Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 10.11.2020:

Kaavoituksessa on laadittu 15.8.2018 päivätty sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen ja 26.10.2020 muistutusten perusteella muutettu asemakaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus tuodaan lautakunnan käsittelyyn uudestaan muistutusten ja niihin kirjoitettujen vastineiden, mutta myös kaavan rakenteen muuttamisen johdosta.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotus

Asemakaavalla lisätään tonttitarjontaa Haarlan kaupunginosassa ja sillä on pyritty vastaamaan useiden maanomistajien toiveisiin saada omistamalleen maalle lisää rakennuspaikkoja.

Alueen hajanaisesta rakentamisesta, kiinteistönmuodostuksen rikkonaisuudesta ja paikoin hankalasta maastosta johtuen suunnittelualueelle on ollut vaikeaa muodostaa kaupunkikuvallista ”selkärankaa”. Uusien Sepäntorpantien ja Isoniituntien katualueiden varsille ryhmiteltyjä tonttikokonaisuuksia voi pitää tällaisena, mutta muuten on jouduttu tyytymään lähinnä rakennuspaikkojen lisäämiseen ilman sen suurempia kaupunkikuvallisia tavoitteita. Lisääminen on pyritty toteuttamaan maanomistajia ajatellen niin tasapuolisesti kuin alueen hankalat lähtökohdat antavat myöden. Osa kaava-alueesta ja sen rakennuspaikoista on niin alavalla maalla, että se tulee edellyttämään maanpinnan nostoa ennen rakentamiseen ryhtymistä.

Kaava-alueen asuntorakentamiseen osoitettu rakennusoikeus on hieman alle 32000 k-m². Tästä on uutena pidettävää rakennusoikeutta n. 26000 k-m². Uusia pientalotontteja (AP) on 14 kpl ja uutena pidettäviä omakotitontteja (AO) on 43 kpl. Pientalotonteista 4 kpl sijoittuu kaupungin maalle ja omakotitonteista 25 kpl. Uusia asuntoja alueelle tulee kaikkiaan n. 80 kpl ja siten n. 250 uutta asukasta. Alueella on tällä hetkellä 16 asuntoa ympärivuotisessa käytössä.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laatiminen on perustunut Turun kaupunginvaltuuston hyväksymään, vuosille 2003-2007 laadittuun asunto- ja maankäyttöohjelmaan. Sen tavoitteena oli asumismahdollisuuksien monipuolistaminen ja kaupungin kilpailukyvyn parantaminen kaavoittamalla myös väljiä pientaloalueita erityisesti Maariaan ja Hirvensalon eteläosaan. Ohjelmassa asetettu ennakkotavoite Harkkionmäen omakotitalorakentamiselle oli 8000 k-m².

Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa. Tämän jälkeen kaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa vuosina 2006-2009 ja uudelleen vuodesta 2014 eteenpäin.

Osallisille on lähetetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma 20.2.2006.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta palautti 16.9.2008 § 590 luonnoksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaavan valmistelu keskeytyi useaksi vuodeksi ja sen valmistelua jatkettiin vuonna 2012 selvittämällä alueen kaavataloutta. Samalla lähdettiin tutkimaan uudestaan myös erilaisia liikenteellisiä vaihtoehtoja.

Alueen maanomistajille ja asukkaille järjestettiin liikenneyhteyksiä koskeva kysely keväällä 2012.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 19.11.2013 § 348 laadittavan kaavaehdotuksen pohjaksi.

Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot elo-syyskuussa 2018. Samaan aikaan kaavaehdotus lähetettiin kaava-alueen maanomistajille ja asukkaille tiedoksi sekä saatekirjeessä korostettiin mielipiteen jättämisen mahdollisuutta. Lausuntojen ja mielipiteiden johdosta kaavaehdotukseen tehtiin vähäisiä muutoksia.

Lausunnot ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.13 Lausunnot sekä kohdassa 4.4.14 Lausuntovaiheessa jätetyt mielipiteet.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti 17.12.2019 § 501 ehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavaehdotuksen 28.1.2020 § 19. Kaavaehdotus oli nähtävillä 3.2.-3.3.2020 välisen ajan. Nähtävillä oloaikana tuli kuusi muistutusta.

