Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 17.2.2021:

Kaerlan kaupunginosan korttelin 17 tontille 29, Kärsämäen korttelin 74 tontille 2, Kärsämäen urheilupuiston ja Pallivahanmäen (osa) puistoalueille sekä osalle Kaerlantien ja Paltankadun katualueita on laadittu 20.11.2020 päivätty ja 2.2.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Alueen pinta-ala on n. 7,2 ha.

Asemakaavan kuvaus

Urheilupuisto

Urheilupuisto osoitetaan suurilta osin urheilu- ja virkistyspalvelujen alueeksi (VU). Pysäköinnille osoitetaan oma alueensa, alueelle osoitetaan myös rakennusoikeutta huolto- ja pukuhuonerakennuksille. Puistosta varataan myös alue teleliikenteen tukiasemalle sekä leikkipuistolle. Puiston osa, jota ei käytetä urheiluun, osoitetaan lähivirkistysalueeksi.

Savonkedonkatu 7

Korttelialue osoitetaan AKR-1-alueeksi (asuinkerrostalojen ja rivitalojen korttelialue). Korttelialueen rakennusoikeus on yhteensä 10 000 k-m², josta 600 k-m² on osoitettu enintään kaksikerroksiselle rivitalolle korttelialueen kaakkoisosassa. Rakennusoikeudesta 9400 k-m² on osoitettu 4-5 kerroksisille kerrostaloille.

Rakennusala on väljä, jolloin rakennuksia on mahdollista sijoittaa tontille monella eri tavalla, luoden mielenkiintoisia ja vaihtelevia ulkotiloja. Rakentamista ohjataan määräyksillä, jotka rajoittavat yksittäisen rakennuksen enimmäiskokoa sekä kerroslukua. Määräyksissä ohjataan rakentamista siten, että yksittäisen rakennuksen kerrosluku tulee vaihdella 4 ja 5 kerroksen välillä siten, että enintään puolet rakennuksesta saa olla 5-kerroksinen.

Pysäköinti toteutetaan maantasopysäköintinä. Korttelin autopaikat tulee jakaa useammalle pysäköintialueelle, ja pysäköintialueet tulee rajata istutuksin ja lisäksi tulee istuttaa puita myös autopaikkojen väliin.

Kaavanmuutosalue kuuluu uuden pysäköinnin mitoitusohjeen (Kh 8.2.2021 § 71) mukaisiin alueisiin, joilla on tehokas joukkoliikenne, sijaitsevat yli 3 km keskustasta ja joiden etäisyys runkolinjojen pysäkeistä on alle 300 m linnuntietä. Näillä alueilla autopaikkoja tulee ohjeen mukaan osoittaa 1 ap/ 100 k-m².

Ympäristön vehreys turvataan viherkertoimen avulla, alueen viherkerroin on määritelty vähintään 0,8:aan. Viherkertoimella hallitaan myös hulevesien viivytystä.

Pallivahan seurakuntakeskus

Pallivahan seurakuntakeskuksen osalta on tutkittu kahta vaihtoehtoa, seurakuntakeskuksen suojelu sekä seurakuntakeskuksen korvaaminen uudisrakennuksilla. Kaavaluonnoksessa esitettiin molemmat vaihtoehdot.

Seurakuntayhtymä on keväällä 2018 järjestänyt arkkitehtikutsukilpailun, jonka tavoitteena oli suunnitella uusia asuinkerrostaloja seurakuntakeskuksen tilalle. Lähtökohtana kilpailussa oli olettamus, että seurakuntakeskuksen saa purkaa. Kilpailun voitti Sigge Arkkitehdit Oy ehdotuksellaan ”Trio”. Kaavaehdotus on laadittu osittain tämän kilpailuehdotuksen pohjalta siten muutettuna, että arvokas luontoalue säilyy.

Tutkittuaan molempia vaihtoehtoja kaavoitus esitti, että laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi valitaan vaihtoehto 2, jossa seurakuntakeskus puretaan ja sen tilalle rakennetaan asuinkerrostaloja. Sisäilmaongelmien poistamiseksi seurakuntakeskuksen rakenteista tulisi uusia niin suuri osa, ettei rakennuksen suojeleminen olisi mielekästä. Peruskorjaus ei myöskään olisi taloudellisesti kannattava.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavanmuutosluonnoksen 17.9.2019 § 354 esityksen mukaisesti seuraavalla lisäyksellä:

"Jatkosuunnittelussa tutkitaan vielä rakennusten sijoittelua ja massoittelua, kuitenkin ainakin niin, että seurakuntakeskuksen tilalle suunnitelluista kahdesta kerrostalosta otetaan molemmista yksi kerros pois, joka näin pienentää samalla rakennusoikeutta."

