Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 30.11.2020:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus -palvelualueen kaavoitus on laatinut 30.11.2020 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen III kaupunginosaan.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan III (003) kaupunginosan korttelin 11 tontille 1001 (Kaskenkatu 9b). Suunnittelualueen pinta-ala on noin 0,18 ha. Alue sijaitsee noin 700 m päässä Kauppatorilta.

Tontilla 1001 on seitsemänkerroksinen asuintalo, jonka maantasokerroksessa toimii päivittäistavarakauppa. Tontti on yksityisessä omistuksessa. Se on osa kuudesta kahdeksaan kerrosta korkeiden asuinkerrostalojen korttelia, jonka rakennuksista suurin osa on valmistunut 1960-luvulla. Kaskenkatu 9b:n nykyinen rakennus on kuitenkin 1970-luvulta ja Kaskenkatu 11:n klassistinen kerrostalo 1920-luvulta. Korttelin sisäosassa on säilynyt runsaasti puita vanhoilla palokujanteilla eli korttelin halki kulkevilla istutusvyöhykkeillä. Myös palokujanteiden ulkopuolella on useita kookkaita lehtipuita.

Kortteli 11 ja sen ympäristö ovat pääosin asuinkäytössä, mutta rakennusten pohjakerroksissa on liike- ja kokoontumistiloja. Vieressä sijaitsevat Luostarivuoren lukio, kaksi yläkoulua, päiväkoti, työväenopisto sekä Samppalinnan vuoren puistoalue.

Suunnittelualueen luoteispuolella on alueita, jotka kuuluvat Turun kaupungin vanha asemakaava-alue -nimiseen muinaisjäännösalueeseen. Alueen pohjoispuolella on Vartiovuoren valtakunnallisesti merkittävä rakennettu kulttuuriympäristö.

Suunnittelutilanne

Kaavanmuutosalue on osoitettu Varsinais-Suomen taajamien, maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavassa (hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2018, määrätty tulemaan voimaan 27.8.2018) keskustatoimintojen alueeksi. Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) alueen lounais- ja pohjoispuolella sijaitsevat korttelit kuuluvat kulttuuriympäristön tai maiseman kannalta tärkeään, Aurajokea ympäröivään alueeseen. Suunnittelualueen lähellä sijaitsevia maakuntakaavan suojelukohteita ovat Vartiovuorenpuisto ympäristöineen ja osoitteessa Luostarinkatu 5 sijaitseva kivirakennus vuodelta 1798.

Maankäytön suunnittelua alueella ohjaa 29.5.2004 voimaan tullut Turun yleiskaava 2020. Yleiskaavan tarkistus on käynnissä. Kaavanmuutosalue on osoitettu yleiskaavassa kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK). Suunnittelualueen pohjois- ja länsipuolella alkaa kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokas alueen osa, johon kuuluvat muun muassa Aurajoki, Samppalinnan vuori ja Vartiovuori.

Yleiskaavan 2029 luonnos hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 5.11.2018 ja yleiskaavaehdotus (30.6.2020, muutettu lausuntojen perusteella 22.10.2020) on kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyssä. Yleiskaavaehdotuksessa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C) sekä alueeksi, jolla sijaitsee 1800-luvun kaavoihin pohjautuvia palokujannepuita. Kaskenkatu on merkitty joukkoliikenteen laatukäytäväksi, osaksi pyöräilyn pääverkostoa sekä keskeiseksi näkymäksi kohti Puolalanmäen taidemuseota. Suunnittelualueen lähellä on useita yleiskaavaehdotuksen suojelukohteita, muun muassa Kaskenkatu 11, Samppalinna sekä Luostarinkadun kouluympäristö (Kaskenkatu 5 ja 7; Luostarinkatu 9, 11, 13; Sepänkatu 1 ja 2).

