Maankäyttöinsinööri Suvi Panschin ja tontti-insinööri Juhani Lankinen 5.3.2021:

Tontin 853-12-24-11 vuokramiehet XXXXX ja XXXXX ovat 27.10.2020 kirjatulla anomuksella anoneet saada lunastaa vuokraamansa tontin 853-12-24-11 omaksi vuoden 2020 vyöhykehinnalla 129.198 euroa.

Vuokra-aika on alkanut 1.1.1980 ja jatkuu aina 31.12.2029 saakka. Tontti on kooltaan noin 2118 m2. Nykyinen vuokramies on hallinnut tonttia vuodesta 2013 alkaen. Tontin vuokra vuonna 2021 on 1151,71 euroa/vuosi.

Vuokra-alue on 24.2.1990 voimaan tulleen asemakaavan 12/1982 mukaista erillispientalojen korttelialuetta (AO). Tontille on asemakaavassa osoitettu kaksi erillistä asuinrakennuksen rakennusalaa, joista toinen on rakentamaton. Toisella sijaitsee vuokramiehen omistama asuinrakennus. Lisäksi tontilla sijaitsee kaksi erillistä talousrakennusta.

Kaupunginvaltuuston 15.6.2020 § 98 hyväksymän Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaan rakennettuja vuokrattuja tontteja voidaan myydä vuokramiehelle edellyttäen, etteivät kaupungin hyväksymät maankäytön suunnitelmat anna aihetta olettaa alueen tai tontin käyttötarkoituksen oleellisesti muuttuvan. Lisäksi periaatteiden mukaan vuokrattujen tonttien myyntiä arvioitaessa otetaan huomioon kokonaisvaltainen kaupunkikehitys ja kokonaistaloudellisuus ja että erityistapauksissa hintataso määritetään käypään arvoon AKA-arviolausuntoon perustuen. Rakennettujen vuokraomakotitonttien myynneissä käytetään pääsääntöisesti vuokrasopimuksen mukaista vuosivuokran pääoma-arvoa, mutta vähintään alueittaisia vyöhykehintoja.

Kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaosto on 7.10.2019 § 71 päättänyt edellä mainituista omakotitonttien vyöhykehinnoista vuodelle 2020. Päätöksen mukaisesti vyöhykehintoja käytetään omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteiden mukaisesti hakumenettelyllä ensikertaisesti luovutettavien omakotitonttien luovutuksissa, uusittaessa omakotitonttien vuokrasopimuksia sekä omakotitonttien muodostusosakauppojen yhteydessä. Lisäksi merkittävä käyttökohde ovat olleet jatkuvan haun tonttien, eli tarjous- ja hakukierroksilta luovuttamatta jääneiden tonttien, luovutus samoin kuin vuokratonttien omaksi lunastaminen eräissä tapauksissa. Lisäksi päätöksessä todetaan, että kaupungin ensikertaisesti luovuttamista omakotitonteista mikrosijainniltaan selkeästi vyöhykehinnasta poikkeavat tontit luovutetaan tarjousperusteisesti markkinahintaan. Vuokratonttien myyntitilanteissa ominaisuuksiltaan alueen muista tonteista selvästi poikkeavat tontit luovutetaan ulkopuoliseen arviolausuntoon perustuvaan käypään hintaan. Vyöhykehinnoittelulla luovutetaan tontteja, joiden hintatason voidaan olettaa vastaavan kohtuullista käypää hintaa.

Kaupunginvaltuusto on hallintosäännöllä siirtänyt tonttien myyntiä koskevan toimivallan kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtajalle. Toimialajohtaja on edelleen siirtänyt kaupunkiympäristötoimialan hallinnon järjestämispäätöksellä päätösvallan omakotitonttien myymisestä tontin vuokramiehelle tonttipäällikölle. Tonttipäällikkö päättää myös kaupungin tonttien maanvuokrasopimusten jatkamisesta. Jokainen vuokratontin ostoanomus käsitellään erikseen ja päätös myynnistä tai myymättä jättämisestä perustuu erilliseen harkintaan, jossa otetaan huomioon voimassa oleva lainsäädäntö, edellä kuvatut kaupungin periaatelinjaukset, kohdetta koskevat sopimukset ja niiden ehdot sekä aluetta ja tontin ominaisuuksia koskevat hintapäätökset ja hinnoitteluperiaatteet. Lisäksi päätöksen perustana käytetään muille vastaaville tai vastaavan kaltaisille tonteille tehtyjä päätöksiä tai vuokramiehille annettuja vastauksia ja ohjeita asiaan liittyen.

