Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 5.11.2020:

Kaavoituksessa on laadittu 24.8.2020 päivätty ja 5.11.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus VII kaupunginosan katualueelle sekä VIII kaupunginosan kortteliin 27, korttelin 26 tonteille 3 ja 5 ja katualueille.

Nykytilanne

Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,69 ha. Se sijaitsee Turun keskustassa Rauhankadun ja Puistokadun risteyksessä Mikaelinkirkon vieressä.

Kaavanmuutosalue on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä, johon kuuluvat Port Arthurin puutaloalue ja Mikaelinkirkko. Alue on pääosin asuinkäytössä. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 on pieni päivittäistavarakauppa ja osoitteessa Puistokatu 18 liiketiloja kadun varrella.

Suunnittelualueen rakennukset ja alueen puutalotonttien muodostama yhtenäinen kokonaisuus ovat kulttuurihistoriallisesti arvokkaita. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsee 1960-luvun alussa valmistunut yhdeksänkerroksinen modernistinen asuinkerrostalo, jonka on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Olavi Laisaari. Muut kaavanmuutosalueen rakennukset ovat pääosin 1900-luvun alussa valmistuneita puolitoistakerroksisia puutaloja ja niiden piharakennuksia. Osoitteeseen Puistokatu 18 on rakennettu kolmekerroksinen kivirakenteinen asuinkerrostalo vuonna 1911.

Rauhankatu 19–21:n naapurissa sijaitsevalla puutalotontilla on havaittu rakennusten painumista, joka johtuu savimaan kuivumisesta (Geo-Master Oy 2003, Sairashuoneenkatu 17 – Lausunto perusrakenteiden toimivuudesta). Jotta painuminen ei lisääntyisi, osoitteeseen Rauhankatu 19–21 kaavoitettava uusi rakennus tulee toteuttaa siten, ettei sen rakentaminen aiheuta haitallista pohjaveden pinnan alenemista.

Suunnittelutilanne

Varsinais-Suomen taajamien, maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavassa (hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2018, määrätty tulemaan voimaan 27.8.2018) kaavanmuutosalue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C) ja kaupunkikehittämisen kohdealueeksi. Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) alue on osa Port Arthurin kaupunginosan suojeltavaa rakennetun ympäristön kokonaisuutta.

Yleiskaavassa (Turun yleiskaava 2020, tullut voimaan 29.5.2004) kaava-alue on osoitettu osittain kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK) ja osittain pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Kaavanmuutosalueen puutalotontit on merkitty osaksi kaupunkikuvallisesti arvokasta ympäristökokonaisuutta.

Yleiskaavan 2029 luonnos hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 5.11.2018. Yleiskaavaluonnoksessa alue on kokonaisuudessaan osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C).

Alueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitseva tontti on osoitettu asunto- ja liikerakennusten korttelialueeksi (A), jonka rakennusoikeus on 8397 k-m². Suunnittelualueeseen sisältyvillä puutalotonteilla on voimassa vuonna 1897 vahvistettu asemakaava. Niiden rakentamista ohjaa vuonna 1964 hyväksytyn vanhan rakennusjärjestyksen pykälä 52, jonka mukaan tonteille saa rakentaa enintään 6-kerroksia rakennuksia siten, että kerrosalan suhde tontin pinta-alaan on alle 2000 m²:n laajuisilla tonteilla 0,7 ja yli 2000 m²:n laajuisilla tonteilla 1. Käytännössä kyseistä rakennusjärjestystä ei kuitenkaan voi soveltaa suunnittelualueella suojeluarvojen vuoksi.