Osoitteessa Kaskenkatu 9b on voimassa asemakaava 10/1974 (tullut voimaan 28.6.1975). Kaskenkatu 9b:n kiinteistö on osoitettu yhdistettyjen liike- ja asuntokerrostalojen korttelialueeksi. Asemakaavan mukaan Kaskenkadun varrelle saa rakentaa enintään kahdeksan kerrosta korkean talon, jonka rakennusoikeus on enintään 2280 k-m² (kerrosneliömetriä). Pihan puolelle saa toteuttaa enintään kaksikerroksisen autojen säilytyspaikan, jonka ylimmän lattiatason keskikorkeus maanpinnasta saa olla enintään 1 m. Autopaikkoja tulee järjestää asunnoille vähintään 1 autopaikka 100 k-m² kohti, kuitenkin vähintään 1 autopaikka asuntoa kohti, ja myymälä- ja toimistotiloille 1 autopaikka 100 k-m² kohti. Kerrostalon ja autosäilytyspaikan väliin on osoitettu ohjeellinen leikkialue. Leikkiin ja oleskeluun sopivaa aluetta on varattava vähintään 10 m² asuntoa kohden.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisen maanomistajan aloitteeseen. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavanmuutoksen tavoitteet 9.4.2019 § 137. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuosien 2018 ja 2019 kaavoituskatsauksissa.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.5.2019 mennessä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä 3 mielipidettä Asunto Oy Kaskenkatu 11:ltä, Elisa Oyj:ltä ja Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry:ltä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa päivitettiin 13.10.2020 lisäämällä kaavanmuutosalueeseen yleinen pysäköintialue, joka sijaitsee osoitteessa Kaskenkatu 9b olevan tontin vieressä. Päivitetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille 15.10.2020. Kaava-alueen laajennuttua saapui seitsemän mielipidettä sekä lausunto vapaa-aikatoimialan museopalveluilta eli Turun museokeskukselta. Mielipiteet olivat osoitteissa Kaskenkatu 11 ja Luostarinkatu 12 sijaitsevilta asunto-osakeyhtiöiltä, Kaskenkatu 11:n asukkaalta, Asunto-Oy Sampanpuiston (Vuorikatu 6a) osakkaalta, Keskikaupunkiseura Tälpual jokke ry:ltä sekä Turun Vesihuolto Oy:ltä.

Loppujen lopuksi yleinen pysäköintialue kuitenkin jätettiin pois kaavaluonnoksesta ja luonnos laadittiin vain osoitteessa Kaskenkatu 9b sijaitsevalle kerrostalotontille. Jos pysäköintialue säilyy asemakaavassa katuna, se voidaan tarvittaessa muuttaa myös muuhun kuin pysäköintikäyttöön, esimerkiksi aukioksi.

Mielipiteiden pääkohdat ja kaavoituksen vastaukset on koottu vuorovaikutusraporttiin.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on mahdollistaa täydennysrakentaminen osoitteessa Kaskenkatu 9b. Tavoitteena on sijoittaa rakentaminen siten, että se ei heikennä ratkaisevasti naapuritonttien lisärakentamismahdollisuuksia tai ympäristön kaupunkikuvaa ja viihtyisyyttä. Kaupunkiympäristölautakunta päätti 9.4.2019 (§ 137), että tarkastellaan puiden säilyttämistä tai korvaamista uusilla puilla.

Alustavassa viitesuunnitelmassa (Arosuo Arkkitehdit Oy, 24.11.2020) uusi rakennus on seitsemän kerrosta korkea. Pysäköintipaikat sijoitetaan pääosin maanalaiseen kellariin ja yhden kerroksen korkuisen pihakannen alle. Pihakannen koillisreuna on esitetty viistona sen vuoksi, että sen vieressä kulkee maanalaisia johtoja, joiden kohdalle ei saa rakentaa.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnos on laadittu Arosuo Arkkitehdit Oy:n 24.11.2020 päivätyn maankäyttösuunnitelman pohjalta. Lisäksi lähtökohtana on käytetty puustoselvitystä, jonka Turun kaupunkiympäristötoimialan kaavoitus teki vuonna 2019.

