Ympäristölakimies Nina Mattila 13.11.2020: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Raustvuoren kylän (502) Eloranta-niminen tila RN:o 1:210, pinta-ala 10000 m².

Osoite: Palovuorentie 26

Hakija

XXXXX

Rakennushanke

- Lomarakennus 250 k-m².

- Saunarakennus 25 k-m².

- Vierasmaja 20 k-m².

- Talousrakennukset 50 k-m².

Kaavoitustilanne

YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

Tila on merkitty vireillä olevassa osayleiskaavaehdotuksessa (Kh 9.11.2020 § 420) seuraavasti:

Rantaan rajoittuva osa tilasta on merkitty loma-asuntoalueeksi RA-1, jota koskevat seuraavat määräykset:

Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon.

Olemassa olevalle rakennetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala määräytyy seuraavasti:

- alle 2000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 100 k-m²

- vähintään 2000 m²:n - alle 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 150 k-m²

- vähintään 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 250 k-m².

Rakennuspaikalle saa rakentaa asuinrakennuksen lisäksi saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin asuinrakennuksen kanssa, eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että

- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin myös talviolosuhteissa.

Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen edellyttää kantatilaselvitykseen perustuvaa jäljellä olevaa rakennusoikeutta. Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

Osa tilasta on merkitty maa- ja metsätalousvaltaiseksi alueeksi M-1, jota koskevat seuraavat määräykset:

Alueella on sallittu ainoastaan haja-asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Rakentaminen alueelle edellyttää suunnittelutarveratkaisua tai poikkeamispäätöstä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisesti. Hakemuksen liitteeksi tulee esittää lähiympäristön alueellinen suunnitelma, jossa huomioidaan muun muassa vesihuolto, ajotiet, pyöräily- ja ulkoilureitit, virkistystarpeet, luonnon monimuotoisuusarvot ja ekologiset käytävät, kuten hirvieläinten kulkureitit, sekä maiseman ja rakennetun ympäristön arvot.

Osayleiskaavalla osoitettujen uusien asuinrakentamispaikkojen enimmäismäärä perustuu tilan koko maapinta-alaan. Jos tila ei sisällä AT-1-kyläaluetta, uudet asuinrakennuspaikat tulee sijoittaa M-1-alueelle.

Rakentamisen tulee perustua 6.11.2017 voimassa olleeseen tilajaotukseen.

Rakennuspaikkojen muodostaminen M-1-alueelle voidaan sallia seuraavasti:

- yksi rakennuspaikka vähintään 2 hehtaarin - alle 6 hehtaarin suuruisille tiloille

- kaksi rakennuspaikkaa vähintään 6 hehtaarin - alle 10 hehtaarin suuruisille tiloille

- 10 hehtaarin ja sitä suuremmille tiloille lisäksi yksi rakennuspaikka jokaista täyttä kymmentä hehtaaria kohden.

Rakennuspaikkojen määrään sisältyvät tilan alueen AT-1-, AT-1/s-, AM-1- ja RA-1-rakennuspaikat. Rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen. Pääsaarten ulkopuolisille saarille ja ranta-alueelle ei saa sijoittaa rakennuspaikkaa.

Rakennetun rakennuspaikan pinta-alaksi tulee jäädä vähintään 1500 m². Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 400 k-m², sekä lisäksi talousrakennuksia enintään 150 k-m².

Tilalla sijaitsee luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue, jota koskevat määräykset:

Maisemaa muuttava maanrakennustyö, puiden kaataminen, kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttötyöt tai niihin verrattavat toimenpiteet ovat alueella luvanvaraisia, kuten MRL:n 128 §:ssä on säädetty, lukuun ottamatta puiden kaatamista osayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi osoitetuilla alueilla. Alueella ei saa suorittaa sen luontoarvoja heikentäviä toimenpiteitä. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen luonnonarvojen säilyttämiseksi tai palauttamiseksi. Aluetta koskevista hankkeista tulee pyytää ympäristönsuojeluviranomaisen lausunto. Luontodirektiivin liitteen IVa lajien esiintymisalueiksi luokiteltuja luo-alueita koskevista hankkeista tulee pyytää lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta. Kohteista on erillinen teemakartta ja luettelo osayleiskaavan liitteenä (luo-alueet).