Suunnittelualueen puutalot eivät sisälly Port Arthurin alueen suojelukaavaan (kaavatunnus 30/1979, tullut voimaan 28.5.1982), eikä niitä ole myöhemminkään suojeltu asemakaavassa. Niiden suojeleminen laajentaisi Port Arthurin asemakaavassa suojeltua puutaloaluetta.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavanmuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa lisärakentaminen osoitteessa Rauhankatu 19–21. Kaavanmuutosaloitteen tehnyt maanomistaja esitti alun perin tontilleen kahta uutta asuinkerrostaloa ja maanalaista pysäköintitilaa. Kaupunkiympäristölautakunta kuitenkin päätti 16.4.2019 § 154, että kaavaluonnoksesta poistetaan maanalainen pysäköinti sekä Sairashuoneenkadun puoleinen uusi kerrostalo. Kaupungin tavoitteena on, että uudet rakennukset sopivat yhteen kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ympäristönsä kanssa.

Puutalotontit ovat mukana kaavanmuutoksessa Turun kaupungin aloitteesta, jotta niiden rakennukset voitaisiin suojella asemakaavassa. Maankäyttö- ja rakennuslain §:n 54 mukaan rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kyseisen lain perusteella kaavassa tulee arvioida rakennetun ympäristön arvot ja suojelutarpeet.

Kaavanmuutosalueeseen sisällytetään katualueita myös kaavateknisistä syistä. Katualueiden asemakaavan sisältöä ei ole tarkoitus muuttaa lukuun ottamatta säilytettäväksi osoitettavia puurivejä ja sitä Puistokadun osaa, joka liitetään osaksi osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevaa tonttia.

Asemakaavanmuutosehdotus

Ehdotuksen pohjana on käytetty Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelmaa (1.4.–26.6.2020) sekä osallisten lähettämiä mielipiteitä. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitseva tontti osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1), jonka viherkerroin on vähintään 0,90. Tontille merkitään rakennusala uudelle, kuusikerroksiselle kerrostalolle Puistokadun varteen. Sen rakennusoikeus on 2100 k-m² ja asukasmäärä noin 42. Kerrostalon rakentamista varten osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevaan tonttiin liitetään noin 3,75 m leveä kaistale Puistokadusta. Kaavamääräyksillä ohjataan suunnittelemaan uusi asuinrakennus siten, että se sopii yhteen kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ympäristönsä kanssa. Rakentaminen ei saa aiheuttaa haitallista pohjaveden pinnan alenemista eikä vaaraa tai haittaa naapurikiinteistöille.

AL-1-korttelialueella autopaikkoja on järjestettävä vähintään 1 ap / 140 k-m² sekä lisäksi 1 vierasautopaikka / 10 asuntoa. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakentamista. Olemassa olevalle rakennukselle on järjestettävä vähintään 52 autopaikkaa.

Muilla tonteilla ja katualueilla kaavanmuutos on pääosin nykytilannetta vastaava. Kaikki nykyiset rakennukset suojellaan lukuun ottamatta yksikerroksista myymäläsiipeä osoitteessa Rauhankatu 19–21. Puistokadun puurivit merkitään säilytettäviksi.

Puutalotontit merkitään asuinrakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään (A-1/s). Niiden kaavamääräykset ohjaavat säilyttämään kaupunkikuvan Port Arthurin alueelle tyypillisenä. Erityistä huomiota on kiinnitettävä alueelle luonteenomaisen kasvillisuuden ja puuston säilyttämiseen. Vanhat palokujanteet eli tontteja rajaavat istutuskaistaleet merkitään puilla ja pensailla istutettaviksi alueen osiksi, joilla istutusten tulee olla luonteenomaisia Port Arthurin -alueen palokujanteille. Osoitteisiin Puistokatu 20 ja Sairashuoneenkatu 19 saa rakentaa 2,3 m korkean meluaidan Tukholmankadun puolelle.

Asemakaavaa ajanmukaistetaan lisäämällä määräyksiä muun muassa hulevesien viivyttämisestä, julkisivujen ääneneristävyydestä, raitisilman sisäänotosta, polkupyöräpysäköinnistä, sähköautojen latauspisteistä, Turun ratapihan aiheuttamaan turvallisuusriskiin varautumisesta sekä maaperän pilaantuneisuuden arvioimisesta.

