Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Ville Erkkola 15.9.2020: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

VI kaupunginosa (6), kortteli 19, tontti 11, pinta-ala 1205 m²

Osoite: Läntinen Pitkäkatu 13

Hakija

Kiinteistö Oy Partiokeskus 0842010-6

Rakennushanke

- Uusi viisikerroksinen asuin- ja liikerakennus, 1760 k-m².

- Vanhan liikerakennuksen purku.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 4.8.2012. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AL-1 Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue. Ratapihankadun, Brahenkadun ja Läntisen Pitkäkadun puoleisten rakennusten alimpaan maanpäälliseen kerrokseen ei saa sijoittaa asuntoja. Uudisrakennusten asuinhuoneistojen ikkunat tulee järjestää siten, etteivät ne avaudu yksinomaan Ratapihan- ja /tai Brahenkadun suuntaan. Asuntojen korvausilma tulee ottaa pihan puolelta. Uudisrakennuksen pääasiallinen julkisivumateriaali tulee olla vaalea rappaus, jossa ei näy alusrakenteen saumoja. Katujulkisivujen tulee ensimmäisen kerroksen osuudella olla vähintään 50 % näyteikkunapintaa. Uudisrakennusten oleskeluparvekkeet tulee sijoittaa pihan puolelle ja ne saadaan asemakaavassa määritelty rakennusoikeus ylittäen toteuttaa viherhuoneina avattavin lasiseinin. Parvekelasitus tulee tehdä kokonaisuudessaan rakennusvaiheessa. Korttelialueen rakennuksen ympäristöön sopivuudesta tulee saada kaupunkikuvatoimielimen hyväksyntä.

Asemakaavassa määritellylle rakennusalalle saa rakennusoikeus ylittäen rakentaa yhden maanalaisen kerroksen pysäköintiä, huoltoliikennettä, yhdyskuntateknisen huollon johtoja, ajoluiskia, väestönsuojia ja varastoja yms. varten tiloja. Maanalaiset kellarikerrokset on rakennettava niin, ettei niistä aiheudu haitallista pohjaveden alenemista. Kaikkien maanalaisiin tiloihin liittyvien maanpinnalle näkyvien ilmanvaihtohormien ja muiden vastaavien rakenteiden sopeuttamiseen ympäristöön on kiinnitettävä huomiota. Maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on arvioitava. Jos maaperä todetaan pilaantuneeksi, se on kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Uudisrakennusten rakenteiden suunnittelussa on kiinnitettävä erityistä huomiota liikenneväylien aiheuttaman tärinän vaimentamiseen. Korttelialueella on varattava leikkiin ja asukkaiden muuhun oleskeluun sopivaa, suojaistutuksin ympäröitävää aluetta vähintään 10 % asuinhuoneistojen yhteenlasketusta kerrosalasta. Korttelialueella on varattava 1 autopaikka 100 kerrosalaneliömetriä kohti ja yksi vieraspysäköintipaikka 7 asuntoa kohti.

Poikkeukset

- Rakennusoikeuden ylitys, asemakaavassa sallittu 1600 k-m², rakennetaan 1760 k-m².

- Kerrosluku, asemakaavassa III3/4, rakennetaan V.

- Autopaikoitus, asemakaavassa 1 ap / 100 k-m² ja 1 vieras-ap / 7 as., rakennetaan 1 ap / 150 k-m² ja 1 vieras-ap / 10 as.

- Leikki- ja oleskelualue pihalla, asemakaavassa 10 % asuinhuoneistojen kerrosalasta, rakennetaan 7 %.

- Rakennuskielto, tontti ei ole voimassa olevan tonttijaon mukainen.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse (7 kpl) naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Kaksi naapuria, 853-6-17-6 ja 853-6-19-14, on tehnyt muistutuksen. Hakija on antanut vastineen muistutuksiin.

Naapuri 6-17-6 on muistutuksessaan pyytänyt hakijaa huomioimaan ympäristön kehitys arkkitehtuurin kannalta sekä uudisrakennuksen kerroskorkeus, julkisivujen materiaali, kattokulma ja rakennuksen massoittelu.

Naapuri 6-19-14 vaatii, että Kiinteistö Oy Partiokeskuksen poikkeamislupahakemus ensisijaisesti hylätään kokonaisuudessaan ja toissijaisesti voidaan ainoastaan autopaikkoja ja oleskelualueita koskevat poikkeamiset hyväksyä.

Hakija on antanut kumpaankin muistutukseen oman vastineensa.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Turun museokeskus ei näe estettä pitkään liiketilana palvelleen tehdasrakennuksen korvaamiselle asuintalolla. Museokeskus ei kuitenkaan puolla ylitystä voimassa olevassa asemakaavassa osoitettuun rakennusoikeuteen ja kerroskorkeuteen.

