Kaupunkiympäristötoimiala/ ympäristölakimies Nina Mattila 1.10.2020: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Kaupunginosa I (1), kortteli 52, tontti 1

Osoite: Joukahaisenkatu 2

Hakija

Reale Rakennus Oy ja Litu Oy

Rakennushanke

Kerrostalot (4 kpl):

Liike- ja toimistorakentamista 4.000 kem² ja asuinrakentamista 12.000 kem², kerrosala yhteensä 16 000 kem²

Kerrosluku 12

Asuntoja 236 kpl

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 1.8.2015. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

K-2: Liike- ja toimistorakennusten sekä julkisten palvelujen korttelialue, jolle saa sijoittaa myös asumista. Korttelialueen rakennusoikeus on määritelty erikseen pääkäyttötarkoitukselle ja asumiselle. Asuntorakennusoikeutta ei saa ylittää. Asuntorakennusoikeuden saa käyttää pääkäyttötarkoituksen mukaiseen rakentamiseen. Uudisrakennus tulee toteuttaa paikan erityinen luonne huomioon ottaen kaupunkikuvallisesti laadukkaalla tavalla. Julkisivujen tulee olla paikalla rakennetut. Rakennusluvasta on kuultava kaupunkikuvaneuvottelukuntaa. Etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen ikkunaan tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasolta mitattuna. Pääikkunan edessä tulee kuitenkin olla vähintään 8 metrin etäisyyteen rakentamatonta tilaa. Asuntojen ulko-oleskelutilat tulee suojata liikennemelulta ja niiden ekvivalenttimelutaso saa olla enintään 55 dBA. Melumääräysten toteutuminen tulee osoittaa laskelmin rakennuslupavaiheessa. Korttelialueella suojeltujen rautatiehistoriallisten rakennusten on ympäristöineen muodostettava yhtenäinen kokonaisuus. Merkinnällä s-1 osoitettu alue on aidattava kulkuportein alueen tyyliin sopivalla tavalla. Alueelle saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. Kellarin rakentamisen yhteydessä on turvattava tontin suojellun pihapiirin kasvuolosuhteet ja suojelurakennusten perustukset. Ylempi kellari saa sijaita osittain maanpinnantason yläpuolella. Ulokkeiden alapuolella oleva tontin osa tulee liittää ympäröiviin katuihin julkiseksi jalankulkualueeksi Joukahaisenkatuun ja Tykistökatuun ilman tasoeroa. Ulokkeen alla saa olla pilareita tontilla. Ulokkeen alapinta tulee olla vähintään 4.5 m kadun pinnan tasosta. Tämän alapuolelle ei saa sijoittaa kylttejä tai valaisimia. Rakennuksen kerrokset III-VIII saa rakentaa ulokkeena korttelialueen rajan ylittäen katualueelle ilman pilareita. Korttelialueelle on osoitettava autopaikkoja: - 1/100 asuin k-m2, - 1/75 liike- ja toimisto k-m2. Autopaikat voidaan osoittaa pysäköintilaitoksista enintään 600 m:n etäisyydellä tontista. Liiketilan asiakaspaikat on järjestettävä tontille pihamaan tasolla. Alueelle tulee laatia hulevesisuunnitelma määräyksen hule-100ur edellyttämällä tavalla.

Poikkeukset (MRL 58 §)

Pääkäyttötarkoituksen mukainen liike- ja toimistorakennusoikeus 4000 kem² sekä asuntorakennusoikeus 12 000 kem² (kaavassa liikerakentaminen 13 000 kem² ja asuntorakentaminen 3000 kem²).

Etäisyys asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen ikkunaan ei ole yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasosta mitattuna

Rakennuksen kerrokset III-XII saa rakentaa ulokkeena korttelialueen rajan ylittäen katualueelle ilman pilareita (Kaavassa ulokkeena korttelialueen yli sallittu kerrokset III-VII.)