Ehdotuksessa on huomioitu lautakunnan päätökseen tehty lisäys. Kerrostaloista on vähennetty yksi kerros, jonka seurauksena rakennusoikeus väheni 900 k-m²:llä. Korttelialue osoitetaan AK-1 -korttelialueeksi jonka rakennusoikeus on 5300 k-m². AK-1-alueen viherkerroin on määritelty vähintään 0,8:aan.

Autopaikat on sijoitettava pihakannen alle pysäköintilaitokseen, joka on osittain maanalainen. Autopaikkoja on osoitettava 1 ap/100 k-m².

Pallivahan seurakuntakeskuksen korttelialueella sijaitsee alue, joka täyttää kahden luonnonsuojelulain 29 § tarkoittaman luontotyypin kriteerit (jalopuumetsikkö ja pähkinäpensaslehto). Kyseinen alue suojellaan kaavassa luo-1-alueena.

Kaavaprosessin vaiheet

Aloitteet asemakaavan muuttamiseksi on tehnyt Turun kaupungin Kiinteistöliikelaitos (Kärsämäen urheilukenttä), TVT Asunnot Oy (tontti 17.-29) sekä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä (tontti 74.-2)

Kiinteistöliikelaitoksen aloitteessa esitettiin omakotitontteja urheilupuistoon. Tästä tavoitteesta on kaavan valmisteluvaiheessa luovuttu, ja urheilupuisto jää kokonaan urheilu- / virkistyskäyttöön. TVT Asunnot Oy on anonut kaavanmuutosta, jossa nykyiset asuinrakennukset korvataan uudisrakennuksilla ja seurakuntayhtymä muutosta, jossa seurakuntakeskuksen tilalle voidaan rakentaa asuinkerrostaloja.

Kaupunkiympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 21.4.2015 § 134. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on päivitetty 17.10.2017, jolloin muutosalueeseen on lisätty Pallivahan seurakuntakeskus sekä TVT Asunnot Oy:n asuinrakennukset osoitteessa Savonkedonkatu 7.

Ilmoitus vireilletulosta sekä osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin kirjeitse osallisille 28.4.2015 ja 17.10.2017.

21.8.2019 Turun kaupunki järjesti yleisötilaisuuden, jossa tiedotettiin kaavanmuutoksen tilanteesta ja annettiin osallistujille mahdollisuus keskustella kaupungin, TVT Asunnot Oy:n sekä Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän edustajien kanssa.

Kirjallisia mielipiteitä on saatu OAS- ja luonnosvaiheessa yhteensä 26. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman ensimmäisestä versiosta saatiin 7 mielipidettä. Lisäksi saapui 19 mielipidettä 17.10.2017 jälkeen. Yksi niistä annettiin yleisötilaisuuden aikana ja muut ennen yleisötilaisuutta.

Viranomaislausunnon ovat antaneet Turun museokeskus 11.4.2019 ja liikuntapalvelut 14.2.2018.

20.8.2019 kaavoitus neuvotteli asemakaavanmuutoksesta Varsinais-Suomen ELY-keskuksen, Turun museokeskuksen ja ympäristönsuojelun edustajien kanssa. ELY-keskus ja museokeskus olivat sitä mieltä, että Pallivahan seurakuntakeskus tulee säilyttää ja suojella laajasta peruskorjaustarpeesta huolimatta. Vaikka suuri osa rakennuksen pintamateriaaleista vaihtuisi uusiin, sen arkkitehtuurin olennaiset piirteet säilyisivät.

20.11.2020 päivätystä kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot Turku Energia Oy:ltä, Turun Vesihuolto Oy:ltä, Elisa Oyj:ltä, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta, Vapaa-aikatoimiala / museo- ja liikuntapalveluilta, Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta sekä Varsinais-Suomen liitolta.

Virallisten lausuntopyyntöjen lisäksi kaavaehdotuksesta pyydettiin kannanottoja rakennusvalvonnalta, tonttipalveluilta ja ympäristönsuojelusta.

Tonttipalvelut ilmoitti, ettei maankäyttösopimusta tarvitse tehdä, ja ympäristönsuojelulta tuli tarkennukset luo-1 kaava-alueen määräyksiin.

Lausuntoja saatiin ehdotuksesta 6 kpl.

Yhteenveto lausunnoista

Antamassaan lausunnossaan 12.1.2021 Turun museokeskus ei omalta toimialaltaan puolla kaavaehdotusta siltä osin, kun se mahdollistaa Pallivahan seurakuntakeskuksen purkamisen.

Museokeskus muistuttaa, että Pitkäsen tunnetuin työ Turussa on betonibrutalismia edustava Pyhän ristin kappeli (1967). Hirvensalon vuonna 1962 valmistunut kirkko ja seurakuntakeskus on Pitkäsen ensimmäinen kirkollinen suunnittelutyö, ja valkeana rakennuksena se edustaa erilaista tyylisuuntaa kuin betoninen Pyhän ristin kappeli ja tiilipintainen Pallivahan kirkko. Nämä kaikki kolme modernistista kirkollista rakennusta näyttävät hienona jatkumona Pitkäsen tuotannon muuttumisen vuosien aikana. Jokainen rakennus on tärkeä lenkki seurakunnille suunniteltujen rakennusten ketjussa.