Kaavaan on tehty lautakunnan tammikuisen hyväksymisen jälkeen niin olennaisia muutoksia, että se täytyy käsitellä uudestaan sekä asettaa uudelleen nähtäville.

Muistutukset

Muistutusten perusteella tehdyistä muutoksista olennaisin on Sepäntorpantien uudelleenlinjaus sekä siitä johtuvat muutokset korttelialueissa ja tonteissa. Muutoksesta kuultiin niitä neljää maanomistajaa, joita muutos merkittävästi koski. Kaikki pitivät uutta ratkaisua parempana. Muistutukset ja niihin laaditut vastineet löytyvät liitteestä 2.

Nähtävillä oloajan jälkeiset muut toimet

Kevään ja syksyn 2020 aikana käytiin useampiakin keskusteluja rantavyöhykkeen maanomistajien kanssa. Keskustelujen seurauksena kaavaan on tehty pieniä muutoksia verrattuna tammikuussa 2020 hyväksyttyyn ehdotukseen. Muutoksia ja niiden taustoja on kuvattu selostuksen kappaleissa 4.4.19 Keskustelut nähtävillä oloaikana ja pian sen jälkeen, 4.4.20 Sepäntorpantien uudelleenlinjaus, kevät 2020, 4.4.22 Sepäntorpantien pään typistys, syksy 2020 sekä 4.4.23 Rannan kiinteistörajat, syksy 2020.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 2.500.000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen katujen, puistopolkujen ja hulevesiviemärin rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 7/2020.

Infran rakentamiskustannuksia katetaan tontinmyyntituloilla ja maankäyttösopimusmaksuilla. Näitä on arvioitu saatavan Harkkionmäessä n. 2.500.000 euroa.

Lautakunnan tammikuussa hyväksymän ehdotuksen aikana kustannusarvio oli 2.680.000 euroa. Sepäntorpantien uudelleenlinjaus ja typistys vähentävät kustannuksia arviolta 180.000 euroa. Tämän muutoksen johdosta päästään kaavataloudessa ±0-tasoon. Kustannusarvioissa ei ole mukana Turun Vesihuolto Oy:n kustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus asetetaan uudestaan nähtäville kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa. Kaavaehdotus tuodaan uudestaan kaupunkiympäristölautakuntaan mikäli nähtävillä oloaikana tulee muistutuksia.

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Harkkionmäki

Liite 2Vastineet muistutuksiin

Oheismateriaali 1Selostus Harkkionmäki

Oheismateriaali 2Tilastolomake Harkkionmäki

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksen lausuntopyyntövaiheessa jätetyt mielipiteet (4 kpl)

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Muistutus, kiinteistö Aaltola 14.2.2020

Oheismateriaali 6Muistutus, kiinteistö Marjatta 28.2.2020

Oheismateriaali 7Muistutus, kiinteistö Lehtimäki 28.2.2020

Oheismateriaali 8Muistutus, kiinteistö Kalliohuvila 28.2.2020

Oheismateriaali 9Muistutus, kiinteistö Rastila 1.3.2020

Oheismateriaali 10Muistutus, Turun luonnonsuojeluyhdistys ry 2.3.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä vastineet muistutuksiin (liite 2) ja päättää, että asemakaavaehdotus Harkkionmäki asetetaan uudelleen nähtäville.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, mikäli uudelleen nähtävillä olon aikana ei jätetä muistutuksia, että kaupunginhallitukselle esitetään 15.8.2018 päivättyä sekä 6.11.2019 lausuntojen, 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen ja 26.10.2020 muistutusten perusteella muutettua asemakaavaehdotusta Harkkionmäki kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot Haarla -84.-1, -85.-1-6, -86.-1-22, -87.-1-12, -88.-1-4, -89.-1-6, -90.-1, -91.-1-3, -92.-1, -93.-1-10, -94.-1-7, -95.-1, -96.-1-2.

Lisäksi lautakunta hyväksyy osaltaan Harkkionmäen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 2.500.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Harkkionmäen asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lähteemäen Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 1.12.2020 § 431

PäätösEhdotus hyväksyttiin.