Autopaikkoja sijoitetaan asemakaavan s-1-alueelle (Alueen osa, jolla sijaitsee kulttuurihistoriallisia piharakenteita ja istutuksia.)

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Turku Energia Sähköverkot Oy jätti muistutuksen, jossa todetaan tontilla sijaitsevalla johtoalueella olevan useita maakaapeleita, joilla turvataan laajojen alueiden sähkönsyöttö ja kaapelit tulee huomioida erityistä varavaisuutta noudattaen. Johtoalueille ei saa sijoittaa mitään kiinteistä rakenteita tai istutuksia. Tulevien rakennusten sähkönsyötön toteuttamiseksi tontille tulee rakentaa sähkönjakelun muuntamo, jonka toteutukseen liittyen pitää olla yhteydessä Turku Energia Sähköverkot Oy:n.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Kyseessä on asuin- ja liikerakennusten uudisrakentaminen Joukahaisenkadun varrelle I kaupunginosaan Kupittaan aseman läheisyyteen. Voimassa oleva asemakaava sallii XII-kerroksisten rakennusten rakentamisen, mutta voimassa olevassa asemakaavassa asumista on sallittu vähemmän kuin nyt toteutetaan. Asemakaavan laatimisen yhteydessä on harkittu, että alueelle voidaan sijoittaa myös asumista. Yleiskaavassa tontti on C-keskustatoimintojen aluetta, joka sallii myös asumisen muun keskustatoiminnan ohella. Asemakaavan muutoksen yhteydessä on laadittu maankäyttösopimus, jota on sittemmin päivitetty.

Voimassa olevan asemakaavamääräyksen mukaan etäisyyden asuinhuoneen pääikkunan edessä olevaan vastapäiseen ikkunaan tulee olla vähintään yhtä suuri kuin vastapäisen rakennuksen korkeus huoneen lattiatasolta mitattuna. Pääikkunan edessä tulee kuitenkin olla vähintään 8 metrin etäisyyteen rakentamatonta tilaa. Koska rakennukset ovat asemakaavan mukaisesti erittäin korkeita, kaavamääräyksen mukainen etäisyysvaatimus ei täyty kaikkien asuntojen kohdalla. Kaikkien asuntojen pääikkunan edessä tulee kuitenkin olemaan vähintään 8 metrin etäisyyteen rakentamatonta tilaa.

Hakija on toimittanut hakemuksensa liitteeksi tontille sijoittuvien eri liikenne- ja liikkumismuotojen reitistöjä havainnollistavan kulkukaavion sekä erillisen polkupyöräpaikkatutkielman. Pyöräpaikoitus tullaan toteuttamaan rakennusjärjestyksen mukaisesti.  Hankkeen liikennejärjestelyistä on pyydetty liikennesuunnittelun lausuntoa. Liikennesuunnittelun lausunnossa on todettu, että tonttiliittymän läheisyyteen istutettavalle osalle on sijoitettu pysäköintipaikkoja. Pysäköinnin peruutustila on seitsemän metriä. Alueen ollessa jo käytössä, tulee varautua siihen, että peruuttava ajoneuvo vie koko ajoradan tilan ja muut moottoriajoneuvot ja pyöräilijät joutuvat odottamaan vuoroaan. Katutila saattaa tuntua ahtaalta. Jalankulkijat ovat pilarien takana omassa tilassaan.

Suunnitelmissa yksi jätepiste on sijoitettu laiturialueelle vievän suojatien ja pysäköintipaikan väliin. Jätepisteen mahdollisia seinäkorkeuksia tai astioiden korkeuksia ei ole määritelty. Liikennesuunnittelu arvioi, että järjestely saattaa aiheuttaa näkemäesteen, jolloin jalankulkijaa jää rakenteiden/astioiden taakse. Jäteajoneuvo joutuu myös tyhjentämään jätepisteen siten, että se estää pysäköintiruudun käytön hetkellisesti. Jäteajoneuvon tilantarve määräytyy tyhjennettävien astioiden/säkkien ominaisuuksista. Joitain jäteastioita tyhjennetään ajoneuvon edestä, hytin yli, toisia taas sivusta. Liikennesuunnittelun lausunnossa edellytetään, että turvallisuus ja toiminnallisuus selvitetään.