Vaikka rakennuksen korjausprosentti nousee vaurioiden vuoksi suureksi, katsoo museo silti, että laajasta rakenteiden uusimisesta huolimatta rakennuksen korjaaminen säilyttää Pallivahan kirkon ominaisluonteen ja arkkitehtuurin.

Myös Varsinais-Suomen ELY-keskus katsoo kaavaehdotuksesta antamassaan lausunnossaan 8.1.2021, että Pallivahan kirkko ja seurakuntakeskus tulee suojella asemakaavassa, jotta kohteeseen liittyvät rakennetun ympäristön erityiset arvot tulevat turvatuiksi maankäyttö- ja rakennuslain 5 §:n ja 54 §:n mukaisesti. Suojelumääräykseen tulee sisällyttää myös sisätiloja koskevia määräyksiä, koska kyseessä on kiistatta merkittävä tunnustetun arkkitehdin suunnittelema modernin aikakauden kokonaistaideteos.

Turku Energia esittää, että uusi muuntamo rakennettaisiin Kaerlantien toiselle puolelle, Vieripuiston puistoalueelle.

Liikuntapalvelut näkee todella hyvänä asiana, että päivitetyssä kaavaehdotuksessa alue säilytetään virkistys- ja liikuntakäytössä. Kärsämäen urheilupuiston juoksusuoran kunnostaminen tullaan toteuttamaan osana asukasbudjetointiprosessia. Lisäksi on vireillä urheilupuiston olosuhteiden kehittämiseen liittyen hiekkakentän muuttaminen tekonurmipintaiseksi nappulakentäksi Turun Kisa-Veikot ry:n toimesta.

Hiekkakentän pinnan vaihdon jälkeen kentän jäädyttäminen ei ole enää järkevää, joten pinnan mahdollisesti muuttuessa siirrytään tämän kentän sijaan jäädyttämään 350 metrin päässä sijaitsevaa Savonkedon kenttää.

Yhteenveto kaavoituksen vastineesta

Turun museokeskuksen kanta on ollut tiedossa jo luonnosvaiheessa. Kaavoituskin pitää rakennusta erittäin merkittävänä, rakennushistoriallisesti tärkeänä rakennuksena, joka on tärkeä lenkki Pitkäsen seurakunnille suunniteltujen rakennusten ketjussa.

Päätös esittää rakennuksen purkamista syntyi vasta pitkän harkinnan ja lukuisten neuvottelujen jälkeen. Rakennuksen erittäin laajat kosteusvauriot ja vakavat rakennusvirheet tulivat esille vasta kun rakennuksen korjaustyöt oli aloitettu. Seurakuntayhtymän tarkoitus oli alun perin kunnostaa rakennus, mutta vaurioiden laajuuden selvittyä seurakuntayhtymä päätti keskeyttää työt ja etsiä vaihtoehtoisia ratkaisuja. Ehdotus on laadittu lautakunnan hyväksymän luonnoksen pohjalta.

Suojellun luontotyypin ”pähkinäpensaslehto” ja ”jalopuumetsikön” aluskasvillisuus kestää normaalin kulutuksen, kuten kävelyn, marjastamisen tms. Sen sijaan kaavamääräyksellä kielletään maanpinnan muokkaus, kuten nurmikon perustaminen alueelle. Lisäksi kaavamääräykseen on lisätty osio rakennusaikana tehtävistä suojelutoimenpiteistä.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 30.11. – 29.12.2020 välisen ajan. Nähtävilläoloaikana tehtiin kaavasta yksi muistutus.

Muistutus

TVT Asunnot Oy esitti muistutuksessaan, että Kaerlantien varrella oleva ET-1 alue integroidaan rakennusalaan ja että muuntaja tehdään ns. kiinteistömuuntajana.

Kaavoituksen vastine

Turku Energian ehdotuksen mukaan uusi muuntamo rakennettaisiin Kaerlantien toiselle puolelle, Vieripuiston puistoalueelle. Myös TVT Asunnot Oy on ilmoittanut kannattavansa ratkaisua, kun se ei rajoita rakentamista tontilla 17.-29. ET-alue poistetaan tontilta 17.-29 ja rakennusala laajennetaan.

Nähtävilläolon jälkeen on toimitettu yksi mielipide kaavasta.