Hakija on antanut vastineen Museokeskuksen lausuntoon.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Läntisellä Pitkäkadulla kuudennessa kaupunginosassa. Kyseessä on vanhan kerrostalon purkaminen ja uuden rakentaminen. Uudisrakennuksen kerrosluvuksi on esitetty V asemakaavassa olevan määräyksen IIIu3/4 (kolme kerrosta ja ullakon tasolla sallittu kerrosalaan laskettava tila) sijaan. Kortteliin on hiljakkoin valmistunut kaksi viisikerroksista asuin- ja liikerakennusta, joiden julkisivut ovat Brahenkadulle päin ja toisen rakennuksen pääty on Läntiselle Pitkäkadulle päin. Esitetty uudisrakennus rakennetaan viereisen viisikerroksisen talon seinään kiinni samalla räystäskorkeudella ja linjalla. Näin kortteliin syntyy eheä viisikerroksisten talojen massa Brahenkadulta Läntiselle Pitkäkadulle. Uudisrakennus ei ylitä rakennusalan rajaa. Uudisrakennus ylittää asemakaavassa merkityn rakennusoikeuden. Kaavassa sallittu 1600 k-m² ja rakennetaan 1760 k-m², ylitystä 160 k-m². Ylitys, 10 %, johtuu kerrosluvun kasvusta viiteen. Hakija esittää, että rakennus on elinkaarensa päässä ja sen peruskorjaaminen asunnoiksi ei ole kannattavaa muutostöiden suuren mittakaavan ja saavutettavan edun vuoksi. Hakija esittää myös, että hanke edistää tavoitetta ruutukaava- ja ydinkeskusta-alueen tiivistämisestä täydennys- ja lisärakentamisella. Uudisrakennukselle esitetään 15 autopaikkaa. Kaupunginhallituksen 19.12.2019 hyväksymässä Turun kaupungin pysäköinnin linjauksissa on esitetty tulevaksi pysäköintinormiksi kerrostalolle ydinkeskustan kävelyvyöhykkeellä 1 autopaikka per 140 k-m² tai vähintään 1 autopaikka 3 asuntoa kohden. Uudisrakennukseen tulee 32 asuntoa, jolloin autopaikkojen minimivaatimuksena olisi nähtävillä olleen pysäköintinormiluonnoksen mukaan 10,6 autopaikkaa. Tontin pienen koon, autopaikkojen ja pelastusajoneuvolle varatun tilan vuoksi leikki- ja oleskelualue ei kooltaan täytä asemakaavan vaatimusta 10 % asuinhuoneistojen kerrosalasta. Leikki- ja oleskelualueen suojaisesta sijainnista ja tontin pienestä koosta johtuen voidaan 3 %:n poikkeamaa kaavan vaatimuksesta pitää vähäisenä. Rakennuspaikka (tontti 11) on osa voimassa olevan, asemakaavan muutoksen yhteydessä hyväksytyn tonttijaon tonttia 15. Tontti ei ole rekisterissä, koska tontin omistaja (poikkeamisen hakija) ei ole hakenut tontin lohkomista. Maankäyttö- ja rakennuslain 81 §:n 2 momentista poiketen Helsingin, Vantaan ja Turun asemakaava-alueilla rakennuslupa voidaan myöntää ennen tonttijaon laatimista ja tontin lohkomista. Rakennusluvassa on tällöin määrättävä, ettei rakennusta saa ottaa käyttöön ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 1.7.2019

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Asunto Oy Turun Usvalinnan muistutus 4.11.2019

Oheismateriaali 3Naapurin muistutus 4.12.2019

Oheismateriaali 4Museokeskuksen lausunto 4.3.2020

Oheismateriaali 5Hakijan vastine Asunto Oy Turun Usvalinnan muistutukseen 20.12.2019

Oheismateriaali 6Hakijan vastine naapurin muistutukseen 20.12.2019

Oheismateriaali 7Hakijan vastine Museokeskuksen lausuntoon 24.4.2020

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää 1.7.2019 päivätyn hakemuksen ja liitteenä olleen 1.7.2019 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- rakennusta ei saa ottaa käyttöön ennen kuin tontti on merkitty kiinteistörekisteriin ja

- uudisrakennuksen kattokulman tulee noudattaa viereisellä tontilla olevan 5-kerroksisen rakennuksen kattokaltevuutta.

Samalla kaupunkiympäristölautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (7 kpl), yhteensä 1.440 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin äänin 11-2.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Sinervo, Lintunen, Anttila, Helin, Forsell, van Ooik, Wirén, Euro, Mustonen, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin hylkäysehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 11-2.

Sandelinin hylkäysehdotuksen perustelut:

"Voimassaolevan asemakaavassa osoitettuun rakennusoikeuden ja kerroskorkeuden ylittämiselle ei ole riittäviä perusteluja. Purettavaksi esitettyä rakennusta ei ole suojeltu, mutta sen kohdalle osoitettu rakennusoikeus ja korkeus on määritetty tavoitellen harmonista kokonaisuutta. Esitetyn rakennuksen purkaminen ei ole ongelma, mutta uudisrakentamista tulee ohjata asemakaavoilla, ei sattumanvaraisilla yksityistä etua edistävillä poikkeamispäätöksillä."

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.