Suojatien toisella puolella, uudisrakennuksen puolella, on suunnitelmissa luiska kohti kellaria. Samalla kohdalla on suojatie edelleen kohti vanhaa asemarakennusta. Suunnitelmista ei selviä luiskan kaide- tai muurirakenteen korkeus. Kellarikerroksesta tultaessa tulee näkemävaatimusten täyttyä. Suunnitelmissa ei ollut esitetty ajouratarkastelua luiskan kellarin ovien puoleisesta sisäänkäynnistä. Liikennesuunnittelu edellyttää, että jatkosuunnittelussa selvitetään, mahtuvatko ajoneuvot kohtaamaan jyrkässä kaarteessa. Lisäksi tulee varmistua, että pyöräilijät pystyvät liikkumaan luiskalla turvallisesti. Suunnitelmista ei käy ilmi, onko pyöräilijän tila erotettu reunakivellä.

Suunnitelmiin on osoitettu lastauspaikat. Suunnitelmista on tulkittavissa, että koko kiinteistön jakelu- ja muu huoltoliikenne toimii lastauspaikkojen kohdalta. Liikennesuunnittelu toteaa, että jakelu ei voi toimia Joukahaisenkadulta tulevalla tontin ajoradalla, jossa peruutetaan pysäköintipaikoista/-paikoille, pyöräillään ja samalla kohdalla on muun tontin liikenne. 

Pyöräpysäköintiä on osoitettu alueen eri tulosuunnille. Alueelle, jossa on kulttuurihistoriallisia istutuksia, on osoitettu pyöräpysäköintiä. Kuitenkin siten, että alueelle on portti. Liikennesuunnittelu toteaa, että pyöräpysäköintipaikkojen ollessa asukkaiden, toimisto- ja liiketilojen sekä asioijien käytössä, tulee portti olla avoin käyttäjille. Pelastusreittejä ei ole suunnitelmissa esitetty. Pelastuslaitokselta tulee varmistaa pelastuspaikkojen toimivuus.

Asemapiirroksessa on osoitettu autopaikkoja osittain asemakaavan s-1-alueelle (Alueen osa, jolla sijaitsee kulttuurihistoriallisia piharakenteita ja istutuksia.) Hakijan mukaan suojeltavan rakennuksen ympäristö tullaan suunnittelemaan kokonaisuutena, joka kunnioittaa vanhaa rakennusta, mutta samalla liittää sen osaksi laajempaa viitekehystä, eli asumispainotteista liike- ja toimistokorttelia. Alustavasti on esitetty, että suojellun rakennuksen ympäristö päällystetään kiveyksellä. Pihan puolella kiveystä reunustavat istutukset sekä autopaikoitus. Autopaikat päällystetään esim. nurmikivellä, joka osaltaan viivyttää alueen hulevesiä. Mahdollisuuksien mukaan autopaikoitus voidaan erottaa suojellun rakennuksen piha-alueesta tasoerolla. Hakemus hyväksytään ehdollisena.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).         

LiiteAsemapiirros 3.6.2020

Toimialajohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 3.6.2020 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

-        Tontilla sijaitsevat johdot tulee huomioida hankkeen jatkosuunnittelussa.

-        Tontin liikennejärjestelyjä tulee tarkentaa rakennuslupavaiheessa ja liikennesuunnittelijan lausunnossa esitetyt asiat huomioida.

-        Pihoille sijoittuvat autopaikat tulee päällystää nurmikivellä. S-1-alueen arvojen säilymiseen tulee kiinnittää huomiota jatkosuunnittelussa.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (10 kpl), yhteensä 1650 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 7.10.2020.

Christina Hovi

Toimialajohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.