MAAKUNTAKAAVA

Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistama:

M: Maa- ja metsätalousvaltainen alue

Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitetut alueet, joita voidaan käyttää myös haja-asutusluonteiseen loma-asutukseen sekä jokamiehen oikeuden mukaiseen ulkoiluun.

Suunnittelumääräys:

Suunniteltaessa loma-asutusta meren tai vesistön MRL 72 §:n mukaiselle ranta-alueelle tulee rakentamatonta rantaviivaa varata mahdollisimman yhtenäisinä kokonaisuuksina vähintään 40 % suunniteltavan alueen kokonaisrantaviivasta.

Olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan kuntakaavoituksella vähäisessä määrin osoittaa myös uutta pysyvää asumista ja muita toimintoja, jotka eivät aiheuta ympäristöhaittoja.

Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava (maakuntavaltuusto 11.6.2018):

Yhdyskuntarakenteen laajentumisen selvitysalue

Pitkällä aikavälillä tapahtuvalle suunnitellulle kehitykselle turvattava alue.

SUUNNITTELUMÄÄRÄYS:

Mahdollinen alueiden käyttöönotto tulee ajoittaa aikaan, jolloin seudun yhdyskuntarakenteen kestävä kehitys sen mahdollistaa.

Suunnittelulla voidaan tutkia alueen pitkän aikavälin kehittämisedellytyksiä arvioimalla vaikutukset ensisijaisten kaupunkikehittämisen kohdealueiden toteuttamiseen.

Rakentaminen alueella ei saa laadullaan ja määrällään heikentää kaupunkikehittämisalueiden ja taajamatoimintojen alueiden toteuttamista.

Alueen suunnittelun tulee tukea kestävän liikennejärjestelmän tavoitteita.

Poikkeukset

- Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. (MRL 72.1 §).

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia jätettiin kolme. Muistutuksissa on muun muassa tuotu esille, että tilalla ei sijaitse ennestään loma-asuntoa vaan autotalli. Lisäksi muistutuksissa ollaan huolissaan rakennusten ympäristöön soveltuvuudesta, jätevesien käsittelyn järjestämisestä ja pidetään esitettyä rakentamisen määrää suurena. Muistutuksissa pyydetään myös huomioimaan tilalla sijaitseva naapuritilalle vievä kesävesijohto. Hakija antoi muistutuksiin vastineensa.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Ympäristönsuojelu: ehdollinen

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Raustvuoressa Kakskerran lounaisrannalla. Tilalla sijaitsee ennestään hakijan selvityksen mukaan vanha lomarakennus. Kaavoitusarkkitehti ja asian valmistelija ovat tehneet kohteeseen paikalla käynnin, jonka perusteella voidaan todeta, että tilalla sijaitseva rakennus vaikuttaa vanhalta autotallilta. Kiinteistön omistaja on hakenut tilalle poikkeamispäätöstä vuosina 2003 ja 2010. Vuonna 2004 kaupunki olisi antanut hakemuksesta kielteisen lausunnon Varsinais-Suomen ELY-keskukselle muun muassa, koska ”Tulevassa oikeusvaikutteisessa osayleiskaavassa on tarkoitus määritellä rakentamisen määrä ja samalla osoittaa riittävät virkistys- ja vapaa-alueet. Hakemuksen mukainen rakentaminen sulkisi suurelta osalta vielä vapaana olevan rannan. Kun otetaan huomioon emätilan jo käyttämä rakennusoikeus, rakennuspaikan maisemallinen merkittävyys, alueella oleva rakentamispaine ja tulevalle yleiskaavalle asetettavat vaatimukset riittävien yhtenäisten vapaa-alueiden muodostamiseksi, aiheuttaisi hakemuksen mukainen rakentaminen haittaa kaavoitukselle, jonka vuoksi poikkeamisen myöntämisen edellytyksiä ei ole.” Hakija on tuolloin peruuttanut hakemuksensa lausunnon antamisen jälkeen eikä ELY-keskus ole tehnyt asiassa päätöstä.