Kaavaluonnoksessa osoitteessa Kaskenkatu 9b sijaitseva tontti osoitetaan Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Tontille osoitetaan rakennuspaikka seitsemänkerroksiselle kerrostalolle, jonka rakennusoikeus on 2200 k-m² ja asukasmäärä noin 40. Pysäköintipaikat sijoitetaan pihakannen alle siten, että enintään yksi pysäköintikerros saa olla maan pinnalla. Maanalaisia kerroksia saa rakentaa kaksi.

Uusi rakennus tulee toteuttaa siten, että säilytetään merkittävimmät sen lähellä olevista puista eli tontin kaakkoislaidalla kasvavat jalavat ja Luostarinkatu 10:n vaahterat. Lisäksi on suositeltavaa säilyttää ne tontin lounaisreunan jalavat, jotka kasvavat osoitteissa Luostarinkatu 10 ja Luostarinkatu 12.

Nykyisen kerrostalon suurin sallittu kerrosluku muutetaan kahdeksasta kerroksesta seitsemäksi kerrokseksi. Tarkoituksena on, että rakennus säilyy saman korkuisena kuin viereinen Kaskenkatu 11:n kerrostalo, joka on kulttuurihistoriallisesti arvokas. Rakennuksen seitsemänkerroksisen osan rakennusoikeus pyöristetään 2300 k-m²:ksi, ja kaavaan lisätään yksikerroksisen siiven rakennusala, jonka rakennusoikeudeksi osoitetaan 10 k-m².

Autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1/120 k-m² sekä lisäksi 1 vieraspaikka 10 asuntoa kohti. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakentamista. Olemassa olevalle rakennukselle on järjestettävä vähintään 1 autopaikka / 100 k-m². Polkupyöräpysäköintipaikkoja tulee toteuttaa vähintään 1 pyöräpaikka / 30 k-m², kuitenkin siten, että alle 40 m² asuntoa kohti vaaditaan vähintään 1 pyöräpaikka ja yli 40 m² asuntoa kohti vähintään 2 pyöräpaikkaa.

Tontin halki kulkee Turun Vesihuolto Oy:n maanalaisia johtoja: jäteveden ja huleveden runkoviemärit. Niiden ympärille varataan alue, jolle ei saa toteuttaa rakennuksia.

Kaavaa ajanmukaistetaan osoittamalla määräyksiä muun muassa viherkertoimesta, huleveden viivyttämisestä ja maaperän pilaantuneisuuden tarkkailusta. Liikennemeluun liittyvät määräykset lisätään vasta kaavaehdotusvaiheessa. Kaavaehdotusta valmistaessa selvitetään myös, onko kaava-alueella säilynyt muinaisjäännöstä (ks. vapaa-aikatoimialan museopalveluiden lausunto 16.11.2020).

Yhteensä rakennusoikeutta osoitetaan 4510 k-m², mistä uutta rakennusoikeutta on 2230 k-m². Kaskenkatu 9b:n tonttitehokkuus on kaavaluonnoksessa 2,47.

Maankäyttösopimuksen tarve

Kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajan osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Arviot kaavan vaikutuksista

Uusi asuinkerrostalo tiivistää kaupunkirakennetta ja lisää keskusta-alueen asuntotarjontaa Turun kaupunkiseudun rakennemallin 2035 (Pöyry Finland Oy 2.4.2012) ja valmisteilla olevan uuden yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Rakentaminen tukeutuu olemassa oleviin palveluihin, teknisen huollon verkkoihin ja joukkoliikenteeseen. Asukasmäärän kasvu lisää ajoliikennettä suunnittelualueen ympäristössä, mutta liikennemäärä kasvaa suhteellisen vähän.