Kyseessä olevassa tapauksessa tonttipalvelut on myyntiharkinnan pohjaksi selvittänyt Itäharjulla sijaitsevan kahden rakennuspaikan käsittävän tontin asemakaavoituksen taustaa. Pääsääntöisesti Turussa sijaitsevilla omakotitontilla on yksi rakennuspaikka, johon voi toteuttaa korkeintaan kaksi asuntoa. Kyseisessä tapauksessa kahden rakennuspaikan sijoittuminen tontille on perusteltu vuonna 1990 voimaan tulleen kaavanmuutoksen yhteydessä. Asemakaavanmuutoksen tavoitteissa kaavamuutoksen yhdeksi perusteeksi on kuvattu alueen luonteeseen sopivan täydennysrakentamisen edistäminen. Alueella oli ennen kaavamuutosta joka kolmas tontti kooltaan 800–1000 m2 ja yli 2000 m2 suuruisia tontteja 23 kappaletta. Kaavan tavoitteiden perusteella kaikille yli 1500 m2 suuruisille tonteille päätettiinkin sijoittaa kaksi rakennuspaikkaa ja näin tiivistää alueen rakennuskantaa, mutta samalla säilyttää alueen ominaispiirteet. Asemakaavan perusteluissa myös mainitaan, että toisen rakennuspaikan käyttämisen edellytyksenä on tonttijaon tekeminen, jolloin rakennusalat sijoittuvat erillisille, itsenäisille rakennuspaikoille. Näin ollen kahta rakennuspaikkaa ei ole mahdollista hyödyntää ilman tontin jakamista.

Turun kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunta on 2.10.1991 § 1447 päättänyt määrittää vuokrattujen omakotitonttien tonttijaon muutosten menettelytavoista nyt käsillä olevan tapauksen kohdekaavan 12/1982 perusteella kaavoitetuille lisärakennuspaikoille ja niitä koskeville vuokratuille tonteille. Päätöksessä todetaan, että vuokramiehellä ei ole oikeutta lunastaa sitä tontinosaa, jolla rakentamaton rakennuspaikka on. Päätöksessä todetaan myös, että vain maanomistajalla on lain mukaan oikeus pyytää tonttijakoa ja, että tonttijaon jälkeen rakentamattoman rakennuspaikan omaava tontti siirtyy kaupungin hallintaan. Tavoite on siten ollut saattaa rakentamattomat rakennuspaikat rakentamisen piiriin viimeistään silloin kun olemassa oleva vuokrakausi on päättymässä.

Kaupungin käytännöt tonttien myymisestä ovat kuitenkin vaihdelleet aikakausittain. Vuosina 2005 ja 2006 kaupunki on myynyt nyt kyseessä olevalta asemakaava-alueelta kaksi kahden rakennuspaikan tonttia näiden tonttien vuokramiehille. Myynnit ovat olleet ristiriidassa kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan 2.10.1991 § 1447 tekemän päätöksen kanssa mutta ovat noudattaneet sen aikakauden mukaista tarvetta. Vuosien 2005 ja 2006 aikana omakotitonttien tarjonta uusilla kaava-alueilla on ollut Turun alueella riittävää vastaamaan kysyntään, eikä täydennysrakentamiseen ole tuolloin ollut vastaavaa tarvetta kuin tänä päivänä. Päätökset ovat saaneet lainvoiman ja ne on tuolloin lainvoimaisesti toimeenpantu. Päätös tontin myymisestä tai sen myymättä jättämisestä tehdäänkin aina kohdekohtaiseen harkintaan perustuen, ja tämä onkin kaupungin yksipuolinen, maan omistajalle kuuluva oikeus.

