän aittarakennuksen sr-2 rajausta on tarkennettu, mutta tilaan liittyvää kellarivajaa ei ole merkitty suojeltavaksi Museokeskuksen vaatimuksesta huolimatta.

Kyseinen kellarivaja sijaitsee Helmi Maunulan polun pohjoispuolella metsän reunassa ja sen ympäristö on luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeää aluetta. Kellarivajaa on vaikea yhdistää AP-1-korttelin toimintoihin, ja saada kellarivajalle omistajaa / kunnossapitäjä. Tästä syystä kaupunkisuunnittelu ehdottaa kellarivajan jättämistä suojelun ulkopuolelle.

Kiinteistön Riihimaan (AO-2 kortteli 106) omistajan muistutuksen johdosta rakennusaloja on muutettu korttelin sisällä siten, ettei olemassa olevaa rakennusta tarvitse purkaa.

Tonttien vihertehokkuutta kuvaava merkintä viherkertoimen tasosta 0,8 lisättiin kaupunginhallituksen päätöksen 8.2.2021 § 70 mukaisesti. Karhunahteella vihertehokkuutta tarkasteltiin suhteessa alueen luonnon monimuotoisuuden ja hulevesien hallinnan kokonaisuuksiin.

Lisäksi selkeytettiin AP-kortteleiden kaavamääräysten sanojen muotoilua, ja poistettiin AO-1 kaavamääräyksestä ”vaaka” julkisivuverhouksen laudoituksen yhteydestä. Nyt AO-1 kaavamääräyksen lause kuuluu: ”Rakennusten julkisivuverhouksena tulee käyttää okran väristä laudoitusta tai rappausta”.

AP-2 rakennusoikeus tehokkuusluvulla laskettuna tarkistettiin, ja rakennusoikeus pieneni nähtävillä olevasta kaavaehdotuksen 1971 k-m²:stä 1809 k-m²:iin (162 k-m²). AP-2 korttelin rakennusaloja jouduttiin pienentämään kaavaprosessin kanssa samanaikaisen tarkemman yleisten alueiden hulevesisuunnittelun myötä.

Tähdenlento ja Tähdenlennonpolku

Kaksi myöhässä tullutta muistutusta saapui kaava-alueen eteläpuolella olevalta Tähdenlennon asukkailta. He vastustavat suunnitelmaa ja Tähdenlennonpolun rakentamista. Muistutusten mukaan kaavaehdotuksen Maunulantien länsipään AO-1 -kortteli nro 100 on liian lähellä Tähdenlennon pohjoispään tontteja.

Kaavoituksen vireille tullessa vuonna 2016 osallisille postitetussa osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa oli mukana ote voimassa olevasta Hirvensalon osayleiskaavasta 2020, jossa Tähdenlennon pohjoispään ja Karhunahteen Maunulantien länsipään kortteleiden väli on n. 45 metriä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa oli mukana myös ote uudemmasta Hirvensalon täydennysosayleiskaavan luonnoksesta (13/2007, hyv. 17.12.2015 Kh).

Tuoreemmassa osayleiskaavassa A-1 kortteli, joka sisältää myös virkistysalueet, ulottuu Tähdenlennon kortteleihin kiinni.

Osayleiskaava ohjaa asemakaavoitusta ohjeellisena.

Karhunahteen kaavaehdotuksen eteläpuolella olevasta lähimmästä Tähdenlennon pohjoispäässä olevasta tontin rajasta välimatka vaihtelee noin 28 - 38 metriä Karhunahteen kaavaehdotuksen länsipään AO-1 kortteliin nro 100. Korttelin nro 100 tonttien rakennusalat ja pihat on suunnattu lisäksi länteen päin. Osittain Tähdenlennon pohjoispään tontteja suojaa myös metsäsaareke (VL Itätalonpiennar).

Muistutusten johdosta kaavoitus on pienentänyt kaavaehdotuksen korttelin nro 100 tontteja noin 6 metriä, rakennusalaa noin 5 metriä ja lisännyt näiden tonttien eteläosaan alueen, johon on istutettava puita ja pensaita. Näin välimatka Tähdenlennon pohjoispään tontin ja muutetun kaavaehdotuksen korttelin nro 100 välillä on noin 34 - 45 metriä.

Lisäksi kaavoitus ehdottaa tarkemmassa toteutussuunnittelussa istutettavaksi esim. pajuja korttelin 100 ja korttelin 102 eteläpuolelle Itätalonpientareelle ja Linnunradalle. Puistoon tullaan rakentamaan hulevesioja, jonka ympäristöön pajut perinteisesti sopivat vettä puhdistamaan.

Kaupunkisuunnittelun näkemys on, että ostaessaan tontin Tähdenlennonpolku-nimisen puistokaistaleen vierestä, asukkaat ovat tienneet rakentavansa omakotitalonsa polun viereen. Kaupunkisuunnittelun tavoitteena on yhdistää Hirvensalon alue verkostona siten, että asukkaat voisivat liikkua siellä kävellen alueelta toiselle. Myös lasten on turvallisempaa mennä näitä polkuja pitkin lähikouluun, joka sijaitsee suoraan Tähdenlennolla.

Karhunahteen eteläpuolella olevan Maunulan kaava-alueen (kaavatunnus 22/2001), tullut voimaan 28.6.2003) virkistysalue (VL) Tähdenlennonpolku on nyt noin 8 metriä. Tarkoitus on rakentaa siihen Maunulantien ja Tähdenlennon yhdistävä kivituhkapintainen 3 metrin Tähdenlennonpolku, jotta sitä voidaan pitää kunnossa.

Kaavoitus katsoo Tähdenlennonpolkua tarvittavan, eikä esitä sen poistamista kaavasta.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Infrakustannukset

Rakennussuunnitelman suunnitelmaluonnosten perusteella asemakaava-alueen infran rakentamiskustannus on yhteensä 1,90 milj.€ (alv 0%). Kustannusarvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannusarvio sisältää kadut 0,95 milj.€, puistot 0,18 milj.€, hulevesi 0,23 milj.€ ja vesihuollon 0,54 milj. €. 

Kaupungille on koitunut menoja maanhankinnasta n. 1,3 milj.€.

Tulot arvioidaan olevan n. 3,3 milj.€ (AO-tontit 1,4 milj.€ + AP-korttelit 1,9 milj.€).

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu. Maankäyttösopimuksella sovitaan yksityisen maanomistajan osallistumisesta yhdyskuntatekniikan rakentamiskustannuksiin.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Karhunahde

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Karhunahde

Oheismateriaali 2Tilastolomake Karhunahde

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot ja ELY-keskuksen luonnonsuojeluyksikön kommentit

Oheismateriaali 4Muistutus, Riihimaa-kiinteistön asiamies 3.12.2020

Oheismateriaali 5Muistutus, Tähdenlento 34:n asukkaat 16.2.2021

Oheismateriaali 6Muistutus, Tähdenlento 27:n asukkaat 16.2.2021

Laaditut selvitykset ja raportit www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja esittää kaupunginhallitukselle, että 2.11.2020 päivätty sekä 10.3.2021 lausuntojen ja muistutusten johdosta muutettu asemakaavaehdotus Karhunahde esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään seuraavat sitovat tonttijaot: HAARLA 97.-1-5, 98.-1-2, 99.-1, 100.-1-3, 101.-1, 102.-1-8, 104.-1-2, 105.-1, 108.-1-2.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Karhunahteen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 1,9 milj.€ (alv 0 %), ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Karhunahteen asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Lähteenmäen kannattamana yksimielisesti.