Kaupunkiympäristötoimialan tekemän selvityksen mukaan kyseinen Elorannan tila 1-28 on syntynyt alun perin vuonna 1956 rekisteröidyssä lohkomisessa 0,35 ha suuruisena ja nykyisen Elorannan rantaviivan omaavana tilana emätilasta Vähätalo 853-502-1-24. Vähätalo 1-24 on puolestaan muodostettu 19,54 ha suuruisena maa(tilana) Raustvuoresta 1-23. Vähätalo rekisteröitiin 7.8.1953. Nykyinen Eloranta on syntynyt vuonna 1991, kun lohkomisessa Elorantaan liitettiin kahdesta naapuritilasta määräalat, jolloin muodostui voimassa oleva Eloranta 853-502-1-210 1,00 hehtaarin suuruisena. Nykyisessä Elorannan tilassa 1-210 on sama rantaviivaosuus (muunnetun rantaviivan pituus on noin 55 metriä) kuin alkuperäisessä Elorannan tilassa 1-28, joka on syntynyt ennen rakennuslain voimaantuloa (1959). Kaupunkiympäristötoimiala arvioi, että kantatilaselvityksen perusteella on olemassa peruste yhden uuden rantarakennusoikeuden myöntämiselle.

Hakemuksen mukainen rakentaminen on vireillä olevan osayleiskaavaehdotuksen mukaista. Uuden rakennuspaikan muodostaminen on perusteltua myös, koska kantatilaselvityksen perusteella on jäljellä olevaa rakennusoikeutta.

Talousvesi otetaan porakaivosta. Ympäristönsuojelu on lausunut jätevesien käsittelystä. Umpisäiliö tulee varustaa hakemuksen mukaisesti täyttymishälyttimellä. Umpisäiliö tulee tyhjentää riittävän usein ja tyhjentämisen on oltava mahdollista kaikkina vuodenaikoina, myös kelirikkoaikana. Kiinteistön omistaja tai haltija vastaa rakennuksen ja siihen liittyvien järjestelmien kunnosta ja ylläpidosta. Jätevesien käsittelyjärjestelmää tulee ylläpitää ja huoltaa säännöllisesti puhdistusvaatimusten täyttämiseksi.

Tilalla sijaitsee metsäluonnon arvokas elinympäristö Kettuvuoren jyrkänne. Ympäristönsuojelu on lausunnossaan todennut, että ”hakemuksen mukaan kiinteistöllä tullaan rakentamaan Kettuvuoren jyrkänteen alueelle, joka on luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas ympäristö. Jyrkänteen alueella sijaitsevaa ja alusmetsän puustoa ei tule kaataa ilman painavaa syytä. Mikäli puita joudutaan kaatamaan, tulee tämän perustua välttämättömiin rakennustöihin tai rakennusten suojeluun/turvaamiseen.” Hakemusta ehdotetaan hyväksyttäväksi ehdollisena.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 14.4.2020

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapurin muistutus 8.6.2020

Oheismateriaali 3Naapurin muistutus 11.6.2020

Oheismateriaali 4Naapurin muistutus 11.6.2020

Oheismateriaali 5Hakijan vastine 2.9.2020

Oheismateriaali 6Ympäristönsuojelun lausunto 30.6.2020

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää seuraavalla ehdolla hakemuksen ja 14.4.2020 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- Jyrkänteen alueella sijaitsevaa ja alusmetsän puustoa ei tule kaataa ilman painavaa syytä. Mikäli puita joudutaan kaatamaan, tulee tämän perustua välttämättömiin rakennustöihin tai rakennusten suojeluun/turvaamiseen.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1300 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.