Vuosina 2005 ja 2006 voimassa olleiden linjausten perusteella kaupunki on tuolloin myynyt isoja tontteja myös halvempaan hintaan, sillä pinta-alaltaan yli 1200 m2:n suuruisten tonttien 1200 m2:n ylittävä osa on tuolloisten periaatelinjausten perusteella myyty puoleen hintaan. Turun Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksellä 14.10.2015 § 511 edellä mainittu hintaleikkuri poistettiin käytöstä ja käytäntö vakiinnutettiin vastamaan vuokraustilanteissa jo käytössä ollutta tilannetta ja lainsäädännön soveltamisessakin vakiintunutta periaatetta, jossa jokainen tontin maaneliö hinnoitellaan samanarvoiseksi. Samalla vuonna 2015 aloitettiin täydennysrakentamisen edistämiseksi käytäntö, jossa jokaisen suuremman, yli 1200 m2:n vuokratontin ostohakemuksen kohdalla tarkastellaan erikseen sitä, onko tontti mahdollista jakaa uusiin rakennuspaikkoihin ja tarvittaessa tästä käydään neuvottelut vuokramiehen kanssa. Käytäntö perustuu periaatteeseen, jonka mukaan ensikertaa luovutettavat, ominaisuuksiltaan erityiset tontit, kuten täydennysrakentamistontit, luovutetaan markkinahintaan. Näin ollen nyt käsillä olevassa tapauksessa myös yhdenvertaisen kohtelun näkökulmasta on tarpeen ollut tehdä vastaavanlainen tarkastelu.

Tänäkin päivänä kaupungin tavoitteena on edistää kestävän kehityksen ja ilmastotavoitteiden mukaista täydennysrakentamista olemassa olevan yhdyskuntarakenteen vaikutusalueella. Nyt kyseessä olevan tontin 853-12-24-11 kohdalla on jo asemakaavassa tavoiteltu kaupunkikehitystä täydennysrakentamista edistämällä. Tontin sijainti kehittyvässä osassa kaupunkia, ja alueen pientalotonttien kysyntä tukevat täydennysrakentamista. Onkin tavoiteltavaa, että Itäharjun alueen sijainnin ja kysynnän perusteella rakentamattomat rakennuspaikat saataisiin rakentamisen piiriin. Saman asemakaavan mukaiselle tontille 853-12-24-12 osoitteessa Peronkatu 23 Turun kaupunki teki 12.2.2021 voimaan tulleen tonttijaon. Siinä syntynyt rakentamaton tontti siirtyy kaupungin vapaaseen hallintaa ja edelleen luovutettavaksi. Vuokramiehelle jää hallintaan se muodostunut tontti, jolla vuokramiehen omistamat rakennukset sijaitsevat.

Tontin vuokramies on käydyissä neuvotteluissa vedonnut yhdenvertaiseen kohteluun ja lisäksi viitannut heille vuokraoikeutta hankkiessa syntyneeseen olettamaan, että tontin ostaminen on milloin vain mahdollista. Olettama on perustunut kaupungin internetsivuilla vuonna 2013 (ja mahdollisesti sen jälkeenkin) olleeseen mainintaa, jossa on kerrottu, että omakotitontin voi myöhemmin ostaa omaksi. Kyseinen internetsivuilla ollut tieto on koskenut uudisrakentamiseen ensikertaa luovutettavaksi tulevia uusia omakotitontteja, joissa ei tällaista kahden rakennuspaikan mahdollisuutta ole ollut. Uusien alueiden omakotitonttien luovuttamista koskevat kaupungin tekemät erilliset päätökset ja niiden osalta sekä vuokraaminen että osto on ollut mahdollista. Keskeistä onkin, että näille rakentamattomille rakennuspaikoille asetetaan luovutussopimuksessa tontinsaajalle rakentamisvelvoite, jonka toteutumista valvotaan.

Edellä esitetystä johtuen tonttipalvelut on vuokramiehen tontinostohakemuksen käsittelyssä päätynyt siihen, että tonttia ei voida vyöhykehinnalla myydä vuokramiehelle. Tämän johdosta kaupunki on suorittanut vuokramiesten kuulemisen hallintolain 34 § mukaisesti toimittamalla luonnoksen päätösesityksestä vuokramiehille 10.12.2020 ja varannut asianosaisille mahdollisuuden lausua mielipiteensä ennen asian ratkaisemista. Vuokramiehet ovat 22.12.2020 toimittaneet kaupungille lausunnon, missä vuokramiehet ovat esittäneet perusteluitaan, joiden perusteella heillä tulee olla oikeus lunastaa tontti 853-12-24-11 omakotitonttien vyöhykehinnoitteluun perustuvalla hinnalla.