Lausuntojen perusteella tehdyt muutokset ovat vaikutuksiltaan vähäisiä. Pienet tarkennukset on tehty esim. luo-1-alueen määräyksiin, ja Kaerlantien muuntajalle varattu korttelialue on poistettu. Muutokset eivät merkittävästi vaikuta kaavan henkeen tai sisältöön, eikä niiden johdosta ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Yhteenvedot lausunnoista ja vastineet niihin löytyvät selostuksen kohdasta 4.4.6 Lausunnot. Lausunnot ovat myös kokonaisuudessaan kaavaselostuksen liitteenä.

Infran kustannukset ja kaavatalous

Asemakaavanmuutoksen mahdollistama uudisrakentaminen ei edellytä uusien katujen tai muun infran rakentamista. Tontilla 17.-29 sijaitsevan muuntajan siirtokustannuksista vastaa tontinomistaja, jos siirto nähdään rakennusvaiheessa tarpeellisena.

Urheilupuisto pysyy urheilukäytössä, ja sen ehostaminen pysäköintialueineen ja pukusuojineen ei suoraan liity tähän kaavanmuutokseen. Liikuntapalvelut päättää erikseen urheilukentän ja sen varustuksen parantamisesta. Pysäköintialueiden osalta on kuitenkin tehty kustannusarvio kaavanlaadinnan yhteydessä.

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Hankkeen alustava kustannusarvio on noin 240 000 euroa sisältäen urheilupuiston lounaisosan pysäköintialueen pintarakenteen uusimisen, puiden lisäämisen, reunakivien uusimisen sekä LP-alueen pysäköintialueen rakentamisen asfalttipintaisena sisältäen reunakivet, hulevesikaivot, istutettavat puut sekä valaistuksen. Pukusuoja- / huoltorakennus ei sisälly tähän laskelmaan. Liikuntapalvelut vastaa liikuntapaikan varustelusta.

Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 7/2020, ja hinnat ovat arvonlisäverottomia. Infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukainen hankevaraus on 15 %.

Seuraava vaihe

Erillistä maankäyttösopimusta ei tarvitse tämän asemakaavanmuutoksen yhteydessä tehdä. Vaikka korttelialue muuttuu yleisten rakennusten korttelialueesta asuinkerrostalojen korttelialueeksi (mikä synnyttäisi arvonnousua), pienenee rakennusoikeus samalla minkä johdosta arvonnousu tonttipalvelujen laskelmien mukaan ei ylitä maankäyttösopimuksen vaatimaa rajaa.

Muut alueet ovat kaupungin omistuksessa. Kaupunkiympäristölautakunnan hyväksyttyä kaavanmuutoksen se voi edetä suoraan kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Kärsämäen urheilupuisto

Oheismateriaali 1Selostus Kärsämäen urheilupuisto

Oheismateriaali 2Tilastolomake Kärsämäen urheilupuisto

Oheismateriaali 3Luonnonympäristön kuvaus (23.3.2018)

Oheismateriaali 4Luonnonympäristön kuvauksen karttaliite (23.3.2018)

Oheismateriaali 5Museokeskuksen lausunto seurakuntayhtymän purkulupahakemuksesta (2.5.2017)

Oheismateriaali 6Rakennushistoriallinen selvitys (1.3.2019)

Oheismateriaali 7Museokeskuksen lausunto rakennushistoriallisesta selvityksestä (11.4.2019)

Oheismateriaali 8Pallivahan seurakuntakeskuksen lisäsisäilmatutkimusraportti + liitteet (3.10.2016)

Oheismateriaali 9Pallivahan seurakuntakeskuksen peruskorjaukseen liittyvät sisäilmariskit (16.10.2017)

Oheismateriaali 10V-S Rakennuttaminen Oy:n muistio (13.10.2017)

Oheismateriaali 11Kirkkovaltuuston pöytäkirja (7.12.2017)

Oheismateriaali 12Pallivahan kirkon kustannukset (13.10.2017)

Oheismateriaali 13Suunnittelukilpailun arvostelupöytäkirja (29.5.2018)

Oheismateriaali 14Pyydetyt lisäselvitykset Pallivahan seurakuntakeskuksen rakennuksen purkamiseksi (7.6.2019)

Oheismateriaali 1521.8.2019 järjestetyn yleisötilaisuuden muistio

Oheismateriaali 16Meluselvitys, Promethor Oy (27.10.2020)

Oheismateriaali 17Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 18Nähtävillä olon jälkeen 5.1.2021 toimitettu As Oy Paltanlehdon mielipide pvm 23.11.2019

Oheismateriaali 19TVT Asunnot Oy:n muistutus 30.11.2020

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineen muistutukseen ja esittää kaupunginhallitukselle ja edelleen kaupunginvaltuustolle, että 20.11.2020 päivätty ja 2.2.2021 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Kärsämäen urheilupuisto, hyväksytään.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Kärsämäen urheilupuiston asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 240.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Kärsämäen urheilupuiston asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Hellstenin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.