Uusi rakennus muuttaa katunäkymiä verrattain vähäisesti, koska se sijaitsee korttelin sisäosassa ja on suunnilleen saman korkuinen kuin ympäröivät rakennukset. Se kuitenkin tiivistää korttelia ja vaikuttaa ympäristön valoisuuteen ja näkymiin sekä kaavanmuutosalueella että naapuritonteilla. Rakennus sijoitetaan siten, että se rajaa lähiasuntojen näkymiä mahdollisimman vähän ja sijaitsee kulmittain suhteessa lähimpiin naapuritonttien rakennuksiin. Uusi kerrostalo lisää ympäristön varjoisuutta hiukan mutta ei suurimpana osana päivästä varjosta leikki- ja oleskelukäytössä olevia naapureiden piha-alueita. Sen varjo ulottuu Kaskenkatu 11:n oleskelupihalle merkittävästi vasta myöhään iltapäivällä.

Asemakaavanmuutosta valmisteltaessa on tarkasteltu täydennysrakentamismahdollisuuksia myös muilla korttelin tonteilla. Uusi kerrostalo ei estä naapureiden lisärakentamista, mutta se vaikuttaa siihen, minne uusia rakennuksia ja nykyisten rakennusten laajennuksia voidaan sijoittaa.

Kaavamääräyksillä edistetään vehreyden ja pihapuiden säilymistä. Merkittävimmät lähiympäristön kookkaista lehtipuista tulee säilyttää ja uuden kerrostalon pihakannelle tulee istuttaa puita ja pensaita. Lisäksi kerrostalotontille osoitetaan viherkerroin, joka kuvaa istutusten määrää, luonnon monimuotoisuutta ja huleveden eli sade- ja sulamisvesien käsittelyä suhteessa tontin pinta-alaan. Jos kerrostalo toteutetaan esitetyllä tavalla, sen kohdalta on kaadettava ainakin kaksi puuta. Mikäli puita kaadetaan, ne on korvattava uusilla puilla.

Suunnittelualueen palvelu- tai työpaikkamäärä ei todennäköisesti muutu oleellisesti lisärakentamisen seurauksena. Kaavanmuutos kuitenkin mahdollistaa sen, että nykyistä suurempi osa kerrostalotontin rakennusoikeudesta olisi joko liike- ja toimistotiloja tai asumista. Nykyisen rakennuksen maantasokerroksessa tulee säilyttää liike-, palvelu- tai toimistotilaksi soveltuva tila, mutta sen vähimmäiskoko on pienempi kuin nykyisen liiketilan pinta-ala.

Vapaa-aikatoimialan museopalvelut antoi 16.11.2020 lausunnon, jonka mukaan osoitteessa Kaskenkatu 9b saattaa sijaita muinaisjäännös. Kaavaehdotusta valmisteltaessa selvitetään arkeologisin koekaivauksin, onko kaavamuutosalueella säilynyt muinaisjäännöstä. Selvityksen perusteella päätetään tarvittavista jatkotoimenpiteistä ja kaavamääräyksistä.

Liite 1Luonnoskartta Kaskenkatu 9b pvm 30.11.2020

Oheismateriaali 1Vuorovaikutusraportti 30.11.2020

Oheismateriaali 2OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 3Vapaa-aikatoimialan museopalvelujen lausunto 16.11.2020

Oheismateriaali 4Maankäyttöluonnos, Arosuo Arkkitehdit Oy 24.11.2020

Oheismateriaali 5Varjoanalyysi, Arosuo Arkkitehdit Oy 27.10.2020

Oheismateriaali 6Puustoselvitys 8.5.2019, tarkennettu 5.6.2019

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 30.11.2020 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Kaskenkatu 9b pohjaksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin äänin 11-2.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Lähteenmäen Sandelinin kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Hellsten, Lintunen, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Mustonen, Manni ja Ilvessalo.

Lähteenmäen hylkäysehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Sandelin.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 11-2.

Lähteenmäen hylkäysehdotuksen perustelut:

"Tontti on liian ahdas näin tehokkaalle rakentamiselle."