Vuokramiesten näkemyksen mukaan toinen rakennuspaikka ei ole rakentamaton, sillä heille on myönnetty talousrakennukselle rakennuslupa ja talousrakennus on toteutettu sille puolelle tonttia, joka tämän päätöksen mukaisesti tulkitaan rakentamattomaksi rakennuspaikaksi. Asemakaavassa tontille on osoitettu kaksi asuinrakennusten rakennusalaa sekä kaksi talousrakennusten rakennusalaa. Asemakaavassa lisäksi määrätään, että tonttia kohden rakennusoikeus on kuitenkin vain 180 + 40 + 30 k-m². Lukusarja osoittaa neliömetreissä tonttia kohden sallitun asuntokerrosalan + työtilojen kerrosalan + autosuojan ja taloustilojen kerrosalan. Käytännössä vasta olemassa olevan tontin jakamalla kahtia on mahdollista muodostaa kaksi tonttia, joilla kummallakin on edellä esitetyt määrät rakennusoikeutta. Rakennuslupa on itsenäinen päätös ja perustuu aina lupaviranomaisen harkintaan. Vuokramies on rakennuslupaa hakiessaan hallinnut tonttia kokonaisuudessaan, tontin rakennusoikeus on tonttia jakamattakin riittänyt talousrakennuksen toteuttamiselle ja asemakaavassa on myös osoitettu rakennusala talousrakennukselle, joten luvan myöntämiselle ei ole siinä mielessä ollut estettä.

Vuokramiehellä on nykyisen maanvuokrasopimuksen mukaista vuokrakautta ollut jäljellä lupaa myönnettäessä vielä 13 vuotta ja lisäksi maanvuokrasopimuksen mukaisesti oikeus saada tontti uudelleen vuokralle uusin ehdoin nykyisen sopimuksen päättyessä, mikäli tontti edelleen on nykyisenlaisessa käyttötarkoituksessa. Tontin toinen asuinrakennuspaikka on kuitenkin rakentamaton ja sille on mahdollista saada asemakaavan osoittama rakennusoikeus laatimalla tonttijako. Mikäli tontille laadittaisiin uusi tonttijako, tulisi tonttijako laatia siten että talousrakennukset sijoittuisivat kokonaan vuokramiehelle jäävälle tontille.

Vuokramiehet nostivat lausunnossaan esille myös Turun kaupungin lähettämän kirjeen, joka on päivätty 27.8.1992. Kirjeessä tontin aiemmalle vuokramiehelle tarjotaan mahdollisuutta ostaa rakennettu vuokratontti alennushintaan. Vuokramies toteaa lausunnossaan, että tällä kirjeellä kaupunki tarjosi kyseistä vuokratonttia lunastettavaksi kokonaisuudessaan. Kirje perustuu Kaupunginvaltuuston päätökseen 24.8.1992 Nro 239, jossa kaikille kaupungin omakotitontin vuokramiehille lunastamismahdollisuutta tarjottiin. Kyseinen kirje ei ole ristiriidassa Turun kiinteistö- ja rakennustoimen lautakunnan 2.10.1991 § 1447 tekemän päätöksen kanssa, jossa päätetään, ettei vuokramiehellä ole oikeutta lunastaa tonttijaon jälkeen kuin se tonttijaolla muodostuva tontti, joka on jo rakennettu.

Voimassa olevien kaupungin käytäntöjen mukaan keskeisillä paikoilla sijaitsevat täydennysrakentamistontit luovutetaan hintatarjouskilpailuilla käypään markkinahintaan. Itäharjun pientalotonttialueella markkinahintataso rakentamattomalle pientalon rakennuspaikalle on Turun kaupungin tonttipalveluiden selvitysten ja myös kaupungin tilaaman ulkopuolisen auktorisoidun AKA-arvioitsijan laatiman kiinteistöarvion (AKA-arvio) perusteella 120.000 euroa +/- 10 %. Nyt kyseessä olevan asemakaavan alueella on seitsemän kappaletta vastaavaa kahden rakennuspaikan vuokratonttia. Ylimääräisen rakentamattoman rakennuspaikan omistusoikeuden luovuttamista voidaan sekä yksittäisenä luovutuksena että kokonaisuuden kannalta pitää taloudellisesti merkittävänä.