Kaavanmuutosalueelle osoitetaan yhteensä 2130 k-m² rakennusoikeutta uudelle rakentamiselle. Tähän sisältyy myös mahdollisuus laajentaa Rauhankatu 19–21:n nykyistä kerrostaloa kuisteilla, joiden rakennusoikeus on yhteensä enintään 30 k-m². Lisäksi Rauhankatu 19–21:n pihalle saa rakentaa autokatoksia, joiden yhteenlaskettu pinta-ala saa olla enintään 400 m². Suojeltavien rakennusten rakennusoikeus on noin 25 150 k-m².

Kaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset VIII-27.-8–10 osoitteisiin Rauhankatu 19–21, Puistokatu 20 ja Sairashuoneenkatu 17. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevaa tonttia laajennetaan Puistokadun puolella katualueelle. Osoitteissa Puistokatu 20 ja Sairashuoneenkatu 17 tonttijakoa muutetaan, koska kyseiset tontit eivät ole voimassa olevan tonttijaon mukaisia.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevan tontin yksityisen maanomistajan aloitteeseen (13.4.2016, täydennetty 10.6.2020).

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 10.10.2017 (§ 299). Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu vuoden 2017 kaavoituskatsauksessa. Ilmoitus vireilletulosta sekä 3.10.2017 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituille osallisille kirjeitse 11.10.2017. 4.6.2018 järjestettiin yleisötilaisuus osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevan kerrostalon pihalla.

Kaupunkiympäristölautakunta käsitteli kaavaluonnosta kaksi kertaa. Ensimmäisessä käsittelyssä luonnos palautettiin uudelleen valmisteltavaksi 29.1.2019 § 42. Kaupunkiympäristölautakunta päätti, että lautakunnalle tuodaan maaperäselvitys siitä, miten suunniteltujen uudisrakennusten ja maanalaisen pysäköinnin rakentaminen vaikuttaa suojeltaviin rakennuksiin tonteilla 2 (Puistokatu 18), 5 (Sairashuoneenkatu 17) ja 7 (Rauhankatu 19–21).

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi luonnoksen 16.4.2019 § 154 siten muutettuna, että luonnoksesta poistetaan maanalainen pysäköinti ja Sairashuoneenkadun puoleinen uusi kerrostalo ja autopaikoitus toteutetaan pihalle. Uudisrakennukselle tulee järjestää autopaikkoja vähintään yksi 140 kerrosneliömetriä kohden. Samalla pyritään säilyttämään pihan puusto.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 31.8.–29.9.2020, ja samaan aikaan siitä pyydettiin lausunnot viranomaisilta. Ehdotuksesta ei lähetetty muistutuksia. Lausunnon lähettivät Varsinais-Suomen aluepelastuslaitos, Turun Vesihuolto Oy ja Turun museokeskus. Lisäksi Varsinais-Suomen liitto ilmoitti, ettei anna kaavaehdotuksesta lausuntoa. Kaavaehdotusta täydennettiin aluepelastuslaitoksen lausunnon perusteella lisäämällä pelastustoimintaan liittyviä määräyksiä.

Ennen nähtävilläoloa saapui yhteensä 36 kirjallista mielipidettä. Mielipiteiden ja lausuntojen pääkohdat ja vastaukset on koottu vuorovaikutusraporttiin.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Infrakustannukset

Kaavanmuutos ei aiheuta erityisiä infran rakentamiskustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Rauhankatu 19-21

Oheismateriaali 1Selostus Rauhankatu 19-21

Oheismateriaali 2Tilastolomake Rauhankatu 19-21

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 24.8.2020, muutettu 5.11.2020

Oheismateriaali 4OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6Rauhankatu 19-21, luonnos täydennysrakentamisesta 1.4.-24.6.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 24.8.2020 päivätty ja 5.11.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Rauhankatu 19–21 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: 008 (VIII) 27.-8–10.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lähteenmäen Muurisen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lintunen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.