Tontin 853-12-24-11 maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2029. Maanvuokrasopimuksen kohdan 6 § mukaan vuokramiehellä on oikeus saada vuokra-alue uudelleen vuokralle, sikäli kun tämä uudestaan luovutetaan pääasiassa samanlaiseen asuntotarkoitukseen käytettäväksi. Mikäli tontin asemakaavallinen tilanne on vuokrasopimuksen päättyessä nykyisenlainen, tulisi Turun kaupunki tarjoamaan vuokramiehille mahdollisuutta vuokrata tontti uudestaan silloin päätettävin uusin vuokraehdoin. Jatkettavien maanvuokrausten vuokran määrityksessä käytettävä hintataso vastaa alueittaisia erikseen päätettyjä vyöhykehintoja ja siitä peritään vuotuista 4 %:n vuosivuokraa elinkustannusindeksillä tarkistettuna.

Edellä kerrotun perusteella esitetään, että Turun kaupunki ei myy tonttia 853-12-24-11 sen vuokramiehelle vyöhykehinnalla. Tonttiin ei tällä hetkellä kohdistu maankäytön muutospainetta, mutta tontilla on kaksi asuinrakennusalaa, jotka on alun perinkin tarkoitettu eriytettävän tonttijaolla toisistaan erikseen toteutettavaksi. Toinen rakennuspaikka on rakentamaton. Rakennuspaikka on teknisesti lohkottavissa ilman että jo rakennetun rakennuspaikan käyttö vaikeutuisi huomattavasti. Tontin myynti vyöhykehintaan ja ilman rakentamisvelvoitetta ei kohtelisi yhdenvertaisesti muita kaupungin vuokramiehiä sillä rakentamaton rakennuspaikka olisi myynnin jälkeen uuden omistajan lohkottavissa ja myytävissä edelleen ilman asemakaavanmuutosta ja tontista saatava taloudellinen hyöty on arvioitu merkittäväksi. Päätöksellä ei ole vaikutusta vuokraoikeuden nykyisen haltijan oikeuteen hallita tonttia vuokraoikeudella ja sen mukaisin ehdoin, sillä nykyistä vuokra-aikaa on jäljellä vielä noin 9 vuotta. Tämän jälkeenkin tontin vuokraaminen on sopimusehtojen ja kaupungin käytäntöjen perusteella mahdollista uusin ehdoin, jolloin myös tontista perittävä vuokra tarkistetaan sen hetken päätösten mukaisesti uudelle tasolle.

Ottaen huomioon käsittelyssä olevan kokonaisuuden, kaupunki tarjoaa vuokramiehelle mahdollisuutta ostaa nyt kyseessä oleva tontti vuoden 2021 aikana siten että rakentamattoman rakennuspaikan osuus hinnoitellaan AKA-arvioon perustuvaan markkinahintaan 120.000 euroa ja rakennetun rakennuspaikan osuus vuoden 2020 omakotitonttien vyöhykehintaan perustuvaan hintaan 61 euroa/maa-m2. Päätös myynnistä tehdään tällöin vuokramiesten kirjallisesta hakemuksesta erikseen.

Vaihtoehtoisesti tontti voidaan jakaa tonttijaolla kahteen osaan ja vuokrasopimus tarkistaa siten että uusi rakennuspaikka siirtyy kaupungin vapaaseen hallintaan luovutettavaksi hintatarjouskilpailulla edelleen. Tällöin rakennettu rakennuspaikka on myytävissä tontin vuokramiehelle tai vuokrasopimusta voidaan jatkaa kaupungin käytäntöjen mukaisesti.

Tonttipäällikkö Timo Laiho:

PäätösPäätin, että XXXXX i ja XXXXX ostoanomus tontin 853-12-24-11 tontin lunastamiseksi vyöhykehintaan hylätään.

Oikaisuvaatimusohje liitteenä